上海二手房税费培训

税费培训,品信地产林伟峰,二手房纳税对象,1不动产转让方（业主）2不动产受让方（客户）,名词解释,1到手价:指出售方不出任何费用,其所有税费和费用由买家承担.2打包价:指买家所出价格包含所有税费及费用,由中介公司打包过户.3各付价：指买家和卖家各自承担其应缴的税费及中介费。4满五年唯一:指房产业主持有住房满五年了,唯一指的是产证上的人名下没有其他的房产,此类住宅相对税费会少很多.,满不满5年-购买时间的确定,凡在2005年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。凡在2005年5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的房产证上记载的时间确定。凡在2005年6月1日后购买商品住房的，以购买人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。,二手房买卖税费计算基础,满足以下三个条件的为普通住宅（反之为非普通住宅）普通住宅与非普通住宅税费不同。1单套建筑面积140平方内2内环线330万内，内外环间200万内，外环以外160万内。3容积率1.0以上，五层（含五层）以上的多高层住宅，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。,二手房买卖纳税税种,出让人（业主）1营业税2个人所得税3交易手续费4中介费5合同公证费,二手房买卖纳税税种,受让人（客户）1契税2交易登记费3抵押登记费4配图费5权证印花税6交易手续费7中介费,税费税率,1营业税：合同价X5.55%差额X5.55%2个人所得税：合同价X1%合同价X2%差额X20%3契税：合同价X1%合同价X1.5%合同价X3%,税率计算房东的税费,合同公证费合同价X0.3%注：买卖双方有一方为外籍人士（含港、澳、台）需要做买卖合同公证(谁引发,谁承担),税率计算房东的税费,营业税1普通住宅：满五年免征不满五年合同价X5.55%2非普通住宅：满五年:（卖出价-买入价）X5.55%不满五年:合同价X5.55%,税率计算房东的税费,个人所得税普通住宅:满五年唯一免征满五年不唯一合同价X1%或差额X20%非普通住宅:满五年唯一免征满五年不唯一合同价X2%或差额X20%,税率计算房东的税费,交易手续费房屋面积X2.5元/平方中介费房价X1%,税率计算客户的税费,契税1合同价X1%(购买90平方内,且属于首次购买)2合同价X1.5%(购买90平方以上140平方以下含90平,且属于首次购买)3合同价X3%(非普通住宅或二套以上),税率计算客户的税费,中介费:房价X1%交易登记费:80元/套抵押登记费:商业及组合贷款200元/套纯公积金贷款100元/套（注：抵押登记费只客户有贷款时缴交，无贷款则免交）配图费:25元权证贴花:5元,关于个人所得税,个人所得税可以选择是按全额交还是按差额交,如果选择按差额缴交,则差额部分指的是其净利润.利润的计算方法：利润=转让收入房屋原值转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。1、商品房房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用（需提供装修发票且装修费不能超过房价的10%、住房贷款利息、手续费、公证费、中介费等费用。,关于房产税,税率:0.4%计税方法:房屋单价X0.7X应税面积X0.4%外地人士(含外籍及港,澳,台人士)应按实际购买面积缴交房产税.本市居民房产税税费减免:（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积,人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积征收.,（二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已计算征收的房产税，可予退还。（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。（五）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。,以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例例原有50平方米住房新购110平方米住房将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。,例原有150平方米住房新购110平方米住房将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米减去180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税,例原有250平方米住房新购110平方米住房由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。,关于房产税重申,免税及退税情况：上海人60m2:免征1家庭全部住房的人均面积60m2:新购住房超出部分面积征税2新购住房后一年内出售原有家庭唯一住房者，已征收的可退还3子女成年后因婚姻等需要首次新购住房、且属于成年子女家庭唯一的，免征外地人1持人才引进居住证者，新购且属于家庭唯一的，暂免征2持居住证满3年，新购且属于家庭唯一的，暂免征3持居住证未满3年，新购且属于家庭唯一的，先交，待居住满3年后，可退还注：房产税属于长期征收税种，在房屋持有期间，每年12月31日前到税务局申报纳税，逾期未缴，则需缴纳滞纳金。,关于贷款相关费用,1评估费:(需贷款时才须缴纳)房屋成交总额50万内：500元房屋成交总额50万：房屋成交总额12公积金贷款担保费（需公积金贷款时才须缴纳）贷款额担保费率对应系数(见担保费率对应系数表)3代办费:1000元/单,担保费率对应系数表（单位：万元）,计算题,举例祥和花园：5楼2房2厅1卫102平方满五年唯一，合同价145万。业主，买家均为上海本地人，买家首次购买，需商业贷款，贷款额70万。问此房业主及买家各自的详细税费分别是多少？,答案,业主方税费：营业税（无）；个税（无）；交易手续费（2.5元X102平方=255元）；中介费1%（14