沈阳浑河区域项目分析PPT课件

.,1,2012.04.18,沈阳市浑河沿线项目相关资料,.,2,目录,地理位置区域规划周边项目,.,3,地理位置-沈阳,城市地位、区位辽宁省的省会，人口810万。中国第四大城市，东北亚地区的国际中心，中国装备制造业基地，东北军区所在地，具有重要的战略地位。拥有东北地区最大的民用航空港。全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。承办2013年第十二届全运会。,.,4,地理位置-浑河,沈阳的母亲河发展历程早在300多年前，万船竞发、漕运繁忙，成为“盛京八景”之“浑河晚渡”景观。2000年的浑河是一条远近闻名的五彩带，上游流的是棕红色，中游淌的是蓝绿色，湖水和化学废料水四处横流，就是一条臭水渠！2004年政府下令整治浑河，同年大盘进驻。至08年因奥运赛事备受关注。2009年，市政府规划了浑河的又一次环境升级，与此同时，浑南的城市基础配套设施建设，也在不断地完善之中。五里河公园、沈水湾公园,.,5,区域认知,“富人区”地位确立因素,.,6,区域认知,认知成型1.自然资源与地理位置的稀缺性，不可复制性；2.城市发展方向、交通发达；3.产品高端；4.沈阳最早的富人区；,.,7,区域规划-政府战略,2006年起规划“一周一线两带三区”,.,8,区域规划-政府战略,2007年“大浑南”开发战略,摘要：提起沈阳市浑南新区，人们可以说耳熟能详，前身为沈阳高新技术产业开发区的浑南开发区，经过十三年的初创起步和发展提高，于2001年被确定为浑南新区。2005年年初，沈阳市委、市政府又明确提出开发建设大浑南的战略构想。,.,9,区域规划-政府战略,2010年浑河两岸综合提升改造规划,.,10,区域规划,沿河商业旅游休闲：围绕长白岛内河水系分布,主要为旅游休闲、高级地产等产业。金三角CBD：长白岛东南角，将重点集中商贸、金融、信息等商务活动。浑河滩地全民健身带景观提升范围：为北岸12公里，东起长青街，西至工农桥。南岸4公里，东起长青街，西至青年桥。规划区域段总占地面积301.5公顷，位于浑河的城市重要段。设计主题：“自然融入城市”，设计力图通过河流将自然带回城市，使浑河成为一条延续自然的“绿色纽带”，让绿色穿过城市中心。充分利用现有植物，将体育运动与自然景观结合，将浑河滩地打造成为沈阳重要的绿化生态带、滨水景观带、文化旅游带、经济活力带。,浑河滩地景观提升范围,浑河沿岸休闲旅游带,金三角CBD,.,11,区域规划,沈阳计划从去年开始在浑河上再建新立堡桥和长安桥两座跨河桥，在全运会前投入使用,新立堡桥：起点为新立堡街现状路，终点为浑南东路，桥长1320米，其中桥梁总长790米，两侧引道共530米，桥宽40米，机动车道为双向八车道。长安桥：位于王家湾橡胶坝东侧约260米，向南接入东陵区浑南东路，向北接入沈河区长安路，大桥需跨越浑河、南岸旅游路、浑河泄洪池、南堤。桥梁全长924米，桥梁总宽33米。,新立堡桥的建设，将填补沈阳东部跨河桥梁空白，交通更快捷，形成南北一体、东西联动的开发态势。,新立堡桥,长安桥,长安桥的建设，进一步完善城市基础设施，使城市中心区与该地区之间联系更加快捷。,.,12,区域规划,浑河河景资源须与城市的发展、周边配套结合才能形成稀珍资源，伴随高端产品的诞生,目前已经相对成熟的浑河沿线地段包括4处，未来随着长安桥和新立堡桥的建设还会形成一个新的东部板块：1.长白岛区域2.奥体区域3.长青区域4.棋盘山区域5.浑河东部新版块,长白板块,奥体板块,长青板块,棋盘山板块,浑河东部新板块,.,13,周边项目-分布,金地长青湾,保利康桥,河畔公馆,银河丽湾,万科金域蓝湾,保利达翠堤,万科柏翠园,万科城峰汇,.,14,周边项目-基础信息,浑河沿线高端项目始于2008年底，2010年开始大量推出，且以品牌开发商为开发主力。,.,15,周边项目-基础信息,浑河沿线高端产品以高层为主，占所有高端产品的一半以上，别墅项目占近30%。高层产品以精装修为主。,1.高层可以产生更多的建筑面积，能够在有限的土地上形成更多产品。2.高端产品的客户中存在部分人，收入较高，但是比较低调，不愿意购买抢眼的别墅产品。3.高档的装修是高端产品的基本要素之一，可以有力的形成高端形象。,原因分析,.,16,周边项目-基础信息,浑河沿线高端项目在售产品以200-260的高层精装修为主，清水房面积主要在140-200之间,.,17,周边项目-面积&价格,从表看出，浑河沿线主力产品高层的销售价格均在13500元/平方米之上。保利康桥是高层产品中单价最贵。,从表看出，浑河沿线主力产品高层的装修标准在3000-4000元/平方米之上。装修标准最高的是保利康桥，5500元/元。,.,18,周边项目-面积&价格,浑河沿线目前高端产品的定价（剔除精装费用）在10000-17500元/平方米，金地长青湾最便宜，保利康桥最贵。,.,19,周边项目-面积&价格,面积配比：以200-260的产品为主，占据目前市场供应的60%的份额。总房款：200平方米的产品总房款最低在270万，万科柏翠园和保利康桥200平产品总价在400万以上。价格走势呈现，面积约大单价越高，总房款越高的态势。,.,20,周边项目-建筑风格,区域主要集中在奥体板块和长青板块。浑河沿线高端产品建筑风格和园林设计上以新古典主义风格居多。,奥体板块发展配套最为成熟，长青板块有金地作为品牌开发商在推动。新古典主义建筑风格将怀古的烂漫与现代时尚生活相结合，体现了主人的华贵典雅与时尚现代，满足高端定位。,.,21,周边项目-客户特征,浑河沿线的高端产品主要客户群体：沈阳市内的，40-50岁的私营业主。,万科柏翠园,金地长青湾,万科金域蓝湾,银河丽湾,河畔公馆,万科兰乔圣菲,年龄：30-50岁居多置业：南塔、五爱的生意人，公务员区域：沈阳市区内80%，外地20%.置业目的:改善性居住，部分业主买两套。置业偏好：地段、品牌、物业、园林。,年龄：40-50岁居多置业：私营业主为主区域：沈阳市内为主置业目的:彰显身份，投资保值。置业偏好：地段、品牌、高端。,年龄：40-50岁之间职业：私营业主为主，极少的政府和军队人士。置业目的：改善居住、尊享养老、投资保值等。区域：沈阳人士占70%，10%抚顺人士，20%外地人士。置业偏好：棋盘山浑河双重景观资源，万科品牌影响力和地中海风格。,年龄：30-50岁之间职业：私营业主为主置业目的：改善居住、尊享养老、投资保值等。区域：沈阳人士占80%，20%外地人士置业偏好：看好金地品牌和地理位置。,年龄：40-50岁居多置业：私营业主、政府人士区域：沈阳市区内为主置业目的:改善性居住，彰显身份置业偏好：地段、大盘、配套。,年龄：40-50岁居多置业：私营业主、政府军队人士区域：沈阳市区内为主置业目的:追求居住之上的身份需求置业偏好：地段、精品建筑、私密性。,.,22,周边项目-外立面,高层建筑多采用新古典主义和Artdeco风格，彰显都市气息。建筑色彩以暖黄色为主色调。建筑材料以石材为主。,万科金域蓝湾,万科城峰汇,保利康桥,河畔公馆,银河丽湾,万科柏翠园,保利达翠堤,金地长青湾,.,23,周边项目-园林,充分挖掘浑河资源的天然优势。通过绿植和水系做园区内部景观。功能分区，动静分离，突出特色。,万科城峰汇,万科柏翠园,银河丽湾,万科金域蓝湾,金地长青湾,河畔公馆,保利达翠堤,保利康桥,.,24,周边项目-样板间,装修追求尊崇奢华与典雅尊贵的目标,装修材料选择国际名品。,装修风格以欧美风情为主流方向。,万科金域蓝湾,万科城峰汇,保利康桥,银河丽湾,万科柏翠园,河畔公馆,.,25,周边项目-服务与配套,物业服务:以自有物业公司为主，尊崇服务，创新服务，追求客户至上，服务之上的理念。服务注重细节，注重内涵，管家式服务，随时随处体现和贯彻主人地位与荣耀。创新增值服务内容、特色服务内容。配套设施：大面积、高档次的会所建设，提供峰层人士的社交场所。足够的车位配置，满足高端人士的驾车需求。高科技、系统的安保设施，保障主人的私密性。,.,26,周边项目-个案分析,万科金域蓝湾金地长青湾保利康桥河畔公馆保利达翠堤,.,27,个案分析万科金域蓝湾,万科金域蓝湾万科浑南奥体版块舒居代表作。俯瞰数万平泰式园林美景，背倚浩瀚奔腾的浑河，统驭五大公园之心。自上市伊始，即以“沈阳首家泰式风情住区”稀境园林震撼沈阳消费者眼界！2010年，万科金域蓝湾更是以“百余米前庭后院”的全装精品央景臻品，以及40000金域中央公园、20000芭堤雅公园的全情绽现，立体诠释出浑南滨河版块的大宅风范！如今，万科金域蓝湾“芭堤雅公园”已经全城公开，东北首家海盗船乐园住宅园区、乐享体验式园林风情，将再度引领沈阳人居住宅新高度！,.,28,28#：185+200，小高层产品，15层，2梯2户，2单元29#：235+227，高层产品，22层，2梯2户，2单元价格：13500元/平方米，精装标准3500元/平方米；开盘时间：2011年6月初；去化率：60%。,个案分析万科金域蓝湾,.,29,个案分析保利康桥,保利康桥项目咫尺五里河CBD巅峰商务区，时刻对话时代地标，奥体中心、皇朝万鑫、丽都喜来登、西武百货等相伴左右，聚成国际力量，划写金廊无上繁华、同步世界浪潮、接壤全球财富风云。项目雄踞沈河区五里河公园内，静卧浑河北岸核心绝版水岸用地，风水上游显赫栖居。高端精装全景大宅。王者之气延绵至今，鼎礼沈河荣耀版图。,.,30,C户型，140，三室二厅二卫,B户型，200，三室二厅二卫,A户型，260，五室二厅三卫,双项观景卫浴区干湿分离全明布局客厅餐厅成一线南北皆有开敞阳台过廊空间浪费,个案分析保利康桥,双项观景独立工作间全明布局客厅餐厅成一线南北皆有开敞阳台,双项观景全明布局客厅餐厅成一线南北皆有开敞阳台过廊空间浪费,.,31,个案分析河畔公馆,河畔公馆河畔公馆是由“豪宅专家”联美地产经三年筹备，两年精琢，两百余位国际专家精心打造的2008年最具知名度的国际化顶级精装都市豪宅项目。坐享城市发展繁华活力，多重、立体、全覆盖式交通网络，联通城市繁华。,.,32,240四室二厅二卫,290四室二厅三卫,340六室二厅三卫,个案分析河畔公馆,户型特点私家电梯厅、观景厅、多功能室、南北阳台、独立佣人区智能安防掌型识别、密码识别、红外监控、彩色可视对讲、IC卡管理系统,.,33,金地长青湾位于浑南新区核心区域，北依浑河，占据千米河岸线，俯揽约1700米浑河最宽域，项目与水岸之间200米宽市政绿化带形成自然缓冲，震撼瞰享河景景观面积达60余万平方米。20000平米水晶湖与壮阔外河交相辉映，湖中有岛，绝美的自然资源与城市资源相融相合，宏大气势成就正统都市滨水大宅的非凡气度。,个案分析金地长青湾,.,34,197平4室2厅2卫,199平4室2厅1卫,140平3室2厅2卫,180平4室2厅2卫,197+199，河景高层产品26层，2梯2户，8#-2单元，7#-1单元价格：13500元/平方米，精装标准3500元/平方米，去化率：80%开盘时间：2010年底,140+180，观景高层产品26层，2梯2户，2单元价格：9400元/平方米，去化率：60%开盘时间：2011年5月,个案分析金地长青湾,.,35,保利达翠堤位于沈阳沈河区东部中心板块，紧邻城市二环，据守城市东部最中央地位。南临浑河、新开河，双河为疆；西接中街商圈，繁华生活举步即拾；东望棋盘山，尽享优渥旅游资源，价值无可比肩。居住形态包含城市联排别墅、全景电梯洋房、墅景纯板高层。同时，园区规划有酒店式公寓、星级酒店、三大主题私属会所、大型商业摩尔，潮流商业街以及1-12岁全程重点学校等配套。保利达翠堤，极致居住盛宴，只为大人物的非凡人生喝彩。,个案分析保利达翠堤,.,36,一期,保利达翠堤产品信息,个案分析保利达翠堤,.,37,周边项目-产品总结,地理位置：浑河南北岸与成熟板块区域的结合点。拥有一线河景资源。拥有跨河大桥，完成与城市的对接。