2011年下半年国内商品房市场价格拐点分析

2011年下半年国内商品房市场价格拐点分析年初“新国八条”横空出世，把“限购”推向全国，并上调了二套房贷；而后的两次加息更是从资金方面加大了房地产调控力度；“新建住房价格控制目标”制度的确立和“一房一价”等直接干预房价的政策出台，更彰显了政府楼市调控的决心。2011上半年，对于国内房地产市场来说，用一句话形容就是“调控区一片低迷，非调控区房价领跑楼市”。对于下半年国内商品房市场房价是否将出现拐点，通过近段时间对国内房地产市场的相关数据的收集分析阐述如下：一、房地产市场调控政策力度空前（一）年初国八条的颁布实施，遏制了房地产投资投机性需求今年“国八条”中首次提出制定房价控制目标，表明中央政府调控房地产市场从通过行政手段宏观调控上升为直接调控房价。根据“国八条”要求，2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。目前已有 600 多个城市出台房价控制目标，但大多数城市的目标是房价涨幅不高于 GDP 及收入增幅，多与 GDP 及收入增长挂钩。“国八条”要求直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施，对本地户籍家庭拥有 2 套及以上不得再购买，非本地户籍家庭拥有 1 套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房。截止目前，已有约 40 个城市出台限购措施，严厉程度略有差异。从国家对房地产调控政策来看，“限购令”、“限价令”的效果不同，限价是规定了实施地区商品房价格的上限，但是对于市场需求没有进行打击，对于外地需求主导的区域市场来说，只要有不断增加的市场需求，开发商还是愿意继续拿地的，销售无非是利润多少的问题。而限购，实际上是框定了需求的总量，并堵死了增量，使整个市场再循环机制受到了一定的束缚。（二）住房转让营业税政策调整2011 年 1 月 27 日，财政部、国税总局发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，对购买不足 5 年的普通住房，如转让者将以往的差额上缴营业税调整为全额征收。此政策的出台进一步遏制了房地产的投资投机需求。（三）货币政策持续收紧，信贷投放同比下降2011 年上半年，为抑制通货膨胀，央行每月上调一次存准率，共计 6 次，每次 0.5 个百分点，截至 6 月份大型金融机构存准率达到历史高点 21.5%；央行还分别在 2 月、 4 月和7月加息0.25 个百分点，目前，一年期存款利率为 3. 5%，商业贷款利率为6.56%，个人住房公积金贷款利率为 4.7%。存准率、利率的一再上调，市场货币的流动性整体趋紧，房地产企业获得资金的难度逐步加大；购房者的成本也不断提高。二、政策的出台对购房需求产生了极大的打击（一）投资投机性需求群体逐步离开调控区在“新国八条”没有出台之前，由于各地区房价增速过快，房地产两种需求群体中，投资投机性需求群体成为抬高房价的原因之一。多数投资投机性需求群体，将资金投入房地产，造成房地产泡面经济日趋扩大。随着“新国八条”政策的执行，政策执行区域的一二线城市，投资投机性需求群体在不继续投资购买新房产的同时出现两种现象，一种是立即降价出售在调控区域的房地产，将迅速回笼的资金投向未限购区域；另一种是不做价格变动，持房产等待，等待合适时机出售现有房产。而随着政策高压的持续，调控区商品房成交量逐月下滑，楼市僵局局面逐渐加剧。在僵持近一个月的情形下，大部分投资投机性需求群体为了尽快回笼资金，将资金抽象未限购区域进行再投资，调控区域的二手房拉开降价序幕，投资投机性需求群体逐步离开调控区域。（二）刚性需求群体持币观望情节加重在政策的出台前，针对调控区刚性需求群体没有发生太大的变化（贷款压力可能会放缓刚性需求群体购买的急迫性，但不影响购买总量的变化）。由于楼市僵局的出现，刚性需求者，持币观望的人群不断增加，即对二手房购买的力度减小，又对楼盘观望情节加重，逐步呈现出持币观望的“群羊效应”，楼市成交量整体下滑。随着商品房成交量的不断萎缩，调控区域的库存也随之增加。三、政策调控区开发商拿地热情下降、推盘力度加大、库存增加，以价换量的趋势显现（一）开发商由于对后期市场信息不足、资金链短缺等问题，拿地热情锐减政策调控区的“限购令”，对房地产开发企业尤其是民企开发商，带来资金的压力是空前的。由于调控力度一直以来没有松动的迹象，开发商拿地谨慎、热情减弱，全国各大城市土地流拍、底价成交现象陆续出现，土地交易量连续走低。开发商谨慎入市拿地，有两方面原因：一方面是调控力度的继续加码带来了对后期市场信心不足。另一方面最重要是来自资金链的担忧。由于与房地产融资有关的资本市场、银行开发贷款、信托资金、海外债券四大融资渠道已出现“融资难”的状况。上述两方面的因素是造成开发商入市谨慎的根本之所在。上半年商业银行将房地产开发贷款利率上调至接近10%。并且不能再用土地进行抵押贷款，而必须是建筑物。加上市场销售业绩普遍下滑，资金难以迅速回笼。同时国家持续从紧的信贷政策，让融资再添难度。如此“雪上加霜”让房地产企业，在资金链上是青黄不接。在银行信贷环境日益趋紧之时，有的房企只能将自己拥有的土地出让或部分出让，来维持正常运营；还有的以发行额外票据、信托、增发等来改善其现金流。尤其是受货币紧缩政策影响比较严重的中小房地产企业，甚至愿意付出超过20%的利率用来信托融资。这样的做法无非加大了房地产投资的风险。开发商拿地热情的锐减，让地方政府感受到巨大的财政压力（地方财政收入的主要来源为税收、地方发债和土地出让，后两项收入占到地方财政的76%），由于土地供应多少集中在下半年，预计下半年土地交易的火热场面，不会像去年那样再次发生。（二）开放商推盘力度加大、库存增加，以价换量的趋势显现政策调控区域，楼市成交维持低位。由于开发商对后市的种种担忧，推盘速度加快，供货量大幅增加。致使全国多个城市商品房库存量持续上升，部分城市出现供过于求的局面。截止7月底，北京可售期房和未签约现房中住宅的总套数是11万套，全市积压库存总市值已经超过8000亿，存销比达到16个月。尽管存销比仍低于2008年的历史最高点19.6个月，但这一存销比仍是最近三年来的新高，表明北京楼市积压严重。上海上半年商品房库存量达到了850.17万平方米。消化库存需要10个月，创下三年来新高。广州的库存也接近500万平方米，预计今年下半广州全市十区二县市开盘、推货的项目达129个，广州要消化库存至少需要15个月。深圳今年下半年，将有72个楼盘开盘或加推。预计开盘加推总面积达560万平方米，推出房源约26000套。下半年整体市场供应大概在36000套左右，库存压力会进一步加大。在一二线城市日益增加的库存量中，中小房企的贡献较大。截至7月底，中小房企和大型房企的签约率分别为28.5%和55.5%。成交率低于30的项目41个，其中，中小房企囊括24个。虽说2010年房地产销售并不差，行业利润比2009年增长了10%以上，但由于2010年开发商购地热情高涨，使得2011年在施工投资和地价款支付上背负了沉重的资金压力。而在成交量低迷的2011年上半年，资金压力更是凸显。随着库存的不断增加，政策调控区域的房地产商，受资金压力影响，标杆企业带头以价换量。万科、碧桂园、保利、恒大纷纷采用不同方式组织降价促销。在第一轮房企的试探性降价见效之后，位于北京昌平、房山等普通住宅项目的定价，出现了比同地段在售项目每平方米单价低两三千元。房企以价换量的趋势逐渐显现。具国家统计局18日公布的数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.09，环比增幅已连续三个月收窄，且逼近持平。其中，北上广深四大一线城市新建住宅价格环比停涨。由于政策调控区域房企回笼资金困难，房地开放商产将房产投资方向移至二三线未限购区域。四、未限购区域的二三线城市房价领跑全国（一）资本涌向二三线城市房地产市场由于限购令在直辖市、省会城市、计划单列市的35个大中型城市展开，投资投机性需求群体从这一地区撤离，将资本涌入未限购的二三线城市，再加上全国高通胀的经济环境下，由于实体经济受挫，不少实体经营者和不少民间资本也一并涌入二三线城市。民间资本的涌入起到了一定的“羊群效应”，推动了部分二三线城市房地产市场价格的走高。（二）二三线城市房价领涨全国国家统计局发布的信息显示，全国房价16月涨幅排名靠前的城市，二、三线城市占据主体。6月份，在70个大中城市中，新建商品住宅价格环比涨幅超过0.3%的有13个，均为二、三线城市，同比涨幅在5%以上的城市有31个，除了广州之外，这些城市几乎全部属于二、三线城市。而同比上涨的比较快的二三线城市中，除了丹东、洛阳、牡丹江外，其他城市已经出台了限购令。不过，从已经执行限购令的城市看，除京沪广深等城市执行严格外，有部分城市只限购部分城区、部分房源、而且大部分的限购条件也仅为非户籍居民需要有当地一年的纳税证明。（三）住建部抓紧起草二三线城市限购名单，开发商趁机降价国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院常务会议，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。针对这一要求，国家住房部提出5个标准，以此作为二三线城市限购名单的依据。而在限购名单出台之前，二三线城市开发商出于对后市的担忧，已打破价格联盟、率先降价，珠三角不少楼盘7月下旬的销售策略变得日渐激进，抢跑之势形成。五、投资资金去向及房地产开发企业目前现状（一）投资资金去向随着“限购”政策的全面推进，一方面投资者选择进入未限购区域，另一方面投资者将目标投向了其它渠道：1、对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。2011年上半年，北京、上海、广州、深圳这四大城市的一、二手写字楼成交与去年同期相比小幅增加，而销售型写字楼占主流的城市广州、深圳、成都、杭州的甲级写字楼价格一路上涨。2、将目光转向各地产业园区的投资和建设,向产业园区的规划、开发、管理、销售等整个产业链进军。3、 投资者除了将资金投向商业地产、工业园区，还有一部分投资者将资金投降了海外地产市场。据搜房网最近作出的网络调查显示,有30%的购房者将目光转向了海外。不包括香港在内,去年内地投资者购买海外房产达4000套,涉资20亿美元。（二）房地产开发企业目前现状自“国八条”颁布实施以来，房地产开发企业上半年销售出现两个极端，房产大鳄们无论是销售收入还是销售利润，均未出现下滑迹象，反而有些大型的房产公司销售业绩要好于去年。而部分中小型房地产开发商由于资金的原因，处于兵临倒闭的地步。其原因，主要来自于大企业在”限购”之前做出了开发战略的调整，将2011年房产开发力度从一二线城市，转移到三四线城市。所有上半年的销售没有收到政策调控的影响。而中小房地产开发企业由于种种原因，丧失了在二三线城市布局的机会，使得2011年上半年受调控影响业绩下滑，资金短缺成为持续发展的致命原因。房地产兼并重组成为现阶段的一个现象。六、上半年国内商品房总结上半年在史上最严厉的房地产调控政策打压下，房地产市场投资放缓，限购区域的一二线城市投资投机性需求得到了遏制，开发商拿地投资谨慎、土地交易量下降、商品房成交量下滑、库存增加，“以价换量”显现日益加大，价格涨幅趋于放缓。二三线城市在民间资本、投机投资性需求群体不断拥入的情况下，二三线城市的房价涨幅领跑全国，然而在国务院召开的半年工作会议中，针对房价涨幅较快的二三线城市提出了限购要求的同时，二三线城市开发商为了抢在“限购”名单出炉之前，楼盘打折出货增多，降价促销形成趋势。七、下半年国内商品房市场价格拐点预测（一）供求关系分析及购房者购买心理预测1、未来量价走势的分析今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。从历史规律来看：（1）供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部；（2）供销差达到顶峰，价格迎来底部。无论是全国还是监测的40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差到2012年1季度达到顶峰，全面超过08年，价格面临较大的下行压力。因而今年四季度至明年一季度房价调整的概率会进一步增加。在此期间是资金充裕企业拿地和并购的好时机。开发商应根据各城市今年下半年和明年上半年的潜在供应量，来评估城市整体销售压力，提前做好长期攻坚战的准备。2、未来购房者心理预期具相关数据显示，2011年购房者对未来半年房地产走势的乐观程度较上季度有所下降，购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加，且在这种前提下发生实际购买行为的可能性增加。应该说三线城市购房者信心高于二线城市，二线城市高于一线城市； 从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已半年过去，房价趋势不及预期，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。未来面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的矛盾心理，从而摆脱资金压力。（二）下半年宏观调控基本方向，决定了房地产投资将在短时间里不会陡然下降。下半年国家在房地产调控政策力度上不会放缓，针对二三线城市调控力度会加强。我们先分析上半年在限购区域，为何一线城市在政策执行力度坚决，而有些城市在政策执行力度，却不很严厉。首先一线城市的房地产泡沫较其他城市更为严重，这无可非议，其次最重要的原因是，地方财政收入在政策执行过程中是否会出现下滑。财政收入的下滑会导致地方经济投资放缓，经济增速就会随着放缓。而经济增长放缓会导致地方债务偿还风险扩大，最终会出现恶性循环。所以这就是北上广城市在执行房地产调控政策时不折不扣，而在经济不发达城市，产业结构不均衡的地区房地产调控政策执行力度就相对弱化的主要原因。国家对房地产调控的本意是，抑制房价过快的增产、打压房地产泡沫经济，去除投资投机性需求，从而将房地产业朝着健康的路径发展。所以说，从这一观点出发，针对产业结构较为均衡的地区或城市，房价的拐点会出现，而针对产业结构单一，投资拉动经济增长的地区，房价会趋于一个平缓的增长。若从整个国家层面来看，由于前两年国家房价综合指数处于一个高位，本次政策的调整会出现综合价格指数下降，但下降的趋势不会陡然下降，而是趋于平缓。（三）1000万套保障房开工建设将会在明年一二季度推出，届时会满足一部分刚性需求群体假设1000万套保障房分配机制健全，单从建设和供应的角度考虑。首先，保障房的性质是满足中低收入家庭居住需求的房屋，国家的总目标是：未来市场房屋供应结构为，商品房占到房屋供给总量的80%，保障性住房占到房屋供给总量的20%。从今年完成1000万套保障房的开工建设来看，保障房的建设无疑拉动了房地产的投资，对地方经济增产起到一定作用，但在保障性住房建设的同时存在最大的问题是建设资金问题，1000万套保障房，共需投入资金约1.3万亿元。其中，中央财政投入保障性安居工程的专项补助资金1000亿元，其余部分有地方政府承担。随保障房的开工建设指标已经纳入地方考核体系里，但由于今年各地区的财政收入的两大引