第六讲-个人融资管理

第六讲个人债务管理与居住规划,负债并非只有低收入个人或家庭才需要，每个人或家庭在成长发展的不同时期都有各种各样的原因产生负债的需要。合理利用负债途径和方法，可以使个人和家庭的资产获得更大的增值。,本讲主要内容,个人债务管理住房规划,一、个人债务管理,个人信贷的目的个人信贷的种类个人贷款原则个人债务管理,（一）个人信贷的目的,个人贷款的理由不外乎是投资、置业与消费。借钱投资。贷款融资已经是当今社会投资或创业必不可少的手段。通过借钱进行投资，若投资回报率高于借款利率时，可发挥杠杆作用，让资产加速成长。借钱置业。通过借钱进行置业成为大多数人的选择。而且，房地产价值的相对稳定使得银行愿意对房地产投资进行较高杠杆的融资。借钱消费。能够满足当前急需的消费需求，而又不影响到已有手持资产的预期收益。,（二）个人信贷的种类,按信贷资金的来源分为：个人银行信贷个人典当或贷款公司贷款私人借贷按贷款目的分为经营类贷款住房贷款消费贷款按信款是否存在担保和抵押分为：信用贷款抵押贷款质押贷款,1.个人经营类贷款,个人经营类贷款是指商业银行向从事合法生产经营的个人借款人发放的贷款。可以分为专项贷款和流动资金贷款。专项贷款指商业银行向个人借款人发放的用于购买或租赁指定商用房和机械设备的贷款，其主要还款来源是由经营产生的现金流。流动资金贷款指商业银行向从事合法生产经营的个人借款人发放的，用于满足个人企业生产经营流动资金需求的贷款。,2.个人住房贷款,个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买自用住房的贷款。按资金来源分，个人住房贷款可以分为：商业性个人住房贷款公积金个人住房贷款个人住房组合贷款,3.个人消费贷款,个人消费贷款是指商业银行向个人发放的用于家庭或个人购买消费品或支付其他与个人消费相关费用的贷款。主要包括以下六种：汽车贷款助学贷款耐用消费品（指除房屋、汽车以外耐用消费品）贷款旅游消费贷款医疗贷款消费额度贷款（指商业银行向个人发放的用于消费的、可在一定期限和额度内循环使用的贷款。如信用卡贷款）。,（三）个人贷款原则,贷款需在负债能力之内。涉及到两个方面，一个是目前的经济状况，另一个是未来的经济状况，也就是短期还款能力和长期偿付债务的能力。贷款期限与资产生命周期相匹配的原则。一般情况下，汽车生命周期为5-8年；住房生命周期超过30年，日用百货或易消耗品的生命周期较短甚至为零。住房的贷款期限最长，一般可达30年，汽车贷款期限就是在3、5年以下，其他消费就不需贷款，最好现金支付。保持良好信用记录的原则。衡量信用的主要标准是以往的还款记录以及家庭资产状况。,（四）个人债务管理,信贷限额的确定负债结构安排偿还方式安排,1信贷限额的确定,信贷限额的确定取决于收入能力与资产价值。可借最大额度收入信贷倍数或=资产借款成数质押或抵押贷款则根据标的物价值决定贷款额度：存单与保单可借到面额价值的九成；股票与房地产，一般可借到六七成；快速折旧的物品，或到典当借钱，一般在五成以下。,属信用贷款,我国不少银行已开办,期限不超过三年.,2.负债结构安排,负债结构是指所有负债中各种负债数量的比例关系，尤其是短期负债资金的比例。个人家庭在安排债务结构时，要在时间上合理配置不同期限的负债，短期负债、中期负债、长期负债要根据投资要求适当排开，特别是短期负债不能比例过高，以免造成集中还贷的压力。,3.偿还方式安排,针对不同的贷款目的，应安排不同的偿还方式。如对于高利率的消费贷款，应随借随还，优先偿还，以降低利息负担。针对借款金额较大的房贷或创业贷款，通常采用本利平均摊还的方式，在520年间还清。对于常使用信用卡循环额度的消费者，可将账单上的累积应缴金额转至银行办理“信用卡转贷金”或“用卡代偿金”，以节约利息支出。因为信用卡所提供的循环信用额度是一种采按日计息的短期贷款；每当消费者动用到信用卡循环额度时，都会被银行收取相当于年息上限约20%的利息，而信用卡转贷金收取的利息要低一些，消费者至少可以节省约30%的利息支出。”,二、居住规划概述,居住规划的重要性居住规划的内容居住规划的流程购房规划换房规划住房投资规划,（一）居住规划的重要性,可以迫使个人或家庭有目的地储蓄。买房是大额支出，可供准备的时间最短。首付款的支付与购房后贷款偿还的负担，可能影响家庭生活水准长达1030年。可以科学选择合适的住房。如果不事先规划，可能会发生如下的情形：陷入低首付的陷阱，买了自己负担不起的房子；没有房产生涯规划的观念，难以拟订合理的行动计划；没有考虑未来的收支的变化，买房功败垂成。可以合理地选择贷款计划。不事先规划买房现金流量，无法选择最佳的贷款组合。,相关报道,小伙冲动认购新房凑不齐首付款哭求退定金荆楚网2012/11/27武汉小伙买房不成搭上定金一万元换回一口锅武汉晚报2013/01/28房贷月供花掉半月工资不敢失业生病南方日报2013/01/28市民吐槽5年买房经历：被中介忽悠成家常便饭海南特区报2013/01/28婚房综合症缠住80后“买与不买”的痛苦新华网2013/01/11买房时阴阳合同过户时闹出官司北京晚报2012/11/27六旬母代儿签购房协议后反悔开发商扣下定金长江日报2012/09/07次级按揭贷款危机,卖掉房子,以车为家带着12个孩子环游美国2013年01月31日武汉晚报,武汉市二手房交易相关税费,个人所得税：个人转让自用达5年以上且是惟一家庭生活用房取得的所得免；其余20%,武汉市购买新房税费,契税(征收标准以购房合同签订的时间为准)中心城区别墅类(含单体、联体)契税按4%征收；不满足普通住宅标准的其他住宅契税按照3%征收；普通住宅契税按照1.5%征收。个人首次购买90平方米及以下普通住房契税按1%征收。住房维修基金：砖混结构49元/平米，框架结构：无电梯55元/平米，有电梯14层以下61元/平米，有电梯15层73元/平米。交易手续费：住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米。房屋登记费：住宅80元/套;非住宅550元/件。证照印花税：5元/本工本费：10元/本,普通住房标准,中心区普通住房标准：小区建筑容积率1.5以上；面积140平米以下；单价不超过7000元且总价不超过100万，需同时满足。远城区普通住房标准：小区建筑容积率在1.0以上；面积140平米以下；单价不超过5700，总价不超过80万元。同时满足。,（二）住房规划内容,买房还是租房：哪个更划算。买房规划：一次性付清房款，贷款买房住房生涯设计房屋投资规划,（三）居住规划的流程,是否购房,空间需求,三、租房与购房的决策,租房与购房优劣的一般比较租房与购房决策的影响因素租房与购房的财务比较年成本法净现值法,租房与购房的一般比较,租房优点：可以根据自身收支情况选择居住；资金可用于其他投资；更大的迁徙自由度；不必担心房价下跌；不必承担房屋税收；免于维修费用等。租房缺点：房租上升；产权感的缺失；不能随心所欲装修。购房优点：自由使用权利；保值增值功能；提高信用能力购房缺点：财务压力；价格下跌；自由迁徙度下降。,适合租房的人群,刚踏入社会的年轻人工作地点和生活范围不固定储蓄不多不急需买房且辨不清房价走势,租购房决策影响因素,房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算,租房购房的财务比较法法：年成本法,购房年成本是首付款占用的机会成本、购房税费、每年的维修费用以及房贷利息。租房年成本是房租及押金占款的机会成本。案例：某先生看上了一间80平米位于某区的一处房子，房产开发商可租可售。若是租的话房租每月3000元，押金3个月。购的话总价80万元，首付30万元，可获得50万元、利率6%、期限20年的房屋抵押贷款。假设押金与首付款的机会成本是一年期的存款利率3%。用年成本法比较该先生该租还是该买。,租房年成本：3000*12+3000*3*3%=36270元购房年成本：30万*3%+50万*6%=39000元两者月成本相关227.5元。看起来租房要划算，但还要考虑如下两方面因素：房租是否会每年调整房价涨升潜力利率的高低,租房购房的财务比较方法：净现值法,净现值法是考虑在一个固定的居住期间内,将租房及购房的现金流量还原至现值,比较两者的现值较高者为划算。案例:续前例。若该先生确定要在该处住满5年,房租每年调升1.2万元。用净现值法分析该先生该买还是该租。,租房净现值=9000/1.035-9000-36000/1.03-37200/1.032-38400/1.033-39600/1.034-40800/1.035=-176772.5元20年房贷每年本利平均摊还额=50(P/A,6%,20)=43592元购房净现值=5年后售房净所得/1.035-300000-43592*(P/A,3%,5)使购房净现值与租房净现值相等时的5年后售房净所得=374201.7374201.7=5年后售房价-5年后房贷余额现值5年后房贷余额现值=43592*(P/A,6%,15)=423365.55年后售房价=374201.7+423365.5=797567.2结论,只要5年后售房价高于79万元以上,购房比租房划算.,四、购房规划,确定购房目标值确定是否贷款购房确定贷款方式据目标住房所需首付款计算购房前应有储蓄率据目标住房贷款额确定购房后应有储蓄率,（一）确定购房目标,确定所购房屋总值：方法一：以储蓄及缴息能力估算可负担房屋总价。这其中包含了住房贷款期限的确定：按以下指标确定房屋月供款与税前月收入的比率不超过25%30%所有贷款月供款与税前月收入的比率不超过33%38%见案例方法二：据目标住房当前的价位，预测房价的增长率确定目标住房总价。估算可负担房屋单价：以需求平方数估算房屋单价。购房区位的选择：考虑交通、教育、时间等成本。,（1）以储蓄及缴息能力估算房屋总价,可负担房屋总价可负担首付款+可负担房贷总额可负担首付款可用于购房的资产额复利终值系数+年可供购房的储蓄年金终值系数注:公式中期数是指离购房年数,贴现率是指投资报酬率或市场利率可负担房贷年可供购房储蓄年金现值系数注:公式中,年金现值系数的期数是指贷款年限,利率是房贷利率,案例可负担的房屋总值的计算,某先生年收入为10万元，储蓄率为40%。目前净资产15万元，打算5年后购房，投资报酬率为10%，贷款年限20年，利率以6%计。该先生可负担的房屋总价计算如下：可负担首付款1040%（F/A,10%,5)+15(F/P,10%,5)=48.6万元可负担房贷1040%(P/A,6%,20)=45.88万元因此，届时可负担的房价总额=94.48万元。思考：其他条件不变，假定该先生的年收入每年以3%的速度增长的情况下，该先生可负担的房屋总价是多少？,房贷期数确定的案例,小王税前月收入1.5万元，收入稳定，家庭储蓄20万元，目前每月需要偿还1000元的汽车贷款（期限3年）。小王拟购买一套60万元的房屋，购房其他相关费用为房款的5%。小王应选择多少年住房按揭贷款？（银行贷款利率6%）,分析：,小王购房其他费用支出是3万元（60万5%），购房总价63万，考虑到其他的财务目标，建议小王选择首付款15万元，剩余48万元选择住房按揭贷款。小王收入稳定，建议选择等额本息还款法。按收入负债比不高于40%的标准，小王月负债能力在6000元，扣除车贷1000元，可以用来偿还房贷的能力5000元。考虑到系数的查找方便，以年还款能力60000元算贷款年数480000=60000(P/A，6%，N)N介于11年到12年间,（2）以需求平方数估算房屋单价,可负担房屋单价可负担房屋总价需求平方米数应买多少平方米的房子，取决于家庭人口数及空间舒适度的要求。计算所需平方米数时，应考虑届时需同住的家庭人口数和对房屋功能性的要求。案例：上例中的先生为三口之家，拟购买四室两厅，以150平方米规划，其可负担的房屋单价水平计算如下：可负担房屋单价1018000150=6800（元/平米）,课堂计算,李先生一家拟在广州定居，计划5年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余10万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约100平方米，房屋单价是多少？,（二）确定购房目标后的抵押融资,住房抵押融资是一种传统的借钱买房的方式。当个人以抵押贷款方式购得住房时，房屋的产权实际已经转移给贷款银行，个人只能在贷款债务全部还清后才能重新获得对该房产的权利。因此，通过抵押融资购房的个人或家庭在购买了新后，并不会立即拥有房屋的产权。,*住房抵押融资的类型,按利率确定方式,分为:固定利率房贷、浮动利率房贷与混合利率房贷。按贷款与楼盘关系分为:间客式房贷与直客式房贷。按贷款提供机构的性质可以分为:公积金贷款,商业贷款,组合型贷款其他相关概念:接力房贷,置换式房贷,混合利率房贷：固定利率浮动利率,指在贷款开始的一段时间内（利率固定期）利率保持固定不变，利率固定期结束后利率执行方式转换为浮动利率（即传统的个人住房贷款利率执行方式，称为利率浮动期）的贷款。案例：农行、光大等银行目前开办了固定期为5年或10年的个人住房混合利率贷款，即在5年或10年利率固定，利率固定期结束后，剩余贷款期限利率转换为浮动利率的贷款。有了混合利率贷款，即使客户的贷款在10年以上，也能够享受到固定利率规避利率上升风险的好处。适用人群：收入固定、预期升息或锁定风险的人。,固定利率房贷：利率固定、还贷期限固定、贷款利息支出固定、利率调整选择权,最大优点在于，一旦选择了这项业务，将不用再为房贷利率操心，一旦利率上涨还能规避风险。案例：农行提供3年、5年、10年固定利率贷款。除此之外，农行等银行新推出的固定利率住房贷款还有一个体现周全服务的重要特色，增加了利率调整选择权条款。利率调整选择权是指：当该银行个人住房贷款相应期限固定利率水平下限下调1个百分点（含）以上时，客户可以申请执行选择权，将贷款利率调低相应百分点，以减少利率走低时的损失。适用人群：对未来理财有完整周密的规划，同时对利率变动有一定风险承受能力的购房人。,间客式房贷,间客式房贷，即“楼盘指定按揭”，楼盘开发商往往指定某家银行作为买房人的贷款行。客户买下房子必须到指定银行贷款。,直客式贷款：先贷款后买房,“直客式”房贷，是个人先找银行贷款，然后去各楼盘买房，银行不通过开发商就向购房者本人放贷。直客贷款，贷款者不只是多了“选择权”，且可得到更多实惠：间客式，开发商要向银行缴纳一笔保证金，约占贷款总额10%。开发商会将保证金打入房价中转嫁。“直客式”开发商省去了保证金，且可免除律师费、保险费、抵押登记费等繁杂费用。“直客式”房贷是国际惯例。在国内，房地产界与银行界现状，让间客式房贷一统天下。目前选择“直客式”房贷的消费者不多，但住房营销服务模式的改变，已经悄然开始。适用人群：银行信用等级较高的客户，特别适用于优质法人客户职工团购。,接力房贷：父贷子还一起还贷共圆住房梦,“接力”贷款是指以子女或父母作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与子女作为共同借款人而办理的个人住房贷款，对于子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。作为父母的借款人年龄偏大，按规定(借款人年龄贷款年限70)可办理的贷款年限短，月还款压力大，希望通过指定子女为共同借款人来延长还款期；另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况好，但目前收入低，按规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。但这种还款方式除了规定作为共同借款人的父母和子女均具有稳定的职业和收入，共同借款人收入之和具有偿还贷款本息的能力之外；作为父母的借款人中年龄较大的一方不得超过60岁；对家庭提出了较高的要求。适用人群：父母和子女均具有稳定的职业和收入。,置换式贷款：一次性付款再按揭,置换式住房贷款是对已经自筹资金全额付款购买住房并取得所有权证书的自然人客户发放的、用于清偿购房所负非贷款类债务的贷款。置换式个人住房贷款在首付比例、期限、利率、贷款额度、月还款额和还款方式上都可以享受个人住房按揭贷款的同等条件。当客户已经用自筹资金全额付款购买了商品住房并取得房屋所有权证后，只有在规定年限内，才可申请置换式个人住房贷款，目前的规定是两年内。置换式个人住房贷款目前暂只限于个人购买住房，不含个人自建房和个人商业用房。适用人群：全额购房后，急需用钱或者有更好的投资途径的购房人。,*住房抵押融资的偿还方式,等额本金还款法。在还款期内按等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。可以按月还款和按季还款。很多银行都采用按季还款的方式。每季还款额贷款本金贷款期季数（本金已归还本金累计额）季利率等额本息还款法。从使用贷款的第二个月起每月以相等额度还贷。每月等额还本付息贷款本金/（P/A，i，n）,注意是否有提前还款违约金,等比累进（减）还款法。将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多（少）还约定的固定比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息。张三做二十年的按揭，分为四个五年，在第一个五年，每月还贷800元，还60期；第二个五年，每月还贷1200元，还60期第四个五年，每月还贷2000元，还60期，这里边前个5年计划和后一个5年计划的月还款差额都是400元。等额递增还款的特点是越到后来月供越高。宽限期还款法。根据与开发商签订的“预售协议”，银行允许客户在入住前只归还贷款额本期利息，入住后再开始归还本金，还款方式与“等额本金还款法”相同。,银行对于住房贷款提前还款违约金的规定最（近几年来，不少银行开始减少提前还款违约金了）,建行：贷款不到1年的违约金是提前还款金额的3%；1-2年的违约金是提前还款额的2%；按揭还款了2-3年的，要提前还款的话，就要缴纳提前还款金额1%的违约金。农行：如果按揭不满一年就提前还款，需要按照当期银行贷款利率的1/12的月利率计算。一年以后提前还款的，只要之前没有任何提前还款记录，或已提前还款的一年之后再申请者可以不收取违约金。中行：提前还款违约金是不满一年的，收取低于半年的利息作为违约金，按揭满一年的就不收违约金了。,工行：不满一年的收取提前还款额度的5%的违约金，满一年的不收取。招行：房贷不满一年而提前还款的收取不低于3个月的利息作为违约金，期限大于一年的收取不低于1个月的贷款利息作为提前还款违约金。交行：全部提前还款的违约金为还款额的1%；部分提前还的最低不少于每月还款额6倍，最高不超过每月还款额的35，可每年免费还一次。光大：不满一年提前还款收36的利息作为违约金，超一年的不收违约金。,提前还贷的选择权,提前还贷的方法全部提前还贷部分提前还贷、每月还款额不变部分提前还贷、每月还款额减少部分提前还贷、每月还款额减少，缩短还款期限如何还贷更经济先还商业贷款、再还公积金贷款等额本金还款比等额本金还款更节约利息,提前还贷的案例,陈先生3年前买房100万，房贷70万（等额还款，放贷利率6%，贷款10年）。陈先生现在准备一次性偿还所有房贷，他应偿还银行多少钱？陈先生准备提前偿还20万，不改变房贷时间，他未来每年偿还多少房贷？陈先生准备提前偿还20万，不改变每年房贷偿还金额，它需要多少时间偿还剩余房贷？银行利率上升到7%，陈先生不改变还贷时间，每年多偿还多少房贷？,提前还贷的案例分析,情形一：一次性偿还所有房贷的计算提前还贷前每年偿还贷款额；PV=700000I=6%N=10:A=95107未清偿房贷：A=95107I=6%N=7：PV=530927,提前还贷的案例分析,情形二：提前偿还20万，不改变房贷时间提前还贷前每年偿还贷款额；PV=700000I=6%N=10:A=95107未尝房贷A=95107I=6%N=7：PV=530927剩余房贷530927-200000=330927计算每年偿还金额PV=330927I=6%N=7:A=59281,提前还贷的案例分析,情形三：提前偿还20万，不改变每年房贷偿还金额，它需要多少时间偿还剩余房贷？提前还贷前每年偿还贷款额；PV=700000I=6%N=10:A=95107计算未尝房贷A=95107I=6%N=7：PV=530927计算剩余房贷530927-200000=330927计算剩余房贷时间PV=330927A=-95107I=6%:N=4.02,提前还贷的案例分析,情形四：银行利率上升到7%，陈先生不改变还贷时间，每年多偿还多少房贷？提前还贷前每年偿还贷款额；PV=700000I=6%N=10:A=95107未尝房贷A=95107I=6%N=7：PV=530927每年偿还金额PV=530927I=7%N=7：A=98515,(三)购房时需考虑的其他因素,其他购房成本住与行的成本二手房与期房的单价,购房的其他费用,综合起来，其它期初成本约需占到总价的15%左右，在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。,住与行的成本,比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100平米，单价1万元，总价100万元；一个是郊区住宅，同样为100平米，单价5,000元，总价50万元。若购房的年成本比例相同，均为房价的5%，市区住宅每年成本为5万元，郊区住宅为2.5万元。市区住宅可步行上班，因此可忽略交通成本，郊区住宅的交通成本=汽油费+停车费，若每月花费1,500元，则一年需要1.8万元。因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年多出0.7万元。此时要评估交通的时间成本是否值得为此而增加的住、行成本。,二手房与期房的单价,期房合理价格=现房价-购置期房到交房间租金现值二手房合理价格=新房价格(1-折旧率使用年数)同一区域现房价格为每平米1万，年租金每平米600元，折现率3%，2年后交房，期房价=10,000元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元-1,183元=8,817元若每年折旧2%，使用10年的二手房单价=10,000(1-2%10)=10,000元*80%=8,000元,附:理性买房要考虑的因素,很多人买房前急躁，买房时冲动，买房后后悔。主要原因是没能进行理性分析。买房是大宗消费，更是人生一件大事，买房前必须进行理性分析。参考一：买房动因为什么买房（自住，投资，改善，面子，子女入学，保值等）,买房理由是否充分。建议：不太赞同因结婚、面子等而借贷买房，因为这些想法于己、于家都是极不利的。参考二：人生定位有人认为买房子是自己一生的奋斗目标，有人认为事业过得去即可关键是要生活得好；有人认为应以事业和发展为重，有人认为应将资金进行合理规划，有人认为房屋功能仅为居住。建议：年轻人当以事业为重，不要过早投入买房行列。,参考三：个人状况个人状况包括工作状况、健康状况、情感状况等。建议：在个人工作不稳定、健康状况不好、情感出现危机这些项中，如果占一项以上，就不太适合买房。参考四：家庭状况家庭状况包括家庭收支状况、家庭成员健康状况、家庭成员情感状况、家庭成员事业状况等。建议：惟有对家庭状况作出理性分析，才能正确得出买房与否的结论。参考五：经济能力衡量自己(或家庭)的经济能力，切忌盲目攀比。建议：前期，有很多人根本不具备买房能力，可在盲目的心态驱使下投入购房行列，这种行为与普通人买奢侈产品无异。,参考六：经济形势在目前国际经济危机的大环境下，收入预期都不得不调低，建议：在房地产市场面临宏观调控的大背景下，购房慎重。参考七：国家政策中国房地产市场并非完全处于市场经济时期，不可忽视国家政策对房地产市场的影响。参考八：市场状况在房地产火暴时期，商品房的价格就是在热捧之下被盲目推高的。建议：消费者在目前的市场态势下，应以观望心态去选择房源。参考九：买房时机自住需求者在房价处上升通道或平稳发展时都可以考虑买房，而在房价处下跌态势下切忌买房。至于投资更要谨慎。,五、住房生涯计划：换房规划,换房需求分析换房能力测算换房的步骤先买后卖先卖后买,住房需求会随着人的生涯阶段的改变而改变,单身时期，受制于经济实力，以小户型为主；有了孩子以后，要考虑户型、教育条件及周边环境等；中年时期，如果经济实力许可，可以结合居住环境、休闲娱乐等方面考虑再次换房；老年时期，可考虑医疗保健、居住环境的小户型住宅。换房需考虑的因素：换房需要的首付款未来偿还换房贷款的能力,换房能力测算,有无能力支付换屋所必须支付的首付款换屋需要支付的首付款新房净值-旧房净值（新房总价-新房贷款）-（旧房总价-旧房贷款）未来有无能力偿还换屋后的贷款,案例换房能力测算,郭先生现年40岁，他看上了一套价值100万的新房。郭先生的旧房当前市价50万，尚有20万未偿贷款。如果购买新房，郭先生打算55岁之前还清贷款。银行要求最高贷款成数是七成，贷款利率6%。郭先生换屋必须支付的首付款（1001000.7）-（50-20）0万元郭先生换屋后每年