八土地使用权划拨和有偿使用的法律制度PPT课件

第八章土地使用权划拨与有偿使用法律制度,划拨土地使用权国有土地使用权出让土地使用权流转,本章主要内容:,第一节划拨土地使用权,一、划拨土地使用权的概念和特征县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。具有如下特征：土地使用权划拨是一种政府行政行为，而非民事行为。划拨土地使用权只需付较小费用或无偿取得划拨土地使用权无使用期限的限制。划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到限制。土地使用权划拨具有社会公益性。,二、划拨土地使用权的适用范围,1.国家机关用地2.军事用地3.城市基础设施用地4.城市公益事业用地5.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。包括中央投资、中央与地方共同投资和中央、地方共同引进外资及其他投资者投资，国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天燃气、电力等能源项目用地，铁路、港口码头等交通项目用地，水力发电工程、农田灌溉工程、排水、江河治理工程以及城市、工业输水工程等水利项目用地。,土地供应双轨制,国土地出让制度存在“非市场”和“市场”出让的“双轨制”。“市场”出让的方式就是通过买卖的招标、拍卖、挂牌制度；“非市场”出让方式则是政府部门通过划拨、协商等方式出让土地。取消土地供应双轨制是一个趋势现在的划拨用地，除了城市的存量土地外，还有很多是从农用地转为非农业用地的，有些土地也并非用在“公共利益”的建设中，但是用很低的价格征地，农民的利益大大受损，并没有按照市价来补偿。一些地方政府以“公共利益”的名义，从农民手中征得廉价的土地。因此，取消土地供应双轨制是一个趋势，可以通过市场价格来补偿被征地的农民，维护他们的权益。,思考1,某市自来水厂拟与某房地产开发公司合作，在城郊结合部兴建一个高标准水厂。由自来水公司提供土地，办好一切建设手续；由房地产公司负责建设。自水厂投产之日起，前十年的水费收入归房地产公司；期满之后，水厂一切权益归自来水公司。这种情况下欲想取得土地使用权是否符合“划拨用地的”的条件？,土地使用权划拨的程序,预审,由市、县人民政府颁发国有土地使用证（划拨）,申请,审查,批准,登记,思考2,2003年6月，某粮站在经济利益的驱动下，拆掉场区东侧院墙，扒掉一间厂房，擅自将坐落在国道旁的繁华地段原行政划拨的600平米生产办公用地改为商业用地，并将底层作为商场出租给一些单位和个人，做经商场地。上述行为是否合法？,东方（集团）总公司出于家电行业效益滑坡考虑，为提高效益和解决企业下岗职工的安置问题，该公司未经批准将其位于王城东街60号的国有划拨土地（批准用途为仓储用地）14000平方米改作经营性用地，并于2001年6月正式动工建设“金碧辉煌圆环娱乐城”，该项目工程于2003年5月竣工，目前已投入经营。,思考3,请问：东方公司的行为属何种性质？应该如何处理？,三、划拨用地使用的限制条件,（一）不得擅自改变土地用途（二）服从人民政府对土地使用权的收回无偿收回原因：社会公共利益、土地使用者迁移、破产等原因停止使用土地。,注意：,根据城市建设发展需要和城市规划的要求，收回划拨土地使用权时，虽然是无偿收回，但对其地上建筑物、其他附着物、市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。,（三）划拨土地使用权利流转必须遵守有关规定,以划拨方式取得的土地使用权原则上是不能直接流转的，只有在依照规定补办土地使用权出让手续后，才允许其转让。即划拨土地由无偿使用变为有偿使用划拨土地商品化城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第45条：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。,前述的下列条件包括：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。,四、划拨土地使用权的终止,（一）国家征收（二）使用人不再需要（三）特定项目终止（四）土地灭失,五、企业改制中划拨土地使用权处置,国有企业改制中涉及划拨土地使用权的可以采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式处置。应当采用出让或租赁的情形有：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的国有企业改组为股份合作制的国有企业租赁经营的非国有企业兼并国有企业的。,可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式有：由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，以及改造或改组为有限责任公司、股份有限公司和组建企业集团的土地使用权的处置。可以采取出让方式有：企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。,可以保留划拨土地使用权的情形有：继续作为基础设施公益事业和能源、交通、水利等项目用地不改变用途的;国有企业兼并国有企业，非国有企业及国有企业合并后的企业仍为国有工业企业的国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的;国有企业改造或改组为国有独资公司的。后3项保留期限不超过5年。凡上缴土地收益的仍按划拨土地进行管理。对无偿收回的划拨土地的，对其地上建筑物、其他附着物应当依法给予补偿。,企业改制中国家作价入股的划拨土地使用权是否可以抵押？,根据国家相关规定，企业改制时，国家以划拨土地使用权作价入股的，实际上是以企业应缴纳的土地出让金进行出资并享受股权，原划拨土地使用权归改制后的企业所有。企业在办理完国有资本金转增手续后，应到土地管理部门办理原划拨土地使用权的变更登记手续，并可按照国家关于出让土地使用权的有关规定进行处分。因此，银行在办理国家作价入股的原划拨土地使用权抵押时，应要求企业根据上述规定办理土地变更登记手续，并提供国有出让土地使用权证。企业办完土地变更登记并能够提供国有出让土地使用权证的，银行可按照我国关于出让土地使用权的管理规定办理抵押；如果企业不能取得国有出让土地使用权证的，从谨慎的角度出发，银行仍应按照划拨土地使用权的管理规定办理有关抵押手续。,六、划拨土地使用权转让纠纷,司法解释将划拨土地使用权的转让纠纷纳入第二部分“土地使用权转让合同纠纷”之中，但按照司法解释第7条对土地使用权转让合同的定义并结合第12条、第13条关于将划拨土地使用权转让合同“按补偿性质的合同处理”的规定，实际上划拨土地使用权的“转让”，并非严格意义上的土地使用权转让。当由划拨转化为转让。按照法律规定，单纯的划拨土地使用权转让，其转让合同一般都是无效合同。无效的划拨土地使用权转让合同，其主要表现形式有如下几种：,1.企事业单位将无偿或低偿取得的划拨土地使用权擅自转让给他人作商业开发以牟取利益按照法律规定，以划拨方式供应土地，均是用于社会公益事业。但这些年，许多单位常常打着公益用地的旗号获得土地使用权，然后再通过改变或变相改变土地用途的方法自行或转让给他人进行经营性房地产开发建设。在土地市场，不经过审批擅自转让划拨土地使用权的违法交易非常普遍。,但由于房地产项目建设过程涉及一系列的建设审批手续以及过户登记程序。如果未经批准擅自转让划拨土地使用权，不仅受让方不能获得法律承认上的土地使用权，即使房屋建成后对外销售也成问题。买受人也难以取得合法的产权凭证。所建房屋还有可能被确认为违法建筑。这一系列问题常常成为转让合同当事人之间产生纠纷的诱因。在土地二级市场，因划拨地转让或变相转让而发生的各种纠纷一点也不比出让地转让纠纷少。,2.军用土地使用权经营性转让的问题全国范围内大规模军用土地的转让行为始于1990年初。伴随着全国范围的第一次房地产开发热、党政机关经商办企业热，军队也开办了许多以房地产经营为主的房地产开发公司。军队系统有着房地产经营的文件也大都是那时出台的。按当时的文件规定，军队不仅可利用空余土地进行有偿，与地方合资建房、换建、互换，而且可以自办或合办经济实体，直接从事房地产开发经营活动。,从1998年开始，党中央下决心清理党政机关及军队开办的各类经济实体。要求党政机关和军队开办的各类公司一律与开办单位脱钩。此后，军队以自己开办的企业直接进行房地产投资开发的活动渐渐停止了。但以军用土地使用权转让或与地方合作建房等方式变相的房地产经营活动则一直没有停止过。在保证战备和部队使用需要并保守军事秘密的前提下，将军队空余房地产加以合理的开发利用，对于避免国家土地资源的闲置浪费，解决军队干部及家属的住房等实际困难，确实能起到一定的积极作用。,但是，现在许多军用土地使用权的转让行为是打着利用空闲地、解决部队住房困难的名义，行经营赚钱之实。许多军用土地使用权的转让和房屋建设是在没有得到地方土地、房产、规划等政府主管部门审批的情况下进行的。而这种规避行政审批所建的房屋许多是为了销售盈利。但由于不能取得合法的销售许可证明，所以这样的交易多在私下进行，交易之后也难以办理过户手续，买受人多年不能取得房产证。由此产生的纠纷也不少。,3.因划拨土地使用权转让合同履行引发的纠纷,按照房地产管理法第39条的规定，划拨土地使用权如能获得土地主管部门的批准，则应当补交土地使用权出让金或将土地转让收入中所含土地收益上缴国家。司法解释第12条、第13条将经批准的划拨土地使用权转让合同按照补偿性质的合同处理，但对于如何补偿未作规定。实践中，一旦发生补交的情形，是由受让人另行交纳补偿费用，还是由转让方以所获转让费支付补偿费？法律规定不甚明确，如果合同中对此也无明确的规定，则争议和纠纷不可避免。此外，按照房产地管理法第66条规定，违法转让划拨土地使用权的，政府土地管理部门除可责令当事人缴纳土地使用权出让金外，还可没收违法所得和处以罚款。因此而造成的损失究竟是谁的过错、由谁来承担责任，也常常引发纠纷。,案例分析上海金明房地产发展有限公司（以下简称“金明公司”）与上海某区绿化局（以下简称“绿化局”）于1999年10月8日签定一份房地产转让协议书。协议约定：1、绿化局将位于其单位内由其拥有的一幢4层职工宿舍楼转让给金明公司，建筑面积合计2000平方米，转让价格1500元每平方米，合计价款300万元；2、采用分期付款方式，金明公司应于合同订立后十日内向绿化局支付首期100万元购房款，付款后三日内由绿化局将宿舍楼交给金明公司使用，余款在合同订立之日起六个月内付清；3、由绿化局负责办理与转让有关的一切法律手续。，如果绿化局未能成功办理致使转让无法顺利进行，则金明公司免去支付剩余款项的义务，并同时取得宿舍楼的永久使用权；各项税收、费用由绿化局承担。,协议一开始履行顺利。金明公司如期将100万元划至绿化局的银行账号，绿化局也将宿舍楼清空完毕，交给金明公司。由于金明公司在另一地区参与开发的一项旧区改造过程急需安置一批动迁居民，遂将该幢宿舍楼作为动迁安置房使用。两个月后，绿化局告知金明公司，在办理相关的转让手续时，房地产管理部门以“宿舍楼所占用的土地属于行政划拨性质，须补交土地出让金后方可转让”为由要求绿化局补交出让金180万元。绿化局提出：要么重新商定转让金额，要么解除合同，金明公司以“旧区内房屋已拆，无法安置动迁居民”、“绿化局不得出尔反尔”等为由加以拒绝。双方对应由谁承担此笔费用争执不下，诉至法院。经查实，宿舍楼所占用的土地是1984年经区政府批准划拨给绿化局无偿使用的。,【几种观点】关于是否应当支付土地出让金、由谁支付、案件该如何处理等一系列问题，有几种不同意见：1、国家既然已经将土地划拨给绿化局无偿使用，绿化局即拥有了对该片土地的排他的、自主的使用权。它可以留作自用，也可以转让给他人，无须缴纳任何额外费用；2、虽然合同中未写明向政府缴纳出让金事宜及具体数额，但应当推定转让价值就应是房地产的整体价值。因为土地与其上建筑物不可分割，转让地上房产的同时土地使用权也随之一同转让。合同中也明确约定：“各项税收、费用由绿化局承担。”，所以出让金应由绿化局承担，法院应要求绿化局按约继续履行义务；,3、由于绿化局和金明公司在订立合同时不知道有关规定，所以可以认定为对合同内容存在重大误解。何况180万元的出让金相当于双方原约定价格的60%，且根据当时房地产市场的通常行情，双方原先约定价格较之合理的房价和地价明显偏低，如果由绿化局支付出让金，双方的权利义务显然不对等，绿化局可要求撤销合同，退还已接受的100万元，收回对宿舍楼的所有权。,【评析意见】首先可以肯定的是，转让由划拨途径取得的土地使用权，必须缴纳一定数额的出让金。城市房地产管理法第三十九条明确规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”法律之所以这样规定，也是为了使划拨土地能够切实按规划使用，防止利用土地使用权转让谋取不合法利益，确保国有资产保值增值。所以，第一种观点中“对该片土地的排他的、自主的使用权”的主张，没有注意到土地使用权这一特殊标的的转让与其他物和权利的转让的不同之处和特殊性，忽略了划拨土地与出让土地在使用权转让方面的区别，以致得出了错误的结论。,既然已经明确应当缴纳土地出让金，那么这笔出让金应由买卖双方谁来承担呢？第二种观点看似很有道理，也符合城市房地产管理法第30条：“房地产转让抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让抵押。”的规定，但由此判定出让金的承担方既于法无据又有失公允。首先，城市房地产管理法第三十九条明确规定应由受让方缴纳土地使用权出让金。当事人之间的约定不得对抗法律的规定，属无效约定。,其次，从权衡合同权利义务的角度讲，绿化局也不应承担此笔巨额出让金。由于绿化局在订立合同时，不知道转让划拨土地须缴纳出让金的法律规定，所以在确定转让价格时，只考虑到房屋的造价、折旧等因素，未将土地使用权的成本列入其内，而事实上房屋所有权的转让价格一般由房屋的建造成本、取得土地使用权的成本加上合理的利润并参照地理位置等确定。因此，如果附加考虑土地使用权成本因素并参考当时市场上一般的公平交易价格，双方约定的转让价格明显偏低。因为绿化局在订立合同时不了解有关规定，所以可以认定为对合同的主要内容存在重大误解。,如以合同价格来确定双方的权利义务，由绿化局承担土地出让金，则显然不符合民法通则第4条和合同法第5条所确立的公平原则和等价有偿原则。绿化局可请求人民法院按照民法通则第59条第一款和合同法第54条第一款的规定，认定己方对合同内容有重大误解、合同显失公平。,此外，最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见第71条：“行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”第72条“一方当事人利用优势或利用对方没有经验，以致双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”的规定为人民法院对个案事实的考察提供了具体的判断标准,法院则可依据意见第73条第一款“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或撤销。”的规定，支持绿化局的诉请。,最后，本案的房产转让也不符合城市房地产管理法第四十条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”的规定，对此有过错的一方也应承担相应的责任。,第二节国有土地使用权出让,一、国有土地使用权出让概述（一）概念和特征根据城市房地产管理法第7条的规定，土地使用权出让是指：国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,1出让是让渡使用权的行为，不影响或改变国家的土地所有权。土地管理法第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。但国家并不完全对土地进行实际的占有、利用，而是实现使用权与所有权的分离。创设财产权,2出让人的单一性和受让人的广泛性在土地使用权出让法律关系中，一方当事人是土地所有者，即国家，由国家授权地方人民政府土地管理部门来代表，称之为出让方；-特定另一方是土地使用者，可以是境内外公司、企业经济组织和个人，称之为受让方。-不特定,3.出让是土地使用权转移的特殊方式宪法（10.4）与土地管理法（2.4）土地使用权发生转移的行为统称为“转让”。但出让与转让同属于使用权转移的方式，分别是国家垄断土地一级市场在法律上的反映和土地二级市场中所发生的法律行为和法律关系。,4.期限性根据出让转让条例第12条，土地使用权出让最高年限按下列用途规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。,5.有偿性土地管理法第55条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的单位，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。-与划拨土地使用权的明显区别,（二）土地使用权出让的性质,行政行为论民事行为论本质是民事法律行为但必须符合城市规划，没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件，国有土地使用权不得出让。,假定同一块土地，划拨与出让两种情形的差别：,（三）出让土地使用权的基本特征,直接支配的物权有独立性的他物权使用权的权能广泛,二、土地使用权出让的程序和方式,（一）土地使用权出让的程序（新增建设用地的出让）拟订出让方案1、市、县人民政府土地管理部门应会同城市规划和建设部门、房产管理部门等共同拟定。基本内容：位置、面积、用途、年限、出让方式等。2、编制土地使用权出让合同草约）3、向有批准权限的上级人民政府地政部门预报,正式报批根据拟定的方案报批组织实施出让方案经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府对土地管理部门组织实施。出让方与受让方签订出让合同，60日内支付出让金，然后办理登记，领取国有土地使用证。备案,（二）土地使用权的出让方式,国有土地的产权代表采用一定的形式和程序将国有土地的使用权确认给土地使用者。,出让与转让条例第13条、房地产管理法第12条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。,1、协议：是指土地使用权的有意受让人直接向作为出让方的土地所有者提出有偿使用土地的愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。,政府或政府委托土地管理部门选择,2、招标招标是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。,3、拍卖拍卖是指土地使用权出让人在指定的时间、地点，利用公开场所，就所出让的土地使用权公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的方式。4、挂牌出让,实例,2005年8月25日，哈药集团千手佛房地产开发公司以7400万元的价格，竞拍购得友谊路505号地段5038.7m2土地,平均地价为14500元/m2，创下哈尔滨市当年土地最高价。,“超白金”地段!,三、国有土地使用权出让合同,（一）概念土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。,国家,（二）特征1.兼有民事合同和行政合同的双重属性2.出让合同标的的特殊性3.是严格的要式合同（三）订立的原则1遵守国家法律、法规和政策2符合土地利用总体规划和城市规划要求3坚持平等、自愿、有偿,国有土地出让签订国有土地使用权出让合同时，必须将规划设计条件与附图作为国有土地使用权出让合同的重要内容和组成部分。国有土地使用权出让的受让方在签订国有土地使用权出让合同后，应当持国有土地使用权出让合同向市、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。城乡规划行政主管部门对国有土地使用权出让合同中规定的规划设计条件核验无误后，同时发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。经核验，国有土地使用权出让合同中规定的规划设计条件与出具的出让地块规划设计条件不一致的，不予核发建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，并告知土管部门予以纠正。,（四）土地使用权出让合同的主要条款,1双方当事人的名称、住所；2所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状况；3土地使用期限，即出让期限；4出让金的数额及给付方式；5土地使用规则；6违约责任；7双方认为应约定的其他方式；8纠纷的解决方式；9订立的地点、日期,（五）当事人的权利义务,出让方权利：继续享有土地所有权；监督检查权；收回土地使用权；依法解除合同权；请求违约赔偿权；提起仲裁或起诉权。出让方义务：按合同约定提供土地使用权；提供必要支持；保证受让方权利不受干涉。作为民事合同，双方权利义务对等。受让方权利：合同届满后可续期，并重新签订合同受让方义务：在让合同签订后的60天内全部出让金，否则出让方有权解除合同，并请求违约赔偿。,第三节国有土地使用权流转,土地使用权流转指的是土地使用权人在不同主体之间流转的行为。根据土地性质，土地使用权流转包括国有土地使用权的流转及集体土地使用权的流转；根据我国现行法律规定，集体土地使用权的流转目前只指农村承包经营权的流转（目前各地集体建设用地流转上市？地方政策）。本章主要讲国有土地使用权流转。国有土地使用权流转方式主要有：转让、出租、抵押。,一、国有土地使用权转让,（一）国有土地使用权转让的内涵法律规定出让和转让暂行条例第19条：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的民事法律行为。广义的土地使用权转让，既包括土地使用权的直接转让，又包括以在建工程转让、股权转让、项目转让及房地产转让等为表现形式的间接转让。,怎样理解？土地使用权转让是土地使用人将其拥有的土地使用权再移转给他人的行为。这里的“再移转”，是指土地使用人在从政府或其他人手中取得土地使用权，已经发生至少一次土地使用权主体的变更，而转让意味着至少第二次主体变更。土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点。,国有土地使用权人作为民事主体的一方，将土地使用权转移给新的土地使用权受让人，这表明转移了的资源在它们新的使用者手中将具有更大的价值。由于转让是以主体的变更为界定标准，以土地使用权出售、交换、赠予、继承、合建、投资入股等涉及土地使用人变更的行为均可视为土地使用权转让行为。出让和转让暂行条例第19条规定：土地使用权转让包括出售、交换和赠与。,（二）土地使用权出让与转让的区别1.法律行为不同2.法律关系主体不同3.出让金与转让费的性质不同土地出让金是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使用权的交易价款。土地出让金有时带有政策因素，它可称出让地价，又可称纯土地出让金或净土地出让金，即部分出让地价。转让费，它既包括土地所有者出让土地使用权的交易价款，又包括对土地投资及经营的利润，它不受政策因素的影响，也不受地上建筑物和其他附着物拆迁安置补偿成本的影响。所以，在土地一级市场中，土地出让金既有政策价又有市场价；在土地二、三级市场中，转让地价是完全的市场价。4.交易市场不同,（三）土地使用权转让的原则,权利义务同时移转“认地不认人”，土地使用权转让时，转让人与原土地使用权出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之移转给受转让人，发生多次移转亦是如此。,房地产权一致城市房地产管理法第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”出让和转让暂行条例第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。,效益不可损土地使用权转让价格明显低于市场价格时，市、县人民政府有优先购买权；土地使用权转让价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施给予调节。,土地使用权的转让需办理变更登记我国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。,（四）土地使用权转让的条件,1、按照土地使用权出让合同约定已经支付全部地使用权出让金，并取得国有土地使用权证书；2、按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；,3、转让土地使用权时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证。4、使用剩余年限之内，不能长于土地使用权出让合同的使用剩余年限。5、土地使用权转让需要改变原土地使用权出让合同规定的土地用途的，必须征得出让方的同意，并按规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。6、土地使用权转让须符合城市规划的要求。建设部城市国有土地使用权出让和转让规划管理办法中规定，城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。,（五）土地使用权转让的程序,审批程序：申请受理审查批准签订转让合同登记发证。转让合同根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国合同法和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立转让合同，并进行公证。合同内容主要包括土地的基本情况、用途、使用年限、使用条件等（教材P152）合同的效力（教材P153-154）,（六）土地使用权转让的常见纠纷,1、因违反法定转让条件而生产的纠纷自从我国实行土地使用权的偿出让制度以后，为了防止当事人取得土地使用权后的炒买炒卖行为，同时也为了加强对土地的权属登记管理，国家对于土地使用权的转让规定了严格的限制性条件。有哪些条件？（提问）这些限制性转让条件，真正的作用主要体现在土地使用权转让的过户登记环节。但是不能及时办理土地使用权的过户登记在当事人之间往往会产生如下争议和纠纷：,（1）土地使用权证书是土地使用权人的物权凭证，没有取得土地使用权证，该土地权利就是不完整的，不被法律承认的。也即没有完成土地使用权的物权公示登记程序，该权利不具有对抗第三人的法律效力。如果土地使用权转让合同的受让方支付了土地使用权转让的对价，却不能得到被法律承认的土地使用权，则对受让方的权利就是一种损害。同时未经过户登记，受让方不能取得土地权属证书则不能进行新的转让，也不能以土地使用权证书进行抵押贷款。其土地权利上的种种限制，往往成为土地使用权转让双方当事人矛盾和纠纷的导火索。,（2）土地使用权的在完成转让后，一切的后续开发建设手续就应当以受让方的名义办理。比如建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证的办理，就应当以受让方自己的名义办理。但是由于土地使用权的转让不符合法定转让条件，土地行政管理部门不能为其办理过户登记和发证手续。按照土地使用权主体和建设主体相一致的原则，受让方就不可能以自己的名义完成项目建设并获得利益。,（3）在转让方未取得土地使用权证书，未付清全部土地使用权出让金的情况下，政府土地管理部门就有可能责令当事人补交土地使用权出让金，或者是按照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第14条的规定，对于超过60日不能支付全部土地使用权出让金的，政府土地管理部门可以解除土地出让合同，收回土地使用权。在这种情况下，政府土地管理部门就不可能再给土地使用权转让合同的受让方办理新的土地使用权证，受让方转让合同中的权利就不可能得到实现。,（4）土地使用权转让合同有可能被认定为无效。按照规定，如果未取得土地使用权证书，所签订的土地使用权证转让合同就有可能被认定为无效，除非在起诉前已取得土地使用权证书或取得有批准权人民政府同意转让的。其后果是受让方其期得利益无法实现，蒙受损失。（5）由于不符合法定转让条件，政府土地管理部门不能为双方办理土地使用权过户登记手续，故项目一切开发建设手续只能以转让方的名义办理。当因该项目建设发生对外责任时，案外人仍会以转让方作为权利主张的对象。因对外责任的承担问题，也常常是引发转让合同当事人之间的纠纷。,2、因一地多转引发的纠纷我国有关法律虽然对于土地使用权的交易设定了较为严格的限制性条件，同时还要求这种交易行为应当在政府土地管理部门办理变更登记手续。这种变更登记具有物权公示的效力，可以对抗任何第三人。但是在实践中，我国的土地变更登记制度没有得到严格的执行，不符合转让条件的转让行为大多不会及时去办理权属的变更登记手续，即使符合条件的转让行为，当事人怠于办理变更登记手续也是常有的。这就为“一地多转”的交易行为提供了条件。实践中既有为牟取非法利益的欺诈性一地多转行为，也有为牟取高额利益，以价格高低作为成交依据，多次转让撕毁前约的行为。因此而产生的纠纷往往会涉及多个当事人。,3因无证转让引发的纠纷出让方式取得土地使用权的，如果欲转让该土地使用权，取得土地权属证书是必须具备的法定条件这一。司法解释的规定虽然淡化了土地使用权转让的其他量化条件，但土地权属证书的取得仍被作为认定转让合同效力的标准，只不过将此条件的认定宽限至起诉之前。因此，如果转让方未取得土地权属证书即转让土地使用权，不仅会使受让方办理其他后续建设手续和权属过户登记手续遇到障碍，所签的转让合同也有可能被认定无效。,4、土地使用权转让合同实际履行过程中的常见纠纷,（1）因延付或拒付土地使用权转让费引发的纠纷。（2）因交付土地不符合合同约定条件或不及时办理土地使用权变更登记手续引发的纠纷。（3）转让方故意不办理土地使用权变更登记手续引发的纠纷。,案例：原告王某与被告于都县某公司于2003年11月签订了房地产转让协议一份，被告将位于红旗大道14号的房地产（该宗地系政府划拨用地，当时正处于市中级人民法院查封之中）按现状以转让金245万元的价款全部转让给原告，并约定合同自签订之日原告方预付款50万元人民币进入被告方帐户起生效。合同签订后，原告按被告要求，于当日下午将定金50万元交给被告。被告出具了收款收据。2004年2月，于都县土地交易中心经于都县政府批准，于都县国土局决定，将被告使用的红旗大道14号国有土地1658平方米挂牌公开出让。同年3月，被告以电话方式与原告进行了联络，原告没有参加竞买。3月30日，于都县土地交易中心与第三人王春招签订土地成交确认书，第三人依约定支付了该土地的全部成交款。2004年4月原告王某以被告违约为由，请求法院判令被告履行合同，并承担违约责任即双倍返还定金100万元整给原告。请问：法院会怎样判？,【裁判结果】,2004年5月25日赣州市中级人民法院就本案作出了（2004）赣中民一初字第32号判决，判决如下：一、原告王某与被告于都县五交化公司签订的房地产转让协议及补充协议无效；二、由被告于都县五交化公司返还给原告王某人民币50万元，并支付该款利息（自2003年11月22日始至还清之日起，利率按银行同期贷款利率计算），利随本清，限在本判决发生法律效力后10日内一次付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。,本案的焦点为原、被告间的合同是否有效？而解决这一问题的关键在于正确认识土地使用权转让的条件,依照我国现行法律的规定，只有通过有偿取得的国有土地使用权，才可以转让。无偿取得的土地使用权（即政府划拨用地）不能转让。无偿取得的土地使用权若转让，须先由使用人与土地管理部门签订合同，补交土地出让金。在本案中，于都县某公司将通过政府划拨取得的土地使用权直接转让给原告的做法，违反了法律的强制性规定。另外，当时该宗地正处于人民法院的查封之下，城市房地产管理法第37条明确规定：“查封房地产不得转让，所以，于都县某公司在本案中转让土地使用权的行为时不合法的，原、被告之间的土地使用权转让合同时无效的。,二、国有土地使用权出租,土地使用权出租的含义：土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。产生原因：土地使用权人有权在其权利之上设置权利，将其享有的土地使用权予以出租。,土地使用权出租的特征,1.主体为出租人和承租人2.是民事法律行为3.出租物包括土地和地上建筑及附着物4.继续性的经营行为5.属于债权法律关系,租赁权的性质债权或租赁权物权化或物权？,租赁权债权说从性质上说，租赁权是因租赁合同而产生的，租赁权人享有的权利主要是由租赁合同所规定的。租赁合同本质上是一种债权，没有对抗第三人的效力。承租人对于租赁物有占有、使用、收益的权能，自然就受占有之保护，但是并不能就此断定租赁权为物权。因为，承租人的上述权能只能对出租人主张，正是债权之相对性，可见，其具有债权之效力。,租赁权物权化说现代各国民法，为了保护承租人的利益，大多承认租赁权，尤其是不动产租赁权接近于用益物权，这种现象叫租赁权物权化。一方面确立“买卖不破租赁”的原则，如我国合同法第229条规定的“买卖不破租赁”即租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同的效力。另一方面，确立不动产承租人的“优先购买权”，如我国合同法第230条对租赁房屋出卖问题规定，即出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下的优先购买的权利。债权物权化说虽然承认租赁权具有物权效力，但是理论上还是把租赁权看做债权。我国不动产租赁物权化趋向在房屋租赁上表现较为突出。如我国合同法关于“买卖不破租赁”和“优先购买权”都是针对房屋租赁而规定的。,练习题,某甲自有房屋1间，2002年5月1日与乙签订一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房。同年8月6日丙向甲提出愿意购买该房屋，甲即将要出卖该房屋的情况告知乙。到了11月7日乙没有任何答复，甲与丙协商以10万元的价格将该房卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方准备办理房产变更登记前数日，甲遇丁，丁愿以12万元价格买下该房。甲遂与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天到房屋管理部门办理了产权变更登记。不久，丁向银行贷款，以该房设定抵押。,1.就房屋租赁关系而言，下列表述错误的是（）A.如果承租人乙无正当理由未支付或者迟延支付租金的，甲可以直接解除合同。B.房屋租金由甲乙自愿协商确定，法律并无最高数额限制。C.甲将房屋卖给他人后，若新房主不愿继续出租，则其有权要求终止租赁合同。D.该租赁合同可以采取书面形式，也可以采取口头形式。,ACD,解析根据合同法第227条规定，出租人应当先催告，在催告无效果时，才能通知出租人解除合同。因而A项不正确，不能直接解除合同。租金的多少属于合同自由的范畴，因此B项正确。依照买卖不破租赁的规则，C项错误。租赁合同的形式属于合同自由的范畴，因此可以采用书面形式，也可以采取口头形式。但租期6个月以上的应当采用书面形式，否则租赁为不定期租赁。甲、乙之间是3年的合同，因而应当采用书面形式，故D项错误。,2.就房屋买卖关系而言，下列表述中哪些是正确的？（）A.因甲已将房屋租与乙，甲若将房出售，应事先征得乙的同意。B.因甲丁之间已办理房产登记，故甲丙之间的买卖合同即使签订在先，丙也无权主张对该房屋的所有权。C.因甲丙之间尚未办理变更登记，故甲丙之间的合同不生效。D.甲虽与丙签订了合同但在未办理变更登记的情况下与丁再订立买卖合同，甲与丁之间的买卖合同是有效的。,BD,解析（1）出租人将出租的房屋出卖，为保护承租人的优先购买权，法律要求通知承租人，而决不是取得承租人的同意。因此，排除A项。（2）因甲、丁已经办理了产权的登记，丁已经取得了所有权。从已知的条件看，没有理由否定这种所有权。一物不能有两个所有权，因此丙不能主张所有权，不能要求实际履行合同。（3）办理产权过户是当事人的一项义务，不是合同生效的条件，因此排除C项。（4）甲与丙签订了房屋买卖合同，该合同是诺成合同，签订的时候，合同成立并生效。在未办理变更登记的情况下与丁再订立买卖合同，属于有权处分，因而甲与丁之间的买卖合同也是有效的，但甲必须为此对乙承担违约责任。,在租赁合同中，承租人经出租人的同意，将租赁物转租给第三人时，如果第三人对租赁物造成损失的，应当如何赔偿损失（）。A.应当由第三人赔偿损失B.应当由承租人与第三人按份承担损失C.应当由承租人与第三人连带赔偿损失D.应当由承租人赔偿损失,D,何谓连带责任？,所谓连带责任，是指依照法律规定或者当事人的约定，两个或者两个以上当事人对其共同债务全部承担或部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任。当责任人为多人时，每个人都负有清偿全部债务的责任，各责任人相互间有连带关系。属于共同责任中的一种。其目的在于补偿救济，加重民事法律关系当事人的法律责任，有效地保障债权人的合法权益。,民法通则第87条规定，债务人一方人数为二人以上的，负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行义务的人，有权要求其他负连带义务的人偿付他应当承担的份额。但租赁、承包合同引起和因代理行为造成以及上级主管部门负连带责任的案件，实际债务人只有一个，不适用民法通则第87条的规定。,合同法第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。房屋租赁中的不真正连带责任：所谓不真正连带债务即指数个债务人基于不同的原因，对于同一债权人负有的以同一给付为标的的数个债务，依其中一个债务人的完全履行而使其他债务因目的实现而消灭。,王、赵二人各以20%与80%的份额共有1间房屋，出租给汪某，现王某欲将自己的份额转让，请问：下列表述中哪一说法是正确的？（）A.赵有优先购买权，汪没有优先购买权。B.汪有优先购买权，赵没有优先购买权。C.赵、汪都有优先购买权，二人处于平等地位。D.赵、汪都有优先购买权，赵的优先购买权优先于汪的优先购买权。,D,（1）根据民法通则第78条的规定，按份共有人在同等条件下有优先购买权；根据合同法第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。（2）共有人的优先购买权是基于物权；承租人的优先购买权是基于租赁合同（债权合同），物权优先于债权。所以，赵的优先购买权优先于汪的优先购买权。赵作为共有人与标的物的联系更为紧密。所以正确答案是D。,3.在租赁合同中，租赁物的维修义务一般由出租人承担，下列判断哪些是正确的？（）A.承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。B.出租人若未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。C.因维修租赁物影响承租人使用的，可以相应减少租金。D.因维修租赁物影响承租人使用的，可以延长租期。,ABCD,租赁权物权说无论是债权说还是物权化说，都不能否认租赁权最终表现为承租人对租赁物的使用、支配之权利，而这正是物权的典型物征。因此有很多学者认为“租赁权物权化”的学说难以令人信服，转而倾向于租赁权的性质就是物权。当租赁权受到侵害以后，租赁权人也可以采用物权的方法，请求侵害人停止侵害、排除妨碍、恢复原状。,与相关行为的区别,出租转让,继续行为买断行为权利的延续权利的让与,原土地使用权人与出让人的关系不改变；并形成新的出租人与承租人的关系。,原土地使用权人与出让人的关系终止,土地使用权出租房屋出租,目的在于目的在于利用土地利用房屋,可以在合同允许的范围内对土地及地上物合理改变,不能擅自改变土地状况和地上物状态,生效要件,（一）基本条件1.出租人是合法的土地使用权受让人2.出租人须持有合法的证件3.出租时已支付全部出让金并进行一定投资开发4.出租不能违背原出让合同与转让时必须达到的条件相同,1990年国务院颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第28条规定了土地使用权租赁,但是严格限制在土地使用权人已经按土地出让合同对土地进行了投资、开发和利用的条件下。1999年7月国土资源部发布了规范国有土地租赁若干意见,以行政规章的形式确立了土地租赁制度,即国家将国有土地出租给使用者,土地使用者支付租金。土地租赁与土地使用权租赁的不同就在于出租人前者是土地所有者,后者是土地使用者,实质上都是以土地作为租赁标的。,（二）特别条件土地使用权在法律上是可以转移的；没有权属纠纷、未受到司法或行政机关的限制；如存在共有人，必须征得其他共有人的同意。,国有土地使用权租赁程序,（一）土地租赁申请申请人向市国土房管局提出土地租赁申请，并准备以下文件报送市国土房管局:1、国有土地使用权租赁申请(原件)；2、土地租赁价格的评估报告(3份)3、房屋所有权证；4、国有土地使用证；5、申请人法人资格证书或执照(加盖发证部门审核专用章)。,（二）初审市国土房管局受理申请后，向申请人出具受理单，并在1个工作日内将文件转土地出让处。土地出让处对文件进行初审，对具备土地租赁条件的，在2个工作日内将文件批转到土地利用中心；不具备土地租赁条件的，告知申请人。申请人应按受理单规定的时间办理相关手续、领取回复文件或意见。（三）土地租赁价格审定按照相关程序对土地租赁价格进行评审。对已审定地价水平的，可将审定的地价还原为土地租赁价格。,（四）填写表格、制定国有土地使用权租赁合同在市国土房管局受理申请后，除接到退件通知外，申请人在3个工作日后，到土地利用中心领取国有土地使用权租赁审批表及国有土地使用权租赁合同，在土地利用中心的指导下进行填写，并组织安排进行用地现场勘察。申请人填写完国有土地使用权租赁审批表及国有土地使用权租赁合同并加盖公章后，由土地利用中心在8个工作日内将文件装订成册并签署意见后报送土地出让处审查。,（五）审查、呈报土地出让处对土地利用中心报送的材料进行审查，并报请局领导审批、签订市(县）国有土地使用权租赁合同，加盖印章后移送土地利用中心。审查与呈报的周期为10个工作日。（六）缴款、取件市(县）国有土地使用权租赁合同签订后，由土地利用中心通知申请人按合同缴纳租金，领取市(县）国有土地使用权租赁合同。,国土资源部关于规范国有土地租赁若干意见（1999年222号）,一、严格依照中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围：对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。,二、国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。三、国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡