建筑面积及计容建筑面积计算核定原则及实例分析ppt课件

建筑面积及计容建筑面积计算核定原则及实例分析,万达商业地产设计中心,重点案例,主动管理,培训目的,一、对各地区计容建筑面积计算规则进行解析和归纳；,二、减少前期拿地及总图规划阶段，因计容问题产生的开发风险。,3,计容建筑面积核算要点归纳,2,计容建筑面积组成,1,计容建筑面积核算实例分析,4,现行建筑面积计算规范修订要点介绍,3,3,计容建筑面积核算要点归纳,2,计容建筑面积组成,1,实例分析,4,现行建筑面积计算规范修订要点介绍,3,计算容积率的建筑面积。根据建筑面积计算规范以及项目所在地政府规划管理规定计算的建筑面积。,重点案例,主动管理,1、术语解释,总建筑面积,按照建筑面积计算规范计算的项目建筑面积总量。,计容建筑面积,在规划项目建设用地内，计算容积率的建筑面积总和与规划项目建设用地面积的比值。,容积率,对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。,重点案例,主动管理,2、对比分析,总建筑面积,按照建筑面积计算规范计算的项目建筑面积总量。,计容建筑面积,根据建筑面积计算规范以及项目所在地政府规划管理规定计算的建筑面积。,核定建筑面积,等同于计容建筑面积。,=,计容建筑面积参与容积率计算。,部分城市有此名词，但未出现在正式文件中。,重点案例,主动管理,特殊层高的各类建筑,设备平台凸(飘)窗,地下室经营用房,计容的地下设备机房,避难层的非避难空间,架空层,计容建筑面积的组成,重点案例,主动管理,特殊层高的各类建筑,地下室经营用房,计容的地下设备机房,避难层的非避难空间,架空层,规划面积核算相关,计容建筑面积的组成,3,计容建筑面积核算要点归纳,2,计容建筑面积组成,1,计容建筑面积核算实例分析,4,现行建筑面积计算规范修订要点介绍,3,重点案例,主动管理,不计容建筑面积,建筑底部架空层,空调室外机搁板,设备平台,凸（飘)窗,地下建筑,埋地深度,进深范围,使用功能,平面尺寸,位置,平面尺寸,位置,平面尺寸,围合情况,窗台高度,平面尺寸,围合情况,架空高度,空中(入户)花园,架空高度,平面尺寸,围合情况,不计容及部分计容的前提条件,地上的特殊空间,停车空间,城市开放空间,1、不计容（部分计容）建筑面积,重点案例,主动管理,建筑底部架空层,地下建筑,埋地深度,进深范围,使用功能,平面尺寸,架空高度,不计容及部分计容的前提条件,地上的特殊空间,停车空间,城市开放空间,同规划总图设计有关联,1、不计容（部分计容）建筑面积,重点案例,主动管理,多倍计容建筑面积,商业建筑（含配套服务建筑）,特殊建筑除外,居住建筑,办公、酒店建筑,单层高度按基数增加1.5、2或3倍,多倍计容的计算规定,整体高度按基数累计,单层高度按基数增加1.5、2或3倍,有时对单元面积也有约定,单层高度按基数增加1.5、2或3倍,特殊部位除外,场馆建筑及特殊功能,门厅、大堂、中庭等,2、多倍计容建筑面积,重点案例,主动管理,特殊计容建筑面积,居住建筑的地下配套服务用房、机房,地下室经营性建筑,避难层的非避难空间,位于地下室的公共建筑,特殊计容的计算规定,为前者配套的辅助机房,少数城市(大连、抚顺、济南)有此规定执行细则各不相同,避难层的交通面积,避难层的辅助机房、设备间,架空层中的落地建筑,楼梯间、电梯井门厅、过道等,3、特殊计容建筑面积,3,计容建筑面积核算要点归纳,2,计容建筑面积组成,1,计容建筑面积核算规定实例分析,4,现行建筑面积计算规范修订要点介绍,3,半室外空间,1,设备层,地下层,架空空间,2,3,4,5,一、修订内容归纳,6,7,8,9,10,11,二、具体修订内容对比（修订12条）,二、具体修订内容对比（修订12条）,二、具体修订内容对比（修订12条）,二、具体修订内容对比（新增条）,二、具体修订内容对比（新增条）,3,计容建筑面积核算实例分析,4,3,不计容建筑面积实例,地下室计容规定,条文描述：(大连）地下室、半地下室作为居住、商场或其他营业性公共场所的，建筑面积应全部计入容积率。,条文分析：大部分城市地下室建筑面积不计容。但大连等少数城市例外。大连市居住建筑配套公建设于地下时，按1/2计容。地下营业功能建筑按全面积计入容积率。部分居住建筑配套的设备机房等，参与住宅销售的公摊，等同于计容。这一规定出现在房产测绘部门的建筑面积分摊规定中。,条文描述：(北京、成都及大部分城市）地下室及半地下室各类建筑面积不计入容积率。,地下室计容规定,条文描述：（大连）一、技术规定第十二条调整为：容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。其计算公式为：容积率总建筑面积/建筑用地面积其中：(一)总建筑面积为建筑用地范围内建筑物地上及地下、半地下建筑面积的总和。二、将技术规定第十三条调整为：1、对于在规划条件所规定配建标准内建设的地下(半地下)居住建筑配套公建，其建筑面积的12不参与该地块的容积率计算。2、凡居住建筑配建的地下(半地下)停车库，未超出按1辆车位户(每车位按30平方米计)配置的地下(半地下)停车面积的部分，其建筑面积不参与该地块容积率计算。,条文分析：容积率的含义相对其他城市广泛，前期项目谈判及规划需要注意。,半地下室的计容规定（局部露出地面情况）,条文描述：（福建）局部掩埋的地上建筑，16米进深计入容积率，大于16米进深的车库和设备用房不计入容积率。,分析：,条文描述：（成都）当场地自然坡度高差大于一个地下室层高（3米以上时），在满足下列所有条件时，可视为半地下室，不计入容积率：（1）利用地形高差作为地下室车库使用的。（2）退离临街第一排建筑之后的。（3）采用绿化覆土处理的，且覆土深度满足成都市规划管理技术规定要求的。（4）地下室顶板不高于场地自然地形高度的最高点。,地下室的判断规定方法各城市比较,条文描述（福建）：建筑楼面标高不高于室外场地最低点标高1米的，该楼面以下部分为地下建筑。除地下建筑以外的建筑均为地上建筑。,条文描述（成都）：建筑房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。,条文描述（大连）：地下室是指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2者。地下室楼顶板的建筑标高均不得超过其对应的室外地平计算点高度1.5米以上。,露出地面的标准是判断地下室的关键,架空层,条文描述：（成都）首层架空部分只作为绿化、停车、公共活动使用时的建筑面积不计入容积率。,条文分析：部分城市另外会对架空层的围护结构和层高有详细规定，但使用功能是最重要的判断条件。,3,多倍计容建筑面积实例,特殊层高建筑面积,对于各类建筑特殊层高加倍计容的规定（哈尔滨）,各地细则均不相同,3,特殊计容建筑面积实例,避难层,条文描述：（成都）按“建筑工程建筑面积计算规范”计算出的总建筑面积中