政务区市场调研报告.doc

安徽财贸职业学院专业实习报告项目名称 合肥市天鹅湖板块商品房市场调研报告 组员刘钰 刘纤纤 叶小红 邹快快 何祥 张明超杜崇伍 班级 房产1202班 指导教师 刘春胜 成绩 合肥市天鹅湖板块商品房市场调研报告2013.10第一部分 市场环境调查1、政策法律环境自从国家针对房地产行业出台了限购令、限贷以及保障房等调控政策以来，确实削弱市场需求。各个地方都不同程度的受到了影响。像北京，上海等发达城市受影响较大，而中部城市刚性需求比例较高，受影响程度小。针对宏观经济出台了加息和提高存款准备金率的货币政策，以收紧开发商资金链增加供给量。在该政策影响下中小房地产企业融资更加困难，导致开发商销售回款速度放缓。同时导致一手房市场相对低迷，而二手房市场却相对活跃。2、经济环境从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。3、区域环境政务文化新区以天鹅湖优势环境资源为核心，向北为市政务办公区，向南为奥林匹克中心， 以此为中心形成发展趋势。政务区多位高档项目，南部毗邻经济开发区，西部毗邻高新开发区，可同时享有蜀山区三大新区的资源优势。政务文化新区位于合肥老城区中心西南约6公里处，规划面积12.67平方公里。新区本身自规划之时就具有得天独厚的地利优势。其东至金寨路，西抵高新区、南连经开区、北接望潜板块，在建和已建成的多条道路与老城区、高新区和经开区紧密相连，交通纵横的优势以及独特的区划定位使新区从建设伊始就牢牢占据了合肥高端楼市的核心地位。4、合肥在售楼盘（住宅类）价格走势合肥市区域均价比 总结:从图上可得由于合肥的均价的上涨以及区位的影响导致不同区域均价不同，同时政务区的价格位居榜首。5、合肥楼市成交变化6、合肥市各个区所占的比例以及在售楼盘7、天鹅湖住宅销售套数前七楼盘 排名楼盘名称销售套数销售面积销售均价销售金额（最低）冠军置地广场162892342.5720000无亚军御龙湾41626070.52800024.8万季军国贸天琴湾18629519.16820023.6万4新地中心141 无1500044.6万5华邦世贸城642436.771100025.9万6华润中心凯旋门437308.931100028.1万7绿地内森庄园126257.79880086.6万主要是根据以上表格的热门楼盘为主，并且对未来即将开盘的项目楼盘进行调研。主要项目有御龙湾、国贸天琴湾、新地中心、华邦世贸城、华润中心凯旋门、绿地内森庄园、森林海、御景城、融科九重锦、天鹅湖购物中心、天鹅湖九号、旭辉中央宫园、城建琥珀五环城、保利香槟国际第二部份 楼盘调查一、板块简介政务文化新区位于合肥市西南方向，距离市中心约6公里，规划面积12.67平方公里，规划人口10-15万人。东起金寨路、合作化南路，西至合九铁路，南邻312国道，北抵铁路专用线和高压走廊。与老城区、国家级高新技术产业开发区和国家级经济技术开发区紧密相连。政务文化新区目前常住人口约4万人6所幼儿园、5所小学、2所省级示范初中、1所省级示范高中及一所医院。市政府、省新闻出版局、省日报社等行政事业单位已经入驻。本次调查了天鹅湖共计13个楼盘。公园公园公园公园公园公园政务综合楼体育中心二、楼盘、产品分析本板块共有楼盘48个，其中在售楼盘13个，未上市楼盘3个。32个销售完毕。本次选择了13个作为调查对象加以研究。（一）区域住宅开发量及规模分析 1、从开发量看：政务区目前在售、将售楼盘16家左右，周边的环境具有极大的发展潜力，吸引着大批房地产开发商前来投资，各楼盘建筑类型为小高层、高层加公寓的综合型。 2、从开发规模看：用地面积一般在30万平方米左右，其中华润中心凯旋门模最大，达77万平方米，以绝对规模赢得市场瞩目；而最小的领势公馆虽然其占地面积仅20万平方米，但也以其综合优势吸引消费者的眼球。（二）热点分布分析开发热点：政务区天鹅湖依靠其美丽的生态资源绝佳的地理优势赢得开发商的青睐，众多楼盘不约而同朝向政务区，且以天鹅湖为中心向周边辐射，市场越来越活跃。 （三）住宅风格及档次分析 （1）趋势：合肥地产市场已经开始关注建筑风格及园林风格。虽然目前地产市场处于刚刚起步阶段，但人们对住宅的要求从简单的满足居住需要开始向追求环境、景观等方面转化，人们开始向往阳光、空气、水等生态资源，开始排斥噪音；而且，随着国内外许多高水平的规划、建筑以及景观设计公司的进入，更为合肥地产市场注入了新的生活理念和居住理念。（2）风格：天鹅湖板块楼盘风格具有多样化，满足不同消费者的需求。新古典主义风格、田园风格、现代简约时尚风格、芬兰风格、中西结合风格、欧式风格等等，人们在购房时可以有更多的选择空间。（3）档次：从楼盘档次来看，档次拉开距离较远，客户选择性较大总体上以中档为主，各楼盘遵循“以人为本”的理念，关注各种生活配套，尤其是教育及娱乐配套，讲究方便实用。（四）户型分析1、户型面积分析（1）平均户型面积分析：所在区域 项目 平均户型面积 主力户型 其他户型 m2天鹅湖御龙湾123.480二房、三房无国贸天琴湾167.320三房、四房二房新地中心134.800三房、四房二房华邦世贸城117.413三房、四房、二房无华润中心凯旋门113.500二房、四房、三房无绿地内森庄园282.589五房、四房、三房、复式无森林海94.742一房、二房、三房、四房御景城106.262二房、三房四房融科九重锦166.450四房五房天鹅湖购物中心50一房无旭辉中央宫园245.000五房城建琥珀五环城84.000二房三房保利香槟国际108.520三房、二房四房上表显示，各楼盘有各自的户型特色 ，主要以三房的居多，面积上看，低于五十平以上的很少，可见合肥天鹅湖板块楼盘为高收入人设计。 （2）主力户型面积分析：所在区域 项目 四房三房二房 天鹅湖御龙湾 142.56127.07国贸天琴湾157120新地中心204 18699华润中心凯旋门170 11085绿地内森庄园259.23136森林海160.19136.8089.52御景城117.9081.66融科九重锦141天鹅湖购物中心旭辉中央宫园城建琥珀五环城192103 79保利香槟国际130.07106.6386.38从其主力户型四房来看，其面积区域在130至230之间；三房面积区域在103至190之间；二房面积区域在81至130之间。2、户型配比所在区域 项目二房 三房 四房 五房 复式 跃式 空中别墅 绿地内森庄园 总套数22411256比重91%4%9%2%上表显示此楼盘注重主打户型的推出，特色系列四房是主力。（五）价格线性关系分析考察楼盘价格体系一览表所在区域项目平均单价（ 元/平方米 ）平均总价（万元）层差价（ 元/平方米 ）景观差（ 元/平方米 ）政务区绿地内森庄园8100（小高层）8700（多层）86（小高层）150（多层）60至120600从上表可以看出，此楼盘单价在这片区域内算较高的，层差价相对也大，景观差就更大了。1、平均单价：平均单价在7000至9000之间，大部分楼盘单价在8000左右，一般小高层比多层和高层略贵，商铺比小高层略高。2、平均总价：平均总价在60万至150万之间，大部分楼盘的总价主要都在90万100万之间。从销售角度看，总价越低，销售难度越小，总价越高，销售难度越大，销售周期越长。3、层差价：层差价基本在60至120元/平方米的区域范围之内。多层的层差较大，80至120元/平方米，而小高层一般在60至90元/平方米，且楼层越高，层差越大；但高层与小高层的差价也只是在层差之中，价格也相差无几，因此市场比小高层更加难销售。4、景观差价景观差价是开始关注的一个价位差，但只局限于园林景观做得到位的楼盘，对于一般性楼盘，仍然比较淡化。我们所考察的十五个楼盘，只有金大地1912、百协大溪地、等几个定位为豪宅的楼盘存在景观差价。可见，景观在合肥地产市场只是一个开始关注、但远远没有做到位的概念，还有大块的空间、大篇的文章可做。（6） 六配套分析1、商业；农贸市场、1万平方米日之惠超市、合家福、喜客多超市等商业零售连锁配套已进驻社区周边，金融网点、餐饮、娱乐等服务业门店遍布全区，为居民提供了方便快捷的日常生活服务；2、教育；6所幼儿园、5所小学、2所省级示范初中、1所省级示范高中科学分布，配置国内一流现代化教学办公楼和高标准教学设备，教育资源均衡发展及人气集聚作用凸显中、小学、菜场中、小学、菜场中、小学、菜场中、小学、菜场医院高级中学（五十中新区）初级中学在建初级中学在建3、会所天鹅湖板块会所较多，有鼎汇健身会所、美国金仕堡健身、速格健身会所等且内容配置上基本都是文化娱乐休闲设施，主要有咖啡厅、健身室、儿童天地、阅览室、网吧、桑拿、西餐等，楼盘档次较高的还设有商务中心；档次上基本与楼盘档次相匹配。4、车位；从户数与车位的配比来看，很难达到1:1，档次较高楼盘配比较高。从停车形式来看，以半地下车库结合地面停车为主。（七）区域消费者研究1、买家区域细分在20份调查问卷中，合肥本地及省内其他城市约占总消费群体的85-90% 。其中分两部分：一是居住，二是投资。从考察中我们发现，合肥消费群具有一定的投资意识，对于拥有一定经济实力的消费者，除了满足居住外，一旦发现具有升值潜力的楼盘，就会进行投资。这也是房地产商进驻天鹅湖进行投资的重要原因之一。2、买家职业特征：(1)机关/事业单位干部 (2)公司管理人员 (3)公司职员 (4)夫妻结婚买房3、买家消费特征有稳定收入，经济实力较强，多数选择学区房，注重孩子的教育，其次是选择环境优美的地方。（8） 营销特色与促销活动1、营销特色：随着人们生活质量的提高，人们更注重小区的周边环境及子女的教育问题，对此，采取了两大营销手段，即引入水景观和学区房的旗号，销售效果显著提高。2、与促销活动：调查了15个楼盘，它们主要的促销活动是折扣，不过折扣的很少九）畅、滞销楼盘分析 1、畅销楼盘及原因 ：一般为学区房，位置理想，所在区域环境好，周边配套齐全。且性价比高。2、滞销楼盘及原因 ：地理位置较差，且周边环境较差，附近学校师资力量较弱，配套设施不健全。三、总结随着近期政务区中小学学区调整、商业巨头家乐福入驻、广电集团位移等一系列楼市利好讯息的传播，为该区的房地产行业发展注入一针强心剂，以及周边不断完善的配套设施、全市一流的教育资源以及日益优良的人居环境吸引着越来越多的市民在新区安家落户，新型的城市结构正在渐渐形成。政务区的良好的优势：政务区南侧为河道，且沿河已形成成熟的绿化带，西面可见蜀山，地块畔水望山，藏风纳水；政务区内楼盘开发量巨大，其中不乏知名开发商开发的楼盘，整个区域已显出大规模居住区的雏形，加上完整的区块规划，政务区