阜南县房地产市场调查报告.ppt

位置面积 阜南县 隶属于安徽省阜阳市 属内陆开发较早地区 位于安徽省西北部 淮河上中游结合部北岸 阜南县国土面积1768平方公里 耕地146 8万亩 辖29个乡镇和一个省级工业园区 辖345个村 居 人口概况 2013年 阜南全县总人口172 1万 经济概况 1 2014年 经济社会保持平稳较快发展 实现地区生产总值146亿元 同比增长16 2 规模以上工业产值82 4亿元 同比增长27 6 增加值19 1亿元 同比增长26 4 3 城市建设投入38亿元 实施在建项目48个 开工建设高层 小高层74座 城市规模扩张4平方公里 建设廉租房 公租房等保障性住房2220套 4 农林牧渔业总产值76 8亿元 增长5 招商引资到位49亿元 同比增长30 以上 5 固定资产投资55 8亿元 增长47 29 全年完成财政收入5 5亿元 同比增长25 全年共完成社会消费品零售总额49 2亿元 同比增长24 两轴五区 式结构 两轴 指淮河路和鹿城路城市发展轴 五区 是老城区 西城区 东城区 工业区 北城区 含政务区 等功能组团 城市发展方向 主要向北 向东发展 充实南部地区 控制跨铁路向西发展 形成 北进 东拓 南优 西控 的空间发展格局 1 从多层过渡到小高层为主 2 小区物业管理开始起步 3 专业代理公司进入市场 4 大体量项目开始出现 5 项目配套相对不完善 2002 2005年 初级发展阶段 房产项目少 以多层 沿街商住为主 市场活跃度低 2006 2008年 发展起步阶段 自成体系的小区物业热度高 小高层出现但销售缓慢 2009年 至今 快速发展阶段 小高层 高层普现 产品从单一向多样化发展 物业管理起步 6 阜南县中心板块土地缺乏 城东 城北板块项目比较集中 7 楼盘集中在城北新区 主要以大盘 城市未来规划为卖点 并开始注重产品包装和园林展示 8 热销户型为80 90平米两房 三房 畅销主流户型是100 120 三房 户型相对保守 9 产品同质化严重 缺少紧凑型产品 同时缺乏产品的创新 附加值高的产品可以实现更高价值 购房关注要素 1 小区环境2 配套3 户型4 交楼时间5 价格6 物管7 交通8 开发商品牌9 小区规模 销售分析 项目位于阜南县政务新区核心板块 周边配套设施规划完善 位置较佳 市场有一定的认可度 目前8 10 售罄 3 6 7 剩余少量房源 9 12 作为加推房源目前在售 房源剩余较多 1 2 5 尚未进行预售 销售分析 天筑广场认筹客户区域分析老城区占20 左右乡镇区域占75 其他区域占5 左右由此可见阜南县区域购房乡镇比列较大 所以本项目在重点以政务中心为优势挖掘城区公务员 事业单位购房群体的同时 也应着重挖掘乡镇客户群体 项目整体形象包装 通过新闻媒介 项目vi 楼书 户外广告 地盘工程形象等进行重新包装 体现项目地理优势 规划设计 施工质量 环境配套 管理服务等发展实力雄厚的高素质 高品位 超前意识的项目项目整体形象 发展商形象包装 通过公司管理形象 现场销售 员工形象等 展示出开发商良好的形象及更专业的素质 现场形象包装形象包装 根据项目滞销户型建议对该户型进行样板房装修 突出该户型的优势 忽略市场客户对该户型的劣势 传播媒介的运用 根据项目来电来访及成交客户分析客户的区域来源及媒介渠道来源进行更有效 更精准的媒体投放渠道的选择 直接轰炸目标群体 避免后期营销推广的资源浪费 关键人营销 保密 根据各机关企事业单位等行政单位及学校医院等等寻求发展办公室负责人科室负责人等有一定决策权及话语权的关键人 给予单位内部成交佣金 如单位成交1 5套每套给予1000元奖励单位成交5 10套给予1500元奖励 列入此类 此效果比单纯团购效果更好 主要关键人要有一定话语权和开发商的关系维护 乡镇营销的建议 乡镇主要单位也可关键人营销 同时在乡镇推广布点的同时可对重点乡镇设立外展点进行现场营销有利于直接促进乡镇群体的成交 1 存量市场 目前天筑豪景 正基领尚城 中央豪景 君瑞公馆 城市花园 尚城一品 欧陆翡翠湾 现代商贸城 金马中央公馆 儒林天香华庭以及万霖钱丰等老项目已建 待售面积约近140万平米 2 竞争强度 2014全年宅销面积约为30万平米 以此速度计算 在建 待售面积约需5年进行去化 竞争强度相对县级城市略有偏高 属稍高风险水平 1 2012年12月 新建住宅销售均价为3500元 平方米 较2011年住宅销售价格增长9 2 2013年12月 新建住宅销售均价为4300元 平方米 较2012年住宅销售价格增长22 8 3 2014年12月 新建住宅销售均价为4500元 平方米 2013年 阜南房地产开发项目12个 新开工面积46 5万平方米 施工面积43 5万平方米 已销售面积达19 8万平方米2014年阜南房地产开发项目14个 新开工面积62万平方米 施工面积76万平方米已销售面积达38平方米 1 2014年 施工面积比2013年多16 5万平方 环比增长35 4 2 2014年 销售面积比2013年多8 3万平方 环比增长28 8 3 2014年 销售价格比2013年多200元 平方 环比增长4 6 1 2014年 阜南房地产开发量及销售量出现增长 开发量较2013年增长35 4 销售量较2013年增长28 8 阜南房地产市场开发及销售形势较为正常 2 相比2013年 2014年阜南房地产价格有稳中有升 每平米增长200元 增幅4 6 考虑年初2014等大体量项目入市 预计2015年阜南房地产市场将是库存回笼