常德市房地产业调查研究社会实践报告.doc

常德市房地产业调查研究一、 调查背景近年来，在常德市委市政府的正确领导下，常德市房地产业保持了持续、健康、稳定的良好发展态势，房地产业对国民经济等拉动作用日益突出，在推进新型城市化建设、改善人居环境、促进城市经济发展等方面作出了积极贡献。为了了解常德市房地产业发展状况和利用所学知识促进我市房地产市场持续健康发展，我利用寒假对市城区房地产市场进行了调研。二、 总体状况及分析（一） 常德市基本状况1、 地理位置：常德市位于湖南省西北部，向北与湖北省交界，距离省会长沙160公里。2、行政管辖：辖武陵、鼎城2区；汉寿、桃源、石门、澧县、临澧、安乡6县；代管县级市津市市。3、城市及人口规模： 全市面积18190平方公里，总人口612万；城镇化水平为40%，城镇人口为240万；中心城区人口80万。4、经济规模及增长：常德市2009年经济总量为1239亿元，同比增长12%，其经济规模在湖南省排第三。（二）中心城区房地产市场情况1、房地产用地出让情况：2009年6月至2010年6月出让土地情况：合计出让用于房地产项目用土地面积1233亩，成交金额合计11.37亿元，平均土地单价为：91万元/亩。2009年1月至12月实际用于房地产项目用地16宗，面积为379.12亩，均价116.61万元/亩。2、 市城区房地产开发项目销售价格及成本分析常德市2010年11月份房地产房源及房价情况月报表:老城区楼盘名称类别最高价最低价均价土地年限交房时间备注堂皇.蓝湖郡高层420035003850702011/06价格上浮小高层420035003850702011/06多层六楼3600702011/06首付 7成向都国际公馆高层39003700380040所剩户型香格里拉.领域高层406037003880702010/12价格上浮水榭西城小复式28平642970现房多层404037203880702010/12电力南苑37003300353840芙蓉尚城小高层432627883557402010/12价格上浮鸿昌花苑多层小高层380032803580702011/08 城东区紫气东来.明居联排别墅3700350070已交房广德花园多层2660702010/09尾盘6楼小高层340027003050702010/09上东曼城二期多层37503250345040 城西区西城水恋多层343070一期已交尾盘4套锦安嘉园高层430035003900702012/03价格上浮伟星.文津华庭高层420033003750702011/10价格上浮御和园二期多层33002900310070价格上浮 城北区芙蓉盛世小高层420037503975702011/12价格上浮紫馨苑高层3套尾盘45.17楼3100502011、10都市驿站22806楼凯特国际35803180335040德和园小高层38003300350070金城2008小高层多层38003380360040 柳叶湖区金凤川紫多层28002600268070已交房复式218070已交房水岸春天高层33003000315060部分已交房星语林.汀湘湖畔商业街/高层37003280350070市城区房地产开发项目成本分析 单位：元/多 层高 层土地771（按容积率1.6计算）411（按容积率3.0计算）土建6701180配套250200报建150175税费200（按2000元/售价的10%计算）250（按2500元/售价的10%计算）注：表中开发项目土地按82万元/亩计。加上管理费用(5%)、销售费用(1.5%)、前期费用(2%)等成本，目前市城区多层开发成本为2200元/左右,高层开发成本为2430元/左右。3、2009年-2010年商品住宅供销统计（中心城区）统计期间商品房供应量（平方米）商品房销售量（平方米）销售量 同比增长销售均价销售价 同比增长2009年1-3月7.58万13.29万12.16%2220元2009年1-5月16.72万23.63万14.93%2306元2.85%2009年9-12月18.72万2700元2009年1-12月79.55万120.0万117.70%2456元9.50%2010年1-3月11.65万2900元3、 居住板块划分序号板块板块特点 2010年2月在售情况1老城区板块配套成熟、交通便利的传统居住区，城市价值强，当前市场房价高地。老城区目前在售楼盘9个，均价为3395元/，最高价是水榭花城均价3927元/，最低价蓝湖郡均价2950元/(多层)2城西板块依托烟厂经济发展，中高端客户支撑，房价相对较高。城西区目前在售楼盘7个，均价为2935元/，最高价新的亚米国际小复式楼3970元/，最低价常安家园均价2350元/。3城东板块中高等院校、大市场、经开区汇集的区域，老城区，形象不高。城东区目前在售楼盘8个，均价为2720元/，最高价是美景美隆苑均价2304元/，最低价东门家园均价2500元/4城北板块火车站、专业市场，商业物流价值相对较大，整体居住氛围欠缺。城北火车站区目前在售楼盘7个，均价为2862元/，最高价康桥蓝湾均价3400元/，最低价荷塘月色均价2400元/。5柳叶湖板块柳叶湖、占天湖旅游资源支撑，当前以低密度产品为主。柳叶湖开发区目前在售楼盘3个老楼盘，均价为2690元/，最高价水岸春天均价3150元/，最低价金凤川紫均价2340元/。 4、项目户型结构分析从户型配比看，二房型、三房型的投放量比较大，也最受购房者的喜爱，一房型的销售率较低；从购买能力看，首次购房置业者主要考虑购买的是中小户型，而改善型置业的购房者主要购买的是三房以上的户型。已售住宅户型结构对比表 一房型二房型三房型四房型五房型其他型合计供应量160048938378267310859118243销售量6323039551618438824111028销售率39.5%62.1%65.8%68.9%81.4%40.8%60.45%5、项目消费群体分析从本次房地产项目客户群调查中可以看出,市城区房地产项目客户群体主要分为三部分，一是市城区购房置业的居民，二是县市区来市城区购房置业的居民，三是外地人士来常德市城区购房置业的居民。其所占比例如下： 市城区购房群体结构区 域市城区县市区外地所占比重60%30%10%市城区购房置业的居民（包括拆迁户）主要购买位于市中心城区的项目，如水星楼、水榭花城等；县市区及城区购房置业的居民主要分布在市中心板块和火车站板块，如柳荷鑫苑、荷塘月色等；外地来常德购房置业的居民，相对集中在市中心板块和环境优越的柳叶湖、穿紫河板块。 三、目前常德市房地产业存在的问题以及可能引发的问题近年来，常德市房地产市场总的发展形势良好，但也存在着一些值得注意和不容忽视的问题，影响和制约着房地产市场的进一步健康发展。（一）房地产开发土地购置呈高速增长常德市土地交易市场仍存在土地的无序供应现象。近几年来，常德市房地产开发土地购呈高速增长趋势，远远高于同期房地产开发的增长速度。资料显示：2009年1月到2010年6月，出让用于房地产项目用土地面积比期间实际用于房地产项目用地多了近900亩。（二）商品房价格持续上涨，住宅价格涨幅较高2009年以来，随着从金融危机中复苏，常德市商品住宅销售价格大幅上涨，全市住宅价格一路高涨，且呈愈涨愈烈之势。全市住宅均价增幅为12.6%。土地价格的大幅度增长成为房价涨幅过大的主要原因之一，其它如钢材、水泥等主要建材价格上涨，节能和环保新产品的大量运用，人员素质提高职工工资增加，小区环境改善楼盘档次提升，房地产企业高垄断利润、开发商捂盘惜售等都是房价持续上涨的主要推动因素。（三）物业管理服务水平有待提高一是物业服务市场化程度不高。我市现有物业管理服务单位50多家，托管物业680多万平方米，平均每家13.6万平方米。物业管理服务覆盖面小，托管面积仅占物业面积的50%。50家物业单位中，42家为物业企业，8家为企事单位的房产管理机构，市场化运行的企业仅有6家，占总数的12。依托开发企业成立的物业企业受开发企业干预较多，多数情况下对开发企业负责，服务意识不强。二是住宅专项维修资金覆盖面小，物业维修矛盾突出。根据国家住宅专项维修资金首次归集收缴标准测算，我市市区应当归集2亿元以上住宅专项维修资金。由于部分企业售房时未提留或者已提留但用于滚动建房或其他渠道，住房专项维修资金几乎没有沉淀。由于这一原因，导致老城区住宅及共用部位和公用设施设备无法维修，由此引发的矛盾不断。三是物业企业普遍亏损，发展信心不足。由于多数企业服务区域水电暖分户控制不到位、业主缴费意识不强等原因，企业连年亏损，职工待遇较差。从业人员整体素质偏低，流动性大。优秀管理人才严重短缺。从业人员精神状态不好，缺少责任感和行业荣誉感。（四）供求结构矛盾明显 高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调，突出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。据有关部门去年对18家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品中，单价3000元/平方米以下的仅占3.7%，3000-4500元/平方米的也只占38.7%，建筑面积80平方米的户型仅占1.1%，80-120平方米的也只占27.9%。在建商品住宅中此类户型已占80.9%。此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，空置商品房中中高档住宅和写字楼占80%，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5%-10%之间。从我市实际需要看，我市大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。（五）住房保障体系不完善近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面，但是由于资金落实不到位，市政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。 当前，廉租住房的资金保障还不到位，廉租房的覆盖面仍比较低，经济适用房开发投资的增幅业连续多年低于住宅开发投资的增幅，其占住宅开发投资的比重也逐年下降。同时，对经济适用房管理上的一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等等。而住房公积金缴纳率和使用率偏低，住房公积金管理过程中的风险不断显露。 总体上看，常德市住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并加剧了商品房价格的上涨。由于常德市房地产业在发展中的不足可能引发很多问题。（一）影响常德市经济的健康有序发展近年来，房地产业在经济发展中所起的作用越来越大，房地产业是否健康有序发展直接关系到地方经济能否较好发展。常德市房地产业起步较晚，发展中存在很多不足，将会影响到常德市经济的发展。同时，房地产业的发展直接影响常德市税收状况。房地产项目开发销售所产生的地方税收（含营业税、城建税、教育附加税、印花税、企业所得税、契税、土地增值税）占房屋销售价格的13.5%。（二）影响城市“扩容提质”战略的实现房地产业在实现我市“扩容提质”战略、推进新型城市化发展等方面发挥了重要作用，房地产开发企业是城市运营商，城市规模的扩张离不开房地产企业的积极参与。房地产业的发展状况以及房地产投资，将对我市“扩容提质”的进程、居民居住水平的改善和城市品质的提升产生影响。（三）影响社会稳定房地产业事关民生，房地产业出问题可能引发一系列社会问题，关乎社会稳定。 四、调研思考以及几点建议结合常德房地产业目前的实际情况，就解决制约我市房地产业发展突出问题以及防止可能引发的一些问题产生了一些思考，就此提出几点建议：1、切实加强对房地产项目用地的管理，规范房地产项目用地交易。做到公开交易、扎口管理、对供地实行总量控制、实行市场化运作、严格申报程序。2、强化房地产市场整顿规范。通过集中清理整治非法集资、违规预售等违法违规行为，进一步规范市场秩序，同时通过网上即时登记备案、网上签约等信息化手段，增强商品房预（销）售全程监管工作力度，确保项目资金安全；进一步规范房地产开发企业和中介企业市场经营行为，切实保障购房消费者的合法权益；加强房地产市场价格秩序管理，切实稳定住房价格。3、推进房地产企业诚信体系建设。打造诚信房产，依法经营、诚信经营，扶持一批信誉好、后劲足的房地产企业做大做强，以点带面深入推进房地产行业诚信体系建设。4、完善房地产信息披露机制。加强对市场信息和基础数据的统计、监测和分析，及时准确地发布房地产市场动态信息，促进信息对等。5、加大住房保障工作力度。优化商品房供应结构，重点发展面向广大群众的普通商品住房，强化住房保障建设资金调度，通过对低收入家庭发放购房补贴、实物配租、租金核减、租赁补贴等多种途径，逐步扩大保障范围，切实解决城市低收入家庭的住房困难。6、营造良好的住房消费环境。加强舆论宣传引导。通过报刊、电视、电台、网络等众多媒体手段，强化舆论宣传引导，进一步加强对我市城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况；同时加强对法律法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念。7、营造良好的开发投资环境。一是加大基础设施建设投入。进一步完善城市功能，提升城市品质，增强城市待开发地块的升值潜力，吸引房地产开发企业投资开发，激活房地产开发市场。二是停止单位变相合作建房。按照关于制止违规集资合作建房的通知（建住房2006196号）文件规定停止单位集资建房，维护房地产市场健康有序的发展。三是调整房地产抵押权登记办法。房地产项目领取商品房预售许可证，未销售的房屋停止销售后可办理在建