2012湖北巴楚新时代文化广场商业定位思路39页

巴楚新时代文化广场商业定位思路,第一次提案2012.2.20,项目开发环境,1,项目深度认知,2,项目定位思考,3,合作方式探讨,4,PART ,项目开发环境,宏观政策层面巴东发展现状,2011，房地产行业遭遇史上最严厉调控：限购、限贷、限价。,2011中央经济工作会议明确，2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。,要把保障性安居工程建设摆在突出重要位置，加强与建设财政金融国土等部门的协同配合，并要继续严格执行抑制投机投资性需求的政策措施（发改委）,对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。（国务院总理 温家宝）要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固成果。（国务院副总理 李克强）,今年，自住型购房政策或有松动，投资型购房政策将持续下去。,房地产需求长期来看是刚性的。2月6日至10日，温家宝在中南海主持召开五次座谈会时谈到，房地产的需求从长期讲是刚性的，保障性住房和商品房建设两者不可偏废。,首套房利率回归基准利率。春节过后，包括工、农、中、建四大国有商业银行在内的大多数银行，首套房利率都为基准利率。这被视为对“自住型购房”的政策松动。,芜湖救市新政紧急叫停。2月9日，安徽省芜湖市出台了被业内称为地方政府“龙年救市第一枪”的房地产新政：购房契税补助。2月12日，该新政被紧急叫停，住建部也派调查组对此进行调查。,巴东县概况历史文化悠久、资源丰富的贫困县 “楚西厄塞、巴东为首” 、“川鄂咽喉，鄂西门户” 。境内三山（大巴山、巫山、武陵山）盘距，两江（长江、清江）分割。移民城市，港口城市。以山地为主，有八山半水一分半田之说。历史悠久。迄今已有1500多年的历史。文化积淀深厚，是巴文化、楚文化、土家文化的发祥、交汇、融合之地。 陆路交通：318国道、209国道、沪蓉高速、宜万铁路、宜巴高速等。 老、少、边、穷、库的山区县，国家重点扶持的贫困县，享受国家西部大开发政策。全国著名的富硒地区之一；水能资源人均占有量达3.7千瓦；国家5A级景区神农溪风景区。根据第六次人口普查，全县常住人口420840人（146342户），户籍人口494583人。全县城镇人口为109476人。县政府所在地信陵镇人口为60831。,巴东县经济概况2010年在恩施州各县中排名第三2011年，全年实现地区生产总值57.52亿元，同比增长15%；地方财政总收入完成6.14亿元，同比增长15.2%，其中地方一般预算收入完成3.85亿元，同比增长17.7%；全社会固定资产投资完成41.5亿元，同比增长33.4%；社会消费品零售总额达到19.6亿元，同比增长25%；城镇居民人均可支配收入达到12696元，同比增长17%；农村居民人均纯收入达到3915元，同比增长20.7%。,2010年，全县具有资质等级以上建筑企业6家，从业人员1725人，6家企业共实现总产值31488万元，同比增长8.9%；房屋建筑施工面积达到20.25万平方米，竣工面积7.21万平方米。,巴东县城区规划巴东县城规划结构为沿江带状组团式结构，其功能分区如下：西壤坡行政办公、金融、商贸、医疗中心，城区主要居住用地云沱文教、体育中心，适量的商业服务用地白土坡、大坪无污染或轻污染工业和仓储用地黄土坡商业、居住为主的混合区，严格控制发展东壤口化学工业和有一定污染工业区官渡口以旅游服务功能为主，兼具旅游产品开发工业基础的旅游服务综合功能区,巴东县“十二五”发展规划到“十二五”末，县域经济在十一五的基础上力争实现四个翻番：地区生产总值突破100亿元；财政总收入超过10亿元，其中一般预算收入超过5亿元；全社会固定资产投资年均达到50亿元；城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别超过2万元和6000元，基础设施条件、可持续发展能力、人民生活质量、和谐社会建设迈上新的台阶，努力把巴东建设成为经济发展、生态文明、富裕和谐、开放包容的三峡库区生态明珠县。,巴东文化旅游产业的机遇与挑战随着两条高速公路和铁路的开通，鄂西生态文化旅游圈正逐渐升温，为巴东旅游业的发展提供了良好的机遇。2010年，全县接待中外游客281.8 万人次，实现旅游综合收入 7 亿元，占县域GDP的 12 %。旅游产业对县域经济的拉动效应日益显现，带动了交通、商业、宾馆等关联行业的发展。县委县政府已将旅游业定位为巴东县的战略性支柱产业。但另一方面，巴东旅游业又面临着诸多难题：其一，交通问题仍是巴东旅游的瓶颈，特别是巴东县域内部交通连接；其二，城市基础设施、配套设施不够完善，旅游接待设施建设滞后，游客疏散功能弱；其三，旅游企业在线路产品推介和客源对接上准备不充分；其四，巴东旅游景区开发不够，除神农溪外，其他景区接待功能不完善；其五，面临重庆、宜昌、恩施其它各县在旅游业的竞争压力。,小结巴东县近几年的发展态势良好，无论经济总量，还是增长速度，在恩施州各县中均处于前列。但巴东县如同恩施州其它县市一样，因长期受交通限制，经济发展基础弱，起点低，同湖北省其它同级城市相比，仍有不小差距。交通的改善，旅游业的发展，以及政府新任一把手的魄力，让我们看到了巴东经济持续、健康高速发展的可能，从恩施市、利川市两地因交通改善所产生的巨大变化来看，我们认为，未来几年将迎来巴东经济的大发展。经济落后、交通闭塞以及移民城市三大因素，使是巴东房地产市场目前还处于起步阶段。但随着巴东城镇化水平不断提高，在经济持续高速发展的大背景下，巴东房市也将迎来飞跃发展。本项目以文化旅游产业配套服务立项，既符中央“十二五”文化兴国的发展战略，又有效规避目前普通住宅项目所面临的政策困境，同时也符合巴东城市发展的需要，可谓占尽“天时、地利、人和”。,PART 2,项目深度认知,基本情况巴东县城商业现状主要优劣势分析,项目基本情况项目位于巴东县城西壤坡沿江路西端路口，旅游码头入口南侧，立于长江之滨，毗邻旅游码头与客运码头，堪称巴东门户，交通便利，地理位置优越。项目三面临街，一面看江，地势起伏高差较大。项目总用地面积8358.31平米，总建筑面积81471.97平米，容积率7.91，由两幢L型23-25层住宅、一栋SOHO公寓、临街商铺组成。其中住宅49890.31平米，商业15911.3平米，SOHO公寓9124.71平米，地下建筑面积15319.87平米，停车位138。项目是县委、县政府重点招商引资项目 ，拟建设为巴东首个城市综合体。,项目工地现场,巴东县城商业现状政治：政府主要领导机构位于西三路上段，各局、办等职能部门及金融、通讯等大企业以政府为中心分布于西二路、西三路和中环路一带。交通：因县城依山而建，城区整体动线布局为坡地环绕式格局，上下落差较大。交通主干道由低到高主要由沿江路、西一路、西二路、西三路及中环路组成。城区内无公交系统，公路交通以个人小客车运营为主。商业：A：整体商业格局仍为传统的沿街式集中经营格局，商业零售主要分布于西二路、西三路和中环路上段，经营业态以百货零售（服装、鞋包、化妆品、超市、烟酒、土特产、药品等）、餐饮娱乐（中餐、美容美发、酒店）为主；街区下段经营业态主要有日杂用品、建材、机电、通讯、餐饮等。B：城区较大型商场已有23家，经营格局多为地上两层，地下一层分布，经营规模约在30005000之间，经营业态：地下一层均为生活超市，地上两层为服装零售。经营状况：整体状况一般，二层普遍品牌杂乱、人流少，经营状况不佳，目前经营状况最好的为去年下半年开业的天天百货，其整体形象最好、品牌组合也相对较好。,巴东县城商业现状C：服装、鞋包、化妆品等主要零售业态品牌定位以国内二、三线品牌为主，其中又以男装、童装品牌分布较为齐整，女装、化妆品品牌较差。D：市场基本为本地商家经营，外地知名连锁品牌尚未进驻本地区。E：商铺状况：西二路西三路主要商业路段租金单价在70元/.月100元/.月；商铺面积主要为2050平米之间，商铺转让费一般在5W10W之间，沿街商铺经营状况较好。F：其他情况：市场上沿街商铺主要为单位用房或私人所有，尚无新建或新开发商业用房进入市场。综合分析：从城市发展来看，巴东县城因受交通等因素制约发展仍较为滞后，房地产市场也才刚刚启动，市容市貌缺乏整体规划。县城总体消费零售市场特点仍以中低端市场为主，反映了本地区消费力的不足，品牌结构尚不完整，市场消费零售总量仍有待提升。县城内商业零售布局以政府大楼为中心，呈现品牌扎堆、集中经营的特点。处于核心位置的商铺及品牌经营状况越好，反之远离该中心的区位商铺因经营困难，只能转向经营。商业零售结构仍有缺陷，缺乏较为规范、完善的较大型商业体形态。,县城广场,品牌专卖店,休闲商务,儿童娱乐,锦联华百货,锦联华百货,天天百货,休闲商务,在建或待建房地产（商业）项目,项目基本情况住宅优势明显，商业优势需要整合。,关于项目住宅竞争优劣势的初步判断,周边自然环境,靠山面江,居住舒适度,临街及商业，较嘈杂,居住便利性,交通、配套便利,小区景观规划,基本无小区内部景观,居住之外的附加值,升值潜力、尊贵荣耀,关于项目商业竞争优劣势的初步判断,区位及地段,优越,商业体量,目前最大,产品规划,理念超前，规划科学,硬件设施,领先市场同步水平,业态定位,新业态形成差异化经营,巴东县最具发展潜力的区域巴东县城最具投资价值的地段打造巴东县城首个一站式商业中心树立巴东人居标杆，改写巴东商业格局,对项目的深度认知,PART 3,项目定位思考,产品定位业态组合及配套建议,关于商业概念定位的思考,必须实现商业升级,1,必须领先这个城市的现有业态层级,2,必须充分发挥地段价值和规划优势,3,必须对提升住宅价值有所帮助,4,必须符合巴东当前城市发展和经济水平,5,项目商业定位集“购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游、艺术”为一体的一站式生活消费中心，通过建筑外观、景观造型以及品牌整合和引进，提升项目的综合竞争力和影响力，充分满足家庭、商务、旅游等人群对购物、餐饮、休闲娱乐的全方位需求，打造巴东县城最具影响力和民族时尚特色的标志性商业中心。,产品定位,巴东县首个一站式生活方式中心,市场定位,面向巴东县高端购房市场,形象定位,巴东人居标杆、文化窗口、商业名片,开发收益,住宅、公寓的销售收益、商业运营收益,项目定位描述,项目商业功能需求最大限度的满足区域消费者的消费需求：A：面向家庭的生活必需品组合；B：大量改善生活质量的商品组合；C：适合家庭消费的餐饮、娱乐、休闲业态；D：提供涵盖零售、餐饮、娱乐、休闲、游乐等为一体的综合式服务，体现“一站式”的特点。围绕旅游经济为旅游人群提供观光、休憩、休闲、购物的综合式服务：A：旅游用品、区域土特产等旅游产品B：观景、休闲、文化、娱乐等一体化服务C：景观式商业，增强项