第三章-收益法

1,3.1收益还原法的基本思路收益法是房地产价格评估的基本方法之一。又称:收益还原法、投资法、收益现值法，在土地价格评估中称为地租资本化。具有充分的学术理论依据，应该说是理论上最成熟的一种估价方法。实践意义比较广泛。1、收益法理论依据收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。-预期原理是收益法的基础，预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。具体地说，房地产的价值通常不是基于其历史价格、生产它所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是借它推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。,第三章收益法,2,-投资回报理论是收益法的理论依据。由于房地产寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益，所以，将购买房地产看作类似于购买股票、债卷等投资行为。有投资就有回报，表现为每年都有收益。反过来，投资额(房地产价格)，就可以表示为每年的固定收益折现以后的价值，收益法基本公式为:房地产价格纯收益/利率这种理论包含着三个假设前提：(1)纯收益每年不变；(2)利率固定；(3)收益为无限年期。例如：假设有宗房地产每年能产生100万元的纯收益，同时在年利率为10的前提下，存入银行1000万元也能产生100万元的年收益，因此，对房屋所有者来说，1000万元的资本与房屋每年所能带来的100万元的纯收益是等价的。,3,2、收益还原法的适用范围收益还原法适用于有收益的土地或房地产，如旅店、商场、写字楼、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产的估价大多不适用。,4,3.2收益还原法的计算公式在介绍公式内容之前，先对一些本节所用的字符含义进行定义。P：房地产价格Pt：未来第t年的房地产价格a：纯收益：分别为未来各年的纯收益r：还原利率：为未来各年的还原利率n：收益年期,5,3.2.1理论公式本公式是收益还原法基本原理的直接体现，即将未来各年的纯收益贴现，也就是贴现到第零年的贴现之和，这样，就得到房地产的现值价格。以下叙述还原利率r在未来各年保持不变情况下的计算公式。,6,3.2.2纯收益不变1收益永续（），各因素不变推导：当时，有成立。成立条件：(1)纯收益每年不变；(2)还原利率固定且大于零；（3）收益年期无限。,7,2收益年期有限，还原利率大于零这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，成立条件：(1)纯收益每年不变；(2)还原利率固定且大子零；(3)收益年期有限为n。3收益年期有限，还原利率等于零成立条件：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n(3)还原利率为零。3.2.3纯收益在若干年后保持不变1.无限年期收益成立条件：(1)纯收益在t年(含第t年)以前有变化；(2)纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r大于零。,8,2.有限年期收益成立条件：(1)纯收益在t年（含第t年）以前有变化（2）纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变；(3)收益年期有限为n；(4)r大零。这里要注意的是，纯收益a的收益年期是(n-t)而不是n。3.2.4纯收益按等差级数变化1纯收益按等差级数递增，收益年期无限成立条件：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为b;(3)收益年限无限；(4)r大于零。,9,2纯收益按等差级数递增，收益年期有限成立条件：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额b;(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。3纯收益按等比级数递减，收益年期无限成立条件：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为b；(3)收益年期无限；(4)r大于零。4纯收益按等差级数递减，收益年期有限成立条件：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为b；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。,10,3.2.5纯收益按等比级数变化1纯收益按等比级数递增，收益年期无限成立条件：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)rs02纯收益按等比级数递增，收益年期有限3纯收益按等比级数递减，收益年期无限成立条件：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)1s0。,11,4纯收益按等比级数递减，收益年期有限3.2.6已知未来若干年后的房地产价格成立条件；(1)纯收益在第t午(含t年)前保持不变；(2)须知第t年的价格为；(3)r大于零。例1：有一宗房地产，据市场调查，每年能获得的总收益为100万元，每年所需支出的总费用为30万元，该类房地产的资本化率为9%，试求：(1)该宗房地产的价格；(2)若该宗房地产的土地使用年限为50年现已使用9年，求该宗房地产的价格。,12,解：(1)这是求房地产收益为无限年期的价格：(2)这是求房地产收益为有限年期的价格：例2：有宗房地产,年纯收益为300元每平方米，另据调查，该租金水平为目前类似房地产的平均水平。该宗房地产所在地区正在进行道路扩建和小区改造，预计三年后可使售价达到3500元每平方米，该类房地产的资产化率为10%，试求该宗房地产目前的价格水平。,13,解：例3：有宗土地，出让年期为50年，资本化率为10，预计未来前5年的纯收益分别人15万元，16万元，18万元，15万元，20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。解：,14,例4：有一宗房地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为5，苦(1)未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；(2)未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1。试分别评估两种情况下的房地产收益价格。解：例5：某宗地产从1993年1月1日5年中，每年的纯收入为10万元，预计从1998年1月1日起，以每年纯收益逐年递增0.1万元，资本化率为10%，试评估该宗土地在1993年1月1日的价格。,15,解：该宗土地1998年1月l日的价格为：该宗土地在1993年1月1日的价格为：,16,3.3纯收益3.3.1纯收益的含义纯收益是指归属于土地或房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。即：年纯收益=年总收益年总费用在确定纯收益时，必须注意土地或房地产的实际纯收益和客观纯收益的区别。实际纯收益是在现状下待估土地或房地产实际取得的纯收益，实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。必须对实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常的市场条件下的土地或房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值。其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。纯收益由总收益扣除总费用求得。,17,3.3.2客观总收益总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是指待估房地产在一年内所能得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。在计算以客观收益为基础的总收益时，需具备以下条件：（1）从客观的角度观察，是以通常的使用能力或按通常的使用方法所获得的收益。由特定的某人（企业家）用特别技能产生的特别的收益不能视为客观收益。（2）收益必须能持续且有规则地产生，最典型的就是按月或年支付的房租。对于一些特定的、不规则的收益应该换算成一定的年平均收益，用以参与计算。例如：房屋出租时交的押金，押金在房地产出租的这几年内的利息额属于收益的一部分，应将其分配到每一年。(3)应是安全和确实的收益确实的收益要以现在的收益为基础，参考过去的实绩，考虑将来的发展趋势，并更需要与其他类似的房地产的实绩和今后的变化动向作比较考察，然后求取安全和确实的收益。因而，如果将来的经营潜在某种风险，可能会引起将来收益减少时，估价时，不能直接以现状的收益为基础来计算将来的收益。因而估价时，需要首先对个别房地产的总收益加以分析考察，调整成客观总收益。,18,3.3.2客观总费用总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。1以地租为基础求取纯收益的总费用项目包括：（1）税金。按国家规定的税率计算。（2）管理费用。一般按地租年收益总额的2%5%确定。（3）维护费用。按实际发生额计算。2以房租为基础求取纯收益的总费用项目包括：（1）房产税。按租金总额的10%18%计算。（2）地租。按土地等级计算。（3）保险费。按投保费率计算。（4）修缮费。按建筑物的1%3%计算。（5）管理费用。按年租金收益的3%5%确定。（6）折旧费。可按使用年限和房屋现价之比计算。（7）租金损失费用。包括空租损失和拖欠税金损失。在计算总收益时，一般按10计算空房率、即出租率为90,19,3.4利率还原利率又称资本化率，它是决定计估价格的关键因素。评估价格对还原利率最为敏感。要求评估人员确定的还原利率的精度要远远高于纯收益的精度。3.4.1还原利率的实质还原利率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。投资风险越大，利润率越高；风险越小，利润率越低。3.4.2还原利率的确定马克思在资本论中认为，地价是地租的资本化，用公式表示为：土地价格地租利息率。这里的利息率即土地还原利率。马克思认为，土地资本化中的利息率有可能比其它长期投资利息率低，这是因为人们认为土地是特别可靠的投资，风险很小、同时指出，还原利率的选择有5种可能：(1)平均利息率；(2)资本投在有息证券上的利息率；(3)借贷资本利息率；(4)普通利息率；(5)资本增殖率。,20,3.4.3求取还原利率的方法1纯收益与售价比率法评估人员搜集市场上近期交易的与待估房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的还原利率。这种方法运用的是房地产商品的替代性。例如；在房地产市场中收集到5个与待估房地产类似的交易实例，见下表。对以上5个可比实例的还原利率进行简单算术平均就可以得到还原利率为7.32。,21,2安全利率加上风险调整值法首先选择市场上无风险的资本投资的收益率作为安全利率，通常选择银行一年期存款利率作为安全利率，然后根据影响待估房地产的社会经济环境，估计投资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加或在安全利率上加风险调整值。资本化率=安全利率+风险调整值下表列出了风险水平为低、中、高和投机四种情况下的资本化率。,22,3各种投资风险、收益率排序插入法评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队。评估人员估计待估房地产投资风险在哪个范围内。并把它插人其中，然后确定收益率的大小。步骤和内容如下：1）调查、收益估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其收益率和风险程度的资料，如各种类型的银行存款、贷款、政府债券、保险、企业债券、股票，以及有关领域的投资收益率等。2）将所收集的不同类型投资的收益率按低到高的顺序排列。见下图：3）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑投资的流动性、管理的难易以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。4）根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的收益率，从而就确定出了所要求取的还原利率。,23,3.4.4还原利率的种类1综合还原利率这是把土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的还原利率。此时评估的是房地产整体的价格，采用的纯收益也是房、地合一的纯收益。2建筑物还原利率建筑物还原利率用于评估建筑物的自身价格。这时采用的纯收益是建筑物自身所产生的纯收益，把房地产整体收益中的土地纯收益排除在外。3土地还原利率土地还原利率用于求取土地自身的价格。这时采用的纯收益是土地自身的纯收益，把房地产整体收益中的建筑物纯收益排除在外。,24,综合还原利率、建筑物还原利率和土地还原利率的关系，可用公式表示如下：或式中：r综合还原利率；r1土地还原利率；r2建筑物还原利率；L土地价格；B建筑物价格；x土地价格占房地产总价格的比例；y建筑物价格占房地产总价格的比例。该公式还可变为：；,25,3.5还原法应用举例有一出租楼房，占地面积为100平方米，建筑面积为150平方米，建筑物为砖混结构，土地使用权自1988年1月起计，使用年期为40年。建筑物原值为30万元，月租金为每建筑平方米50元，房产税按建筑物原值减扣30后的余值的1.2缴纳(每年)，年经常费用(含除房产税外的所有其它税费)为3万元，该类房地产的资本化率为8，试评估该楼房在1998年1月的买卖价格。评估过程：(一)采用方法：该房地产有收益，适用收益还原法。(二)计算总收益年总收益501215090000(元)(三)计算总费用年总费用300000(130)1.2%+30000=32520(元)(四)求取年纯收益年纯收益9000032520=57480(元)(五)确定收益年期因为土地使用权年期为40年，已使用10年，故收益年期为30年。,26,(六)计算房地产价格(七)评估结果该楼房在1998年1月的买卖价格为64.7万元。,27,举例二：某房地产公司于1994年11月以有偿出计方式取得一块土地50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年、残值率为2，目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。目前，用于出租每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月建筑平方米50元，空置率为l0，每年需支付的管理费为年租金的3.5，维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地1998年11月的土地使用权价格。(一)确定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益还原法。(二)计算总收益总收益应该为客观收益，而不是实际收益。年总收益：5012900(1l0)486000(元),28,(三)计算总费用(1)年管理费：486003.517010(元)(2)年维修费25009001.5=33750(元)(3)年税金2090018000(元)(4)年保险费25009000.24500(元)年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=73260(元)(四)计算房地产纯收益年房地产纯收益年总收益年总费用48600073260412740(元)(五)计算房屋纯收益1计算年折旧费年折旧费本来是应该根据房屋的耐用年