昆山楼市（第二季度）市场调查2009

2009年7月16日 昆山楼市 第二季度 市场调查简报 中冶置业 昆山 有限公司 目录 昆山楼市运行状态1 1 当季度成交量 各板块成交份额1 2 销量对比分析1 3 季度销售排名二 昆山土地供应 成交分析2 1 当季土地成交分析三 东部新城板块市场监控3 1 开发环境监控 市政和公建3 2 东部板块内楼盘销量对比分析3 3 东部热点楼盘分析 四 昆山酒店式公寓及热点项目4 1 新上市热销酒店式公寓项目4 2 昆山典型酒店式公寓项目4 3 新推热点住宅项目 五 下半年典型项目预计动态 5 1 翡翠名都项目5 2 合生创展项5 3东方国际广场5 4隆祺丽景国际 一 昆山楼市运行状态 1 1当季成交量及各板块成交份额 花桥 开发区 玉山分据昆山楼市份额前三 占全市总成交量的66 31 一 昆山楼市运行状态 1 2 销量量对比分析 从月度成交数据看 本季度月均成交4057套 与2008年月均成交2604套增55 2007年月均成交3380套增20 昆山楼市整体回暖 一 昆山楼市运行状态 成交套数季度对比 从季度成交数据上看 各板块均比上季度和去年同期有较大程度增长 本季度比上季度增长57 比去年同期增长20 一 昆山楼市运行状态 1 3 季度销售排名 一 昆山楼市运行状态 综述 全市房地产市场进入快速回暖阶段1 6月全市实现商品房销售面积149 98万平方米 同比增长13 6 其中六月销量42 21万平方米 环比增长1 4 自经济危机以来当月销量达最高 从分用途看 全市改善性住房和投资性商品房销售在快速升温 1 6月实现住宅销售面积127 41万平方米 同比增长9 2 其中别墅 高档公寓销售面积24 65万平方米 同比增长38 1 办公楼销售面积1 98万平方米 同比下降7 2 商业营业用房销售面积16 47万平方米 同比增长61 5 二 昆山土地供应 成交分析 2 1 当季土地成交分析 2009年4 6月昆山共出让地块26幅 出让土地面积66 9万平方米可建面积95万平方米 环比 2009年1 3月成交21幅 出让土地面积56万平方米 可建面积101万平方米 略有回升5 同比 2008年4 6月成交29幅 出让土地面积76万平方米 可建面积69万平方米 同比增长27 二 昆山土地供应 成交分析 三 东部新城板块市场监控 3 1 开发环境监控 市政和公建 1 东部新城公建项目 会展中心1 计划进度 上海华敏集团投资开发计划2009年底竣工 在世博会前投入使用 规划一栋五星酒店和一栋办公 还未动工 2 项目进展 目前项目进展明显 现场施工人数较多 正在进场外立面装饰及内部道路铺建工作 目前外立面装饰已完成60 三 东部新城板块市场监控 台商协会写字楼1 目前进度 基坑挖掘已经结束 正在进行基础钢筋施工 2 计划进度 2011年竣工3 产品规划 两栋大楼 一栋为写字楼 最小单位50 一栋为金陵大饭店 400多间客房 裙房用途不详 据称没有商铺 4 销售经营 写字楼对外散售金陵大饭店持有经营 三 东部新城板块市场监控 管委会大楼 时代大厦 1 目前进度 玻璃幕墙完成 内装正在施工 外部景观施工进度明显 2 计划进度 原计划2009年8月竣工 原计划5月投入使用 现调整为年底竣工 计划明年投入使用 3 管委会会所 为夏嫁河水上公园配套工程 建成后为管委会使用据称不对外开放 计划10月底完成外幕墙和内装 三 东部新城板块市场监控 2 东部新城市政项目 夏驾河景观带1 工程进况 2009年市重点工程之一 目前工程正常施工 进度明显 工程人力 物力投入明显增多 2 最新规划 总体规划为3 5年完成 09年完成总体规划的10 水上公园项目目前已完成80 预计今年10月全部完成并投入使用 3 我公司项目处 太湖路东侧 晨曦公园已建成 世茂东壹号西侧城市景观绿地公园已初具雏形 三 东部新城板块市场监控 3 2 东部板块内楼盘销量对比分析 如图所示 东部各楼盘受五 一房交会影响 销量上升幅度均较大 另世茂销量仍大幅度领先其他楼盘 东方丽池上季度销量是8套 本季度成交40套上升80 昆山刚性需求仍然占据主导市场 但投资性需求已经有所回升 三 东部新城板块市场监控 注 以上为楼盘推出从价格波动来看 均有不同程度的提升 阳光水世界和中航城价格一直比较平稳 上升幅度不大 世茂东壹号因销售持续攀升 所剩房源不多 因此价格上升幅度也较大 上季世茂东壹号销量107套 三 东部新城板块市场监控 全市价格情况 受开发商大规模降价促销 房地产政策刺激以及长期以来累积的刚性需求的部分释放等综合因素的影响 全市房地产市场进入快速回暖阶段 商品房销售价格也在不断上扬 主要表现在 1 上半年全市新建商品房销售均价5433元 平方米 同比增长13 6 其中住宅销售均价5427元 同比增长17 3 别墅 高档公寓销售均价8668元 同比增长23 3 2 二手房销售价格同比增长11 3 环比增长2 5 其中二手房住宅销售价格3604元 同比增长10 6 环比增长1 8 二手房市场呈现快速复苏态势 三 东部新城板块市场监控 3 3 东部热点楼盘分析 世茂东壹号1 地下一层地上三层 建筑面积10万 负一层为经营大卖场 一层到二层为百货三层为餐饮娱乐 2 已封顶外装施工已结束80 计划2010年3月交付使用 计划2010年9月配套之昆山实验小学世茂分校投入使用 主力店大卖场尚未确定 去年称是华润万家 目前在与红星美凯龙及大型卖场洽谈 目前未有实质性进展 项目只租不售 3 2009年6月18日新推高层 24层 第32 33栋共276套 4 世茂销售一直良好稳居东区销量排名第一 具调查 购买世茂主要是因为其总价低 以中小户型房源为主 主要针对的客群是首次置业者 但也有部分为二次置业需求 三 东部新城板块市场监控 中航城1 规划建设3万平米的商业街 6000 的三层商业楼以及3300 的天虹商场 天虹商场由中航自己经营百货商场和大卖场 3万平米的商业街定位为百货 而6000平米的三层商业楼计划招商为咖啡馆之类的店 2 苏州天虹商场已于09年4月开业 昆山中航城09年工作重点为借助苏州天虹商场的影响力 全力打造昆山商业项目 3 具调查 中航城在7月推出酒店式公寓400户 在6月23 7月5日进行预订 现场预订可享受5000抵10000的优惠 但预订情况不是很好 现其改为8月份推三期小高层 四 昆山酒店式公寓及热点项目 4 1 新上市热销酒店式公寓项目 领域 建筑面积 32613 物业形态 高层总户数 546户位置 前进中路283号 靠黄河路 产品介绍 领域总建筑高99 4m 干挂石材 规划地下2层 地上26层 是一幢综合性建筑 一至四层为配套商业 以上为40 50 酒店式公寓 出入口按四星酒店设计 进门大厅挑高12米 后期聘请戴德梁行为物业顾问 配建了周界防范系统 视频监控系统 电子巡更系统 车辆管理系统等智能安防设施 四 昆山酒店式公寓及热点项目 领域户型特点 南北户型为主 方正格局 有部分东西户型 客厅与卧室之间有隔断 配有大窗台 边窗等 领域销售策略 聘上海帝高酒店管理公司进行十年委托经营 业务与酒店公司签订十年租赁合同 前三年回报为20 在总价中扣除 第四年到第六年回报率7 第七年到第十年回报率8 领域价格及销售情况 均价为12000 总价约为50万 扣除前三年的20 约为10万元 总价减为40万 领域5月28日开始认购 2009年6月13日推出7 14层共计132套 目前已经全部售完 四 昆山酒店式公寓及热点项目 凯迪城 建筑面积 10 3万 总占地面积25万 物业形态 分为12 30层多层 小高层 高层 酒店式公寓 位置 前进西路与虹桥路交界处主要调查项目 酒店式公寓 四 昆山酒店式公寓及热点项目 酒店式公寓项目介绍 分为毛坯 精装修 精装包租三种类型 自由选择 酒店式公寓面积40 105平米 除105平米的是两房 其他均为一房 毛坯均5000 6000元 精装修均价7000元 精装包租8000 8500元 同领域一样均采用销售包租10年的销售方式 回报率为8 目前销量 共推酒店公寓160套左右 目前已基本全部售完 四 昆山酒店式公寓及热点项目 4 2 昆山典型酒店式公寓项目 蓝海LaVie 裕元国际广场 项目地址 昆山长江路198号预计开盘时间 2009年4月25日预计交房时间 2010年3月31日物业费 3 2 月近况 该盘从08年下半年就开始销售 总推出767套 面积为111 143 全装修 单价9500元 7月16日涨到10500 总价在100 135万 概述 现场现已全部结构封顶外立面已基本完成 该项目系台湾开发商 裕元酒店的所有者和经营者 由裕元酒店提供标准酒店式服务 蓝海地理位置优越 靠近市政府和中央公园 精装修配置较差 四 昆山酒店式公寓及热点项目 鹿城一品 1 开发商情况 昆山光达房产开发有限公司 曾开发建筑昆山最高档酒店瑞士酒店和博悦广场 2 项目位置 长江中路178号 裕元酒店南侧 距离市政府一公里以内路程 蓝海南侧 3 项目品质 占地近10000 规划为总建筑高度99 8m的两栋33层的高层建筑 其中A楼为149 201m2的空中大宅 B楼为35 74m2的精装修酒店式公寓小户 干挂石材外墙 24小时中央冷热水系统 24小时分户计量式中央空调 8米挑高双大堂 2 9米层高 loe玻璃等 4 项目概况 总户数465户 A栋均价7200元 B栋均价8200元 A栋两梯两户毛坯交付 2010年底交房 B栋则是341套精装修酒店式公寓 两梯六户或五户 2011年初交房 目前A楼大户已经对外销售 B座预计8月份推出样板房 2010年6月交房 5 工程进度 正在进行外立面装饰 四 昆山酒店式公寓及热点项目 以上酒店式公寓对比分析 销量比 蓝海 本季度共销33套 第一季度销12套 半年合计销售45套 占其总户数的5 鹿城一品 5月取得预售证6月开盘共销12套 占其推出总户数的8 领域 6月开盘共销130套占其推出总户数的97 凯迪城 酒店式公寓已基本全部售完 分析 蓝海和鹿城一品 分居长江南路 两楼盘相邻 目前推出的物业类型均为大户型 价位在8000以上 但销售不理想 由此可看出 小户型低总价投资型产品比较受昆山投资者青睐 四 昆山酒店式公寓及热点项目 4 3 新推热点住宅项目 方圆 云山诗意项目地址 昆山横泾路633号物业公司 方圆物业 国家一级资质 总占地面积 73578 8 建筑面积 181481 绿化率 45 物业形态 小高层开发商 方圆集团开发商简介 方圆集团成立于1997年 从2007年开始连续三年被评为中国房产百强企业 已成功研发广州云山诗意 珠海云山诗意 清远云山诗意 常州云山诗意及昆山云山诗意等一系列云山诗意品牌楼盘 建筑风格 采用东方建筑特色 徽派的马头墙 门楼 凉亭江南的黑白灰色调 销量 项目是4月25日开盘 共推出196套 均价5400元 已经销售184套 二期有90 两房及140 三房 均价5600 5800 预计7月底推出 目前已大部分预订出 四 昆山酒店式公寓及热点项目 风景英伦 项目地址 昆山虹祺路2888号物业公司 旺都物业 国家一级资质 总占地面积 121077 建筑面积 182741 绿化率 41 物业形态 联排别墅 花园洋房 小高层公寓开发商 农工商地产开发商简介 农工商地产前身为上海农工房产联合开发经营总公司 成立于1988年5月 一级资质 2005 2008连续四年被评为中国房地产百强企业 曾成功开发镇江风景英伦 建筑风格 体现英格兰风格 灰黑屋顶 架空层阳光室 主要体现豪华 舒适和高贵的气质 销量 6月开盘 均价6500元 开盘以来已售150套 四 昆山酒店式公寓及热点项目 分析 风景英伦和云山诗意均有自己的独特风格 户型均以大户型为主 开盘至今销量均比较火爆 市场反响热烈 取得不俗的成绩 昆山楼市大有从刚性需求市场过度到大户型 改善型住宅市场的趋势 五 下半年典型项目预计动态 合生创展1 地址 同丰路与太湖路交汇处 会展中心北侧 2 项目近况 项目正在进行打桩 有一栋楼已经进行地面主体施工 3 施工公司 中建四局4 预计动态 预计09年12月销售5 项目简介 占地约152699 总建筑面积约63万 规划有一栋酒店 底层商业 一期开发6栋小高层 总建筑面积15万 五 下半年典型项目预计动态 翡翠名都简介 项目位于长江北路 由翡翠房地产开发有限公司开发 总包单位浙江实事建设公司 总用地约30亩 总建筑面积地面以上73000 地下16000 建筑类型为高层建筑 共5栋 层高从26层到31层 有单身公寓一栋 普通住宅4栋 地面以上三层为商业建筑 近况 目前正在进行基础施工的为5号楼单身公寓 此楼高31层 建筑面积近30000 面积从35 至80 不等 中等装修 普通住宅94 120 140 不等 动态 5号楼预计国庆期间推出单身公寓 五 下半年典型项目预计动态 东方国际广场 位置 前进东路1238号与桃花江路交汇 光大银行旁 简介 项目由中源房地产开发有限公司开发 规划为三栋24层大厦及5栋小高层 分别为五星级酒店 5A甲级写字楼 精装国际公寓 高端豪宅等组成 其中1 楼规划星级酒店 5A级写字楼 2号楼规划精装国际公寓 3号楼规划奢华酒店式公寓 容积率 3 94绿化率 30 3 总占地 34894 6 总建筑面积 170579 72 地上137484 72 地下33095 物业公司 香港中泰曼科维尔物业物业费 2 8元 月停车位 7