2015年广西房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押的效力考试题

2015年广西房地产估价师制度与政策：房地产抵押的效力考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用_预测房地产的未来价格。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均发展速度法 D移动平均法 2、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由_名的单数业主担任。 A27 B311 C511 D6133、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元，现房出租的年末净收益为500 元。若按折现率10和风险补偿值100元计，该幢房 地产目前的价格应为元。 A：4 400 B：4 409 C：4 445 D：4 455 E：工业用地的监测点评估价格 4、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比_。 A甲类房地产比乙类房地产强 B乙类房地产比甲类房地产强 C该两类房地产强弱程度相同 D该两类房地产强弱程度不可比5、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600，而该小区的住宅用地面积是100000，该小区的住宅建筑净密度是。 A：36 B：4 C：36 D：40 E：执行层的组织协调 6、实际估价的估价时点是由估价师根据估价目的，在征求同意后确定的。 A：开发商 B：委托人 C：估价机构 D：工商局 E：工业用地的监测点评估价格 7、不动产拍卖成交一般以为标志。 A：拍卖标的物实际占有的转移 B：拍卖标的物实际使用的转移 C：拍卖标的物财产所有权的转移 D：拍卖标的物财产所有权的出租 E：执行层的组织协调 8、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括。 A：建筑安装工程费 B：公共配套设施建设费 C：土地费用 D：基础设施建设费 E：借款合同 9、下列不属于我国信托机构开办的业务是。 A：信托业务 B：委托业务 C：代营业务 D：外汇业务 E：执行层的组织协调 10、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是。 A：容积率 B：空置率 C：利息备付率 D：成本利润率 E：借款合同11、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。 A20% B10% C30% D40% 12、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元、712元、744元、 781元和815元，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为， 【2004年考题】 A：849元 B：865元 C：882元 D：915元 E：工业用地的监测点评估价格 13、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是_。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去14、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是_。 A吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 15、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。 A：有用性、稀缺性、有效需求 B：供给、需求、利用状况 C：权利、租金、利率 D：价值、使用价值、供求 E：工业用地的监测点评估价格 16、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为_万元。 A350 B580 C600 D880 17、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=直接成本利润率。 A：后续开发成本+管理费用 B：后续开发成本+管理费用+销售费用 C：待开发房地产价值+后续开发成本 D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 E：工业用地的监测点评估价格 18、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由无偿收回土地使用权并予以公告。 A：乡级以上政府 B：县级以上人民政府 C：市级以上人民政府 D：省级以上人民政府 E：执行层的组织协调 19、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。 A7.02% B7.04% C7.50% D7.85% 20、统计意义上的，它是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内用于生产的各种生产要素所获得的报酬总和，即工资、利息、租金和利润的总和。 A：国内生产总值 B：国民生产总值 C：国内生产净值 D：国民收入 E：执行层的组织协调 21、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。 A：土地稀缺 B：城市化进程快 C：竞争充分性 D：交易复杂性 E：借款合同 22、对于投资型物业购买者而言，_往往决定了其愿意支付的价格水平。 A自身支付能力 B拥有物业后所能获取的预期收益大小 C市场供求状况 D区域因素23、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/m2。 A3800 B4500 C5200 D5600 24、下列关于城市房屋权属登记管理办法的法律责任的表述中，正确的是。 A：虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款 B：涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可列当事人处以2000元以下罚款 C：非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款 D：因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任 E：执行层的组织协调25、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有_是不正确的。 A供给非同质性 B需求多样性 C竞争充分性 D交易复杂性二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制_。 A现金流量表 B损益表 C资金使用计划 D资金筹措计划 E资金来源与运用表 2、征收集体土地，土地补偿费应当归所有。 A：县级以上人民政府土地管理部门 B：乡(镇)人民政府 C：农村集体经济组织 D：土地使用者 E：执行层的组织协调3、房地产抵押担保的范围包括。 A：主债权及利息 B：违约金 C：定金 D：损害赔偿金 E：实现抵押权的费用 4、下列关于房地产广告的表述中，错误的有。 A：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传 B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告 C：房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号 D：房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离 E：房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明5、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以_状况为参照系进行的。 A可比实例房地产 B估价对象房地产 C标准房地产 D类似房地产 6、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是_。 A估价对象的真实价值 B估价对象的重置价格 C估价对象的实际成交价格 D合格估价师的重新估价结果 7、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。 A：60100 B：6480 C：64100 D：80100 E：执行层的组织协调 8、下列职能中，属于保险基本职能的是_。 A分散危险 B融通资金 C防灾防损 D分配资金 9、申请强制拆迁必须提供_。 A行政强制拆迁申请书 B仲裁决议书 C拆迁协议范本 D裁决调解和裁决书 E被拆迁房屋的证据保全公证书 10、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的_。 A估价目的 B估价方法 C价格类型 D时间长短11、估价人员搜集交易实例的途径主要有。 A：房地产交易当事人 B：政府有关部门 C：道听途说 D：房地产交易展示会 E：报刊、网络 12、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的。 A：第一阶段 B：第二阶段的后半段 C：第三阶段的后半段 D：第四阶段 E：借款合同 13、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其_的风险因素。 A变动可能性 B影响重要性 C发生经常性 D类型归属性14、下列属于土地使用管制的事项有。 A：建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 B：取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 C：某宗土地使用权中，要求容积率为2.0 D：甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙上地留出通行道路 E：某宗土地只能用于商业房地产开发 15、投资基金证券与股票、债券的区别在于_。 A发行的主体不同，体现的权利关系不同 B发行方式不同 C风险和收益不同 D存续时间不同 E运行机制不同，投资人的经营管理权不同 16、民事法律关系由_所构成。 A形式 B主体 C客体 D内容 E主张 17、_是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。 A经营成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资 18、房地产开发项目的投资的特性不包括_。 A投资具有时间性 B投资目的在于得到报酬 C投资具有政治行为 D投资具有风险性 19、在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是。 A：珍惜耕地，合理利用土地的原则 B：无偿使用土地的原则 C：保证国家建设用地的原则 D：妥善安置被征地单位和农民的原则 E：依法征地的原则 20、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。 A平均价格 B加权价格 C抽样价格 D成交价格 21、国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率不超过_。 A50% B60% C70% D80% 22、房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括_。 A建立房屋权属登记信息查询制度 B更新查询信息 C及时提供查询 D指定专人负责查询工作 E不得擅自扩大查询范围23、房地产开发项目的前期工作的主要内容包括。 A：获取土地使用