网上签约使用说明.doc

精品文档商品房网上签约系统使用说明书重庆光大网络技术有限公司 版权所有ChongQing GuangDaNet Copyright目 录一、网上认购及签约备案的过程21、开发企业入网申请22、认证23、开发项目网上申报34、预售许可申报35、商品房网上认购36、商品房网上拟订合同37、网上签约登记备案流程3二、网上认购及签约备案的操作51、开发企业入网申请62、开发项目网上申报103、预售许可申报184、开发企业人员权限设置235、网上认购及签约备案25三、相关说明341、不能进行网上签约和登记备案情况说明342、网上签约合同的变更和注销35四、系统配置要求35网上签约使用说明随着房地产市场管理手段和方法的不断调整和完善，按照四川省建设厅川建发200662号文件关于加快推进商品房预（销）售网上签约和预售登记备案管理工作的通知的要求，重庆光大网络技术有限公司经过多年开发，开发出一套网上签约备案管理系统，将商品房销售及合同备案开始实行商品房网上认购和签约备案方式进行管理。一、网上认购及签约备案的过程1、开发企业入网申请 企业申报 房地产开发（销售）企业要成为商品房网上签约及登记备案的用户，企业首先需要向房地产管理部门提交成为网上签约备案用户的书面申请及相关企业资质文件，管理部门审核后向企业发放商品房网上签约备案的管理用户名和初始密码。 销售人员申报 房地产开发（销售）企业要成为商品房网上签约备案的用户，其网上签约管理及操作人员（房地产营销人员）必须要接受网上签约及登记备案的相关培训，并取得上岗证。之后，房地产开发（销售）企业将名单提交给房管部门，并录入到网上签约备案系统销售人员管理模块中。2、认证 为配合建设厅关于在全省范围内逐步实行房地产营销人员岗位培训和持证上岗制度的推行，在商品房合同网上签约及登记备案系统中，采用独立的房地产营销人员管理，对房地产营销人员的岗位培训以及岗位证书进行管理。 房地产开发（销售）企业进行商品房网上签约或登记备案的人员必须是持证的房地产营销人员，未通过岗位培训并获得相应证书的人员以及未在系统中进行登记的房地产营销人员将无法进行商品房合同的网上签约和登记备案操作。 一名销售人员在取得上述资格证书后，先由企业通过互联网，使用管理用户名登陆签约网站，通过互联网申报该工作人员基本信息，并设置用户名、初始密码等。 销售人员通过房管部门认证后，申请的用户名得到允许签约的授权，即可以通过公司为自己设置用户名和密码，登陆签约网站，开始网上合同的签订备案。 说明： 在网上签约及登记备案系统中，采用每一个企业使用一个管理用户名，以便企业对自己的房地产营销人员进行网上签约备案的权限实现设置管理。房地产开发（销售）企业需要向房管部门提交网上签约管理及操作人员名单。建议开发公司指定专门的系统管理员管理这个企业管理用户名和密码。3、开发项目网上申报 房地产开发企业可以在互联网上申报其项目的信息，申报的项目信息在经过房地产管理局审批通过之后方能进行预售许可申请。4、预售许可申报 房地产开发企业的楼盘在经过预售许可之后方能进入网上预售签约，开发企业通过房地产管理局提供的网上预售许可申请板块，并在网上申报自己预售许可所涉范围。5、商品房网上认购 房地产开发（销售）企业与认购人就可预售（销售）的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款。 经房地产开发（销售）企业与认购人双方确认后，由房地产开发（销售）企业的房地产营销人员通过网上签约及登记备案系统在线填写商品房认购书的内容并提交。 房地产开发（销售）企业从网上下载商品房认购书，系统自动产生认购协议编号并同时实现联机处理，系统自动在楼盘表中将相应房屋标示为认购。 房地产开发（销售）企业与认购人须自签订认购书之日起七日内具体时间可以根据需要进行调整，通过系统在网上签订商品房买卖合同。超过七日未签订商品房买卖合同的，系统内其商品房认购书将自动失效，相应的房屋在网上楼盘表中的状态将恢复为可销售状态。 如果销售房屋已办理大产权，或者开发商未办理预售而直接通过现房销售，房地产开发（销售）企业可以通过所办理的大产权号，完成房屋的认购程序。6、商品房网上拟订合同 房地产开发（销售）企业与商品房买受人就可预（销）售的房屋依据商品房认购书或直接拟定商品房买卖合同的相关条款。（现使用的商品房网上认购及签约条款是根据四川省建设厅7月1日使用的示范文本按照网上签约的需要进行修改完善的合同文本，开发企业与购房人在系统中签订认购书或拟定合同时是按照该合同文本填写相关条款的。） 经房地产开发（销售）企业与认购人双方确认后，由房地产开发（销售）企业的房地产营销人员通过网上签约系统拟定合同；在线填写商品房买卖合同的内容并提交，合同附件作为合同不可分割的部分必须同时提交。7、网上签约登记备案流程 房地产开发（销售）企业的营销人员与购房者确认合同无误后，必须自行制定一个针对本合同的验证密码（该验证密码同时作为购房者查询网上签约合同内容以及签约备案情况的密码）。系统自动完成商品房买卖合同的联机备案并生成全市唯一的商品房合同网上签约联机备案号，网上公示的商品房楼盘表中相应的房屋状况自动标示为预售备案。房地产开发（销售）企业从网上正式下载商品房买卖合同。 如果销售房屋已办理大产权，或者开发商未办理预售而直接通过现房销售，房地产开发（销售）企业可以通过所办理的大产权号，完成房屋的网上签约及备案程序。商品房网上签约备案流程图一开发商填写网上签约申请表1、开发商向房管部门提交申请网上签约的文件和人员名单。2、房管部门对开发商进行网上签约 培训，签约人员获得上岗证。二 网上签约认证房管部门签发网上签约认证，发放开发三开发商对本公司签约人员进行权限设置开发商使用管理用户名，根据提交到房管部门的签约人员名单，在网上进行工作人员的权限设置，并提交房管部门认证。四开发项目网上申报房地产开发企业可以在互联网上申报其项目的信息，申报的项目信息在经过房地产管理局审批通过之后方能进行预售许可申请。五预售许可申报房地产开发企业的楼盘在经过预售许可之后方能进入网上预售签约，开发企业通过房地产管理局提供的网上预售许可申请板块，并在网上申报自己预售许可所涉范围。六网上拟订合同根据网上已签订的购房认购书或者直接在网上拟订合同全部细节。二、网上认购及签约备案的操作 开发企业在进行软件操作前要进行IE的设置如下图：在弹出窗口阻止程序下把阻止弹出窗口前的去掉。1、开发企业入网申请打开网站首页，点击企业入网申请。如图：输入在房管局领取的用户代码和密码进入.如图：进入相应页面，如图： 操作描述：当前页面为开发企业入网申请表，红线框内的内容为必填项,下面部分不作要求。填写完成红线框内容后点下一步，则显示如图信息： 操作描述：点击“确定”按钮。如图： 操作描述：当前页面为对用户授权，用户名、用户编号、密码、确认密码为必填写项，填写信息后，点击“用户授权”按钮。如图：然后会显示出下图：在授权用户列表中会自动把当前操作人员加入到为企业管理员中。操作描述：点击“确定”按钮，则增加的用户信息将出现在授权用户列表中。若需继续增加当前企业下的其它用户，重复上述操作即可。对用户授权信息增加完后，点击“提交入网申请”按钮。如图：操作描述：点击“确定”按钮，完成开发企业入网申请操作。点击“打印入网申请书”进行打印。如图：2、开发项目网上申报点击”项目管理”进入登录页面，输入合法的用户名称和登陆密码，点击“登陆”按钮，进入系统操作描述：显示项目列表及其相关信息。点击“新增项目”链接或“添加”按钮。如图：操作描述：进行项目基本信息填写，填写完后点击“提交”按钮即可添加项目。如图：操作描述：点击“确定”按钮，添加的项目将显示出来。操作描述：点击项目下面的“项目基本信息”链接，可以查看相关信息。若项目已完成，点击“完成”按钮即可。 操作描述：点击“户型设置”链接，将显示其操作页面。点击“添加”按钮，增加户型面积。如图：操作描述：设置完信息后，点击“增加”按钮即可。操作描述：点击“项目主要管理人员”链接，将显示其操作页面。点击“添加”按钮，增加项目管理人员信息。如图：操作描述：增加完信息后，点击“保存”按钮即可。说明：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证、施工许可证或开工证明、楼幢信息的相关操作同上面类似。操作描述：楼幢信息操作中，点击选中栋号的“设置楼盘信息”链接，进行楼盘信息设置。如图：楼幢创建好后，然后点幢号进入楼盘表，选取房号点设置房屋信息，录入预测的面积信息.然后退出，在到提交项目里进行提交审批。操作描述：输入楼栋的地上层楼层号、地下层楼层号、单元数。点击“编辑”链接可以更新套间信息。点击“层数”项链接，将显示层套间信息。选择房号后，点击“设置单元”按钮，进入设置单元信息页面，输入所在单元后，点击“提交”按钮即可。楼盘信息设置完后，点击“确定”按钮即可。设置好项目和楼栋信息，可进行项目和楼栋向房管所（局）提交。如图： 温馨提示：1、项目和楼栋设置完后，点击“提交”按钮即可提交项目和楼栋（如上图所示）2、如果项目和楼栋没有通过房管部门审批，在相应项目栏后面出现“返回信息”，点击查看信息（图B），修改相关项目和楼栋后可再次提交。图A项目和楼幢提交审批后且公示开通，然后才可以做预售许可申报。3、预售许可申报在浏览器地址栏中输入相应网址，进入登录页面，输入合法的用户名、密码和验证码，点击“登陆”按钮，进入系统。如图：操作描述：点击“项目名称” 项链接，显示其对应的楼盘表，点击所选楼盘，进入商品房预售申请楼盘图。如图： 操作描述：选择完房屋信息后，点击“下一步”按钮。如图：操作描述：点击“确定”按钮，进入所选楼盘表页面。如图：操作描述：点击“修改楼盘表”链接可以进行修改。点击“继续增加楼栋信息”按钮，继续上述操作。点击“重新选择楼盘”按钮，则取消上述操作。确定后，点击“下一步”按钮。如图：操作描述：点击“确定”按钮，进入商品房预售申请审批表。如图：操作描述：填写完信息后，点击“确认提交”按钮。如图：操作描述：当前预售许可已申请成功，点击“确定”按钮，进入新的预售许可申请，点击“取消”按钮退出。4、开发企业人员权限设置点企业管理员权限配置可以操作“”、“”、“”、“”按钮，为当前用户添加或删除左右框中选中签约的权限项。具体选择哪一个人员进行签约赋权限点分配权限。(注意：必须有一个及一个以上企业管理人员.)操作描述：显示出企业树。然后选择需要签约的楼幢点保存。开发企业及项目是必须选择的.否则不能签约。5、网上认购及签约备案(1) 系统登陆插入认证钥匙.输入PIN码，会自动出现用户号码。 操作描述： 输入密码和验证码，点击“登陆”按钮，即可进入系统；点击“取消”按钮取消登陆操作。(2) 网上签约操作登陆后进入以下界面：第一次进入系统首先点取系统”配置管理”：然后点”下载文档控件”自动安装后显示出以下界面说明下载成功：然后点取”合同配置管理”选取需要简单显示到桌面上的合同再点到”创建合同模板”如下图：注：创建合同模版的好处是。在签同一楼幢，调用模版后，合同的相同部份可以不再重复输入，节省签约时间提高签约效率.在这里一个项目可以建多个合同模版进行调用：点新增后就会出现合同模版的基本内容，然后把一个项目下合同条款不变的条款更改到这上面，然后自己输入合同模版的名称后点保存。合同模版建立好后，可以删除和修改。模版创建好后，点取”开发企业”下的”网上签约管理”按钮。然后分别点击所需要签约的项目和楼幢，进入楼盘表如图：选择需要签定的房屋的房号，选择买卖合同的模版.点击”网上签约”输入合同买受人等基本信息点”下一步”然后点击一下步这里只显示了在”合同配置管理”里需要显示简化内容的条款，如需全部显示出来，则点取右上角的完整内容，合同会全部显示出来合同条款一条相应的内容都应填上.然后点下一步：然后把附件信息里所有需要的项全部填，就可以点生成合同。在完成签约前可以先生成样本打印出来看。也可以直接生成合同。如果生成样本，那么生成后需要点击上一步.进入生成合同界面如果直接点“生成合同”则会合同会自动生成。合同生成成功后，点打印(如需双面打印的请点击打印设置按钮) 打印完成后点取返回楼盘表 说明： 在网上签约信息的填写中，标有“*”的信息项为必填写项，其中至少六位数字密码将作为购房者查询网上签约合同内容以及签约备案情况的密码。对于委托销售信息以及委托购买信息都不是必填项，若输入委托代理人或委托购买信息的姓名，将被视为具有委托信息而保存。点击“上一步”按钮，可以返回上一步操作进行信息更改。在网上签约信息的填写中，若以前已录入过数据，则点击“载入”按钮进行数据载入，不需再录入，提高了效率。三、相关说明1、不能进行网上签约和登记备案情况说明以下情况的商品房认购书和商品房买卖合同不能进行网上签约和登记备案： 该商品房不在预（销）许可范围内。该商品房已与其他购房者进行了网上签约或登记备案。房地产开发（销售）企业名称与核准预售许可的预售人名称不一致。该商品房被司法机关或行政执法机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利。该商品房处于在建工程抵押或抵押状态，抵押权人不同意进行预（销）售的。拆迁回迁房。涉及到被拆迁人需要回迁的预（销）售商品房项目，被拆迁人对预留的回迁房具有优先购买权。预