平阳苍南2015年房地产市场调查报告

平阳及龙港地区房地产行业政策及市场情况一、宏观市场调查分析2014年，平阳县总体经济运行保持平稳，投资、贸易保持较快增长。2014年全县实现生产总值322.2亿元，同比增长7.3%，财政总收入36.09亿元，其中公共财政预算收入22亿元，分别增长9.3%和8.1%。 城镇常住居民人均可支配收入为33396元，同比增长8.5%，比全市平均水平低0.2个百分点，位列全市第九位，2014年平阳县城镇常住居民人均居住支出为4485元，比上年同期增长5.5%。小结：2014年平阳县的经济运行平稳，但主要靠投资拉动增长，平阳人均可支配收入持续增长，但还是低于全市平均水平，居民人均居住支出为4485元，占可支配收入的13.35%二、2014年主要房产政策2014年中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台了多个房地产业相关政策。从“取消限购及放宽首套认定政策，支持自住和改善性需求”，到“下调金融机构贷款和存款基准利率”，房地产业政策逐步“放款”从购房政策及金融政策上均对首套及改善型住房需求给予支持。时间政策范围政策条目政策内容2014.7.29全国取消限购政策2014年7月29日起取消住房限购政策，在房屋交易登记时不再核查现有住房情况，在外温州人和新温州人在温州购房享受与温州市户籍居民同等待遇。同时，为了满足市民购房需求，温州市还将积极争取金融机构支持，保障商品住房抵押按揭贷款额度，落实首套房贷优惠，为市民购买自住型和改善性住房提供资金支持。2014.9.30全国放宽首套认定全面放松首套房认定，对于贷款购买手提普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对于拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。2014.11.22.全国降息下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。三、平阳房地产市场调查分析1、平阳房地产投资开发量近几年迅猛增长 虽然收到近年来的宏观调控影响，平阳县近年来房地产投资力度仍在大幅增长。2014年，全县房地产开发投资完成90.27亿元，同比增长103.9%。 2、商品房成交量明显减少，成交价格逐步回调 2014年平阳县商品房销售受经济、政策环境影响，起伏较大。全县商品房总成交面积为平方米，其中住宅为平方米。总成交套数3598套，其中住宅成交套数为3167套，其中鳌江镇大概成交面积在15-16万平方米左右，总成交套数在1100套左右。今年来由于整体经济发展不景气，特别是平阳县在外投资矿业整体不景气，加之近年来房地产市场整体趋向不明朗，销售价格节节回落，出现量价齐跌的局面，购房者对现有房地产市场失去信心，普遍处于观望状态。 3、鳌江商品房交易出现低迷，部分楼盘降价换量2014年鳌江镇主要在售有银泰城泰悦府，昆仑公馆，铂金湾及中央华城四大主要竞争楼盘，其中万达中央华城依靠开发公司品牌，抓住市场时机首先入市，2013年共推出1825套房源，三期开盘三度热销，共销售1600来套，2014年还剩余164套未售，以低价抵给施工单位对外销售，根据了解施工单位以7-8千元每平方米价格对外销售，目前已清盘，现场销售已撤离。铂金湾2013年一期推出436套，已售334套，二三四期推出基本处于滞销状态，2014年底采取一定的降价措施，成交价格8200元每平方米起，均带动了一定份额的销售，目前还剩余489套未售。银泰城泰悦府2014年6月一期推出500套，当月成交428套，成交均价在10700元每平方米，二期加推481套，截至目前销售103套，目前还剩余453套未售，泰悦府位置鳌江人比较认可，目前住宅价格在一万元每平方米左右。昆仑公馆开盘后一直处于缓慢销售的状态，重新建造销售部及景观示范区，带动了一定的销售去化，总1126套，仅售103套，还剩余1000来套，目前昆仑公馆除了5号楼成交均价在八千元每平方米以上，其他几幢成交均价均在八千元以内，预计亏损1500-2000元每平方米，购房者面对如此优惠的价格，其表现也比较平淡，不买单。上述鳌江镇四大楼盘共剩余房源2000来套，按照2014年整年的销售去化1100套左右，目前在售的市场存量预计需要2年时间才能去化，同时未包括2015年已知项目及新增项目，未来鳌江住宅市场将处于僧多粥少的局面，后期将出现价格战再说难免，上述房源将对本案的销售产生威胁。四、主要在售竞争楼盘态势昆仑公馆（一）、鳌江在售竞争项目整体分布铂金湾凌宏花园滨江壹号中央华城泰悦府中央华城凌宏花园滨江壹号（二）、鳌江主要竟品楼盘销售情况楼盘名臣总房源数推出套数已售套数剩余套数均价 （元/m2）成交均价（元/m2）中央华城1825182516611641150011000铂金湾106410646953691300011500泰悦府9819816383511080010200昆仑公馆1129487109102088008000数据来源：温州市房地产市场信息网1、万达中央华城中央华城是万达广场在鳌江打造的城市综合体项目。该项目于2013年8.25日首次开盘，均价10700元/平米，去化率在90%左右，后又与2013.9.18加推二期均价11500元/平米，2013.10.18日三期加推12400/平米，折后均价为11000元/平米左右，整体销售率90%以上。目前销售部已撤场，剩余房源低价抵押给合作单位，合作单位放出价格在7-8千元每平方米。规划设计建筑设计用地性质商住建筑风格现代风格总占地面积6万平方米建筑结构框剪总建筑面积26万平方米建筑层数32层规划户数1825户建筑高度约93米容积率4.3层高2.9米绿地率20%户型设计产品类型高层板楼公寓户型范围127、142、190规划布局兵阵排布主力户型142平米四房开发节奏一次性开发装修情况毛坯销售均价12000元/平米销售去化90% 中央华城效果图2、铂金湾铂金湾位于火车站大道，南面距国际大酒店仅500米，交通便利，配套完善。由平阳中置信房地产开发有限公司开发。项目总建筑面积约10万平方米，以内向围合式布局均衡排列。建筑上采用庄重典雅的新古典主义风格，底部全石材干挂立面，三层以上真石漆，凸显奢华、尊贵的豪宅品质。已于2013.7.2日首推推出1#、5#均价13500元/平米。2013.10.1，2014.1.20，2014.7.11日分别推出二期，三期，四期已全盘推出市场，成交695套左右，成交均价在11500元每平方米左右。2015年初（春节期间），以8209元每平方米起促销，截至3月15日，根据内部消息，共成交80多套房源，其中案场来访客户销售30多套，内部股东方成交50套，内部价最低可拿到7折优惠，基本在八千多元每平方米。规划设计建筑设计用地性质住宅建筑风格新古典主义总占地面积5.8万平方米建筑结构框剪总建筑面积15.67万平方米建筑层数31层规划户数1064户建筑高度约95米容积率2.5层高3米绿地率30%户型设计产品类型商业和住宅户型范围123-168平米规划布局以向内围合式布局均衡排列主力户型123、140、168平米开发节奏一次性开发装修情况毛坯销售均价13500元/平米销售去化60% 铂金湾效果图3、泰悦府泰悦府位于鳌江镇火车站大道与兴鳌中路交叉口位，是银泰集团投资的城市综合体项目。项目依托鳌江城市中心区完善城市配套，紧邻鳌江成熟楼盘巴黎城，鳌江人比较人比较认可的中心位置。该项目于2014年6.11号首次开盘，并推出500套房源，均价在10700元/平米，销售当日销售去化85%。后于2014.8.24日加推二期481套，均价在10800元/平米，折后起价7288元/平米，成交均价10200元/平米左右，二期成交销售130套左右。2015年春节期间泰悦府住宅促销力度不大，现有价格基础上实行买房送价值1万元黄金活动，不折现。 规划设计建筑设计用地性质商住建筑风格新古典主义总占地面积9.77万平方米建筑结构框剪总建筑面积37万平方米建筑层数24-31层规划户数981户建筑高度约95米容积率3.0层高3米绿地率30%户型设计产品类型高层公寓户型范围88-160平米规划布局围合式布局主力户型88、120、140、160开发节奏一次性开发装修情况毛坯销售均价10700元/平米销售去化61%泰悦府效果图4、昆仑公馆昆仑公馆,位于鳌江镇昆鳌大道由温州中昆房地产开发有限公司开发，小区采用兵阵式排布，高层公寓组合别墅规划。昆仑公馆2014.4.23首期推售223套房源，均价在9300元/平米，由于前期蓄客不足仓促开盘，当日销售去化50套，后一直处于滞销状态，销售展示中心及景观样板区重新开放；2014.9.17日推出二期219套房源，均价为8800元/平米，销售去化59套；2014.12.10日推出三期别墅45套房源，截至目前暂未签约记录。2015年春节前后期间，昆仑公馆组织机场暖场及新年还乡购房大礼包活动，五重大礼包，最高可优惠15万元。除了5#楼之外，其他已开楼幢成交均价均在8000元/平米以内，从销售人员价目表上了解，1#楼六、七层成交价格在6600元/平米左右，这个价位销售情况不佳，可见目前市场极度低迷。规划设计建筑设计用地性质住宅建筑风格新亚洲风格总占地面积6.5万平方米建筑结构框剪总建筑面积21.5万平方米建筑层数21-33层规划户数1129户建筑高度2.9米容积率2.5层高61-96米绿地率30%户型设计产品类型高层公寓+别墅户型范围88-168平米规划布局兵阵式排布主力户型88、120、168平米销售均价8800元/平米销售去化12%昆仑公馆效果图目前，鳌江房地产开发已基本饱和，主要是泰宇花园及一些小规模的联建房项目。现有的房地产开发项目主要集中在昆鳌大道、火车站大道两侧以及以万达广场的未代表的滨江区，随着鳌江四桥的建设及本项目开发，鳌江房地产开发正在向滨江区不断推进。在楼盘品质方面，随着银泰、置信、万达等品牌开发商的进驻，平阳鳌江的楼盘品质不断提升。2015年虽然国家已取消房地产限购与限贷政策并在金融政策上有下调贷款利率的购房利好消息，但温州整体的制造业市场经济不景气，平阳人在外的矿业投资不景气，房产投资客户几乎不存在，现有改善需求的购房者也处于观望状态，平阳鳌江房地产市场存量居高不下，未来房地产市场发展趋势不明朗。2015年上半年竞品楼盘置信铂金湾、昆仑公馆、泰悦府等项目势必采取促销措施，而本项目正处于地下工程阶段，将面临双重市场压力，一是意向客户在竟品楼盘促销情况下，势必会流失一部分；二是现有购房市场趋向饱和，蓄客存在困难，销售周期拉长，成本增加。（三）、龙港在售竞争项目整体分布公园1号铂金公馆龙金首府（三）、龙港主要竟品楼盘销售情况楼盘名臣总房源数推出套数已售套数剩余套数均价 （元/m2）成交均价（元/m2）龙金首府6311846711714500310001400029000公园1号8004302911391150011000铂金公馆28428459225900086001、龙金首府龙金首府位于龙港龙金大道与西城路交叉口，龙港体育中心附近，交通便利，配套不够完善。由温州精诚华嘉置业有限公司开发。项目总建筑面积约15.35万平方米，高层以围合式布局，别墅以兵阵式均衡排列。建筑上采用庄重典雅的新古典主义风格，别墅是全部干挂石材到顶，高层底部全石材干挂立面，三层以上真石漆，凸显奢华、尊贵的豪宅品质。首期已于2014.4.7日推出3#共152套房源，主力面积135、140平方米，均价14500元/平米，截至2015.1.16日网上签约57套，销售率37.5%左右。2015年初推出二期16套别墅，截至3月10日网上签约10套左右，成交均价在29000元每平方米左右。目前，主要是由于龙金首府主力面积135，142平方米，销售价格又相对较高，总价上比公园1号没有优势，销售去化一直不温不火。规划设计建筑设计用地性质住宅建筑风格新古典主义总占地面积7.375万平方米建筑结构框剪总建筑面积15.35万平方米建筑层数31层规划户数631户建筑高度约93米容积率1.5层高公寓3米，别墅4.1米绿地率30.25%户型设计产品类型别墅和高层公寓户型范围135-315平米规划布局高层以围合式布局，别墅以兵阵式均衡排列主力户型135、140、220、315平米开发节奏一次性开发装修情况毛坯销售均价公寓14500元/平米别墅31000元/平米销售去化40%龙金首府沙盘图2、公园1号公园1号位于龙港镇龙宜大道以东、通园路以南、公园街以西、文化路以北，龙港体育中心附近，交通便利，配套不够完善。由苍南县家景友联置业有限公司开发。项目总建筑面积约14.877万平方米，8幢高层以围合式布局，沿河区别规划有少量别墅。建筑上采用庄重典雅的新古典主义风格，高层底部全石材干挂立面，三层以上真石漆，凸显奢华、尊贵的豪宅品质。首期已于2014.7.1日推出215套房源，主力面积118、129平方米，起价8080元/平米，均价11000元/平米，一期网上签约193套，销售率近90%左右。2015.1.6日推出二期215套房源，均价在12000元每平方米左右，截至3月10日网上签约98套左右，成交均价在11000元每平方米左右，销售率近50%（开盘当天对外说辞80%）。目前，在龙鳌两地，公园1号楼盘销售情况总体比较好，是购房者比较认可的高性价比楼盘，主要购房对象以龙港、宜山等项目周边地区为主。根据了解，公园1号2015年对资金要求较大，目前现有价格销售压力很大，客户基本上不下单，近期内有降价促销的趋向。规划设计建筑设计用地性质住宅建筑风格新古典主义总占地面积4.67万平方米建筑结构框剪总建筑面积14.87万平方米建筑层数31层规划户数800户建筑高度约95米容积率2.3层高3米绿地率30%户型设计产品类型别墅和高层公寓户型范围90-340平米规划布局以向内围合式布局均衡排列主力户型90、118、129、140、340平米开发节奏一次性开发装修情况毛坯销售均价11000元/平米销售去化70%