济南奥体西路地块调研报告

济南市奥体西路地块调研报告,时间：2013年7月20日,金知业营销策划部,目录,第一部分：项目市场背景,第二部分：地块情况调查分析,第三部分：区域市场分析,第四部分：区域竞争项目调研情况,第五部分：地块价值分析,第六部分：地块产品调查建议,第一部分项目市场背景,地块位于山东省济南市，济南为山东省省会，是山东省的政治、文化、教育、金融中心，副省级城市。济南，又称“泉城”，下辖6区（包含滨河新区）、3县、1市，总面积8227k，人口681.4万，其中市区人口433万。2012年济南全市国内生产总值达到4812.63亿元，人均GDP达11556美元,1、城市背景,2、交通情况,济南地理位置优越，交通十分发达，是全国主要交通枢纽，具有机场、铁路、客运、货运交通路网。目前，纵贯济南南北方向的有G2京沪高速（北京-上海），G3京台高速（北京-台北），G35济广高速（济南-广州）；横贯东西方向有G20青银高速（青岛-银川），G22青兰高速（青岛-兰州）公路，S1济聊高速（济南聊城）；G2001济南绕城高速公路将济南环绕其中；国道104线、105线、220线、308线、309线及省道242、243、244、248、316、321、327、804线共16条省道贯通城市.,同时济南市为济南铁路局驻地，铁路线路有京沪铁路、胶济铁路、邯济铁路、京沪高铁、胶济城际铁路。铁路客运有济南站、济南东站、济南西站3个客运站，另外济南新东站已在规划建设中。济南国际机场位于济南市区东北方向的遥墙镇，是全国综合4E机场之一，可以起降大型民航货运班机。2012年济南国际机场旅客吞吐量达到800万人次,地铁规划：根据济南市轨道交通线网规划，轨道交通线网共有9条线路构成，分属两个层次，其中M1-M6号线为城市内部的轨道交通系统，主要解决中心城内部的客流集散；R1-R3号线为市域层次的线网，主要为市域内的外围组团提供进城的服务。为确保泉水保护，济南市近期建设的轨道交通线路选择了3条市域快线作为近期建设的线路。济南市城市轨道交通近期建设规划由R1线、R2线和R3线三条线路组成，总长约98km。据悉，目前已报国家发改委待批的R1、R2、R3三条线路，市区段以地面为主，在申报方案中拟2018年建成。,3、地块所处城市发展规划,根据济南市新一轮城市总体规划要求，济南坚持新区开发与老城提升同步，外延扩大与内涵提升并举，推动“一城六片”，即古城和商埠区、大学园博片区、西客站片区、滨河片区、奥体片区、贤文汉峪片区和唐冶章锦片区等点片区建设。此外，将围绕“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。2012年年末城市建成区面积355.35平方公里，增加8.35平方公里。西客站片区完成投资99.4亿元，济南西部新城京沪高铁通车，西站前综合体、省会文化艺术中心等重点工程加快推进；奥体新区基础设施不断完善，鲁商国奥城、黄金时代广场等项目取得积极进展,4、地块所处区域规划,东部新城CBD位于济南市东部燕山新区经十路两侧，毗邻山东省博物馆、奥体中心和高新科技园，规划占地面积约1.8平方公里。济南东部新城CBD规划结构为：“一轴、一心、四区”。“一轴”为贯穿片区南北的中央轴线，是整个CBD景观、功能与活动主轴和最具特色的空间要素；“一心”即中央绿心，指位于CBD中央区域的大型绿色开放空间；“四区”包括功能混合的中央活力区、轴线北端的科技总部商务区、经十路北的金融商务区、经十路南的金融商务区。,第二部分地块情况调查分析,1、地块位置及周边情况：该宗地地处济南市三区（历下区、历城区、高新区）交汇处，位于城市奥体中心片区奥体西路与花园路交汇处，总面积32132.8平方米，其中规划路8632平方米。,2、地块交通及地上附属物、土地用地情况：地块东侧紧邻济南历下区奥体西路，南邻花园路，西侧为化纤厂路，项目四周多为汽车交易市场，根据调研地块西侧为济南市政府未来规划的一千亩湿地公园，并通过了解地块具有政府硬性要求地块必须在沿奥体西路与花园路交汇处开发商业。,地块东侧奥体西路,地块西花园路,地块较为方正，呈梯形，地势平坦，地块内有一处板房，和一栋半拆迁后的平房，地面多为杂草，地块东侧为污水池。南侧有一条钢厂铁路专用线，此铁路线在项目开发时需要拆拆。,3、地块配套情况：项目坐落于花园路与奥体西路之间，区域内配套设施齐全，商场、医院、办公（济南政府大楼龙奥大厦等）学校林立。同时也是洪楼商圈、奥体商圈、高新区环绕的中心。属于济南东中心的“黄金十字路口”地位。向西十分钟路程为洪楼商圈，向东1公里为高新区会展中心，向南不到5公里为奥体中心。商场：高新区银座、洪楼大润发、洪楼银座、乐购、华联超市医院：省立医院学校：历下区最好的济南甸柳一小,注：上图为济南政府中心、下图为奥体中心,4、地块SWOT分析,优势：,1、地段优势地块位于济南市奥体中心CBD核心区域内，同时也是洪楼商圈、奥体商圈、高新区三大区域环绕的中心。是名副其实的济南东中心的“黄金十字路口”。,2、配套优势地块紧邻政府规划的1000亩大辛河湿地公园，区域内分布着银行、省立医院、甸柳一小、济南政务中心、银座、洪楼大润发等完善的生活配套。,3、交通优势地块四周交通路网完善，南行5分钟至奥体中心、龙奥大厦；西行6分钟到洪楼大润发、银座；10分钟可达国际会展中心。另外根据济南地铁规划，奥体西路附近有地铁1号线、5号线和6号线。地铁的建成也大大加快了沿线附近区域的发展速度。,劣势：,1、地块体量较小，并且通过调研地块用地具有政府硬性指标要求，因此影响我们地块规划设计，产品类型和设计方向受限。,2、地块四周分布着多个大型地产项目，有万科、保利、力高、中铁、鲁商等，这些都是500强地产企业，这些项目势必会加剧地块所处区域内的竞争。,3、地块四周商业氛围不浓厚，环境一般，因地块所处交通干道上多为汽车销售市场，地块左侧还有污水池，这些因素都对地块环境有影响。地块东南侧有一条济南钢厂铁路专用线，我们在开发项目时需要将此铁路线拆除，因此该铁路线拆除会增加项目开发费用。,机遇、威胁：,1、奥体中心CBD区域的成熟、奥体西路地铁的规划、项目西侧1000亩湿地公园的打造，加上目前区域内完善的配套这些都为我们的地块开发带来了巨大的潜力。2、该区域在售项目及待开发项目从实力规模和档次上均有大盘优势，对项目形成较大的竞争压力。,第三部分：区域市场分析,该地块位于奥体中心CBD片区内，同时也是济南历城区、历下区、高新区三区交汇处，根据济南城市划区，项目市场所属奥体中心CBD区域内，该区域内已经开发及待建项目有保利华庭、万科城、丰奥华府、中铁国际城、恒生伴山、鲁商国奥城、黄金时代广场、启德中心等大型地产项目。目前区域在建项目住宅均价位730011000之间，写字楼、SOHO公寓、商业均价根据其地段不同价格也有所差异，如地块对面力高国际项目公寓价格在74008200之间，位置较好的黄金时代广场项目在11000以上。区域商铺价格根据一层二层在13000、23000不等，通过调查目前济南市奥体片区内开发项目最集中，价格在济南市也是相对较高，特别是沿经十路两侧项目。,通过对区域市场内竞争项目住宅户型调研，区域内多为中大型户型，小型户型较少，这是由于该区域为奥体CBD，区域内多为大型事业单位、国企及世界五百强企业，客户群多为公务人员，大型企业人士，区域客户百分之九十以上都开车上班，并且很少有低于20万以下车辆。,第四部分区域竞争项目调研情况,本次调研主要对地块四周10公里以内大型开发及待建项目调研，调查范围地块东侧奥体西路两侧项目、花园路分布项目、高新区项目、奥体中心经十路部分项目。调研方式通过售楼处、现场参观、周边人群了解，调研楼盘有万科城、保利华庭、力高国际、丰奥华府、中铁国际城、黄金时代广场等,丰奥华府,基本情况,力高国际街,基本情况,保利华庭,基本情况,万科城,基本情况,中铁国际城,基本情况,恒生伴山,基本情况,御园华府,基本情况,中铁国际会展,基本情况,黄金时代广场,基本情况,卓越时代广场,基本情况,从地块片区内竞争项目调研来看，目前该片区内房产市场发展平稳，并且随着奥体片区配套的不断完善，该片区竞争项目价值也在不断增涨，目前来看该片区住宅价格与商业价格差距不大，片区住宅开发量较大，沿经十路地段为办公商业集中开发区，通过对地块区域内万科、保利等项目的调查，其由于自身的品牌优势，价格相对周边项目都要高一点，但相差不是很大，户型面积多集中在120140，从此也可以看出区域客户需求对大户型比较青睐，这是由于该片区客户性质而决定的，片区客户群多为公务员、大型企业人群。通过本次对地块周边市场进行调查，项目具有良好的保值、增值基础和条件。本地块目前具有很明显的地段优势，地块所处区域未来发展前景巨大，并且随着奥体CBD核心的日渐成熟以及市政道路及其他配套设施的不断完善，未来具有发展潜力。从远期分析，该地块具有良好的发展前景，投资前景十分明朗。,第五部分地块价值分析,1、地块规划设计条件,2、区域内地块价格,通过调查在不久前2013年5月份，地块临近的花园路以南、化纤厂路以东地块出让，该地块面积132471.8平方米，吸引了包括济万科、金科地产、济南泰跃房地产、济南保利、济南绿地5家房企参与竞争。竞拍起始价为10.2亿元，加价幅度为2000万元，最终济南泰跃地产以16.4亿元的价格拿下这宗土地。由于该地块距离我们要开发地块相邻，因此通过该地块最终成交价来看，经过计算，此宗土地总面积约198.7亩，约合每亩820万元，地上楼面地价约合每平方米4343元，单块土地成交价格创下今年新高，并且随着该区域的发展，地价还在呈上升的趋势。该地块也可以反映出我们所要开发宗地的价格趋向。,3、项目经济效益概算,4、地块价值结论,1、济