南国桃园+东部华侨城

1,1,案例1广佛南国桃园,南国桃园旅游度假区是广佛都市圈新兴的一个休闲度假胜地，由南海区松岗镇的平顶山、尖峰岭组成，始于92年底投资开发，于95年11月正式对外开放，1999年被列为省级旅游度假区，占地面积8平方公里。南国桃园一带是广东著名的桃花之乡。交通网络通达性好已经形成了现代化的交通网络。东距广州，南抵佛山均12公里。如今，南国桃园功能逐步完备：学校、休闲运动、酒店、景观公寓、别墅等,【项目概况】位于佛山市松岗镇的南国桃园，经过十多年的发展已由原来陌生城郊区域打造成珠三角地区功能完备的度假休闲区,开发背景,南国桃园开发伊始，广州和佛山已经初步实现了工业化，佛山各镇的专业市场和制造业规模庞大，工业化带来了巨大的旅游和度假的消费潜力；这种消费置业来自政府、企业和个人。,工业化和城市化使得城市环境受到污染和破坏，人们尤其是城市中人开始热切渴望一块净土，南国桃园是广州地区著名的桃花之乡，可以满足这种市场与社会需求,珠三角地区经济发展迅速，居民生活水平提高，私家车已不再是奢侈品，度假短途旅行、私家车旅行开始流行，他们开始寻求新的度假旅游地,南国桃园得到了政府的大力支持和引导，在招商、基础建设、居民迁置等问题上都得到了较多的政府支持,城市发展需求,消费市场需求,自身资源优势,政府部门支持,【开发背景】开发伊始，珠三角经济发展快速，城市化的负面效应促使商务人群开始渴望追求远离城市喧嚣、拥抱自然的一方净土,92-95年,出让房地产用地获取建设资金三年封山育林，进行基础设施建设和公共配套建设，建设一个三星级酒店95年碧波湖建成政府对该区域没有统一的规划，使得当时出让了很多零碎土地,96-98年,建设南海观音寺，引进中央电视台南海影视城，并于98年正式开放开发区域内最早的别墅区，规模100多亩98年政府对该区域重新规划，并开始控制土地,99-01年,建成鹭鸟天堂和观鹤楼引入五星级的枫丹白鹭酒店，酒店内配备国际会议中心枫丹另一家公司开始进行18洞高尔夫建设另外3家公司跟进在该区域内建设酒店以满足日益增长的商务需求,培育期,启动期,发展期,02年至今,01年香格里拉开始做房地产项目，分时度假公寓和别墅均有，02年做主题式酒店蝴蝶谷01年天安鸿基开始做房地产，以别墅物业为主04年汇江假日花园启动注：松岗镇的各项生活娱乐商业配套均成熟,繁荣期,基建、中高档酒店,景点、影视城、别墅,景点、高尔夫、五星酒店,度假公寓、别墅,碧波湖建成，本地及近郊居民开始前往三星级酒店建成，开始出现部分短途度假客户,南海影视城等的引入，开始大面积吸引广佛地区的游客，并开始沉淀潜在置业客户；早期试验开发少量别墅等高端物业，树立住宅物业标准,枫丹白鹭五星级酒店，的建成，中长途中高端商务客户开始集聚，商务会议市场开始成型；高尔夫等高端休闲项目开始深度吸引潜在高端置业群体,区域价值成熟，开始开发大体量住宅物业，常住性住区开发广佛、珠三角客户开始进驻南国桃园住区香格里拉、天安鸿基等开发商项目社区居住氛围，休闲住区开始成熟,【开发经历】早期完善生态休闲环境，随后引入南海影视城、星级酒店、高尔夫等吸引中高端娱乐设施，趋于成熟后品牌开发商开始进入，大规模物业开发开始,18栋高尔夫,野战俱乐部,南海影视城,娱乐城,公共休闲空间,乡村俱乐部,会所,别墅区,公共配套,酒店,酒店,公共绿地,农田保护区,休闲娱乐配套高尔夫、南海影视城、野战俱乐部、乡村俱乐部、娱乐城,公共休闲空间桃花谷、观音寺、鹭鸟天堂等,酒店等商业配套枫丹鹭鸟酒店、桃园玉宇酒店、桃园假日会所等,公共配套桃园小学、烧烤场,住宅物业香格里拉别墅花园,入口,【功能构成】项目中心布置大面积公共休闲空间，营造浓重休闲气氛，沿公共休闲空间边界布置娱乐城、会所、酒店、高尔夫、影视城等,南海观音寺、桃花谷、观鹤楼、南海影视城、长寿泉等18洞高尔夫球场（筹建27洞及南国桃园枫丹高尔夫俱乐部）、野营俱乐部、桃园娱乐城,基建及公共配套,度假休闲设施,星级酒店国际会议中心,住宅物业,高标准酒店5家，其中枫丹白鹭酒店为五星级，配有欧陆风情。拥有房间308套，8栋豪华别墅，可容纳1800人同时会议的16个会议室；提供27洞高尔夫球场等；桃园玉宇酒店为南海政府指定接待酒店,封山育林、整治公路、烧烤场,早期小规模别墅；成熟期物业类型丰富，香格里拉、新鸿基项目启动，产品开始丰富有度假公寓、洋房、联排/独栋别墅等,【度假体系】通过度假休闲+五星级酒店+景观别墅/度假公寓+基础配套完善了南国桃园都市休闲区功能,元/平米,狮山房地产价格的变化（均价）,南国桃园里主要由三个大的楼盘：天安鸿基花园、汇江假日花园和香格里拉花园。近期开发的汇江假日花园已经明确表示楼盘定位是常住性住宅,【地产开发】伴随南国桃园发展，由旅游度假类的第二居所渐演变成常住型住宅，房价快速抬升,0,4000,8000,12000,20000,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2009年,2010年,2011年,16000,5000元,24000元,24000,丰富的休闲功能，吸引人气,鲜明的区域感，与城市产生差异化,完善的复合功能，满足综合、持续发展,观赏性自然景观,参与性的休闲度假产品,公共休闲娱乐设施,与城市一定距离，差异明显,交通便利，短时可达,区域标识强，城市-休闲落差大,商务会议、度假休闲完善,酒店、会所满足短期度假,度假公寓、别墅等满足居住,自然山水、生态景观：鹭鸟天堂、桃花谷、碧波湖、长寿泉,南海影视城、高尔夫球场、野战俱乐部、桃园娱乐城、烧烤中心,南国桃园内部园林、桃花谷、碧波湖,距广州市、佛山市12公里,广佛高速、广三高速可快速通达,园区高绿化覆盖，道路两旁差异化植物,丹凤白鹭酒店、会议中心,6-7家中大型饭店、假日酒店、桃苑宾馆、乡村俱乐部,6-7家中大型饭店、多个居住社区、桃园小学、中学、公交车等,【小结】南国桃园最终依靠独特的区位优势、自然景观利用、物业产品打造成功成为广佛地区的都市休闲区,9,9,案例2深圳东部华侨城,【世联服务项目】,10,10,【开发理念】利用规模和资源优势，定位为生态体验、观光娱乐、休闲度假等多功能一体化的大型综合生态旅游度假区,区位：距深圳市中心仅20m车程，香港、澳门及珠三角各城市2小时车程范围内;交通：多条高速公路汇集，交通便利资源：滨海山地，大峡谷，原生态自然空间规模：占地面积8.25km2，总投资30亿元开发理念：贯穿自然、生态、科普、体验等先进开发理念；集生态旅游、户外运动、酒店、温泉、演艺、美食、购物等多功能于一体；“让都市人回归自然”,11,11,大峡谷：生态旅游文化以森林、阳光、大地、河流、太空为主题的游乐中心重在娱乐与享受：规划峡湾森林、红酒小镇、中心广场、发现之旅、地心之旅、未来之旅、海洋之旅和云中部落等8大主题区域新奇体验：丛林缆车与观光小火车,茶溪谷：休闲度假旅游文化以茶、禅文化为主题的绿色生态旅游区重在休闲与怡情：包括茵特拉根小镇、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等4个游览区，体现了西方山地小镇的风情、东方茶禅文化的融合、岭南茶园的幽雅和湿地花海的浪漫新奇体验：制茶过程,云海谷：户外运动旅游文化以高尔夫运动为中心、以户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地为两翼重在运动与品味：占地2.5平方公里，云中挥杆，海天一色拥有2个18洞高尔夫球场新奇体验：云海奇观、悬崖飞瀑,【功能规划】主题区域：“三谷联动”，突出自然景观和文化品味，体现“生态其外，文化其中”的特色理念,12,【功能规划】配套设施：矿泉SPA、水上高尔夫等配套设施满足高端休闲享受,茵特拉根矿泉SPA：拥有6000平方米的室内SPA中心、5000平方米的露天山泉SPA和山地小木屋提供特色水疗、足疗、按摩以及各种美容健康服务,水上高尔夫：专业的练习场和教练，相对低廉的收费，把高尔夫文化带给普通民众高尔夫作为一种新的休闲运动方式，被越来越多人接受,13,13,【功能规划】大众体验：云海快线、天禅演出、国际山地歌会带来独特、新奇的体验,云海快线：由总长8公里的丛林缆车和森林小火车组成，为国内首创的山地观光设备组合。,首届国际山地歌会：邀请国内外富有特色的团体实景演出，打造新概念山海音乐会。,大型多媒体综艺晚会天禅：创新的3D效果，古典舞、现代舞、踢踏舞、杂技等中西方多种元素的浓缩，体现中国传统文化，并表达天人合一的人生理念。多功能生态剧场：拥有“亚洲第一屏”的高清晰LED舞台背景显示屏。,14,14,【功能规划】地产项目：天麓，依托主题生态公园的低密度山海大宅,占地732万平方米，总建筑面积20万平方米；分为七个区，分布在“三谷”的不同区域；与山、海、林、球场等景观和资源和谐融合；世界建筑大师理查德迈耶、新加坡SCDA、加拿大ALD、香港许李严等全球顶尖公司的原版演绎,开放简雅、环境和谐、互动融合是天麓的三大开发理念。,15,15,【开发思路】旅游开发：公众休闲配套提前开发，培育其价值成熟，后开放会员制休闲配套驱动地产开发,矿泉SPA：公众矿泉SPA培育会员制SPA和健康管理,高尔夫：公众球场培育会员球场成熟,山林矿泉及湖畔泳池主要服务游客，消费居中，由7大汤泉区组成；因特垃根活力矿泉和健康管理中心面向高端客户，推广会员制，消费居高，由顶级风情疗养和健康管理中心组成,18洞公众高尔夫球场服务游客和高球客，600800元/次.人，多次赛事推广和球场参评培育高尔夫价值；18洞私人高尔夫球场主要服务地产客户，并配套顶级会所，驱动地产开发；,山林矿泉,会员健康管理,私人球场,公众球场,66打练习场,16,16,【开发思路】地产开发：在拟选区域资源成熟时推出地产物业，发挥依托区域的峰值价值,天麓7区，56套高尔夫物业，08年7月发售,天麓9区，9栋独栋山湖物业，09年4月发售,天麓6区120余套山景物业，09年3月发售,天麓2区，44套山海大宅，