枣阳新天地商业运营思路PPT课件

,枣阳新天地商业开发策略报告,打造极具地中海欧陆风情的商业街区,.,3,报告结构,枣阳市商业房地产市场研究,项目商业发展方向,典型商业案例研究分析,项目商业开发设计建议,项目营销策略,.,4,报告结构,枣阳市商业市场特征重点街区商业市场研究二手商铺市场分析各类商业项目研究,枣阳市商业房地产市场研究,项目商业发展方向,典型商业案例研究分析,项目商业开发设计建议,项目营销策略,.,5,枣阳市商业市场特征,特征1：租赁需求旺盛，私营生意人较多；特征2：现存在经营商铺建筑年代久远、铺面陈旧；特征3：租金水平低，商铺投资价值得不到较好凸显；特征4：经营业态单一，以基本生活配套经营为主；特征5：二手房商铺交易不够活跃，私人持有物业时间较长；特征6：私房自行建铺现象严重；特征7：现阶段人民路、书院街人流量、车流量不足，难以支撑区域商业市场；特征8：环城区缺乏吸引人气的大型卖场；,.,6,重点商业街区研究人民路,人民路经营业态梳理（人民路与书院街交汇处人民路与兴隆路交汇处）,.,7,简析：,1、人民路沿线驻扎着众多学校及企事业单位，但相应的商务、金融配套设施非常匮乏；2、区域内以中小型小本经营本店为主，经营面积在500以下，缺乏大型商业项目。3、商铺修建年代久远、档次低、无统一规划、铺面陈旧、业态分布混杂；4、沿街商业配套设施仅能满足基本的生活需求，提升型及特色型商业相对匮乏。,人民路街铺现状,.,8,重点商业街区研究人民路,人民路商业租金情况,.,9,简析：,1、人民路沿线商铺租金水平普遍较低，基本在815元/月之间；2、单间商铺面积设计较小，开间约在34.5m之间，进深约在610米之间，层高为4米。3、商铺单间面积多集中在20平方米左右，较小的商铺面积不能满足中型以上商家对商铺空间的要求，因此部分商铺必须租赁23间商铺来满足自己对经营空间的需求。,.,10,重点商业街区研究书院街,书院街经营业态梳理,.,11,简析：,1、书院街属环城区最为繁华的街道街道两侧企事业单位云集，由于书院街周边属近年城市重点发展地区，因此街道周边建设情况良好，特别是国际大酒店地址的确定使得周边商业的价值将得到进一步的提升。2、由于枣阳的消费力、消费观念及市场的滞后使得现存商铺的档次普遍不高，新开发的房地产项目如：东城宜景苑项目开发的档次较低，规划设计较差，商铺进深达到17米，二开间只有3.6米。,书院街现状,.,12,重点商业街区研究书院街,书院街商业租金情况,.,13,简析：,1、书院街具备较好的地段及区位优势，借助周边较成熟的居住及商业氛围（与大南街交汇），其租金价格相对人民路较高，大部分商铺租金在1520元/月之间，较好位置商铺租金以达到40元/月。2、商铺开间基本上在4米以上，特别是新时代商业广场、三环书香苑项目的成功运营及“棺材一条街”的改造，提升了街区的整体形象也增加了街区两侧商铺的商业价值。,.,14,二手商铺市场研究,二手市场商铺售价情况,.,15,简析：,从上表可以看出：1、环城区二手商铺的销售价格基本在3000元/以下，单间商铺面积基本在4050平方米左右，基本上上世纪八、九十年代建筑。2、北城区二手商铺销售价格在环城区商铺销售价格一倍以上，因此可以看出，该区域的商业价值及消费认可度属枣阳市最高。,.,16,各类商业项目研究,商服物业商铺分析,.,17,各类商业项目研究,商服物业商铺分析,.,18,各类商业项目研究,商服物业商铺分析,.,19,总结：,受到2008年整个市场震荡的波及及影响，枣阳楼市受挫严重，至2009年出现回暖，加上枣阳房地产市场投资型客户的缺少使得各个项目商铺销售临一定难度，基本表现出以下几大特点：1、紧缩型产品占据市场主导地位投资意识及开发企业对项目预期过高，市场接受度有限，使得开发企业采取缩小面积控制总价的开发策略。所列举项目商铺面积2460中小设计为主。2、变相降价，快打快消在紧迫的市场环境下，开发企业为降低商业的开发风险，均采用或明或暗的降价手段，快推产品，快速销售，如：香格里城市花园、东城宜景苑等采取商铺与住宅同步开盘销售的策略。,.,20,各类商业项目研究,商业卖场分析,.,21,商业卖场特征,1、枣阳现存商业卖场体量普遍不大，基本在2000以下；2、此类卖场多集中与枣阳最繁华的路段大南街旁；3、通过成熟的商业氛围及巨大的人流量支撑其大体量、多层商业；4、商业卖场业态基本以服装、家电、超市、百货等传统卖场商业业态为主，并无特色商业物业及特色经营业态出现；5、光武市场属枣阳市内较大的综合商业卖场，虽以经营多年但较差的形象包装及经营产品档次较低，无法体现出区域商业标杆的形象。,.,22,报告结构,案例分析研究结论,枣阳市商业房地产市场研究,项目商业发展方向,典型商业案例研究分析,项目商业开发设计建议,项目营销策略,.,23,项目情况：项目位置：和平大道红钢城占地面积：53148建筑面积：130972其中商业面积：23000容积率：2.5,案例分析武汉青扬十街,.,24,借助原有大型商业街商业氛围，用新型商业街建筑格局作为流动空间纽带。连接和平大道及临江大道，提供给人们休闲购物新体验及生态城市公共活动空间。,项目特点,.,25,“文化娱乐休闲区”,“温馨社区服务区”,“特色美食小吃区”,“购物零售区”,丰富的空间形态和有效的集客技术成为项目规划最大亮点，灵活的划铺使项目便于销售。,产品均为80-200街铺，一期总2万，80%销售，其余出租给银行和高档餐饮店。,.,26,功能分区,.,27,面积划分,.,28,面积划分,.,29,商业功能分区明确；商业内外街结合，便于客流引导；休闲、娱乐、购物、服务融为一体，人性化的空间设计；商业项目的景观设计较有特色；商铺产品设计丰富，主力商铺面积在20100之间，切合市场需求；退台式二层商铺设计，增加产品视觉效果；统一规划，统一招商，统一管理，提升项目档次，增加商铺附加值。,案例研究总结,.,30,报告结构,项目商业价值判断项目商业发展方向,枣阳市商业房地产市场研究,项目商业发展方向,典型商业案例研究分析,项目商业开发设计建议,项目营销策略,.,31,项目商业价值判断,从市场角度对商业物业价值的研判,消费市场,周边人流量,周边消费力,投资市场,投资观念,投资特征,其它,政策环境,小区规划人口2千人左右；项目前以车流为主,小区规划品质高，入住人口消费能力强；枣阳工薪层消费能力低；事业单位领导，周边乡镇私营人员高收入者消费能力高,人民路租金价格低，对回报率不敏感,投资者居少，自营购铺者居多,是否有税收优惠,区位环境,环城区属新城市新规划行政新区,区域经济,城市发展速度缓慢，,影响性,特殊环境,周边居住人口少，车流量少，缺乏聚集人流型商业,.,32,街区铺位的位置、结构及卖场经营的、确定是影响铺位价值的直接因素,临人民路铺位目标客户最多，价格有一定溢价空间。临兴隆路及规划路街铺接受度不高，价格空间较小，随着主力商家的确定、招商工作的进展，该两条街铺价格有望上调，可以采取低开高走的策略。卖场商家的引入及经营业态的确定，对项目商业价值的提升至关重要。,项目商业价值判断,商业销售范围,卖场,因此我们可以断定：人民路街铺商业价值兴隆街铺商业价值规划路街铺商业价值,.,33,项目商业价值归纳总结,1、区域缺乏支持商业物业的人流、车流，加上区域居住人口密度低，导致商业价值无法凸显；2、新区良好的发展前景，商业发展潜力受消费者认可；3、区域周边企事业单位众多，收入水平高、消费力强；4、中心区域可售商业体量有限，投资及自营者购买意向被动迁移；5、商铺结构的设计及全临街商铺的特性，是体现项目商业价值的重要因素；6、卖场及商铺的结合开发，丰富项目商业形态，弥补商业功能的单一性。,.,34,在明确项目商业价值及市场环境下，,我们该如何确定本项目商业的发展战略？,我们认为：在市场外部环境差异不大的提前下，应重点从项目自身条件的打造出发。,.,35,项目商业发展方向,项目商业发展方向判断要素,大盘形象,产品突破,发展方向,风情街区,形象：枣阳8万社区形象产品：突破枣阳现存商铺结构设计街区：独具地中海欧陆风情商业街区,.,36,项目商业发展方向,项目主要经济技术指标总占地面积：59833.2总建筑面积：79877容积率：1.80绿化率：39%,大盘形象,项目总体建筑面积约8万，商业面积约1.5万，在枣阳属较大规模楼盘，是集住宅、商铺、卖场开发于一体的综合型社区，具备支撑“大盘形象”的条件。,.,37,项目商业发展方向,风情街区,打造枣阳首个纯正地中海欧陆风情街；建筑色彩、里面及细部勾勒，表现出极具特色的商业街文化；中心水景、风情街区以及临街商业有机串联，形成枣阳一道亮丽的风景线。,.,38,项目商业发展方向,产品突破,高3米，宽3米,街道陈旧、破败，商铺闲置率高,人民路商铺,星光美食街,人民路商铺现状,打破枣阳原始的商铺设计结构；采用4.2米5.8米的超高层高；商铺开间保持在3.65米左右；采用立体式广告昭示表示。,.,39,总结：,有效利用项目整体形象，充分发掘产品价值，通过塑造枣阳首个纯正地中海欧陆风情街区，打造项目的核心竞争力。,.,40,报告结构,商业开发规模思考街铺面积计算街铺面积划分及设计要求集中商业面积面积计算,枣阳市商业房地产市场研究,项目商业发展方向,典型商业案例研究分析,项目商业开发设计建议,项目营销策略,.,41,根据市场调研及其得出的结论,经过我司对项目的透彻分析,同时考虑开发商对该地块项目的开发意向,我们将地块的开发战略从商业面积的总量适合做多少的思考点出发。,商业开发规模思考,.,42,根据项目开发的规划图纸，我们可以估算出在现有用地功能规划前提下，其街铺总长度为：85+37+37+118+86+43+90=496米根据市场调查的数据表明，枣阳市的在售项目沿街商铺其进深一般在814米左右，按12米推算，项目沿街商铺的面积为：（496米12米）5952。,临街商铺面积计算：,注：5.8米层高在报规时计算为2层，在此我们以一层计算，,.,43,确定商铺面积划分的依据根据市场调查，正在营业的商铺面积在30-200之间，其中最常见的有15、20、30、45、50、60、80、98、135M2等几类，其中以24-60M2最被经营者认可，各个在售项目此类商铺销售最为理想根据设想的商户组合，大多数为30-100M2之间，因此设计时要考虑可拼合的可能，即考虑出租使用的要求；满足单位商铺总价尽可能低的原则，降低投资门槛；商业建筑设计规范要求。,街铺面积划分,.,44,街铺面积划分,商铺面积的确定,按照上述依据确定各区域单位商铺面积及相关技术要求如下表：,.,45,通过市场调查，结合本公司以往商业楼盘的具体实操经验：一般情况下，如中型超市或者其他休闲文化类商业，其面积要求一般在20003000，而对于本项目其面积需求一般在22002600。故我司建议集中商业的面积设计为：2500,集中式商业中心建筑面积计算,集中商业,.,46,高楼层对集中型商业业态无太大影响，顶层可考虑作为露天餐厅，同时对于大型商家建议定向按商家需求“定制”，商铺设计要考虑既可整体租售，又可分零出售。,有关商业功能建筑要求,因地中海风情街是项目最大亮点之一，因此两旁商铺可以考虑做二层。层高设计为一层4.2米，二层3米。,.,47,报告结构,定位方法静态比准价格动态均价范围商业推盘时序商业战略,枣阳市商业房地产市场研究,项目商业发展方向,典型商业案例研究分析,项目商业开发设计建议,项目营销策略,.,48,市场比较法,人民路街铺均价区间,定价方法,背街商业均价区间,市场经验+产品价值点,.,49,本项目商业属性,区域位于枣阳新规划行政新区,商业形态中型规模的商业街,商业类型街铺+集中商业,确定市场比较的参考标准,.,50,选择参考项目说明：选取枣阳典型商服物业，并根据外部因素和内部因素进行对比打分。,人民路商铺静态比准价,.,51,根据市场比较法，外街比准均价为4324元/平米,人民路商铺静态比准价,.,52,根据本项目特点及区域市场特点，本项目的溢价空间主要集中在营销、产品突破、形象三个方面，初步预期将带来3%5%的溢价。,经过溢价，外街均价区间4454，4540元/平米,人民路商铺动态价格,.,53,背街均价=外街均价65%,根据市场经验，合理被街价格一般是外街价格的55%65%左右。,背街均价初步确定为：2895，2951元/,背街商铺动态价格规划路及兴隆路商铺,背街商铺,背街商铺,.,54,集中商业销售价格,根据市场情况及项目自身特质，我司认为：现阶段项目所在区域因人气及人、车流量均不足，卖场的商业价值得不到最大体现，销售价格也因此会有所下降。集中商业在销售中将存在一定难度，因此我司建议：贵司应采用先招商，自己持有一段时间物业后在进行销售。销售价格可根据当时市场行情及卖场经营的情况进行制定。,.,55,动态价格,我司建议，商铺均价初定为：,说明：销售过程中，可根据市场及具体销售情况进行价格提升。,人民路街铺均价：4500元/背街商铺均价为：2900元/,.,56,商业推盘时序,商铺推盘原则：1、先住宅、后商业，商业借势上市；2、分节点推售，严格把握逐步攀升的价格策略；3、集中商业采用先招商在开发的策略；4、先形象（风情街展示）后销售，提升商业附加值。,.,57,商业推盘时序,商铺推售应结合项目住宅的推盘节奏，与一期并同开发，带一期住宅销售至尾盘时在推售商业。商铺共采用两期推售，与住宅销售同步进行，通过小区