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房地产抵押估价报告 沪XX估报字（2012）第X00121号 估价项目名称：上海市闵行区马桥镇303街坊50丘公寓价值评估 委 托 方：上海市绿地中介有限公司 估 价 方：上海天涯房地产估价有限公司 估 价 人 员：吴天涯（组长）（注册号：f10071135）， 刘维春（注册号：f10071118），顾鹏程（注册号：f10071136） 黄平平（注册号：f10071124），张超（注册号：f10071128） 孙飞飞（注册号：f10071134） 估价作业日期：2012年11月15日至2012年12月21日 估价报告编号：沪评房报字（2012）第18886669号目 录一、 致委托方函2二、 估价师声明3三、 估价的假设和限制条件4四、 房地产估价结果报告6五、 房地产估价技术报告14六、 附件32致委托方函房地产开发有限公司：上海绿地中介有限公司：我公司于2012年11月15日接受贵方委托，对贵方位于上海市闵行区马桥镇303街坊50丘公寓房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点是2012年12月15日，评估工作至2012年12月21日结束。经过实地查看和市场调查以及根据委托方提供的商品房抵押窗口表、国有土地使用证等相关资料，估价对象为上海市闵行区马桥镇303街坊50丘公寓，建筑面积为82.77，土地使用权总面积为36.6，土地分摊面积为36.6，用途为住宅。我公司严格遵照中华人民共和国房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准的要求，根据估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用市场比较法和收益法进行了分析、测算和判断，最终确定上海市闵行区马桥镇303街坊50丘公寓在估价时点2012年12月215日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币91.9万元，大写金额人民币：玖拾壹万玖仟元整。法定代表人：吴天涯上海天涯房地产估价有限公司二零壹贰年十二月二十日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己公正、独立、客观的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师f10071135已对本报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地勘察并进行了记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被覆盖、未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。另外，我们不承担对建筑物质量进行调查的责任。 6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 注册房地产估价师： 签名 注册号： 注册房地产估价师： 签名 注册号：估价的假设和限制条件 一、 假设条件1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。2.本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设：不考虑特殊买家的额外出价；交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易；交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；该房地产能在公开市场上自由转让。3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。二、限制条件1.本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。4.本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。5.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积总土地面积计算而来，如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。三、估价报告使用提示 （1）本报告提供的评估价值为房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下估价对象于估价时点的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 （2）根据委托方出具的关于已抵押担保优先受偿权利情况的声明，至估价时点2012年12月15日，列入估价范围的房地产设定过抵押，委托方拟撤消后重新抵押，故本次估价未考虑抵押担保的债券。 （3）本次估价未扣除其他法定优先受偿款，估价报告使用者应合理使用评估价值，同时应关注估价的假设和限制条件，关注房地产抵押报告设定的估价时点至抵押登记之间是否会出现估价对象实物或权益状况的变化。 （4）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响。在估价对象实物与区域因素不受意外损害，能正常维护使用、且未增加法定优先受偿款、房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告应用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。 （5）定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。房地产估价结果报告 估价编号：沪评房报字（2012）第18886669号一、委托方名 称：上海绿地房地产中介有限公司2、 估价方 名称：上海天涯房地产估价公司法定代表人：吴天涯三、估价对象 1.项目概况住宅公寓占地面积16.78亩，建筑体量7.95万平方米，最高建筑高度16.2米，。2.估价对象房屋概况及权属状况估价对象建于1995，现场勘查六成新，钢混结构，建筑物总层数为6层，估价对象为2层，用途为住宅。3.1地理位置 东至昆阳路，西至欧尚大卖场，南至银春路，北至迪卡侬体育运动超市，小区位 置位于正中，交通方便。 周围银行： 银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国邮政。 周围学校：闵行实验小区，闵行区马桥镇中心幼儿园，实验中学小学等。 周围医院：上海市人民医院，闵行社区医院。 周围商场：华联超市，农工商超市，欧尚大卖场，上岛咖啡，迪卡侬体育运动 超市等。4.1交通状况估价对象附近有闵马线1路、闵行线1路，2路，3路，4路、6路等公交线路，距离最近的公交站约150米，距离地铁200米，交通十分便捷。4.2环境质量估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合住宅。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点二12年十二月15日六、价值定义估价对象房地产的抵押价值在估价时假定未设立优先受偿权力下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。七、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法2.中华人民共和国土地管理法3. 建设部发建标199948号房地产估价规范（GB/T50291-1999）4.中华人民共和国担保法5.城市房地产抵押管理办法6.房地产抵押评估指导意见7. 商品房抵押窗口表、国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、委托方营业执照复印件8. 估价对象现场勘察记录9. 委托方提供的与本次估价相关的资料10. 本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料八、估价原则房地产抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则在估价过程中遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。1、合法原则房地产估价应当以估价对象在合法使用，合法交易、合法处置等为前提下进行估价。2、最高最佳使用原则房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。3、替代原则要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。4、估价时点原则估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。5、谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。九、估价方法房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产未来净收益情况，且运用收益法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用收益法作为本次估价的另一种方法。市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。市场比较法技术路线：1、在类似地区调查类似房地产的交易情况，选取三个近期的交易案例作为可比实例；2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。收益法：收益法是基于预期和收益原则，结合企业的历史经营收益和现有发展趋势以及未来发展前景，对企业未来经营期的收益进行预测，按照一定的折现率进行折现，然后累加求和，据以确定被评估企业价值的一种评估方法。收益法技术路线：报酬资本化估价：1、 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入，费用的数据资料。2、 预测估价对象的未来收益（如净收益）3、 求取报酬率和确定未来收益期限4、 选用适宜的收益法公式计算收益价格 直接资本化估价： 1、求取未来某一年的某种收益。 2、求取资本化率和收益乘数。 3、选用适当的直接资本化公式计算收益价格。十、估价结果我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2012年12月15日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币 91.9万元，大写 人民币玖拾壹万玖仟元整。11、 估价人员吴天涯（组长）（注册号：f10071135），刘维春（注册号：f10071118），顾鹏程（注册号：f10071136）黄平平（注册号：f10071124），张超（注册号：f10071128）孙飞飞（注册号：f10071134）十二、估价作业日期2012年11月15日至2012年12月21日13、 估价报告使用年限 本报告报告应用的有效期为自报告完成之日起半年十四、未来市场风险分析虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近期内风险不会很大。六、估价测算过程（一）采用收益法进行测算一、市场背景分析上海市闵行区马桥镇面临着空前的发展黄金期，大开发、大建设使得马桥镇的经济发展速度良好，经济秩序，社会秩序稳定。马桥镇交通便捷，商业繁华，人口众多，是一个较大的经济圈，交通四通八达，具有地理优势。二、最高最佳使用分析房地产估价应以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。三、估价方法选用根据城镇土地估价规程，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。评估人员通过实地勘查，认真调查收集资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定对估价对象采用收益法评估估价对象的价格。 收益法是指根据预期原理和投资回报理论，求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得（假设在有限年期情况下每年的年纯收益为 A,收益保持相对稳定,并保持n 年不变，资本化率固定为Y）。其计算公式为：公式V= A/Y1-1/（1+Y）n其中:V 房地产价格A 房地产纯收益Y 资本化率n 剩余使用年限四、估价测算过程1、 房地产年租金收入 上海市闵行区马桥镇303街坊50丘公寓房产的出租状况：通过市场调查并结合项目周边店出租状况了解，以及考虑估价对象本身的特点，综合确定估价中设定估价对象在剩余年限内的客观合理月租金为每平方米24.16元/月，并在未来保持不变。上海市闵行区马桥镇303街坊50丘公寓的建筑面积为82.77，则估价对象的年收益为：82.7724.1612=24000元2、（1）年经营成本费用1、管理费，指工作人员的工资、福利、财务费用等相关费用，根据同类房地产的一般管理费水平并结合本项目实际情况，取年总收益水平的3%，则管理费为：240003%=720元2、维修费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。根据测算，维修费为年总收益水平的3.5%，则估价对象每年的维修费为：240003.5%=840元3、房产税，指房产所有人按有关规定需向税务机关缴纳的房产税，依据税法及本地税务部门资料，按房产出租的租金收入70%计征的，税率为15%。则房产税为：2400070%15%=2520元4、保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。该房产重置价为15000元/平方米，按房屋重置价乘以保险费率1.5计算，则保险费为：1500082.771.5=1862元5、 其他税费，指房产所有人在使自己的房产在市场上正常流通所可能产生的税费。它的计算方式记为房产年有效毛收入的3%。则其他税费为： 240003%=720(2)房地产综合资本化率的确定综合资本化率安全利率+风险报酬率。其中安全利率取1 年期存款利率3.5%。风险报酬率经营风险利率+财务风险利率+行业风险利率，其中：由上述情形联系客观实际情况计算出风险系数为0.04因此综合资本化率取7.5%年经营成本费用合计为：7648元总收益(元/年)24000总费用(元/年)6662纯收益(元/年)17338 收益价格计算：所以，该门面正常年经营收支情况如下：估价对象价值的确定：收益还原法计算公式：VA/Y1-1/（1+Y）nV表示房地产价格；A表示房地产年纯收益；Y表示房地产资本化率(7.5%)；根据银行存贷利率，房地产还原利率取6.5%。n表示房地产的剩余使用年限以估价对象土地使用年限从1995年12月15日至2012年12月15日止，已使用年限17年，由于商品住宅国家规定使用年限为70年，但由于客观因素存在以及因不可抗力因素造成房地产老化等因素，假设该房屋的有效使用年限为57年，因此至估价时点剩余使用年限为40年。数据代入计算公式,V=173387.5%1-1/（1+7.5%）40=元。（七）估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2012年12月15日的房地产市场价值为： 元，人民币大写：整。（二）采用市场比较法测算： 比较法即选取同一供需圈内三个近期成交的类似用途房地产交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，求取估价对象价格。1）选取可比实例 针对估价对象的评估目的和其特点，经过估价人员的调查及分析，选取三个与估价对象建筑结构相同、交易情况正常、用途相似、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易时间为近期的交易案例。2）编制比较因素条件说明表表2 比较因素条件说明表区域因素繁华程度离商业中心的距离较远较远较远较远所处区域的商业集聚程度一般一般一般一般交通便捷程度道路及停车情况较好较好一般较好公交线路情况较多较多较少较多配套设施一般一般一般一般环境质量优优优优区域规划较好较好较好较好临街类型一面临街一面临街两面临街不临街个别因素建筑结构及质量较好一般一般较好建筑物装修情况一般较好一般较好物业管理较好一般一般一般成新度六成新五成新五成新六成新楼层二层二层五层四层人流量较多较多一般较多4）根据因素比较表进行价格修正及评估测算价格修正及测算表 比较因素待估房地产马桥东街 富岩路13号马桥西街小区 新西路58弄马桥公寓 富岩路328弄交易情况100107501032611707交易时点1009998100区域因素商服繁华状况15151415交通状况离商业中心的距离15151516公交便捷度15151314 配套设施101010