淄川服装城策划方案.doc

淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -1- 前前 言言 美联强调在动态发展中提供一种有创造性创造性和想象力想象力的策划顾问服务。随着 房地产业发展，由专业人士向市场提供各种专业服务成为日益迫切的需求。 从大量的个案中所积累的经验，美联认为：必须与客户确定共同的理念， 界定方向，提供策划顾问专业化、优质化的服务，并不断检测各方面的工作， 以最快的速度完成目标，最终与客户共同成长。 美联将针对本项目的特征，结合敝司所掌握的市场资料，提出该项目定 位、销售的大致方向，旨在充分发挥项目优势而迅速占领市场，并为未来的销 售阶段做出良好的铺垫。 以下，敝司将以一贯的专业水准、敬业精神以及敏锐的市场洞察力和快 速有效的应变能力对本项目提出专业的策划意见。 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -2- 第一部分：项目分析第一部分：项目分析 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -3- 1.1.1 1 项目理解项目理解 1.1.11.1.1 项目地理位置及特点项目地理位置及特点 项目占地 49079 平方米，地块地势平坦，现地块上主要建筑为有待 拆迁的老居民住宅，现大部分已经被居民私自改造成独立的营业房。地地 块的上下水、通电、通讯和通气等基础设施齐全，可满足未来规划的用块的上下水、通电、通讯和通气等基础设施齐全，可满足未来规划的用 地要求。地要求。 地块东面的为淄川服装城女人街，大都为居民私自改造成独立的营 业房；南面的建筑为淄博鞋业批发市场；西面与淄城路相隔的建筑物为 柳泉啤酒厂，民居及零散营业房；北面的建筑物为福临门大酒店。 1.1.21.1.2 项目交通状况项目交通状况 项目地块位于淄川区西南区域，紧临淄博交通主干道淄城路，往北 为淄川建材城、阳光建材批发市场等批发市场，延伸至张店、周村、临 淄等淄博市区；南边临近项目为淄川公交车站，可通往淄博市内，山东 省内及国内部分大城市，对项目未来的发展将有极大的促进作用。淄城淄城 路车流频繁，人流众多，项目地块已形成一个颇具规模的大型服装鞋类路车流频繁，人流众多，项目地块已形成一个颇具规模的大型服装鞋类 批发市场。批发市场。 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -4- 1.1.31.1.3 项目用地状况调查及动迁安置项目用地状况调查及动迁安置 1.1.3.11.1.3.1 项目所处片区的规划项目所处片区的规划 淄川服装城自 1988 年动工兴建，经过六期工程及鞋业批发市场的 开发建设，现占地面积 20 万平方米，建筑面积 14 万平方米，由留仙湖 路和商城西路将北面的淄川休闲服装批发市场、东面的营业大厅、西面 的女人街、南面的温州服装城和淄川鞋业批发市场联成一遍，整个淄川 服装城的货物配送枢纽主要集中在北面的停车场和货物配送枢纽主要集中在北面的停车场和留留仙湖路。仙湖路。 1.1.3.21.1.3.2 项目基本技术经济数据项目基本技术经济数据 用地面积用地面积49070 平方米（约 73.6 亩） 建筑面积建筑面积105000 平方米 规划容积率规划容积率2.2 建筑密度建筑密度42% 集中绿化率集中绿化率10% 层数层数五层 单层建筑面积单层建筑面积约 21000 平方米（首层略小） 停车位停车位1570 个 注：淄城路道路红线后退注：淄城路道路红线后退 30 米作为绿化带。米作为绿化带。 1.1.3.31.1.3.3 动迁安置及工程进度计划动迁安置及工程进度计划 工程事项工程事项时间 动迁动迁2003 年 6 月中旬-9 月初 动迁完毕、工程开始动迁完毕、工程开始2003 年 9 月初 工程进行工程进行-工程完毕工程完毕2003 年 9 月初-2004 年 10 月 注：本项目的销售部署是以上述的工程进度计划为基准的。 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -5- 1.21.2 项目项目 SWOTSWOT 分析分析 1.2.11.2.1 项目优势分析项目优势分析S S 地理位置优越地理位置优越 本项目的地理位置十分优越，位于淄川服装城西侧，临近淄城路， 临路面宽达 300 米，交通便捷，人流量、物流量旺盛，带来无限商机。 淄城路是淄博市的主干道，可通往山东省内其他各大城市，如淄川到 济南仅需 80 分钟的车程，省内交通网络发达，对物流配送起到举足轻 重的作用。 拥有一定的知名度拥有一定的知名度 本项目所在片区淄川服装城曾经是鲁中商城的龙头市场，该片区 于 1988 年动工兴建，经过六期工程及鞋业批发市场的开发建设，现占地 面积 20 万平方米，建筑面积 14 万平方米，曾经辉煌的淄川服装城在业 内拥有一定的知名度，对本项目的推广宣传有较大的优势。 1.2.21.2.2 项目劣势分析项目劣势分析W W 本项目所在片区美誉度不高本项目所在片区美誉度不高 本项目坐落于淄川服装城的西侧，淄川服装城在 90 年代曾经辉煌， 但近几年来，由于硬件落后、管理落后等原因，淄川服装城的美誉度 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -6- 日趋下降，对本项目的招商等方面有一定的影响。 本项目为期铺本项目为期铺 本项目为期铺，当项目开始动工即可以销售，目标买家在没有看 到真实的商铺时，其购买信心都会大打折扣。 本项目周边服装加工企业规模小、档次低本项目周边服装加工企业规模小、档次低 淄川区内的服装加工企业多以家庭作坊形式出现，规模普遍较少， 档次低下，未能为淄川服装提供充足高质的货源，造成产业链的失衡， 未能为本项目商家提供充裕的货源。 地块规划缺乏整体性，难以形成规模效应地块规划缺乏整体性，难以形成规模效应 本项目规划用地被一规划路划分成两个地块，影响了项目的规模效 应及整体效应，给项目的规划设计带来一定的难度。 1.2.31.2.3 项目机会分析项目机会分析O O 政府的大力支持政府的大力支持 政府对本项目的大力支持显得极为重要，一来可以增加目标商家 的信心，二来有政府背景支持，在宣传推广、销售、招商方面都能得 心应手，是本项目的一大机会点。 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -7- 淄川服装城存在市场空白点淄川服装城存在市场空白点 淄川服装城由于硬、软件日趋落后，经营档次越来越低，中、高 档次的比例很小，在市场上形成了空白点：淄川服装城若要再度发展，淄川服装城若要再度发展， 必须增加中高档服装的比例。必须增加中高档服装的比例。因此，抓住市场空白点，满足市场需求， 本项目已成功一半。 先进的项目规划先进的项目规划 以淄川服装城目前的硬件状况，已不能再维持其未来的发展，必 须更新换代，本项目先进的“以人为本”项目规划必能得到市场的认 可，商家的满意，提高自身的核心竞争力。 （项目规划建议在下面重点（项目规划建议在下面重点 介绍）介绍） 统一经营，统一管理统一经营，统一管理 本项目统一经营、统一管理的经营模式，更能体现“以人为本” 的经营理念，很好地得到市场的认可，成为本项目的一大软件优势。 制定科学、合理的营销策略制定科学、合理的营销策略 科学、合理的营销策略目的是为发展商达到利润的最大化，只有 运用一系列切合实际的营销策略，才能将本项目卖个“满堂红满堂红” 。 （项（项 目的营销策划下面会作详细介绍）目的营销策划下面会作详细介绍） 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -8- 1.2.41.2.4 项目威胁分析项目威胁分析T T 省内直接竞争对手的威胁省内直接竞争对手的威胁 在山东省内存在济南温州服装商品、济南泺口服装批发市场及临 沂服装批发市场等颇具规模、实力的服装批发市场，对本项目的招商、 销售及未来的发展造成很大的威胁。 市内间接竞争对手的威胁市内间接竞争对手的威胁 目前淄博市内存在多家在售的商用物业，包括中国财富陶瓷城、 九龙城及阳光陶瓷城等，对于本项目的目标客户之一-投资买家投资买家，有 了较多选择，对于本项目的推售造成一定的威胁。 片区内直接竞争对手的威胁片区内直接竞争对手的威胁 项目所在片区的大部分集资筹建以及居民私自改建的商铺，其物 业成本较低，从买家衡量投资成本及经营者衡量其经营成本的角度看， 在一定程度上吸纳着经营中低档的客户，以本项目的推售也造成一定 的威胁。 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -9- 第二部份第二部份 项目整体策划项目整体策划 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -10- 2.12.1 项目定位项目定位 2.1.12.1.1 项目市场定位项目市场定位 定位思路定位思路：秉承“市场决定产品”的原则，敝司认为目前贵项目所在 片区的淄川服装城存在较大的市场空白点-以经营低档服装为主，中高档 服装的经营比例较小，导致服装城未能持续发展，甚至开始衰退。因此， 为了令贵项目更贴近市场需求，敝司建议把贵项目定位为： 统一经营、统一管理的大型中高档服装批发市场统一经营、统一管理的大型中高档服装批发市场 （以中档服装为主，高档服装为辅）（以中档服装为主，高档服装为辅） 2.1.22.1.2 市场定位支持点市场定位支持点 市场呼唤统一经营、统一管理市场呼唤统一经营、统一管理 由市场调研报告显示，现时项目所在片区的淄川服装城中各自为政， 管理混乱的现象严重，经营者的经营状况不理想，甚至一部分外地经营 者已对淄川服装城失去信心。针对于此，本项目实行统一经营，统一管 理的模式势在必行，此模式的实行必将塑造本项目在淄川服装城内平地 而起的拔高形象，重拾商家的信心，令商家纷纷“弃暗投明弃暗投明”奔向本项 目。 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -11- 项目所在片区在经营结构上出现断层项目所在片区在经营结构上出现断层 淄川服装城在市场经营结构上存在断层，低、中、高档的服装经营 比例严重失调：低档占了 85%，中档 12%，高档仅有 3%。在问卷访问过 程中获悉，张店、周村、临淄等区的商业中心的服装零售店大部分的货 源均来自青岛、临沂、济南等地的服装批发市场，原因是淄川服装城中、 高档服装极其缺乏，假冒伪劣产品甚多。因此，抓住市场的空白点，把 本项目定位在“以中档为主，高档为辅的以中档为主，高档为辅的”服装批发市场，在填补市场 空白点之余，以本项目为龙头，重新塑造淄川服装城在山东的高大形象， 传播良好口碑。 “天时、地利、人和天时、地利、人和”的优厚条件是本项目定位的坚实基础的优厚条件是本项目定位的坚实基础 本项目自身优势十分明显，有着“天时、地利、人和”的优厚条件。 天时天时适逢淄川区政府决心扩建淄川服装城，重新打造淄川服装城在 山东服装批发业中的龙头地位，以推动淄川服装批发业的发展 的政策。 地利地利优越的地理位置，规模宏大，项目所在片区已有一定的服装批 发业基础，享有一定的历史知名度。 人和人和本项目的发展商从项目的核心策划到项目的规划设计及项目的 经营管理都本着一切“以人为本以人为本”的开发理念，给本项目创造 了最大的核心竞争力。 作为淄川服装城的龙头商城淄川服装城的龙头商城，中高档次的市场定位才能将其自身优 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -12- 势发挥得淋漓尽致。 服装批发业发展的趋势服装批发业发展的趋势 就淄川服装批发业的发展趋势来看，若以现在的经营结构必将越来 越落后，不能符合市场的发展需求，因此，淄川服装批发业要更新换代， 必须要有一座现代化的龙头商城引领淄川服装批发业的发展，而中高档 次定位的贵项目恰好调整了其所在片区的服装批发业的失衡的经营结构， 推动服装批发业的良性发展。 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -13- 2.22.2 形象定位形象定位 定位思路：定位思路：鲜明、准确的形象定位就好比给贵项目赋予了灵魂，有真实感， 令人充满遐想，对后期贵项目的推售、招商以及宣传炒作极为有利。因此，敝 司就贵项目作出以下形象定位： 山东服装新名片山东服装新名片-淄川国际服装交易广场淄川国际服装交易广场（暂定）（暂定） -引领时装潮流，引爆财富革命引领时装潮流，引爆财富革命 阐述：阐述：以“国际”的夸张手法寓意贵项目的辐射范围之广，也表明贵项目 的发展方向，发展商的经营决心，就是将贵项目打造成国际化的服装交易广场国际化的服装交易广场- -引领时装潮流，引爆财富革命，引领时装潮流，引爆财富革命，令目标买家产生美好的遐想，对贵项目充满 信心。 规划国际化规划国际化-与国际接轨，合理的服装城规划，科学的管理、经营模式， 力求打造国际化服装交易中心。 潮流国际化潮流国际化-紧跟时代潮流，掌握时代潮流的变化，服装城为你提供全国 乃至全世界的时装潮流状况。 信息国际化（网络化）信息国际化（网络化）-服装的变化信息万变，服装城为你提供信息交流 的平台，能随时随刻掌握行业信息。 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -14- 2.32.3 项目规划建议项目规划建议 2.3.12.3.1 建筑设计中心概念建筑设计中心概念 批发广场是一种特殊的商场，不仅仅是人们购物、消闲的公共场所，更主 要是商家们大批交易的场所，场内除了应具备完善照明、消防等基本的配套设 施以外，其他的特色、实用性强的功能设置也是成功经营的重要因素，在人流、 物流方面都有极高的要求。 淄川国际服装交易广场要在未来山东将重振淄川服装城的声威，成为山东 服装批发行业的龙头。如此具有里程碑含义的大型服装批发广场亦对规划设计、 布局安排与发展模式提出了极高的要求，首先要具备超前意念与前瞻性，然后 要具有科学合理的商业布局与具体分布安排，还要有务实并追求实效的营销执 行策略及对内在经营质量的要求。此外随着社会与行业、市场与消费行为的不 断发展变化，在商业物业领域发展商与商户之间的关系已变得密不可分，两者 利益是紧密相连的，即互荣互损。能够满足及解决商户现实与潜在需要，并可 使其获利是商业项目市场营运的基本要求。 “在商业规划、空间布局安排、交易在商业规划、空间布局安排、交易 环境及装饰方面进行前瞻并具开创性的环境及装饰方面进行前瞻并具开创性的高度的人性化高度的人性化合理设计，将使本项目具合理设计，将使本项目具 备引导潮流及行业标准的条件，而通过科学有效的商业营运与管理则可使本项备引导潮流及行业标准的条件，而通过科学有效的商业营运与管理则可使本项 目实现可持续发展经营。目实现可持续发展经营。 ”是本项建筑规划设计的目标和中心思想。是本项建筑规划设计的目标和中心思想。 美联建议本项目在规划上一切围绕上述定位的中心思想，相应增加更多的 人性化设计以及特色的展示功能及信息交流平台的功能，为项目增添更多的生 命力、吸引力，更加体现国际化的服装交易广场国际化的服装交易广场的市场定位概念，为规划国际规划国际 化、潮流国际化、信息国际化化、潮流国际化、信息国际化提供硬件支持。 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -15- 2.3.22.3.2 建筑风格建议建筑风格建议 建筑的整体风格应体现建筑的整体风格应体现时代感。时代感。 使本项目在原有淄川服装批发城的建筑群中独具一格，体现出与众不同的使本项目在原有淄川服装批发城的建筑群中独具一格，体现出与众不同的 王者风范。用独特风格来诠释本项目在山东服装批发行业的龙头地位。王者风范。用独特风格来诠释本项目在山东服装批发行业的龙头地位。 外型上可使用足够建筑元素以及充分体现“规划国际化、潮流国际化、信规划国际化、潮流国际化、信 息国际化息国际化”的元素使建筑物具有充足的商业符号。可选用塔楼或三角架的元素 拔高建筑，尤其是正对淄城路的主门面尤其是正对淄城路的主门面， 使得从淄城路等多个不同的视角看到的 建筑更加挺拔，使建筑的“标识”性更 加强烈，并使建筑集以批发为主导，兼 并“零售、饮食、商务”的功能于一体 得以更好地体现。(以下建筑风格仅供 参考) 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -16- 2.3.32.3.3 总体建筑规划建议总体建筑规划建议 2.3.3.12.3.3.1 规划总说明规划总说明 本项目规划设计方案建议以市场为导向，以先进的策划理念为核心，结合 项目地块实际情况而作，具有较远的前瞻性及可操作性。此方案仅作本项目相 关之建筑设计单位作方向性参考，希望有关设计单位充分运用先进的建筑技术 把本规划建议之精髓发挥得淋漓尽致。 本项目规划用地由一规划路划分成 南北两块面积大小不等之梯形地块，给 本项目规划带来一定的难度。根据本项 目地块的实际情况初步规划建议，本项本项 目整体由两栋物业组成目整体由两栋物业组成(以下称南座、以下称南座、 北座北座)，各为地上五层，采用环回式通道设计。，各为地上五层，采用环回式通道设计。鉴于地块中间的规划路，在满足 所有经济数据的前提下，建议由二层开始，以宽阔的过道把两栋物业连在一起， 也可作为一部分的商铺出售，也方便日后的推售和经营管理。(如东莞虎门富民 商业大厦) 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -17- 2.3.3.22.3.3.2 规划细部建议规划细部建议 通过对广州白马、虎门富民、济南洛口等大型服装批发市场的人流、车流 等数据分析，如下表： 人车流量 名称 建筑面积 （平方米） 人流（人次/小时） 车流(辆次/小时) 济南泺口服装城20 余万18008400 临沂批发服装市场4.8 万200010000 青岛即墨服装6.5 万15006000 淄川服装城18 万13006000 广州白马服装城4.5 万400012000 虎门富民时装城4.5 万330010400 服装批发市场名称人流（人次/100日）车流（车次/100日） 济南泺口服装城8 34 临沂服装批发市场34 167 青岛即墨服装 19 74 淄川服装城 6 27 广州白马服装城 72 214 广东虎门富民时装城 59 185 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -18- 考虑到今后的发展，敝司预测贵项目的常规的人车流密度应达到 30 人次人次 /100日、日、160 车次车次/100日日的水平，甚至会达到广东虎门富民时装城 59 人人 次次/100日、日、185 车次车次/100日日的水平。 因此，对贵项目的细部规划作出以下建议：因此，对贵项目的细部规划作出以下建议： 规划总图规划总图 休闲服装城 商业文化广场和停车位 铺 留 仙 湖 路 淄 城城 路 北座 南座 公 园 停车位 铺 停车位 铺 停 车 位 车流导向：主入口：次入口： 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -19- 商业文化广场商业文化广场 数量： 1 个 位置：在淄城路红线退缩三十米的地方（除原有公园绿化外） （见总规划图） 面积：约 8000 平方米 因素分析：因素分析： 为了疏散人流和满足建筑上的要求为了疏散人流和满足建筑上的要求 具有展示功能具有展示功能 提供部分停车位提供部分停车位 主入口主入口： 数量：北座 1 个，南座 2 个 位置：见总规划图 入口宽度：18 米 因素分析：因素分析： 根据项目所在片区分析，留仙湖路和北面淄城路的车流量根据项目所在片区分析，留仙湖路和北面淄城路的车流量 最多，从交通的方面考虑，应在项目西面和南面设主入口。最多，从交通的方面考虑，应在项目西面和南面设主入口。 从规划方面考虑，本项目邻近淄城路有宽达从规划方面考虑，本项目邻近淄城路有宽达 300 米的门面，米的门面， 装卸区：公园： 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -20- 加上加上 30 米的红线退缩，规划建成商业广场，与其呼应也应米的红线退缩，规划建成商业广场，与其呼应也应 设主入口。设主入口。 敝司建议主入口宽度为敝司建议主入口宽度为 18 米是从人流的方面考虑，尽量能米是从人流的方面考虑，尽量能 疏导人流。疏导人流。 次入口次入口 数量：北座 3 个，南座 2 个 位置：见总规划图 入口宽度：10 米 因素分析：因素分析： 本项目的次入口均设在非重要通道上，敝司建议宽度本项目的次入口均设在非重要通道上，敝司建议宽度 10 米米 足以疏导人流。足以疏导人流。 停车位停车位 数量：1575 个 分布位置：见总规划图 因素分析：因素分析： 敝司建议在商业广场及本项目的四周建立路边停车场，以本敝司建议在商业广场及本项目的四周建立路边停车场，以本 项目的建筑密度，有足够的空间设立停车场。项目的建筑密度，有足够的空间设立停车场。 另一方面，从建筑成本考虑，地上停车场远比底下停车场经另一方面，从建筑成本考虑，地上停车场远比底下停车场经 济。济。 货物装卸区货物装卸区 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -21- 数量：2 个 分布位置：见总规划图 因素分析：因素分析： 敝司建议在非车流要道设立货物装卸区，由总规划图可见，上敝司建议在非车流要道设立货物装卸区，由总规划图可见，上 述的位置正好符合作为装卸区的要求。述的位置正好符合作为装卸区的要求。 设立装卸区能有效地提高车流、物流的速度，提高运作效率。设立装卸区能有效地提高车流、物流的速度，提高运作效率。 室内主、次通道室内主、次通道 设计方式：采用环绕式的通道设计 主通道宽度：5 米 次通道宽度：3.5 米 因素分析：因素分析： 从有效疏导人流的方面考虑，上述标准能基本满足目前及未来几年从有效疏导人流的方面考虑，上述标准能基本满足目前及未来几年 的需求。的需求。 室内中庭建议室内中庭建议 美联建议贵项目的中庭采取中空通透的设计，令商城内开阔明亮 成为必然，为商家提供良好的交易环境，同时中庭也是贵项目环绕通 道设计的中心点。 手扶电梯手扶电梯 数量：北座 10 个，南座 10 个 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -22- 每层数量：北座 2 个，南座 2 个 因素分析：因素分析： 从有效疏导人流的方面考虑，上述标准能基本满足目前。从有效疏导人流的方面考虑，上述标准能基本满足目前。 从成本上考虑，电梯旁边将设立楼梯，以满足未来人流增多的需要，从成本上考虑，电梯旁边将设立楼梯，以满足未来人流增多的需要， 同时也能节约成本。同时也能节约成本。 中央空调中央空调 美联建议贵项目能装设中央空调，为商家提供良好的交易环境。 因素分析：因素分析： 从市调的反馈信息，有从市调的反馈信息，有 82%的商家都希望能装设中央空调。的商家都希望能装设中央空调。 从各大服装批发市场，如温州商厦、临沂的大型服装批发市场从各大服装批发市场，如温州商厦、临沂的大型服装批发市场 均设有中央空调，而作为本项目的规模，设立空调是必须的硬均设有中央空调，而作为本项目的规模，设立空调是必须的硬 件优势之一。件优势之一。 客梯客梯 数量：北座 4 个，南座 6 个 因素分析：因素分析： 从有效疏导人流的方面考虑，上述标准能基本满足目前需求。从有效疏导人流的方面考虑，上述标准能基本满足目前需求。 货梯货梯 数量：北座 4 个，南座 6 个 因素分析：因素分析： 从有效疏导物流的方面考虑，上述标准能基本满足目前需求。从有效疏导物流的方面考虑，上述标准能基本满足目前需求。 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -23- 洗手间洗手间 数量：北座：2 处，南座 2 处 因素分析：因素分析： 从有效疏导人流的方面考虑，上述标准能基本满足目前需求。从有效疏导人流的方面考虑，上述标准能基本满足目前需求。 2.3.42.3.4 各层功能分布建议各层功能分布建议 功能分布功能分布： 楼层经营类型比例 男装区40% 首层 女装区60% 牛仔类20% 运动类区20%二层 休闲装区60% 童装区30% 内衣睡衣区40%三层 皮带、帽、鞋等30% 四层品牌展示区100% 专门仓库 五层 写字楼 功能分布因素分析：功能分布因素分析： 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -24- 从淄川服装城的批发业经营结构分析，男装、女装及休闲装的从淄川服装城的批发业经营结构分析，男装、女装及休闲装的 比例最大，因此，这大类服装主流区设在首、二层。比例最大，因此，这大类服装主流区设在首、二层。 另一方面，男装、女装的概念较为含糊，在销售上面可以较为另一方面，男装、女装的概念较为含糊，在销售上面可以较为 灵活，灵活， 上述分区比例是以敝司调查的商户结构区分的，但不是一定是上述分区比例是以敝司调查的商户结构区分的，但不是一定是 如此比例，在销售时应灵活处理，可增多或减少。如此比例，在销售时应灵活处理，可增多或减少。 配套设施：配套设施： 楼层商业配套 银行、邮局 商务中心 托运中心 中庭 SHOW 台（定期举行模特表演） 首层 信息交流中心 专门仓库 餐厅 五层 写字楼（为商家提供办公场所） 配套设施因素分析：配套设施因素分析： 根据市场调查的结果反映，上述需求是商家希望能得到的配根据市场调查的结果反映，上述需求是商家希望能得到的配 套设施。套设施。 根据一个成熟的服装批发市场配套，上述配套是必须的。根据一个成熟的服装批发市场配套，上述配套是必须的。 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -25- 2.3.52.3.5 铺位（产品）划分建议铺位（产品）划分建议 首层、二层及三层（以建筑面积计算）首层、二层及三层（以建筑面积计算） 敝司建议首层的靠墙的独立商铺的面积跨度在：3040 平方米； 中部的独立商铺面积跨度在：2030 平方米 四层（建筑面积计算）四层（建筑面积计算） 敝司建议四层的商铺全部以 1015 平方米的面积出售 五层五层 仓库、餐厅及写字楼不出售，由发展商自己拥有，用于出租。 因素分析：因素分析： 根据目前市场的主导面积及商家的需求面积，敝司建议首层根据目前市场的主导面积及商家的需求面积，敝司建议首层三层的面三层的面 积跨度在积跨度在 20-40 平方米（建筑面积）之间。平方米（建筑面积）之间。 四层建议以四层建议以 10-15 平方米（建筑面积）的面积出售，以低总价增加目标平方米（建筑面积）的面积出售，以低总价增加目标 客户的层面，加快销售进度。客户的层面，加快销售进度。 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -26- 2.3.62.3.6 可售面积估算可售面积估算 按建筑面积算，可售面积约 80000 平方米，可租面积约 20000 平方 米。 2.3.72.3.7 租售价格预测（市场比较法）租售价格预测（市场比较法） 淄川服装城各区域的平均租金： 位置商城西路温州商厦留仙湖路 休闲服装批 发市场 营业大厅 租金（元 平方米） 6560907030 比较因素分析： 因素本项目商城西路温州商厦留仙湖路 休闲服装 批发市场 营业大厅 地段231820222117 交通221820212218 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -27- 管理水平221720191915 商业配套211820182017 物流状况221920222118 综合因素1109010010210385 比重 （%） 100122110108107129 权重表： 项目商城西路温州商厦留仙湖路 休闲服装批发 市场 营业大厅 权重（%）153020305 本项目租金=（A 区域A 比重A 权重）+（B 区域B 比重B 权重）+. 由上述公式可以推算出本项目的平均租金是：约 75 元/平方米，若减去 10%的 浮动因素，可以得出本项目的初步市场平均租金：约 67 元/平方米 再通过年回报 10%的固定回报（流动回报约 78%） ，可以推测本项目的初 步市场平均售价为：约 6700 元/平方米左右 注：上述面积均为建筑面积。注：上述面积均为建筑面积。 本项目销售总额本项目销售总额(未计可租面积的租金未计可租面积的租金)： 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -28- 6700 元/平方米8 万平方米=5.36 亿元亿元 2.3.82.3.8 产品卖点发掘：产品卖点发掘： 1、“泛街铺泛街铺”概念概念 传统街铺是以临街为标准的商铺，而“泛街铺”是以人流为标准的商铺。 贵项目宽达 5 米的主通道，3.5 米的次通道，加上环回式的设计，能合理分流人 流，能充分产生街铺的效果。 2、环回式设计环回式设计 以中庭为中心，主通道为环绕干道，次通道为主通道的联接链，令人流循 环流动，以指示牌的导向图引领客户到需求产品的区域，从而做到“间间为街 铺，铺铺为旺铺”的设计效果。 3、车位充足，停放方便车位充足，停放方便 整个项目拥有 1570 个车位，科学的停车布局设计（如总规划图） ，令停放 车辆极为方便。 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -29- 4、科学车流导向科学车流导向 车流进、出口完全分离，科学的车流导向，使物流配送更为便捷。 5、与与 3000 亩服装工业园挂钩，形成产业链效应亩服装工业园挂钩，形成产业链效应 3000 亩服装工业园将引入大量服装厂商，成为未来的服装生产基地，与其 挂钩，形成产业链效应，甚至可考虑将以优惠政策出租某一层给工业园的服装 厂商作营业场所，以“工业园众厂商进驻淄川服装批发广场工业园众厂商进驻淄川服装批发广场”为口号，增强投 资者和经营者的信心，达到“以租带售以租带售”的目的。 6、大型货仓，统一仓管大型货仓，统一仓管 拥有大型货仓，由专人监管，安全可靠，存蓄货物便捷，令商家免除如何 存放货物的后顾之忧。 7、大型模特表演台，开展服装交易会大型模特表演台，开展服装交易会 大型模特表演场地，定期开展服装交易会，吸引各处厂家、商家来此交易。 8、带产权出售带产权出售 拥有 40 年完整产权，真正属于自己的物业。 9、严格功能分区，严格资质审查（国内地方品牌）严格功能分区，严格资质审查（国内地方品牌） 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -30- 严格功能分区，免除恶性竞争，严格资质审查，杜绝假冒伪劣商品，营造 商场良好商贸交易环境。 10、货物装卸区令物流更为畅通货物装卸区令物流更为畅通 设立货物装卸区，所有车辆的货物统一在区域内装卸，再由发展商的货物 配送队伍统一装卸。 11、开设新品牌专区开设新品牌专区 开设新品牌专区，对于地方的新品牌，批发市场会开辟专区，为新品牌打 开市场，也令客户买家有更多的选择。 12、政府优惠政策：减免税费政府优惠政策：减免税费 发展商出面与当地政府交涉，希望能有限期地减免在本专业批发市场经营 的商家一部分税费。 13、未经政府成立的管理小组批准，不得进入市场进行收费或干预正常经营。未经政府成立的管理小组批准，不得进入市场进行收费或干预正常经营。 据调查报告显示，淄川服装城的乱收费现象严重，甚至出现黑帮操控，地 方保护主义盛行。而本项目实行“统一经营，统一管理”必将杜绝该现象的发 生，为商家创造一个公平交易的平台。 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -31- 14、购铺可入户淄博市，其子女可入当地学校购铺可入户淄博市，其子女可入当地学校 据调查了解，淄川服装城大部分的外地经营者普遍反映其子女入学成问题， 虽可入学但其费用甚高。美联建议发展商通过公关能力解决此问题，使得外地 买家能“购铺可入户淄博市，其子女可入当地学校”将会是一大的亮点。 15、美联策划代理美联策划代理 广州美联房地产顾问有限公司，是香港唯一上市的专业房地产中介公司 “美联物业”在国内的第一家分公司，是广州市一级房地产代理，凭借丰富的 专业知识与组场经验，必能带来无限的惊喜，是本项目成功的保证。 16、统一货运统一货运 成立货物配送队伍，由发展商统一管理，方便商家货物的短途运送。 17、成立统一管理队伍成立统一管理队伍 由发展商成立批发城的统一管理队伍，营造安全、有序的服装交易场所。 18、成立三大基金，令投资者放心，令经营者安心。成立三大基金，令投资者放心，令经营者安心。 （一）（一）旺场基金旺场基金针对经营者而设针对经营者而设 一个专业批发市场的兴旺，宣传推广是很重要的，一般大型的服装批 发市场如济南温州服装商品批发广场、东莞富民服装批发市场都会定期举 办一些模特大赛、人体彩绘、服装节等活动来宣传推广。但这些活动都需 要钱，钱从何来，唯有由商场内所有商户集资分推。无疑这对广大商户都 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -32- 是一个压力。也因此，现时淄川服装城内无有一个商场可以做到。 美联建议发展商走出这一步，为本项目注入一笔基金用作宣传推广， 也即本项目的旺场基金，这笔基金主要分两部分，一方面作服装文化宣传 用，如定期举办时装 SHOW，服装节，模特大赛等，另一方面作经济推广 用，如定期邀请著名经济学家现场指导，商户代表赴地考察市场等。 （二）（二）创业基金创业基金针对既是投资者又是经营者的商户而设针对既是投资者又是经营者的商户而设 商场经营很讲究商户间的团结，何解？试想，若有部分商户抱着“先 人后已” ，等别人旺场后才入场经营，其商场运营结局定必一盘散沙。 有见及此，美联建议发展商推出创业基金计划。其实质为在开业后的 前期半年内，若参与本计划的商户能按照物业管理公司规定的时间准时开 市及收市经营 ，发展商将按该商铺成交价的 5%有待商榷，作一次性现金 奖励该商户，以期通过此举增强商户间的凝聚力。 （三）（三）保底基金保底基金主要针对投资者而设主要针对投资者而设 一方面，很多客户买铺的目的出于投资，希望坐收比银行利率更高的 租金回报。一方面商户虽有投资的能力，但却更偏向于把资金用于扩大再 生产。而另一方面，发展商看到若不通过必要的调控，将难以保证商场的 档次，难以避免商户间恶性竞争。 所以，保底基金的设立是很必要的，美联建议发展商设立保底基金， 拟 5 年内按 8 厘的年回报率，每月支付保底基金给买家有等商榷，要根据 本项目的投资收益实际才能具体定夺操作方案。其实质为铺位的所有权归 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -33- 买家，而前 5 年的使用权则由发展商统一管理，承担开业前期的经营风险。 买家既可安坐收贵租，又可轻松接手旺铺。商户也可避免同行间的恶性竞 争。保底基金，目的在于达成买和租之间的双赢。 综上所述的亮点，分别从本项目的建筑规划、统一经营、统一管理的以人综上所述的亮点，分别从本项目的建筑规划、统一经营、统一管理的以人 为本的开发理念出发挖掘，是本项目核心竞争力的表现，也是本项目的完为本的开发理念出发挖掘，是本项目核心竞争力的表现，也是本项目的完 美个性的诠释。美个性的诠释。 2.42.4 项目产品目标客户定位项目产品目标客户定位 2.4.12.4.1 定位思路定位思路 每一个产品的推出都有其适销的目标客户，地产项目更为甚之，只有 经过市场的细分找出贵项目产品（商铺）的目标客户，才能有重点、有目 标地对贵项目进行有效的推广宣传、销售及招商。 2.4.22.4.2 目标客户细分目标客户细分 经营者经营者 淄川服装城经营者淄川服装城经营者 淄川服装城的经营者是贵项目的主要目标客户，他们具有一定的 经济实力，也在本地区经营了较长一段时间，积累了一定的客户，因 此，都不愿轻易离开，在目前淄川服装城日趋落后的情况下，一座大 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -34- 型先进的服装批发城必能引起该类人仕的兴趣，甚至购买欲望。 淄博市各区（除淄川）的服装经营者淄博市各区（除淄川）的服装经营者 淄博市各区的服装经营者，包括周村等服装批发经营者，因为， 贵项目离各区距离并不远，一座大型先进的服装批发城会引起他们前 来购买经营的兴趣。 省内各市的经营者省内各市的经营者 省内虽然已有多处大型的服装批发市场，但以淄川服装城原来的 知名度，通过对贵项目的推广宣传，其各种优势，必能吸引各处服装 经营者前来购买经营。 投资者投资者 纯粹的投资者纯粹的投资者 纯粹的投资者，俗称“炒家炒家”，他们具有一定的经济实力，投资 经验丰富，擅长短期的炒卖，贵项目前期的推售必能吸引此类投资人 仕的关注，如何在此时吸纳该类投资人仕是营销策略上的一大重点。 私营企业家私营企业家 淄博市 2002 年的社会销售总额中私营经济占 7.4%，而且保持 14%的 持续上升，该类私营企业家拥有较强的经济实力，在银行利息低下的 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -35- 状况，投资高回报的商用物业是其首选之一。 个体生意经营者个体生意经营者 淄博市 2002 年的社会销售总额中个体经济占 42.7%，保持 13% 的增长比率，经济环境良好，使其积累了一定的资金，而个体生意都 有一种不稳定因素存在，为了解决自己的后顾之忧，该类人仕会选择 保值、增值的物业来投资。 高收入的国家公务员、白领人仕高收入的国家公务员、白领人仕 高收入的国家公务员和白领人仕拥有一定的经济能力，在现今没有 较好投资渠道的情况下，投资商铺是一种比较稳定、有保障的投资 手段。 淄博项目策划方案淄博项目策划方案 您 所 委 托 我 必 承 诺 -36- 2.52.5 项目定位可行性评估项目定位可行性评估 2.5.12.5.1 项目定位对淄川区服装批发业的影响项目定位对淄川区服装批发业的影响 淄川区批发业基础扎实,实力雄厚,尤其是淄川服装城批发市场在山 东省内拥有一定的历史知名度，几乎所有淄博市的服装零售都来此 进。 淄川服装市场发展现时以批发低档服装为主，在所有淄博市人的心 目中，低档服装批发已是淄川服装批发市场的代名词。 本项目的建成，对淄川服装城的发展，不但没有形成恶性竞争，反 而在增加中高档的比例的同时，以龙头的身份带动及促进其发展。 甚至，对整个淄川区的批发业经济增长作出