龙湖地产宏观调控政策影响及对策房地产项目分析贾非PPT课件

06.05.2020,近期宏观调控政策影响及对策,副标题,营销部市场调查组,营销部市场调查组2页,会议议题,今年以来的政策回顾及重要政策分析新政策影响分析及今后宏观调控的预测我们的对策和建议,06.05.2020,本年度重要宏观调控政策回顾,副标题,营销部市场调查组,营销部市场调查组4页,本年度宏观调控政策重要领域,土地政策金融、信贷,营销部市场调查组5页,本年度土地调控政策回顾,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,物权法,中低收入者住房供应保障的土地政策,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令）,2007.1.16税务总局,2007.3.16全国人大,2007.8.31国土资源部,2007.9.28国土资源部,征收30%60%不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。通知规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。,征地补偿更加细化住宅用地期满后“自动续期”,优先保证经适房、廉租房的建设用地，年度供应总量不低于住宅用地总量的70%，并落实到具体地块。严格集资合作建房用地管理，各级国家机关搞集资合作建房的，一律不得供地。,1、工业用地纳入招牌挂范围2、单宗地建设周期不超过三年3、按合同支付完土地价款，方可办理国土证,营销部市场调查组6页,本年度金融调控政策回顾,连续加息,住房按揭政策调整,359号令,2007.19月央行,2007.7.17央行,2007.9.28央行,连续五次加息,银行发放个人住房按揭贷款时，如果贷款者是购买第二套及以上住房，不能给予利率下浮15%的优惠。,严格房地产开发贷款管理严格规范土地储备贷款管理严格住房消费贷款管理严格商业用房购房贷款管理加强房地产信贷征信管理加强房地产贷款监测和风险防范工作,06.05.2020,近期重点政策影响分析,副标题,加息359号令,营销部市场调查组8页,2007年5次加息,关键词：5次加息8次提高准备金率5000亿定向票据,营销部市场调查组9页,政策背景,货币流动性严重过剩关键词：贸易顺差、民间游资、外汇储备通货膨胀压力巨大关键词：CPI从2.2到6.5个人住房贷款增幅过猛关键词：半年增加3000亿元，9个月用完全年信贷额度国民经济发展过热关键词：连续四年超过10%实际利率为负关键词：CPI、存款利率资产价格过高关键词：股票投资收益,营销部市场调查组10页,政策影响分析,开发商融资成本提高投资资金的杠杆效应迅速减弱，投资欲望减弱。居民储蓄意愿提高、商业银行信贷压力增加流动性过剩短期内无法改变，加息周期尚未完结,营销部市场调查组11页,银发2007359号,严格房地产开发贷款管理关键词：资本金、四证、土地囤积严格规范土地储备贷款管理关键词：贷款年限严格住房消费贷款管理关键词：结构封顶、第二套房、中小户型、1.1倍利息、空置房贷款严格商业用房购房贷款管理关键词：竣工验收、1.1倍利息加强房地产信贷征信管理关键词：土地囤积、捂盘惜售加强房地产贷款监测和风险防范工作,营销部市场调查组12页,政策背景,房地产行业信贷规模剧增关键词：3.4到4.3，5080%的信贷比例美国次级贷风波关键词：1万亿外汇储备的去向房价暴涨的直接后果是银行风险倍增关键词：证券化,营销部市场调查组13页,政策影响分析（短期）,扼紧多数房地产开发商的资金血脉促使土地储备机构加速供地抑制投资型、改善型、恐慌型购房意愿商业等纯投资型物业受到较大影响促使商业银行将信贷向首次置业、中小户型倾斜房价涨速停滞，成交量萎缩二手房成交锐减迫使开发商拓宽资金渠道，降低银行风险,营销部市场调查组14页,房地产行业作为银行信贷主要投放对象的地位不会发生变化关键词：低坏账率、信贷规模在未来3个月，配套政策逐步出台，未来6个月，政策造成的恐慌逐渐平息，政策被适应关键词：政策出台的时机选择中高端物业投资受到一定程度抑制，低端及高端物业影响较小关键词：置业目的、支付能力大开发商将利用本次调控进一步扩大优势关键词：信贷倾斜、行业集中、流动性回收、股市资金,政策影响分析（中长期）,营销部市场调查组15页,重点城市对本次政策的反应,上海北京重庆南京,营销部市场调查组16页,本年度房地产行业宏观调控的特点,逐步巩固、深化2006年的调控政策关键词：70/90的细化、经济适用房/廉租房建设严格控制土地供应关键词：18亿亩底线、抑制土地囤积、优先供应逐步提高信贷门槛关键词：个人信贷条件审核、取消利率优惠、商业类贷款房地产业从宏观调控的核心转变到主要行业之一关键词：经济过热增长,营销部市场调查组17页,2008年政府主要调控措施预测,完善税制和税收征缴针对不同类型物业的保有环节采用递进税率针对不同类型物业的交易环节采用递进税率加强从土地储备到物业交易各环节的税收征缴持续加息、严格信贷条件加息周期尚未完成、加息幅度有可能加大对于个人贷款及开发商开发贷款的申请条件将进一步收紧继续调整土地供应结构向中小户型、经济适用房/廉租房更加倾斜的土地政策进一步限制高端物业、低容积率的土地供应完善经济适用房/廉租房相关政策、加大供应量完善经济适用房/廉租房开发建设到交易各环节的政策通过税收优惠、财政补贴、优先供地等措施保证供应量,以调整商品房供应和需求结构为目的行业调控将成为未来房地产业调控的长期重要方向,营销部市场调查组18页,宏观政策调控对行业未来的深远影响,土地：付款条件更加严格大宗土地供应将逐渐减少，中小幅地块新供应土地的各项指标都将向政策靠拢，控制产品研发。市场：中小户型物业供应量激增，大户型、低容积率产品萎缩中心户型价格短期内涨幅较大，中长期上涨速度将放慢大户型、高端产品将依然是未来重点的调控对象，但在中长期仍会有较大涨幅客户：客户分化将更加严重产品：对中小户型在产品创新、舒适度及便捷性等方面的要求将不断提高对大户型、高端产品的交付标准方面会有较高要求,营销部市场调查组19页,我们的对策建议,个人贷款层面：提前与各家按揭合作银行进行了沟通，争取不需要主体封顶后发放贷款，保证原签约放款即银行内部完成审批即下贷的放款方式也暂不会受到影响。进一步拓展新项目的合作银行，确保回款速度在售项目层面：对于纯投资型物业，如西城天街写字楼，稳定客户，不必过于逼迫客户办理按揭，避免因办理不了按揭而退房造成的客户流失；对于高端住宅客户和首次置业客户，从目前的情况看，首付四成影响不大；对于改善型和投资型客户，从长期看，应当开拓较为灵活的付款渠道或付款方式，降低客户门槛，保证销售速度和回款。土地储备层面：强化对居住型土地的储备，避免纯销售型商业地块，多储备中低容积率指标土地项目定位层面：完成对以往项目定位的回顾；减小商业类纯投资物业在可售物业中的比重产品研发层面：适应市场走势，加强对于中小户型的研发投入，提高产品溢价能力,营销部市场调查组20页,报告汇报完毕,欢迎指正,营销部市场调查组21页,案例：,假定一套房屋，现价100万元，预期三年后200万元。在不计算税费和按揭的前提下首付三成：首付30万元，最终收益率333%。首付四成：首付40万元，最终受益率250%。,营销部市场调查组22页,房贷新政对北京楼市“影响不大”中国网时间：2007-10-10,9日，多个开发商在接受采访时表示，央行房贷新政对北京房地产市场的整体影响不会很大，因为北京住宅市场目前仍旧处于供不应求的局面，但对开发不同住宅的开发商的影响则比较明显。新政策对开发普通中低价位住宅的开发商影响不大，因为这类住宅80%左右的购房者都是第一次置业，购买人群不会发生变化。”北京万年长兴置业房地产公司总经理黄玺庆表示，现在普通住宅严重供不应求，因此销售不会受到影响。但高档住宅会受到一定的影响。高档住宅多数为二次以上置业，而且投资者也较多。新政对二次以上置业利率1.1倍的规定，在一定程度上会增加购买者的购买成本。中原地产华北区域总经理李文杰也表示，新政对北京楼市全局的影响并不大，影响不到北京楼市的整体销售局面，更不会影响到北京房价。北京房地产市场总体的销售量不会受到影响。他说：投资者看重的是投资回报，新政会加大投资者的投资成本，但如果现在投资回报仍旧比投资其他行业要高，投资者仍旧不会撤出楼市。”他认为，楼市投资回报平稳且较高，只要房价继续高速攀升，他们就不会从这一市场上撤退。,返回,营销部市场调查组23页,上海楼市初现降温迹象二手房成交量下跌四成2007年10月12日东方网(来源：东方早报),上海二手住宅市场成交量自9月份出现降温后，10月成交量继续走低，此前频频返价的业主也开始出现主动下调房价以求成交的现象。与此同时，新房市场上传统的“金九银十”旺销局面与预期有所差距。业内人士指出，近期房贷紧缩政策以及房价上涨过快等现象使得转入观望的购房者增多，上海楼市已显露降温迹象。二手房挂牌价下调李先生在浦东“联洋年华”有一套159平方米的房子，一个月前，他将房子在中介处挂牌出售，随着市场一度火爆，加上房源紧俏，他一次次地调高心理价位，至9月底，这套房子的挂牌价已被提到295万元。但是，达到这一价格后，李先生却发现看房量明显减少。9月底，新的房贷政策出台后，他几经考虑，最终又将房价调回到最初的挂牌价格。早报记者了解到，在目前的二手房市场上，类似的现象正变得日渐普遍。业主提价幅度过大正逐步造成二手房“有价无市”的局面，加上房贷新政的影响，购房者的观望气氛越来越浓。这使得部分业主为求成交不得不重新调低房价。美联物业市场研究部的调研数据显示，截至10月10日，大约八成的业主对自己的挂售房源下调了挂牌价格，其中75%的业主对自己的挂牌房源做了5%以内的价格下调。成交量下跌四成上海中原地产浦东区域总监王逸红表示，与去年相比，今年购房客户中改善型需求占了绝大多数。因此，第二套房的房贷新政出台后，对他们的心理影响十分明显。据介绍，即使是传统的热点板块世博、上南、陆家嘴等区域的中介公司带客户看房数量都有不同程度的下滑，最高降幅达50%。在成交量方面，10月前一周多时间以来，二手房成交量明显下降，与9月同期相比降幅约在四成左右。据中原曹杨分行经理介绍，9月初，一套优质房源基本有三到四位买家竞争，而且都有很强的购买诚意；现在，这些买家不再跟进房东的返价，即使物业顾问向客户推荐优质挂牌房源，有的客户仍表示要推迟购房计划，等政策明朗了再考虑。另外，有的买家则在等待房东主动降价。分析人士预计，整个10月份的成交量将比9月下降10%至15%，成交价格可能基本持平。房价增幅将放缓在今年国庆节期间举办的上海秋季房展会上，市场也未出现火爆的销售场面。房展期间预售商品房706套，与去年的1298套房屋预订数量相比，少了近600套，降幅达45.6%。上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭表示，从假日楼市的成交数据以及二手房的市场表现来看，目前上海楼市有比较明显的降温迹象。一方面由于政策出台造成购房者心理预期发生改变，从而形成一定观望氛围；另一方面，前期房价上涨过猛也需要一段时间消化。杨红旭指出，二手房市场的表现往往提前于一手市场，目前出现在二手市场上的量缩以及观望效应很可能会在一段时间内传导到一手房市场，预期后期整体楼市价格增幅将放缓。早报记者刘秀浩(来源：东方早报,返回,营销部市场调查组24页,房贷新政出台卖家被迫松口2007年10月12日华龙网-重庆晨报,2007年10月12日02:25华龙网-重庆晨报本报讯（记者聂玉虎实习生张铁川）昨日，中原地产、钢运置业、三升房产透露，10月1日以来，受到房贷新政的影响，二手房交易量开始下滑。由于交易量减少，6月份以来二手房业主频繁追加挂牌价的情形消失，部分业主还表示挂牌价有一定的商量空间。交易量同比降3成昨日，记者走访我市多家二手房中介，不少中介反映10月份前来咨询的客户明显减少。大业兴房产五里店销售人员陈先生称，房贷新政出台后，看房的客户比原来少了40%，以前每天至少要接待10多个客户，现在一般只有七八个。中原地产营销总监何伟坚称，就10月份一周多的交易情况来看，和9月份与去年同期比销量大约降了3成，买卖双方都出现了观望状态。记者了解到，第二套房首付比例提高，对中低价位的房产影响不大，而对高端物业影响较大。“一套100多万的洋房，提高一成的贷款就要多付10多万的首付，因此部分有购买计划的客户由于资金不够，降低了自己的购房标准。”一房介置业顾问称。卖家不再频繁涨价“七八月份市场火爆时，客户多是一口价，没有讨价还价的余地。”三升房产相关人士称，“二手房卖家大多一个星期都要调整好几次价格，而现在基本上没有前来追价的客户。另外，价格方面也有一定的松动，让利幅度最高在5%左右。部分房产，总价优惠5000元没有多大问题。”何伟坚称，除了新政影响成交量下降外，各银行因为贷款额度快用完了，适当收紧了二手房贷款也是一重要因素。目前，二手房价整体来说比较稳定。,返回,营销部市场调查组25页,房贷新政浇凉二手房市看房量仅有半年前五成,2007年9月26日，据东方网报道，2007年第三季度还未结束，上海多数银行的全年房贷指标均已提前完成。在央行连续加息收缩流动性的“逼迫”下，沪上银行在“十一”国庆节全线收紧房贷已经成定局，提高第二套房首付比例也极有可能在第四季度实施。中新社发谢正军作国庆长假前半个月，房产经纪公司就开始为即将到来的“黄金周”备战，争取接待更多看房客户，但是房贷新政策的出台无疑给楼市泼下了一盆冷水。昨天，中原地产、信义房产等沪上多家房产经纪公司的统计显示，与“五一”长假相比，刚刚过去的“十一”相当清淡，二手房客户的看房量和意向签约人数均只有半年前的50%左右，贷款新政策已严重打击了购房者的信心。购房者表现出少见的理智整个“十一”长假期间，上海二手房市场弥漫着浓厚的“观望”气氛。昨天，中原地产通过对旗下150余家分行进行了随机调查显示，整个“黄金周”7天的成交量、带看量均有不同程度下滑。由于带看量向来是二手房成交活跃程度的主要指标之一，这一数字与9月最后一周相比降幅高达四成以上。贷款新政策已明显影响了“改善型”需求的客户，这些购房者买第二套房的脚步明显放慢。信义房产有关人士也向记者透露，尽管节前贷款新政策已经出台，公司仍对长假期间的二手房市场抱着很大希望，七天长假，信义旗下所有门店都开张营业。但实际的交易情况和看房情况并没有让人满意，相对于“五一”长假，“十一”黄金周成交总金额锐减40%，看房量也只有半年前的一半左右，购房者表现出了近几个月来少见的理智。此外，汉宇地产有关人士也表示，“十一”二手房市场业绩平平。江浦、长寿、春申、龙茗、中山公园、世茂、联洋等一些以往成交较为活跃的板块均在长假期间出现了零成交。“十一”楼市的低迷行情很可能是十月楼市的一个缩影。中原地产有关分析人士表示，10月份，上海二手房市场将延续月初的清淡行情，整体成交量可能比9月下滑10%-15%。房贷新政的出台已使得相当部分客户对后市持怀疑态度，入市速度明显放缓。房贷新申请被银行暂时搁置“节日里，二手房市场成交情况不太理想，另一些之前签下的合同也需要重新谈判。”昨天，汉宇地产有关人士向记者透露，由于新的房贷政策出台，公司对一些刚刚签订的房贷合同进行了梳理，约有2%到3%的新合同出现了问题，“十一”长假给了买卖双方一个喘息的机会。据悉，出现问题的合同主要是政策出台前刚刚签订的协议，面对更高的首付，更高的利率，一些买方遇到了资金上的问题。节日期间，上海二手房市场已经不约而同地提高了二手房购房门槛，但房产经纪公司仍在“观望”银行的房贷细则。昨天，沪上大部分房产经纪公司向记者表示，已经要求第二套房的购房者支付四成以上首付，并且明确告知新的利率要求，一些正在办理过程中的二手房贷款业务已经开始按照新的政策要求申请房贷。但是，目前各大银行二手房房贷政策的细则还没有出台，除了在节日里集中批准和发放了一部分政策出台前的贷款申请以外，大部分新的二手房贷款申请均被银行暂时搁置。(林劲榆),返回,营销部市场调查组26页,上海深圳遇冷、南京下跌房贷新政引发楼市地震2007-10-9搜房网,9.27房贷新政的出炉,将第2套房收付提高到4成,贷款利率提高10%.这场新政,在短短的数天内便横扫大江南北.南京10.1黄金周成交量较5.1少了1000套;上海二手房交易跌入冰点;深圳2600套新房上市成交82套,下面让我们来看一看新政在各地引发的地震.南京长假卖房较五一少了一千套相比前一时期的捂盘惜售，不少楼盘现在调转“车头”猛推房源，抓紧时间兑现获利。据不完全统计，自9月份以后，南京约有40家楼盘新推上市，其中一些选择在“十一”期间开盘。久违多时的开发商优惠打折营销重新登场，“一次性付款96折”、“买房即送全套家具”、“买房送精装”、“贷款购房第一年贴本贴息”近20家在售楼盘不约而同推出节日购房优惠举措。而在之前，买房不但要找关系，而且找了关系也只能是弄到一张房票，想打折几乎不可能，两相对比，反差鲜明。据统计，9月南京住宅交易量比8月已有明显减少，说明市场已产生一定的观望情绪，这种观望则延伸到了“十一”长假。根据网上房地产的统计，楼市7天交易低迷，每天的住宅成交量多在一二十套，最多的一天住宅成交也只有90余套。成交区域仅集中在江宁、江北两大“低价”板块，城中、河西和仙西等区域鲜见成交。这也与前一时期频频出现的彻夜排队买房、热抢房号等购房冲动行为形成了鲜明对比。自9月以来，南京二手房挂牌量激增。长假期间，“抛货”者继续增多，记者从一家专业房地产网上看到，每天的个人二手房挂牌量都保持在三四百套，中介挂牌量少则1万余套，多则突破2万套。而据了解，目前二手房市场的挂牌价格基本保持稳定，相比前期快速增长的房价，近期二手房价增长势头明显放慢很多，反映房主的心理预期价位没有继续增高，甚至有小部分急于出手的业主选择了下调挂牌价格。分析人士认为，在政策的促动下，楼市高位盘整的迹象已开始显现。不过，这种盘整目前来看尚不是价格的整体松动。,返回,营销部市场调查组27页,9.27房贷新政摧毁房产投资“夹心层”,本来以为“十一”后出台的房贷调控政策，“十一”前就出台了！主要内容：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。从以上内容来看，利率提高10%相对于呼呼上窜的房价，对购房者影响并不大；贷款不高于月收入50%等于废话重提，对购房者没一点影响；那么关键一点就是第二套住房首付不得低于40%，这个才是本次调控的重点！那么，对于第二次贷款提高会影响哪一部分人呢？首先，对于那些一直都一次性付款为主资金充裕的房产投资大户来说，这个政策对他们来说没一点影响，相反还为他们减少了房产投资竞争对手。另外，对于那些炒房为目的，大量购置房产的炒房客来说，如果他们以前主要以贷款为主，现在只需要变成一次性付款即可，即使不想一次性付款，首付提高10%，对他们中的有钱者来说，也没多大的影响！此外，对于那些连第一套房都买不起的人来说，这个政策对他们来说更无影响，如果他们有钱了可以买房子了，只要他们不涉及到第二套房，就不会对他们有影响！从以上分析可以看出，本次调控对有钱人来说没有影响，对没钱人来水也没有影响，只对那些介于富者和穷者之间的中间阶层有影响！中间阶层也叫“夹心层”，即介于富者与穷者之间，没有足够的钱一次性付款购房，但对于低首付比例却绰绰有余，因此，他们主要以贷款方式购置