2007《房地产估价理论与方法》考试试题

房地产估价理论与方法精讲班第53讲讲义单项选择题（1-10）建议先做在线作业再听讲座一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。（第一章）（P6）A发明B发现C创造D确定答案：B解析：房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”房地产价值，而不是去“发明”或者“创造”房地产价值。2不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。（第一章）（P21估价结果）A掌握的有关信息不同B作出的估价师声明不同C估价对象状况不同D委托人不同答案：A3下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。（第一章）（P41）A内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署B内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一答案：C4某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。A现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B现时该房改房上市交易的正常价格C现时该房屋的房改成本价D当时该房屋的房改成本价答案：B5在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润（）直接成本利润率。（第九章）A后续开发成本管理费用B后续开发成本管理费用销售费用C待开发房地产价值后续开发成本D待开发房地产价值后续开发成本取得待开发房地产的税费答案：D6判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。（第八章）A目前是否有经济收入B过去是否带来了经济收益C是否具有产生经济收益的能力D目前的收入是否大于运营费用答案：C7某套住宅总价30万元，套内建筑面积125，套内墙体面积20，分摊的共有建筑面积25，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。（第二章房地产及其描述脚注）A1765B2000C2069D2400答案：B解析：建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积12525150，1502000元。8房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。（第三章）（P98）A市场价值B清算价值C快速变现价值D投资价值答案：D解析：教材中对投资价值所下的定义为：投资价值一词有两种含义：一是值得投资；二是从某个特定的投资者的角度来衡量的价值。9下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。（第三章）（P99）A原始价值高于账面价值B投资价值高于市场价值C谨慎价值低于市场价值D快速变现价值低于市场价值答案：B解析：投资者评估的房地产投资价值大于或等于该房地产的市场价格。，是其投资行为能够实现的基本条件。10某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/，出租的年末净收益为500元/。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/。（第三章）（P107）A3473B4365C4500答案：A解析：对于公式要活学活用，教材中给出的例题某期房尚有1年时间竣工，而此题给出的条件是某期房预计2年后竣工交付使用，那么对于估价时点来说，第一年和第二年的收益价值是不同的。单项选择题（11-20）建议先做在线作业再听讲座11根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。（第八章）（P295）A有租约限制下的价值B共有房地产的价植C无租约限制下的价值D承租人权益的价值答案：D解析：教材295页中对承租人权益的价值的定义为：承租人权益的价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和。12引起真正的房地产自然增值的原因是（）。（第二章）（P64）A装修改造B需求增加C通货膨胀D改进物业管理答案：B解析：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。13下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。（第四章）（P138）A上调贷款利率B收紧房地产开发贷款C开征房地产持有环节的税收D增加土地供应答案：B解析：严格控制房地产开发贷款，会减少未来的房地产供应量，从而会使房地产价格上升；采取诸如上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施，会减少房地产需求，从而会降低房地产价格。14某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。（第五章）（P160）A合法原则B最高最佳使用原则C估价时点原则D替代原则答案：B解析：最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。15下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。（第一章）（P57）A房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D房地产估价是评估房地产的价值而不是价格答案：C解析：房地产估价会有误差但误差应在合理范围内。16下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。（第五章）（P152）A独立、客观、公正原则属于普适性原则B合法原则属于一般性原则C最高最佳使用原则属于技术性原则D谨慎原则属于一般性原则答案：D解析：在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则，称为普适性原则或者一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则、最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。其中独立、客观、公正原则是基本原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为普适技术性原则。某些估价目的的房地产估价还应遵守一些其他原则，例如房地产抵押估价应遵守谨慎原则，这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则，可以称为特殊原则。17以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。（第五章）（P165）A签订估价委托合同之日B发放抵押贷款之日C完成估价对象实地查看之日D未来处置抵押房地产之日答案：C18甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。（第六章）（P186）A050B5075C50100D100150答案：C19为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/，约定建筑面积为95，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为l00。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨03%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元/。（第六章）A386892B400000C407254D428689答案：C解析：4000（10.3%）64072.54，面积误差为（10095）955.26%，超过商品房销售管理办法规定的面积误差范围（3%），但由于合同约定面积误差在6%以内不增加付款，因此对此问题可不予考虑。20某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（）元/。（第六章）（P189）A242718B250000C257500D265957答案：D解析：正常成交价格卖方实际得到的价格/（1应由卖方缴纳的税费比率）/（16%）/120265957元/。房地产估价理论与方法精讲班第54讲讲义单项选择题（21-27）建议先做在线作业再听讲座21为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/，安装工程直接费为450元/（其中人工费为50元/），装饰装修工程直接费为900元/（其中人工费为45元/），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为35%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（）元/。（第七章）（P232）A220455B239799C323760D334564答案：B解析：780（115）45050759004572（13.5）239799元/。22某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费08万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。（第七章）（P249）A183800B184455C184587D185000答案：B解析：2000150081211（112）15184455万元。23某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。（第七章）（P245和P251）A200%B213%C222%D250%答案：C解析：对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。505405，50545，在建筑物的残值率为零的情况下，建筑物的经济寿命1年平均折旧率，年平均折旧率1建筑物经济寿命，即145222%。24某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、305万元、295万元，报酬率为8%。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为（）万元。（第八章）（P297）A35885B36049C36293D36529答案：D解析：25某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为75%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为（）。（第八章）（P310）A765%B875%C942%D1019%答案：D解析：抵押贷款常数RM为：26某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今己使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。（第八章）（建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分）A8545B8716C88，50D8890答案：B解析：该宗房地产的现时收益价格为：27某在建工程规划建筑面积为12400，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。（第九章）（建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分）A228183B247460C379830D411918答案：C单项选择题（28-35）建议先做在线作业再听讲座28运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。（第九章）（P337）A估算后续开发经营期B估算后续开发的各项支出、收入C估算后续开发各项支出、收入在何时发生D估算开发期中的利息和利润答案：D解析：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。29通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/、3565元/、3730元/、3905元/、4075元/，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（）元/。（第十章）（P351）A40750B42425C44100D45775答案：C解析：根据平均增减量法进行测算：d（160165175170）/41675预测该地区商品住宅2008年的价格为：V6P0+di3405167564410元/。30某幢大厦的总建筑面积为10000，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（）。（第十一章）（P392）A167%B233%C275%D333%答案：AA6400B6800C6960D7600答案：C解析：Vu0dv0u1dv1t5000120%4000120%20%6960元/。32某房地产开发用地，其土地面积为10000，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为12，楼面地价为1500元/。后经规划调整，容积率提高到16，楼面地 价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（）万元。（第十一章）（P388）A375B450C500D600答案：A解析：需补地价楼面地价（新容积率旧容积率）1500（1612）10000600（万元）33暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。（第十二章）（P399）A在建工程抵押估价业务B城市房屋拆迁补偿估价业务C该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务答案：D解析：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。在估价机构不应承接业务的情形中有一种有利害关系或利益冲突时不应承接业务，选项C即是这种情形。34下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是（）。（第十二章）（P407408）A房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解答案：B解析：任何估价项目，只要有可能，估价师都应亲自进行实地查看。房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观、内部状况以及周围环境和景观或临路状况的影像资料。35估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（）。（第十二章）（P413）A价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制答案：D解析：估价结果报告通常包括：（1）委托人；（2）估价机构；（3）估价对象；（4）估价目的；（5）评估的价值类型和定义；（6）估价时点；（7）估价依据；（8）估价原则；（9）估价方法；（10）估价结果；（11）估价报告应用的限制；（12）估价作业日期；（13）其他需要说明的事项；（14）注册房地产估价师及其他参与估价人员。房地产估价理论与方法精讲班第55讲讲义多项选择题（1-15）建议先做在线作业再听讲座二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分：少选且选择正确的，每个选项得05分）。1与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。（第一章房地产估价概论）（P2）A是一种专业意见B估计价格或价值C实行有偿服务D承担法律责任E估价作业日期长答案：ACD解析：专业估价与非专业估价主要有5点不同：（1）由专业人员和专业机构完成；（2）是一种专业意见；（3）具有公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。2房地产的独一无二特性导致了（）。（第二章房地产及其描述）（P58）A难以出现相同房地产的大量供给B房地产市场不能实现完全竞争C房地产交易难以采取样品交易的方式D房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E房地产价值量大答案：ABCD解析：房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。此外，房地产交易难以采取样品交易的方式。3根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。（第七章成本法及其运用）（P231236）A单位比较法B市场提取法C分解法D工料测量法E分部分项法答案：ADE解析：建筑物重新购建价格的求取方法有：单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。4在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（）。（第三章房地产价格和价值）（P102）A划拨土地应补交的出让金B已抵押担保的债权数额C发包人拖欠承包人的建设工程价款D强制执行费用E估价费用答案：BC解析：法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。（史记：划拨土地应补交的出让金应属于其他法定优先受偿款）5工业房地产的区位影响因素主要考虑（）。（第四章房地产自身因素）（P121）A临街状况B动力是否易于取得C废料处理是否方便D接近大自然E产品原料的获取方便程度答案：BCE解析：工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。6利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。（第五章房地产估价原则）（P161）A最佳规模B最佳经营手段C最佳集约度D最佳管理方式E最佳投资渠道答案：AC解析：均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。7城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。（第五章房地产估价原则）（P156）A被拆迁房屋的权属证书记载的面积B拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积答案：ACDE8某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（）。（第六章市场法及其运用）（P195）A后退道路红线距离B土地使用期限C基础设施完备程度D容积率E合并的可能性答案：BD9征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。（第七章成本法及其运用）（P251，P254）A土地补偿费B安置补助费C地上附着物和青苗的补偿费D土地使用权出让金等土地有偿使用费用E安排被征地农民的社会保障费用答案：ABCE解析：征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括土地补偿费；安置补助费；地上附着物和青苗的补偿费；安排被征地农民的社会保障费用。土地使用权出让金等土地有偿使用费用也是征收集体土地下的土地取得成本之一，但不属于征地补偿安置费用。10可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。（第九章）（P289）A潜在毛租金收入B有效毛收入C净运营收益D税前现金流量E税后现金流量答案：ABC解析：史记：此题出的不严谨，其中D、E两选项也应入选。11假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。（第十一章假设开发法及其运用）（P334）A开发期经营期B开发期运营期C开发期经营期前期建造期D开发期运营期前期建造期E前期建造期经营期答案：ABE解析：2008年教材将开发期改为建设期。12长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（）。（第十章长期趋势法及其运用）（P357）A假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B收益法中未来租金、运营费用的预测C成本法中对先前发生费用的正确性的校核D市场比较法中对房地产状况进行调整E某些缺乏的房地产历史价格资料的填补答案：ABE解析：长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，例如用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值，此外还有一些其他作用：（1）用于收益法中未来租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；（2）用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。13下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。（第十二章）A估价对象B估价时点C价值类型D估价方法E估价所需材料答案：ABC解析：明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。由此题可见，估价目的与估价方法之间没有严格的对应关系。14评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（）。（第十一章）A基准日期B土地开发程度C基准地价修正体系D土地用途E基准地价公布日期答案：ABD解析：基准地价具有特定的内涵，即有其对应的具体的估价时点（基准日期）、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度和容积率等。15房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。（第十二章）（P412）A说明估价报告的合法性、真实性B说明估价的独立、客观、公正性C规避估价风险D保护估价报告使用者E防止委托人提出高估或低估要求答案：CD判断题（1-15）建议先做在线作业再听讲座三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）1某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）（第一章房地产估价概论）（P2）答案：解析：同多选第1题结合看。2一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（）答案：3房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）（第二章房地产及其描述）（P51图22）答案：解析：见教材51图224某房地产的当前市场价值为1000万元，已抵押贷款额度为540万元，贷款成数为06，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（）（第三章）答案：解析：1000540/06100万元。5城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。（）（第三章房地产价格和价值）（P97）答案：解析：因为要依法给予拆迁补偿，维护被拆迁人的利益。6在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。（）（第四章房地产价格影响因素）（P144）答案：7一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）（第四章房地产价格影响因素）（P141）答案：解析：GDP增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的许有增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。8不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。（）（第五章房地产估价原则）（P165）答案：9在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元/，建筑面积100，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/，建筑面积120，首付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/，建筑面积90，成交时候一次性付清；丁成交价格4760元/，建筑面积110，成交时支付20万元，一年后付清余款3236万元。已知折现率10%，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。（）（第六章市场法及其运用）答案：解析：此题也是2005年试题的单选题。计算各自的实际价格：甲的实际单价2416/（110%）058/（110%）10004653万元，乙的实际单价2436/（110%）0512004860万元，丙的实际单价04700万元，丁的实际单价203236/（110%）11004493万元，故有乙丙甲丁。10建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（）（第七章成本法及其运用）（P230）答案：解析：重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。11建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（）（第九章）（P296）答案：解析：应根据建筑物的剩余经济寿命确定收益期限。12对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。（）（第九章假说开发法）（P326）答案：13房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关，价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。（）（第十章长期趋势法及其运用）（P357）答案：14由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（）（第十一章地价评估与分摊）（P372）答案：解析：由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做交易情况修正和市场状况调整，但须做房地产状况调整。15某已抵押房地产因债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。（）（第三章）（P105）答案：解析：已抵押房地产在强制处分时，其价值上已设定了他项权利，在强制处分所得款额中要偿还抵押权人的债务。房地产估价理论与方法精讲班第56讲讲义计算题（1）建议先做在线作业再听讲座四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）1某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工的时间为1年。该工程正常施工期（不含装修）为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%；至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修（假定装修费用支出发生在该年末），然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以15%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。按当地有关规定，房地产开发项目（包括在建工程）在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。（10分）（史记：此题建筑物经济寿命未明确说明，在确定收益期限时依据不充分；另，销售费用发生时点未明确交待，也是此题不够严谨之处）解：设该在建工程在2007年6月30日的正常购买总价为V1该在建工程开发完成后的总价值F计算题（2）建议先做在线作业再听讲座2某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地