凌峻地产2011年1月18日名流置业沈阳公司2011年营销策划报告

【开篇语】2010近身搏杀2011厚积薄发,从读懂“自己”开始,策略前思考,播思想进名流，传经验于凌峻吃经验的粮食，下名流的金蛋,思考1:“跳出”名流看名流,这是一个百万级大盘，但实际价值却是被低估的项目,“项目操作存在单一化，造成大盘价值的部分失缺”,“品牌推广局限性小，造成品牌价值的部分失缺”,形象价值,价格价值,高性价比品牌价值体系,产品价值,高,高,中,品牌社会影响+消费口碑传播,健康生活+名流文化,首创台地建筑规划设计,生态、健康的人文生活环境,高品质生活附加价值,产品认同,品牌认同,价值认同,大盘战略：播种思想,产品价值体系,有机结合名流品牌,品牌战略+配套战略,整合提升,产品硬件配套产品软件配套,名流价值竞争基础,产品性能价值品牌形象价值,引领浑南居住文化,高端面子文化到高端休闲文化,高端生活社区,高端生活形象,全新的领先的全景生活体验,产品竞争力超越,品牌竞争力超越,配套,品牌,进化，诞生全景生活新居住文化,产品力超越,品牌力超越,现状解析,分析角度,推广中局限性小，无法形成品牌的合力,推广角度,难以形成购房抉择，不能支撑溢价,客户角度,没有提升客户的心里价位,价值角度,与同类型上市公司对比，知名度太小,对比角度,凌峻观点：加大品牌推广的力度，通过品牌宣传，提升大盘的核心价值，最终拉升客户的心里价位，形成溢价；,“品牌推广局限性小，造成品牌价值的部分失缺”,大品牌，大手笔,休闲的,全面的,高尚的,有高度、有内涵的高尚休闲居住文化,名流自我超越,因地制宜超越,消费追求高次,渴望文化内涵,认可个性文化,有档次、有内涵的高尚人居文化,超越国内，跨越国际,有见识，有物质基础,升华一个城市的居住梦想,名流品牌超越项目开发理念,全龄生活舞台全景生活梦想,世界级全景生活城,老中青少幼各有所乐各有所享,展现生活的每个梦想和每一道风景,思考2：“身在”名流看名流,这是一个产品定位准确却没有被营销执行出来的项目,“营销价值上，过于实际化，造成项目价值的部分失缺”,“营销时间上，攻击时间点与匹配战术的把握部分失缺”,D41D46两个地块，同属于名流印象，2010年起，两个地块的销售多以实际结果为主，同时公司领导还承担起现场杀单的主要任务，到售楼现场的客户，“看客与买客”一样多，由于项目没有示范区、样板间，使得销售的诉求点更多的落脚于产品的隐性层面，这一层已不能完全促使更多的看客购买欲望，而显性产品层面基本没有展示，对项目价值的塑造失缺，对于基础产品实体价值的精神升华不足；,“营销价值上，过于实际化，造成项目价值的部分失缺”,作为针对“刚性需求”客户的部分产品，呈现出非买不可的行为特点，却选择了推迟蓄客，工程延期，时间与战术的把握存在失衡；,“营销时间上，攻击时间点与匹配战术的把握部分失缺”,沿海赛洛城,金地天域,河畔5期,名流印象,奥体板块,泰莱16区,亿丰南奥,3月份名流抓住各家新品没有上市的机会，一举热销，一度排名浑南第三名，短期内奠定了奥体板块内热销的小标杆，但由于项目进展较慢，居然被不在奥体板块的泰莱16区偷袭，亿丰二期开盘，热销的定义权迅速被亿丰收回，在项目价值暂时失缺的前提下，被泰莱、亿丰、沿海拖入价格战的泥沼；,周边竞品项目相继动工、蓄客及开盘，分流大部分客户，由于项目销售许可证没有下来，潜在的客户群体被细分市场所分离，失去了2010年的市场机会；,作为针对“改善性需求”客户的产品，呈现出单一的性价比产品特点，工程延期，失去了市场机会，时间与战术的把握存在失衡；,“营销时间上，攻击时间点与匹配战术的把握部分失缺”,这是一个需要重新梳理营销意义与目标的品牌,显性目标迅速去化D41D46剩余产品，全面启动公馆销售，完成目标；,通过品牌宣传推广，树立美誉度，拉升客户心里价位，最终形成溢价,以品牌启动2011年市场继承名流置业集团品牌使命深化名流置业沈阳区域影响,隐性目标,以“服务”铸就“品牌”,思考3：2011年名流置业沈阳公司面对的问题,解析,问题,断档已成事实，如何利用策略，延续热销景象,产品断档,怎样的策略可以整合4个地块的销售，完成目标,营销目标,如何以品牌推广为核心，提升心里价位，形成溢价,品牌推广,凌峻观点：结合以上三大思考方向，以2011年面对的三大问题为核心，进行提案，提升产品力，整合销售策略，最终完成目标；,【沈阳名流置业-三大问题】,【提案思路框架】,寻找切入点,洞察市场,分析问题核心思考,策略,策略研究,推广,执行,Part1：洞察市场,Part2：营销策略,我司自2011年接触本项目以来，对贵司项目的基本发展情况、沈阳市房地产市场的整体环境、浑南区域市场的发展情况等一直保持高度关注，以下汇报结论性观点均来自我司经过准确市场分析研究后的准确判断；,【洞察市场】,全国视野、本地经验打造名流项目核心竞争力首先洞察市场环境,宏观环境分析,美国加速美元供应，给全球货币市场“注水”，热钱涌动,2010年11月5日，美联储通过了第二轮“量化宽松”货币政策，6000亿美元钞票注入市场。,美元，作为全球主要的国际货币，已不仅仅是“美国的美元”，其大量印制泛滥，加速了世界上主要大宗商品价格的上涨。,2009年3月，美联储首轮“量化宽松”推出总规模约1.7万亿美元，国际石油价格从每桶40美元左右，上涨到接近90美元，涨幅超过100%。以小麦、棉花为代表的大宗商品也在连续涨价。,过量的美元主要流入到金融市场、大宗商品市场及新兴国家。流入到全球金融货币市场，形成了“资本市场的虚假繁荣”；流入到大宗商品市场，使得石油、贵金属、粮食等大宗商品市场疯狂炒作，普通居民的生活成本加大；流入到新兴发展中国家的资产市场，加速了该地区的货币升值压力。,房地产行业作为经济全局中重要的一环，其未来的发展动向也同样受经济环境的变化而变换，甚至作为资金密集型、连带行业众多、社会影响面广泛的房地产行业来说，外部经济环境对其影响更为重要，为此我们不得不回顾下2010年的经济大势及岁尾之交影响重大的通胀问题。,物价,普通居民日常生活成本提高，”票子毛了，钱袋瘪了“,热钱影响在中国也开始显现，已影响到社会各个角落,从“蒜你狠”、“豆你玩”，到”姜你军“，再从”糖高宗“到”油你涨“和”苹什么“，从”玉米疯“到”辣翻天“，人们发现除了工资什么都在涨。10月份CPI同比涨幅达到了4.4%，年内首次突破4%，创25个月新高；环比上涨0.7%，创全年新高。据零点调查公司针对北京、上海等城市的最新调查显示，半数以上家庭计划未来一年要削减消费。,股市,股市大幅波动为套利提供机会，房地产”抽血“效应影响,2010年9月30日，A股指数2644点、成交金额1.08千亿，11月1日上涨至指数3054点、2.54千亿，一个月指数上涨400点，成交金额上涨135%；11月12日收盘2985点、成交金额3.03千元，下跌136点.,楼市,楼市未来发展走势与国家相关政策息息相关,2009年在08年经济危机后，价量等均出现报复性的反弹，至10年9月末密集调控前全国房地产市场仍热度不减。,经济发展背景,受全球热钱的大势影响，人民币外升内贬，物价上涨，普通居民生活压力加大；由于工资水平与物价上涨的比例失调，普通居民会”攥紧钱袋“，待购现象加剧。,居民生活水平下降持币惜购、消费不振,经济背景回顾,新政贯穿前三季，持续影响市场,政策方向,关键词,土地政策,确保障性住房用地供应；各类型用地比例控制；,房价政策,已取证项目十日内明码标价对外销售；,信贷政策,暂停三套房及以上贷款；异地置业无相关证明条件停放；界定二套房标准；,税收政策,规范土地增值税,综合政策,国十条（其中差别化信贷政策尤为严厉）,地区政策,规范收费项目及标准；整顿房地产次序（未取预售证，禁止以任何形式销售）；明码销售。,房地产行业作为与民息息相关的民生问题，房地产市场的无忌发展、房价的迅猛攀升都是与中央态度意愿相左的，同时房地产的特殊性使其与土地、税收、金融等等均有着难以脱离的关联影响，为此针对房地产业的政策表现也加以回顾及未来的展望。,十一前后政策导向,土地政策：土地必须单宗出让，不得毛地出让，闲地达一年禁止再买地；金融政策：10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；11月1日起房贷7折优惠利率全面取消；11月3日第二套住房公积金贷款比例不得低于50%；11月15日境外个人在中国境内只能购买一套用于自住的住房；11月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;11月29日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。综合政策：国十条的延续，“五条措施”十一前在施重拳；地区政策：金融政策：三套房房贷停供；税收政策：只要不是首套房契税一律升至3%。,注：具体政策见备注,四季度加大政策投放频率力度，尤其受金融政策影响，2011年贷款获取难度加大,典型政策解析：七大楼市调控政策直击房地产,利率上调,10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；公积金利率也开始上调，其中五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。,开发、购房成本双增,房地产供需双方委靡,贷款利率上调,二三套房贷新规,契税上浮调整,试征房产税,14城市限购令,外地人购房限制,意向购房者弃购意愿增加,开发企业融资成本加大,沈阳通过贷款买房超过85%，其中公积金途径占09年的28%,成本加大、融资难,基本住房保障法,二三套房贷新规,贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；沈阳三套房贷及公积金贷款叫停。,首付及还款压力加大,提高非刚性购房门槛,贷款利率上调,二三套房贷新规,契税上浮调整,试征房产税,14城市限购令,外地人购房限制,首付提高购房门槛大幅抬高,基本住房保障法,契税调整上浮,2010年10月16日起，对个人购买普通住宅，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减按1.5%税率征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。否则按3%税率征收契税。,加重交易环节成本,心理、经济双重影响,贷款利率上调,二三套房贷新规,契税上浮调整,试征房产税,14城市限购令,外地人购房限制,对部分改善性需求交易环节成本加大,消费者心理影响更大,基本住房保障法,试征房产税,国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知，国务院首次明确房产税改革，也首次提到“试点将逐步扩大到全国”。目前上海、重庆等城市均有可能成为房产税的首批实施城市。,房子“上税”，调控核武器,房地产投资品重新认识,贷款利率上调,二三套房贷新规,契税上浮调整,试征房产税,14城市限购令,外地人购房限制,持有环节成本增加，极大影响购房者投资收益率,基本住房保障法,外地人购房限制,在沈工作的外地户籍人士，需提供沈阳一年以上纳税证明或社保缴纳证明；户籍和工作地均在外地，已不能进行商业贷款办理。,狙击异地炒房客,投资概念产品较大冲击,贷款利率上调,二三套房贷新规,契税上浮调整,试征房产税,14城市限购令,外地人购房限制,引发退房及纠纷出现,如与北京一河之隔的“房地产之城”河北燕郊，在限贷令和限外令等政策下，均价已普降30%,2009年沈阳商品住宅有35%的套数为外地人购买,基本住房保障法,14城市限购,目前已有14个大城市出台住宅实施限购令，包括：北京、上海、广州、天津、温州、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、三亚、海口、大连。,行政强制干预,最强硬的抑制手段,贷款利率上调,二三套房贷新规,契税上浮调整,试征房产税,14城市限购令,外地人购房限制,大连出台限购令后第一周客户到访量下滑3%左右,如9月深圳因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成。,基本住房保障法,贷款利率上调,二三套房贷新规,契税上浮调整,试征房产税,14城市限购令,外地人购房限制,基本住房保障法,2010年11月，住房和城乡建设部表示，住房保障法的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划，并已形成基本住房保障法征求意见稿。,基本住房开始列入法律,行政手段干预与保护,廉租房、经济适用房的保证性住房更具发展空间,根据十二五规划表诉内涵，房地产支柱有可能逐渐弱化,基本住房保障法,2011年房地产市场在不同环境下的表现预估,经济转好，通胀得到有效抑制,通胀持续发展，经济出现下滑,可能一：房地产政策放宽；可能二：房地产政策维持；可能三：房地产政策收紧。,可能一：房地产政策放宽；可能二：房地产政策维持；可能三：房地产政策收紧。,经济发展前景,行业政策走势,关键词,市场大好；风险机遇并存；略有波动。,略现转机；形势严峻；市场死寂。,结合前述列举的在经济未来发展的两大发向上，房地产行业政策的不同发展表现，得出该前提下房地产市场的不同表现。,行业政策背景,房地产新政贯穿全年，至下半年9月区域地方逐步执行落实及二次调控实施，地区房地产影响进一步延伸；新政出台后，房地产影响较大，到访量下降、销售出现一定下滑；针对二套及以上购房的区别性房贷政策，出现部分退房、甚至毁约现象；部分购房者与开发商之间争端增多；对于尚不能达到预售条件的项目，提前发售遭受政策的瓶颈制约、资金链受到重大影响。,市场冲击巨大短期影响突出,中观市场分析,施工面积自2007年跃上新台阶后，近三年施工面积均维持在4000万平方米之上，但总体在4000-4200万平方米之间。,施工面积：07年始出现暴涨，近三年均维持4000万平米之上,数据来源：沈阳房产局,沈阳，东北地区政治，金融，文化，交通，信息和旅游中心，也是全国副省级城市房地产行业的重要参考城市，作为二线城市中的一员，虽然没有一线城市的高曝光率，但是其房地产总体发展运行指标同样是影响地区行业未来的走势。,批准预售面积：2010年前11月商品住宅上市量即以超过去年近40%,2007年沈阳房地产市场形成第一次供应量高点，2009年由于全球金融危机及房地产调控，市场大势不佳、各项目较谨慎，上市量出现下滑。根据2007-2009年沈阳市商品住宅的施工巨量表现，2010年及201年将再次形成第二次高点，市场逐渐形成又一轮卖方压力。,数据来源：沈阳市房产局,近五年，沈阳商品住宅去化量表现较佳，总体呈阶梯上涨之势，平稳、趋势好。2007年商品住宅去化量突破千万平以来，近三年均维持在千万平水平以上；截止2010年1-11月沈阳商品住宅销售面积为1293万平方米，预计全年销售水平预将会达1500万平方米以上。,备案销售面积：2010年沈阳商品住宅去化量迎来新高,数据来源：沈阳市房产局,备案销售均价：除09年因受08金融危机等影响价格出现报复性反弹之外，价格总体增幅在百分之四至五,近五年，沈阳商品住房销售均价总体呈上涨之势，但增长幅度适中，较为平稳；2005年伴随房地产开发热，价格出现较大增幅，之后三年内增幅逐渐控制在5%以内；09年受2008年房地产调控及金融危机影响，价格反弹较大。,数据来源：沈阳市房产局,2010价格表现：总体较平稳，但两次新政密集出台后均有一定下降,数据来源：沈阳房产局,注：由于2010年8月起沈阳市关于房价统计方法发生变化，从8月起关于房价上不进行全市价格的统计，而是按照区域均价进行。为此2010年1-11月价格表分成上述两表进行。,城市房地产市场,总体发展较好；开发量巨大,商品住宅销量基本与去年的高位相仿，已难有更大的向上突破；销售价位上，价格较金融危机及08年房地产新政后出现快速反弹，回调压力增加；调控政策的出台将持续上涨的销售势头调改，无论销售面积及销售单价上均有“降温”迹象，短期影响较大。,全市市场表现回顾总结,全市市场未来发展展望,受不断涌入的品牌开发商及消费者认识水平的提升，未来发地产发展愈加成熟；开工量依然较大，为此局部难免出现激烈的竞争态势；2011年预计全市房地产销量同比今年会略有下降，但幅度应该不大，总体销量仍会保持在千万平之上；价格上，由于今年价格涨势大，已偏离沈阳正常的年度增幅，同时在调控政策逐渐显现之下，预计价格涨幅不大。,发展渐成熟局部竞争大量降、价滞,城市房地产市场,区域内代表项目规模主要集中在21-50万平方米之间，占代表项目总数量的43%比例，此外50-100万平方米之间及100万平方米以上的项目各占21%。,项目体量多集中在20-50万方之间，规模较大，大盘主导市场特征明显。,项目规模分析：区域内以中大盘项目为主,数据来源：凌峻公司数据整理估算,浑南新区作为与主城一河之隔的新兴发展区，凭借区域内自身的高新技术产业优势、环境优势及2010年3月以来规划调整及全运会举办等规划利好与全运经济的带动，房地产市场在原有态势上又迎来了发展契机，但由于区域待开发量巨大、品牌竞争激烈、项目档次同质化较重，为此区域市场未来仍是机遇与挑战并行。,根据对浑南区域市场项目的初步统计，板块内房地产规划总体量约1200万平方米，目前已开发且售完的约占40%的份额、约500万平方米；已开发未售出（及已开发未推出）约占13%的份额、即约160万平方米，另有约47%比例、约为600万平方米的剩余体量待开发。,开发进度分析：区域未来总待开发量预计近600万平，卖压较重,数据来源：凌峻公司数据整理估算,销售价位分析：区域房价相对较高，与市内五区相当,数据来源：凌俊公司,根据2010年1-7月浑南新区商品住宅均价的价格走势分析，目前浑南新区商品住宅价格基本在5800-6000元/平方米之间浮动，而该价位基本与沈阳市内主城区房价相仿。,去化：近五年浑南新区商品房去化总体呈增长的势头，其中2007年及2009年区域市场表现较为突出，同比上年均有较大增幅，其中2009年浑南新区商品房买卖完成交易132万平方米，同比增长35%。2010年3月份以后至11月，浑南新区商品房去化与铁西新区及于洪区三区，基本保持在前三名的位置内,其中浑南新区2010年月度平均商品房去化预计在16万平方米。,板块去化分析：区域销量总体呈上涨势头，逐渐跻身商品房销量前三名,数据来源：沈阳市房产局,三区合并组建大浑南,第12届全运会将于2013年在辽宁省举行，沈阳市将作为主要承办城市和全运会的主赛场，全运会场馆及全运村选址于沈阳大浑南地区。通过济南举办的全运会经历来看，一次全运会的举办，给济南带来了一次发展的良机，使济南的城市建设至少提速8到10年，房价大幅提升。,2010年市委、市政府正式决定将东陵区、浑南新区、航高基地合署办公，组建大浑南新区。大浑南地区规划面积达600平方公里，其中的大浑南核心区浑南新城，发展定位为世界第三代城市典范，沈阳未来的行政中心、科技中心、文化中心和交通枢纽；,沈阳“十二五”规划，浑河两岸及浑南渐成热点,按照沈阳“十二五”规划在城市空间布局上提出的规划思路，即“一河居中、一廊纵贯”，下一个五年，沈阳将在浑河两岸均衡配置中心城市主要功能，逐步将浑河南岸建设成为沈阳新城区；通过实现金廊南北拓展，使之成为拉动老城、新城协调并进的纽带。,第12届全运会沈阳召开，浑南主赛场地,规划表现：区域利好政策频出，市场吸引力增强，未来发展潜力巨大,浑南新区通过省级生态城区考核验收,10月23日，浑南新区创建省级生态城区工作顺利通过了由省环境保护厅组织的专家组验收，成为省级生态城区。,新沈阳南站建设,环绕穿越浑南新城内的四条主干道（东西向的两条路分别为沈阳绕城高速辅道和桃仙路，南北向的两条道路为沈营公路和沈本大道）预计本年将全面实现贯通,2012年将投入运营，高铁客运站周围将成为沈阳连接经济区乃至东北亚的交通快速出入口；,全运村规划设计,全运村正在规划设计中，预计本年就将开工建设，全运会的部分场馆日后可利用；,沈阳桃仙国际机场航站区扩建工程,国家发改委于2010年3月8日批准了沈阳桃仙国际机场航站区扩建工程项目建议书；,环绕穿越浑南新城内的四条主干道全面贯通,五爱隧道出口至浑南大道段将主线下穿,五爱隧道出口至浑南大道段将采用主线下穿的方式，目前规划设计方案已完成，正在多方征求意见。,基础设施建设及配套：区域开发进程加速，居住环境改善，十年规划，两年完成,品牌开发，板块品牌联动效应同时也增加了区域内部项目之间的竞争强度；区域项目普遍开发档次高，同时在产品等方面存在一定同质；中大户型待售量巨大，未来市场压力突出；区域目前面临巨大的升级契机，升值潜力是区域目前的最大优势，区域认可度提升，沈阳房地产的热点将逐渐向浑南转移。,区域市场表现,认可提升同时，内部竞争加剧,区域市场表现回顾总结,浑南区域房地产,浑南区域今年面临这规划、基础设施建设、全运会等多项利好，伴随上诉利好的实现，区域市场机会良好；开工量依然较大，为此未来的竞争态势激烈；2011年预计区域量价走势与全市房地产走势相近，销量同比今年会略有下降，但由于利好的抵消，为此下浮幅度应该不大；价格上，至少预计在明年上半年政策等外部环境不明朗的情况下，价格不会有再次突破。,市场契机良好待开发量巨大量价走势与全市相近,区域市场未来发展展望,微观市场分析,万科柏翠园,远洋和平府,爱家郦都,融大浑河湾,金地檀郡,首创国际城,沿海赛洛城,亿丰南奥,坤泰新界,目前浑南（包括长白岛）及浑河沿线北岸区域内房地产代表项目如下：,代表项目分布,泰莱16区,优品天地,金地滨河国际,万科金域蓝湾,保利达江湾城,浦江盛景湾,万科城,中海国际社区,东亚国际城,金水花城,河畔新城,金地国际花园,格林生活坊,新世界汇景,保利康桥,银基银河丽湾,浑南新区由于其区位优势、环境优势、发展优势等房地产开发量巨大，开发项目众多，除本地中小型开发企业开发的项目之外，项目更多的是全国知名或实力房企开发运作的项目，根据目前销售进度，区域在售的且具有一定代表性的项目有近三十余个。,亿丰南奥国际（概况）,户型比例,概况,2010年项目开工14万平方米，目前均已全部推出,开工取证面积,亿丰南奥国际（销售）,1#（一期，10年6月推出）；45-87；均价约5600元；31F、116套，,2#（一期，10年6月推出）；39-112；均价约5600元；26F、96套，,3#（一期，10年6月推出）；72-88；均价约5600元；31F、116套，,9#（二期，10年7月推出）；94-138；均价约6500元；31F、170套，,10#（一期，10年6月推出）；66-117；均价约5700元；26F、90套，,11#（一期，10年6月推出）；41-131；均价约5700元；31F、232套，,4#（二期，10年9月推出）；72-86；均价约6900元；31F、116套，,5#（二期，10年9月推出）；39-112；均价约6900元；26F、96套，,7#（二期，10年7月推出）；41-128；均价约7000元；31F、232套，,6#（二期，10年9月推出）；45-87；均价约6900元；31F、116套，,销售,8#（一期，10年9推出）；66-117；均价约7000元；26F、90套，,其他,亿丰南奥国际（户型）,99,138,亿丰南奥国际（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：浑南核心地段；内部大型配套优势；蓄客筹备充足劣势：价格提升过快，市场认可不足；部分楼光线遮挡问题、园区狭小,营销借鉴,较充分的蓄客，达到火爆开盘效果；项目地段及配套卖点的充分讲解阐释；适中的产品户型面积设计配置。,沿海赛洛城（概况）,概况,户型比例,2010年项目开工8万平方米，目前正式推出约6.2万平方米,开工面积,沿海赛洛城（销售）,一期,二期,7#（二期，10年9月推出）；125-139；均价约6200元；33F、132套，销售49套,5#（二期，10年3月推出）；51-102；均价约5600元；33F、297套，销售275套,8#（二期，10年3月推出）；51-102；均价约5600元；33F、297套，销售274套,销售,其他,沿海赛洛城（户型）,51,92,124,沿海赛洛城（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：传统浑南核心、地理位置优势；户型面积较小，市场受众广；价格优势劣势：地块进入性略差；档次差异大产品搭配部分户型朝向问题,营销借鉴,中小户型产品面积段设计配置，销售难度降低；户型外延空间等赠送理念运用，增加户型优势；低价策略运用，增强卖点，最大化吸引客户。,泰莱16区（概况）,概况,户型比例,2010年项目开工约7万平方米，目前正式推出约5万平方米,开工面积,泰莱16区（销售）,销售,1,2,3,9,10,11,18,19,4,5,11,12,6,7,8,13,15,17,其他,4#、5#（多层），10年59月推出，80-90，均价约6500元，96套，售出89套,4#、5#（洋房），10年59月推出，75-110，均价约6700元，96套，售出51套,2#、6-8#（中高），10年579月推出，41-95，均价约5500元，372套，售出347套,13#（中高），10年11月推出，65-100，均价约5500元，192套,泰莱16区（户型）,82,102,泰莱16区（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：洋房、多层等洋房化的设计手法；户型面积较小，市场受众广；价格优势劣势：项目位置相对较偏；周边居住档次较差；销售口碑等早期较差,营销借鉴,中小户型产品面积段设计配置，销售难度降低；户型外延空间等赠送理念运用，增加户型优势；低价策略运用，增强卖点，最大化吸引客户。,优品天地（概况）,概况,户型比例,2010年项目开工4万平方米，目前正式推出约3.5万平方米,开工面积,优品天地（销售）,销售,1,2,3,5,6,7,8,9,10,11,12,13,15,17,16,其他,优品天地（户型）,38,90,117,优品天地（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：临近理工大学、人文氛围；南向水景的景观优势；与浑南其他版块的价格优势劣势：项目位置相对较偏；周边居住档次较差；,营销借鉴,中小户型产品面积段设计配置，销售难度降低；户型外延空间等赠送理念运用，增加户型优势；丰富产品线及面积段搭配；售楼处装修及职能设施运用。,坤泰新界（概况）,概况,户型比例（7#及8#),2010年项目目前正式开工约2.5万平方米,开工面积,坤泰新界（销售）,销售,一期,二期,7#、8#（二期最后两栋），10年7月推出，60-180，均价约7000元，9-15层、177套,其他,坤泰新界（户型）,127,142,坤泰新界（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：传统浑南核心、地理位置优势；浑南大道旁，展示型强；特色园区规划亮点；户型赠送空间设计。劣势：部分楼临路噪音问题,营销借鉴,新颖的园区规划与建筑排布；户型赠送空间等格局设计。,金地国际花园天域（概况）,概况,户型比例,2010年项目目前正式开工约7万平方米,开工面积,金地国际花园天域（销售）,1#、2#，10年6月推出，63-85，均价约6500元，18F、共192套，销售约187套,3#10年6月推出；85-88；均价约6500元；18F、64套，销售62套,4#10年6月推出；84-107；均价约6800元；18F、64套，销售63套,5#10年7月推出；88-125；均价约6800元；26F、98套，销售94套,6#10年7月推出；89-124；均价约7000元；18F、104套，销售99套,7#10年9月推出；140-180；均价约7400元；18F、36套，销售32套,销售,其他,金地国际花园天域（户型）,128,133,金地国际花园天域（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：金地集团品牌优势；金地实力（建筑质量、建筑风格运用、园区、物业等）金地国际花园先期实景展示；金地国际花园先期市场认知。劣势：街角地噪音相对较大,营销借鉴,容积率要求下不同产品类型的组合，产品线较丰富（金地国际花园）；建筑风格及园区规划设计理念与细节处理等。,金地滨河国际社区（概况）,概况,户型比例,2010年项目目前正式开工约10万平方米,开工面积,一期，3#-10#楼，2008年年末开盘，1#、2#楼2010年6月开盘，62-134，总套数1216户，销售率97%,1,2,3,4,5,6,7,销售,2#：2010年10月推出，84-140，均价约6500元，217套，已售85套；6#：2010年10月推出，86-105，均价约6400元，160套，已售138套；7#：2010年10月推出，47-100，均价约6400元，186套，已售168套,其他,金地滨河国际社区（销售）,金地滨河国际社区（户型）,88,107,金地滨河国际社区（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：金地集团品牌优势；金地实力（建筑质量、建筑风格运用、园区、物业等）初期组团中小户型的设计及价位优势。劣势：地处浑南长青板块，位置相对较偏、配套不足；物业费相对较高（1.8元）。,营销借鉴,容积率要求下项目整体不同产品类型的组合、分别包装销售，产品线较丰富（金地滨河国际社区与金地长青湾）；建筑风格及园区规划设计理念等。,东亚国际城（概况）,概况,户型比例,2010年项目目前正式开工约9万平方米,取证面积,销售,其他,14-16#楼，2009年8月开盘，26F、47-66，总套数528户，销售率40%,3栋，2009年8月开盘，18-20F、67-150，均价约5400元/平方米，暂无备案,东亚国际城（销售）,东亚国际城（户型）,107,111,东亚国际城（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：东亚新华的企业实力；产品的价格优势；初期组团中小户型的设计。劣势：地处浑南长青板块，位置相对较偏、配套不足。,营销借鉴,明星代言，口碑宣传；上市初期价格策略，广泛征集项目价位。,金水花城（概况）,概况,户型比例,2010年项目无新开工面积,取证面积,9,12,14,15,16,17,18,销售,金水花城（销售）,其他,3栋、33F、100/142，总套数393户，销售率70%,6栋、13F、96-142，总套数566户，销售率55%,2栋、12F、40-130，总套数240户，销售率80%,金水花城（户型）,143,143,金水花城（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：中一集团企业实力及人脉；小区实景优势；户型舒适度。劣势：大面积、高单价，总价款相对较高。,营销借鉴,商业的运营手法及理念。,河畔新城（概况）,概况,户型比例,2010年项目目前正式开工约4.5万平方米,取证面积,销售,其他,1栋、7F、50-70，1梯3、4户，总套数77户，销售85%,4栋、25F、76-133，2梯4户，总套数387户，销售80%,河畔新城（销售）,河畔新城（户型）,89,100,河畔新城（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：华新联美及河畔新城在沈阳的影响力；浑南奥体板块，相对其他版块位置佳；户型面积适中、总价款相对小；精装交房，方便快捷。劣势：本组团户型普遍较小，降低置业门槛同时也降低了项目档次。,营销借鉴,项目品牌塑造；物业的管理运营等。,保利达江湾城（概况）,概况,户型比例,2010年项目目前正式开工约6万平方米,开工面积,销售,3,4,5,6,7,8,9,其他,保利达江湾城（销售）,保利达江湾城（户型）,109,134,保利达江湾城（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：奥体核心、浑河水景优势；保利达企业实力；户型设计方正、舒适，户户均有露台等赠送空间设计。劣势：户型以中大面积户型为主，总价相对较大，置业门槛高；园区全高层设计，建筑强大较大。,营销借鉴,普通住宅、公寓、办公及酒店等多业态的组合理念；园区规划设计理念与浑河水系的最大化借势运用。,浦江盛景湾（概况）,概况,户型比例,2010年项目无新开工面积，盛景湾组团均为08年之前施工,开工面积,销售,5,6,7,8,4,其他,浦江盛景湾（销售）,浦江盛景湾（户型）,132,156,浦江盛景湾（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：奥体核心、浑河水景优势；一期实景优势；户型设计方正、舒适，部分户型有观景窗设计。劣势：户型以中大面积户型为主，总价相对较大，置业门槛高；推广力度小，全依托口碑及阵地包装，影响相对较小。,营销借鉴,普通住宅、公寓、办公及酒店等多业态的组合理念；园区规划设计理念及部分户型水景借力的设计运用。,万科金域蓝湾（概况）,概况,户型比例,2010年项目正式取证面积约为20万平方米，其中目前推向市场的约15万平方米,开工面积,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,5#楼，2010年3月，32-33层，146-203，清水，均价约8300元，总套数128户，,一期,二期,三期,6#楼，2010年3月，25层，143-149，清水，均价约8300元，总套数100户，,20#楼，2010年3月，25层，120，1000元精装，均价约9000元，总套数58户，,21-24#楼，2010年3月，均为146-165户型，1800元精装，均价约13000元，总套数470户，,销售,其他,万科金域蓝湾（推售）,万科金域蓝湾（户型）,149,169,万科金域蓝湾（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：万科集团的公司品牌优势；一线水景优势；泰式园林的市场独特区隔优势；户型设计方正、舒适，精装交屋标准。劣势：户型以中大面积户型为主，总价相对较大，置业门槛高。,营销借鉴,园林规划设计手法与理念。,首创国际城（概况）,概况,户型比例,一期,二期一组团,2010年项目目前正式开工约2.8万平方米（即二期睿都组团中5#及6#楼）,开工面积,首创国际城（销售）,4#（一期，08年推出）；95-135；均价约4700元；34F、119套，销售117套,6#（二期，10年9月推出）；52-98；均价约6400元；24F、144套，销售93套,6#（一期，09年推出）；48-100；均价约4900元；34F、170套，销磬,7#（一期，08年推出）；92-133；均价约4700元；34F、204套，销磬,8#（一期，09年推出）；51-98；均价约4900元；24F、144套，销磬,3#（一期，10年3月推出）；95-135；均价约5900元；34F、119套，销售117套,2#（一期，10年3月推出）；93-135；均价约5900元；34F、204套，销售197套,9#（一期，10年3月推出）；86-135；均价约5900元；24F、144套，销售129套,销售,1#（一期，10年8月推出）；170-190；均价约7500元；33F、66套，销售6套,其他,5,6,7,8,4,2,3,1,5#（二期，10年9月推出）；51-95；均价约6400元；34F、204套，销售44套,6#（一期，09年推出）；48-100；均价约4900元；34F、170套，销磬,首创国际城（户型）,94,97,首创国际城（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：地理位置、周边配套生活氛围优势；开发商品牌形象与影响力；楼间距、园区景观优势。劣势：部分楼临路噪音问题；地块北侧加油站问题,营销借鉴,适中的户型面积段配置，销售难度降低；宗地内园区超大景观面积的规划。,融大浑河湾（概况）,概况,户型比例,2010年项目取证3万平方米，目前均已全部推出,开工取证面积,融大浑河湾（销售）,17#、18#，19#及20#10年3月推出，113-223，均价约6900元，共64套，销售约45套,3-11#10年3月推出，100-215，均价约6900元，共120套，销售约82套,2栋高层10年3月推出，37-105，均价约5400元，共近80套，目前尚无销售许可,销售,1,2,3,4,5,6,8,9,10,11,12,17,18,19,20,融大浑河湾（户型）,148,160,浑河湾（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：项目启动时间较早；市场相对较认可的洋房产品及中小户型的高层设计；项目营销的大力支持；相对较具优势的价格。劣势：开发商实力及信誉部分建筑尚无相关许可证件,营销借鉴,园区整体产品规划的想法，低密产品搏高价、高层产品求面积；低价策略运用，增强卖点，最大化吸引客户；大规模、多途径的推广方式，力求影响最大。,金地檀郡（概况）,概况,户型比例,2010年项目目前正式开工约6.4万平方米（洋房3万平方米、176套；小高1.9万平方米、120套；高层1。4万平方米、132套）,开工面积,1-10#洋房10年9月推出，157-211，均价约13000元，4跃5，共176套，销售约80套,销售,金地檀郡（销售）,金地檀郡（户型）,145,175,金地檀郡（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：金地品牌优势；市场对金地洋房产品的高度认可；启动时机较佳；展示区及样板间的震撼效果；规划的顶级配套优势。劣势：位置相对较偏远；价格与其他项目差距较大,营销借鉴,与高端产品相匹配的项目高端配套搭配，项目档次进一步拉升；舒适阔绰的户型设计，洋房产品最大化发挥；奢华样板间、英伦风景示范区的充分打造与展示；展示潜性营销、视觉的震撼效果，展示先行、销售跟进。,爱家俪都（概况）,概况,户型比例,2010年项目目前正式开工约10万平方米，推出约8万平方米,开工取证面积,爱家俪都（销售）,销售,1#、3#、5#、7-14#及19#多层洋房，100-190，均价约8300元，共336套，销售约184套,2#、4#、6#、15-18#小高层洋房，90-190，均价约7300元，共230套，销售约44套,1,2,3,4,5,14,7,8,9,10,11,12,13,6,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,爱家俪都（户型）,139,123,爱家俪都（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：荣盛地产实力；市场对洋房产品的认可度；启动时机较佳；快速的工程进度；较大的价格优势。劣势：非传统意义的真正洋房；楼间距较小；部分临路、噪音较大。,营销借鉴,工程进度快，建筑主体迅速呈现；精装交房，突破区域原有竞争格局；产品“洋房概念”的包装，提升产品与项目档次；相对较高的性价比，低价策略的运用。,格林生活坊（概况）,概况,户型比例,2010年项目目前正式开工约7万平方米,开工面积,其他,销售,中高层，10年7月推出；68-102；均价约6600元；18F、364套，销售35%,7层小高，10年7月推出；133；72套，目前销售约30%,别墅，尚未正式上市；260-290；90套,格林生活坊（销售）,格林生活坊（户型）,131,69,格林生活坊（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：格林豪森地产实力与品牌；项目早期实景呈现优势；一定的价格优势；明显的建筑风格与园林打造；长白岛的区位优势。劣势：别墅及高层等差异悬殊产品的混搭；地块相对早期组团较偏。,营销借鉴,建筑及园林风格，突破区域原有竞争格局；户型产品的设计。,中海国际社区（概况）,概况,户型比例,2010年项目目前正式开工约15万平方米,开工面积,其他,销售,早期组团,香堤公馆,4栋高层，70-120，认筹阶段，1万抵2万，目前认筹约130余组,中海国际社区（销售）,中海国际社区（户型）,89,118,中海国际社区（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：中海地产实力与品牌优势；中海寰宇天下、中海城的热销的市场带动；部分已现房入住，实景优势；长白岛区位价值。劣势：全高层设计，开发强度大；临街楼楼间距较小；噪音较大；户型设计总体偏大，置业门槛高。,营销借鉴,多盘联动的把控及项目间影响；多组团、多类型产品规划与开发。,万科城（概况）,概况,户型比例,2010年项目目前正式开工约18万平方米,开工面积,销售,五期,六期,公寓,6栋高层、1栋中高，2010年4月上市发售，100-230，总套数为580套，目前销售96%，其中230四室房源剩余主力，2500元精装标准，均价13000,4栋33层、2010年8月上市发售，98-140，总套数为528套，目前正式推出两栋，1000元精装标准，均价9000元，已售出244套,1,2,3,4,32层、3梯11户，2010年8月上市发售，60-90，总套数为339套，目前销售约120套，清水，均价7000元。,其他,万科城（销售）,万科城（户型）,140,168,万科城（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：万科地产实力与品牌优势；舒适户型、建筑及园林设计；部分现房入住，实景优势；长白岛区位价值。劣势：全高层设计，开发强度大；户型设计总体偏大，置业门槛高。,营销借鉴,园林及建筑的设计手法与细节处理；多组团、多类型产品规划与开发。,远洋和平府（概况）,概况,户型比例,2010年项目正式开工约16万平方米（此外玲珑悦居组团开发约3万平）,开工面积,远洋和平府（销售）,西区,东区,西区洋房共188套，目前销售约171套,东区洋房共256套（推出约148套，目前销售约74套）,其他,远洋和平府（户型）,133,153,远洋和平府（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：远洋地产实力；市场对洋房产品的认可度；启动时机较佳；长白岛及河景的地段优势；先期组团热销，认可度高。劣势：四周为高层产品或商网，私密性略差。,营销借鉴,企业品牌树立的重视，项目首期较大力度、长时间的营销包装；销售中心装修及设施的选用，档次感强；销售人员及物业等辅助人员的管理。,汇景新世界（概况）,概况,户型比例,2010年项目无新开工面积,开工面积,其他,汇景新世界（销售）,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,汇景新世界（户型）,166,104,166,汇景新世界（优劣势分析及营销借鉴）,项目优劣势,优势：新世界地产实力；市场对新世界品牌的的认可度；新世界地产在沈阳的客户积累；三好街及河景的地段优势；先期组团热销，认可度高。劣势：高层产品，开发强度大；户型面积偏大，置业门槛高。,营销借鉴,企业品牌树立的重视，通过积累的客户增大项目的影响力,银河丽湾（概况）,概况,户型比例,2010年项目无新开工面积,开工面积,银河丽湾（销售）,其他,1,3,5,6,