房地产投资资金融通讲义

房地产投资资金融通,如何保障房地产投资所需资金？,一、房地产投资资金融通的概念,房地产项目资金循环图示,特点：资金占用量大，占用时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围的影响,房地产投资资金融通的必要性,（1）开发资金需要量巨大与开发商自有资金有限的矛盾第一，资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢；第二，追求规模效应而超出了开发商自有资金；第三，规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。,（2）购置所需资金量大与当前支付能力有限的矛盾一是当时资金实力不够；二是保持对资金的主动性；三是将资金压力在时间上摊薄；四是贷币价值的变化；五是提前实现房屋购买行为，如尚未付清借款时已有了房屋。,房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。,房地产投资资金融通与房地产金融,其他如预收定金和房款、留存收益等。,二、房地产开发投资资金融通,综合风险度（某笔贷款风险额/某笔贷款额）100信用等级系数贷款方式系数期限系数项目风险等级系数某笔贷款风险额某笔贷款额信用等级系数贷款方式系数期限系数项目风险等级系数,房地产项目评估,三、房地产置业投资资金融通,住房公积金制度,商业性住房贷款与住房公积金贷款比较,提示：贷款下限水平最低可至七折。,如典当、高利贷、开发商的贷款、免息分期付款、以租代售等。,5.其他融资方式,6.贷款新产品一：循环授信业务,个人住房循环授信业务：是指自然人（授信申请人）以其所购住房作最高额抵押向银行申请循环授信额度，在不超过授信有效期和可用额度的条件下，被授信人可向银行多次申请具有明确消费用途的个人贷款，循环使用的业务。也称“随借随还”、“循环贷”等。加按揭：对处于按揭状态原有住房的已还款部分、或者贷款额度可随房价上升以及重新评估值的上升而增加，再进行按揭贷款的业务。转按揭：如果房贷所在银行不能办理加按揭业务，借款人可以通过将房贷转到能办理加按揭的银行。,7.贷款新产品二：固定利率贷款,单位：,商业银行需要掌握的借款人的信息有：目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响，贷款偿付能力；所购房产的目的及拥有意愿等因素。所有住房贷款的贷款成数不超过80。住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55以下。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。与90/70政策相配套的首付的区别。以户定义的第二套房首付和利率水平的区别。,可能获得的融资数量,相同偿还方式、不同利率水平下供款负担,相同偿还方式、不同利率水平下利息负担,不同偿还方式利息负担比较,等额本息还款法：对收入中等但未来的收入预期会稳步上升的贷款人（主要是年轻人），除了付按揭外，还要考虑日常的生活开销、教育投资以及将来的婚姻筹备费用等，因此最近几年还款压力不应该太大，并且贷款期限最好适当长些。等额本金还款法：对于目前收入较高、但未来的收入预期会下降的贷款人（如部分垄断行业从业人员、未来几年将离任的企业高管等），前几年还款压力可以相对大些。,贷款偿还方式适用群体,四、房地产投融资中的担保和保险,（1）财产保险,（2）责任保险,（3）信用保证保险,（4）人身保险,五、房地产投资资金融通决策,1.资金融通决策的程序,资金流动计划表单位：,提示：资金收入的估算应慎重；资金投入和收入计划的时间间隔应一致。,（4）计算各方案的资本结构和资金成本率（5）待选方案：资金成本率最低或其他（6）计算待选方案资本结构的效益和风险（7）综合比较选择,2.资金成本,（2）资金成本的衡量,绝对数和相对数,个别资金成本、综合(加权平均)资金成本和边际资金成本：不同资金筹集方式的资金成本,长期借款资金成本率,【例1】某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率25，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。,【解】,10.8(125)=8.1,提示：上述公式仅适用于每年末支付利息、借款期末一次全部还本的情况。,如果利息的支付采取贴现的形式，在借款中预先扣除，则公式为：,债券资金成本率,提示：注意票面金额与实际筹集资金之间的差别。,【例2】某房地产开发企业发行总面值为500万元得10年期债券，票面利率为8，发行费率为5，发行价格550万元。公司所得税税率为25，试计算该公司债券的资金成本。如果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，试计算其资金成本率。,【解】,（1）根据公式得：,（2）以350万元价格发行时的资金成本率为：,由于债券期限较长，为考虑资金的时间价值，可采用下式计算资金成本：,普通股资金成本率,【例3】某房地产开发公司发行普通股正常市价400万元元，筹资费用率为5，第一年支付股利率为10，预计每年股利增长率为9，试计算其资金成本率。,【解】,根据公式得：,资本资产定价模型法公式：,【例4】某一期间证券市场无风险报酬率为10，平均风险股票必须报酬率为15，某房地产开发公司普通股值为1.10，试计算该普通股的资金成本。,【解】,根据公式得：,101.10（1510）15.5,优先股资金成本率,【例5】某房地产开发公司为某项目发行优先股股票，票面额按正常市价计算为200万元，筹资费率为4，股息年利率为14，试求其优先股资金成本。,【解】,根据公式得：,留用利润筹资成本率,综合资金成本的计算,说明：个别资金占全部资金的比例即资金结构；确定资金结构可以按资金的帐面价值、市场价值或目标价值计算。,【例6】设某房地产开发项目拟定的筹资方案有关财务数据如下表所示，根据已知条件计算个别资金成本率和综合资金成本率。,【解】,（1）银行贷款资金成本率,（2）普通股筹资成本率,（3）优先股筹资成本率,（4）债券资金成本率,（5）留用利润资金成本率,（6）综合资金成本率,已知总筹资额40040040015002002900万元，则,可得综合筹资成本率为：,K5.9213.7913.0613.797.2213.796.8251.738.676.907.74,由于个别资金成本随着时间、筹资额与筹资结构的变化而变动，则新增加一个单位的资本而需要负担的成本，或因追加筹资而带来的资金成本。类别：边际成本和加权平均边际资金成本；作用：边际资金成本率应作为财务分析的贴现率。,边际资金成本的计算,情形一：追加筹资但成本不变的情况若资金结构不变，则筹资数额的变化不影响综合资金成本，即综合资金成本不变；若资金结构发生变化，则综合资金成本会发生变化，主要考虑新增资金的比例重新计算。,情形二：追加筹资成本随筹资规模扩大而变化的情况根据金融市场的资金供求确定各类资金成本分界点（资金成本发生前的最大筹资额）；确定目标资金结构；计算筹资总额成本分界点，列出相应筹资范围；分别计算不同筹资范围内的边际资金成本。,【例7】某房地产开发公司有关资本结构及其他资料如下表所示。试根据提供的资料为基础，来说明追加融资时，边际资金成本的计算方法。,【解】,（1）假设该企业各种增资方案的资金成本如下表所示（单位：元）,根据上述公式，该公司筹资总额分界点计算如下表所示（单位：元）。,（3）计算边际资金成本,对这六个筹资范围分别计算加权平均资金成本，便可求得各种筹资范围的边际资金成本。,计算过程见下表。,余下类推.,3.资金筹集的风险,主要为财务风险，也称筹资风险或破产风险；产生的根源在于筹资决策信息缺乏或不可靠、经营环境的变化，直接原因在于不能按期支付利息和本金。,资金筹集风险的度量,提示：考虑到房地产项目固有的高风险性以及风险与收益的相随性，风险并非越小越好。,4.方案的综合比较选择,（1）列