房地产企业的财务运作

房地产企业的财务运作,李明,2,集团化房地产企业的组织架构,集团化地产公司组织架构房地产企业的财务管理房地产企业的财务核算特点房地产企业的预算管理房地产企业的成本控制,3,集团化房地产企业的组织架构,4,集团化房地产企业的组织架构,建立了管理跨度与管理层级明确各部门的职责划分与各岗位职能的权责建立了组织成员之间相互影响、协调和控制的机制完整的产业链运作模式优化的业务流、信息流、和管理技术持,5,集团化房地产企业的组织架构,6,2.房地产的财务管理,7,拿地前的财务管理（事前管理）开工中的财务管理（事中管理）竣工结算前的财务管理（事后管理）,房地产企业的财务管理,8,土地的获取方式、招、拍、挂营销中心通过市场调研得出预计销售价格研发中心进行产品定位财务部进行利润的初步估算确定拿地的最终价格,房地产企业的财务管理,9,周边环境生活配套设施交通设施城市地位预定消费人群,营销中心的市场调研,10,产品最终定位,产品设计定位,宏观市场环境,区域市场环境,旅游业市场,房地产市场,项目概况,地块分析,优劣势分析,项目定位思路,同类项目借鉴,出发点：一切围绕项目自身特点和本地实际情况展开,11,营销人员根据产品定位得出及市场估出销售价格根据规划面积估算销售面积销售面积与单位的乘积得出销售总价工程、审算及开发期间费用拿地价格(销售额开发成本财务费用期间费用)*0.7,财务部对利润的初步估算,12,地产公司的五证(合法经营的前提条件)招投标制度的建立合同管理制度的建立内控的监控运行,开工中的财务管理,13,招投标单位的入围准备招标文件发标过程回标、开标、定标厂家考虑、中标通知,14,招投标的原则事前签订的原则建立标准合同文档的原则合同的档案管理合同的履行与监控,15,总包合同监理合同设计合同,16,工程合同的签订流程,17,竣工结算前的财务管理,确定合同执行情况确定各分包合同执行质量（协助工程部完成）确定总包变更洽商金额确定分包变更洽商的金额完成现场存货的处理完成预算执行情况分析,18,3.房地产的财务核算,19,房地产企业的财务核算,收付实现制成本项目具有特定性及唯一性特点产品核算周期长、收入确认制约因素多,20,收付实现制,按现金的收付进行账务处理上市公司披露需要季末按权责发生制记账不按工程进度百分法、形象进度法进行核算,21,上市公司核算,季末按权发生制提取预提成本借：开发成本预提成本金额贷：预提费用金额下月初红字冲回借：开发成本预提成本金额贷：预提费用金额,22,开发成本明细科目,23,开发成本明细科目,24,房地产公司收入的确认,取得客户订金记入其他应付款诚意金签订购房合同记入预收账款客户名称取得备案表并与客户交接钥匙确认收入实现,25,4.房地产的预算管理,26,房地产的风险,政策风险现金流风险拿地风险,27,政策风险,831禁止协议转让国六条、国九条对房地产的宏观调控银根收紧、第二套政策限价房及经济适用房的建设,28,现金流风险,没有不贷款的房地产企业现金流断裂、出售公司股权成本风险不是主要风险,29,上市公司增发银行授信开发贷银行按揭,房地产企业的融资方式,30,以产定销现金流的预算上下结合方式进行编制,房地产预算特点,31,预算编制流程,32,预算的执行流程,33,5.房地产成本控制,34,建立责任成本体系,成本是一系列经营过程结果的迭加成本寓含于各业务环节，成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调成本控制需要各环节之间的有机协调与配合；,35,房地产成本控制设计,保证设计成果质量，控制变更数量节约成本保证设计进度间接节约成本通过对主材的限额设计节约成本减小可行性报告成本测算值与施工图预算值的差异范围设计成本的合理分配,36,材,房地产成本控制开工,材料的集中采购甲供与甲指的选择定期对工程材料用量进行统计建立采购询价制度变更洽商的事前性原则,37,成,房地产