移民美国 买房和养房的那些事.doc

兆龙移民 移民美国 | 买房和养房的那些事美国没有户籍的问题，是自由的世界。人们移民，大多两个原因，一是工作，一是子女教育，当然，现在也有很多因退休养老而迁居的。在美国买房有个黄金原则，讲究Location，意思是选个好的社区，其实就是择town而居。town各有不同，千差万别，故而要先择town，再选home而居。各人的经济条件和兴趣不同，选择不同。（图片来源于网络）Town是社区。最直接影响生活方方面面的，是town里的管理。人们尽交地产税的义务，同时也拥有民主管理town里事务的权力。town里每年钱怎么用，设施该不该增加，谁有好策略来管理学校系统，预留地是否要卖出建房，等等所有大小事务可提可议。在郊区，有栋属于自己的房子，就是世人尽知的“美国梦”。多数美国人，工作稳定了，结婚成家，有孩子了，喜欢到郊区找个好town安个家，在那里生活，把孩子抚养大。单就对子女的教育，“孟母三迁”在中国是值得拎出来提的典故，在美国却是情理中的常事。美国是从全世界来的移民的社会，各自带有不同的文化，文化氛围影响孩子的成长。占主导地位的西方文化，之所以具有大熔炉的能量，是因为它的确有很多优点。至于选个什么式样的房子和园林环境，我想说的是，凭自己的感受走，如果你有发自内心的喜欢，非要买下来不可，那么，买吧。在你喜欢的地方，你定会住着很舒服。值得意向移民美国且在美国买房子的中国人注意的是：在美国养房子，不同于中国的是，美国的房子和地要交财产税，每季度地交。如果来美投资买房子，为了投资，不光要算上每年的财产税花费，还要注意其它的税，在美国投资买房如何合理避税呢？以下方法仅供参考：自住两年升值部分不用缴税税法规定:在卖美国房产时，如果屋主在五年之内，自住超过两年，卖房后，美国房产升值部分(Capital Gain)不用交税(夫妻二人可免50万，个人可免25万)。当然大家还是要挑有升值潜力的房子，不然5年后美国房产根本没涨，那就不符合投资的意义了。保留美国房产维修收据，并避免现金交易屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在美国房产报税时，都可以算作支出，以抵租房收入。如果请工人，也建议屋主从国税局(IRS)网站 上下载1099表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵美国房产租金收入的出租成本支出。出租房折旧冲回越早越好出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。出租的美国房产分27.5年来折旧算。比如说，你买个房子20万，土地值4万，房子本身值16万。你每年就可以折旧16万/27.5。27.5年以后，你已经把那16万都折旧完了。这时候你把房子卖掉，卖了30万。增值的10万，你要付长期资本利得，税率比较低。可是那16万以前帮你省税的折旧部分，你要重新交税。这部分美国房产税，就叫做折旧冲回(deprecation recapture)。更换美国房产考虑“1031”延税根据“1031”，如果投资人将旧房子(称做 Relinquished Property)卖掉, 用所赚的钱又买了一栋房子 (称做 Replacement Property)，则所赚的钱可以暂时不交美国房产税(Tax Deferred)。当然“1031”延税方法要符合不少要求，比如在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。同时，必须是投资用房换投资用房，不能换自住房；交易必须在规定的时间内完成；新购的房子必须等同或大于旧房子的价值等。注意：“1031”是缓税，不是免税，建议想使用“1031”延税的美国房产投资者必须提早准备，并在专人指导下严格按照要求进行交换，以免造成不必要的损失。用谁的名义进行美国房产投资也有窍门如果你是以个人名义投资美国房产的，可以通过房子的地税(房产税)，保险费；房子的折旧费，装修折旧费,地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费；房子的维修费；房地产公司的管理费；房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。对高收入者来说，省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%,相当于政府帮你给了一半的开支。如果你是用公司名义投资美国房产的，除了以上提及的抵税项外，所有公司的租