房地产估价习题及答案

第一章一.单一选择1.关于专业估价，以下陈述是正确的(美国广播公司)。a、由合格的专业人员完成b，是专业意见有社会信誉d，不必承担法律责任2.以下关于职业评估的说法是不正确的。由合格的专业人员完成，任何人都可以做到C.这是一种专业意见。3.房地产估价具体指(一)。评估房地产的价值，评估房屋工程的质量评估房屋的使用功能，评估房屋的损坏程度4.房地产初始抵押评估值为100万元，贷款担保为80万元。问：最多可以为一万元的贷款提供抵押担保。甲、100乙、80丙、30丁、20第二，选择题1.职业评估的特点是(ABCE)。a，由专业人士b完成，是专业意见有社会信誉d，没有社会信誉e，承担法律责任2.房地产估价中的“分析”包括(ABCD)分析。A.评估对象本身b，人口和系统政策C.经济、社会和国际因素e、仅针对估价对象本身3.下列“完全市场”必须同时具备正确的条件(ACD)。一、同质商品，买家不在乎从谁手里购买买方和卖方数量有限买家和卖家可以自由进出市场。买家和卖家都有当前价格的完整信息，并能预测未来价格。卖家要求最大的总效用，消费者要求最大的总利润4.委托人的义务包括(ABCDE)。A.如实向评估机构提供其所知道的有关评估的必要信息和资料对所提供信息和材料的真实性、合法性和完整性负责协助评估人员收集评估所需的信息和资料d、协助评估师对估价对象进行现场检查等。e、不得干涉鉴定人和鉴定机构的鉴定行为和鉴定结果5.评估报告的用户可能是(ABCDE)。A.评估对象债权人b、债权人c和投资者d、受让人e、政府及其相关部门和公众等。6.以下可作为评估对象(ABCDE)。A.在建房地产b正在开发或计划开发但尚未出现的房地产。C.失去的房地产D.当前条件下的房地产和过去条件下的房地产的区别E.房地产主导的整体资产7.不同的评估目的会影响评估结果，因为(CDE)。A.估价对象的范围可能不同。估价时点可能不同C.要评估的值的类型可能不同。评估的基础可能不同评估中考虑的因素可能不同，甚至评估方法也可能不同。第三，判断问题1.非专业鉴定应承担法律责任，专业鉴定不承担法律责任。()2.专业评估由具有专业知识和经验的专业人员完成。()3.专业鉴定对鉴定过程和结果负责，并承担相应的法律责任。()5.客户不一定是评估对象的所有者或评估报告的使用者。()6.企业的特许权、商誉、客户群和员工不能作为评估对象。()7.同一房地产在不同时期有不同的价值。()四、简短的回答1.简述房地产估价的一般程序第二章房地产一.单一选择1.关于房地产的长期寿命，以下陈述是真实的(二)。A.土地生产力或使用价值的潜在损失B.土地和空间一样永恒C.土地上的建筑将被摧毁D.陆地上建筑物的持久性2.特定居住用地使用30年后决定转让土地使用权的，受让人的土地使用期限不得超过(c)年。A.公元前70年到公元前30年到公元40年3.根据物权法的规定，建设用地在使用期限届满后自动续期。A.b .教育、科学技术、文化C.d .居住用地4.在政府对房地产的限制中，以下属于控制权(A)。a .对在居民区建造某些工业或商业设施的限制因公益事业强制收购公民、法人房地产C.征收或提高房地产税D.如果不动产所有人死亡或失踪，没有继承人，不动产将被免费收回。第二，多种选择1.房地产流动性差与房地产的特性有关。A.大量价值B.独一无二的c、易于限制等特点D.交易程序更加复杂。E.较高的交易税和费用2.影响房地产流动性的因素包括(ABCDE)。A.房地产的共性B.房地产的独立使用C.房地产价值D.房地产的可分割性和可转让性房地产开发程度、区位和市场条件3.政府对房地产的限制一般是通过权力来实现的。A.控制权B.征税权C.征税权D.没收公共权力E.行政事业收费权4.房地产价格上涨的主要原因是(ACDE)。一、房地产所有者自己投资于房地产改良B.外部不经济C.需求增加导致稀缺程度增加D.膨胀E.放松对房地产使用的管制5.以下真的属于房地产的自然增值(CDE)。一、房地产所有者自己投资于房地产改良引起的房地产价格上涨B.通货膨胀导致的房地产价格上涨C.外部经济导致的房地产价格上涨需求的增加导致了稀缺程度增加导致的房地产价格的上涨。D.房地产价格上涨引起的房地产使用控制的变化第三章房地产价格和价值一.单一选择1.如果一个房地产的土地总价为6000万元，土地单价为1000元/平方米，容积率为2，则该房地产的底价为(d)。A.公元前2000年，公元前750年，公元500年2.某房屋套内建筑面积为140平方米，套内使用面积为128平方米，共用部分建筑面积为20平方米，按套内使用面积计算的价格为3500元/平方米，按套内建筑面积计算的价格为(丙)A.公元前3500年，公元前3200年，公元2800年3.如果一个房地产的土地面积为2000平方米，土地价值为400万元，建筑面积比为2，建筑价值为800万元，则该房地产的单价为(c)。A.公元前6000年至公元2000年第二，多种选择1.房地产价值和价格的正确描述是房地产价值更科学、更准确房地产的价值就是房地产的真正价值房地产价格围绕其价值波动在现实中，由于个人偏好、定价决策、无知等原因，价格往往偏离价值的情况房地产价格相对稳定，但其价值不稳定三。计算思考：拍卖行和现有房子的价格孰高孰低？同等质量下(包括质量、功能、环境和物业管理等。)的拍卖行和现有的房子，拍卖行的价格低于现有的房子的价格。就可出租的公寓而言，因为购买现有公寓可以立即出租，所以在更快的公寓变成现有公寓期间，购买更快的公寓不能享受租金收入，而且因为购买更快的公寓总是有风险的。因此，拍卖价格和现货价格之间的关系是：期货价格=当前住房价格-从期货到当前住房风险补偿期间当前住房租金预期净收入的贴现值例1:在投入使用之前，还有3年的时间。当类似的现有房屋价格为3300元/平方米时，年末净租金收入为330元/平方米。假设贴现率为10%，风险补偿估计为现有房屋价格的2%，那么拍卖行目前的价格是多少？例2:某房子的合同总价为80万元。在实际交易中，合同中约定的付款方式如下：1.交易日期应一次性支付；4.成交日首付款24万元，余额10年内以按揭方式支付，每月还款6500元；5.同意部分分期付款和部分抵押付款。如交易当日首付款为15万元，一年后支付10万元，余额20年内抵押支付，每月还款4250元。假设年利率为6%，在上述情况下买方的实际成本是多少？解决方案：(1) P1=80万元(2) P2=805% 80 (16%)=794，700元(3) P3=424 (16%) 20 (16%) 2=804，400元(4)P4=246500(P/A，0.5%，120)=825500元(5) P5=1510 (16%) 4250 (P/A，0.5%，240)=8375000元第四章影响房地产价格的因素一、对还是错1.不同层次各种因素的变化对房地产价格的影响不同，同一因素对不同地区房地产价格的影响也可能不同。()2.当房地产的位置由坏变好时，它的价值就会上升；相反，它的价值会下降。()3.一般来说，对经济用途来说太小的土地单价相对较低。()4.一般来说，平地的价格更高。粗糙土地的价格较低。()第二，选择题第五章市场比较法1.比较法的理论基础是(b)。A.b .替代原则C.生产成本的价值理论2、市场比较法中的交易情况修正是为了(d)价格本身是正常的。A.交易示例b .估价对象c .标准化示例d .可比示例3.在房地产交易中，卖方和买方应付的税款分别为正常交易价格的6%和3%。如果买方向出卖人支付2500元/平方米，应付税费由出卖人承担，则该房地产的正常交易价格为(丙)元/平方米。A.公元前2650年，公元前2500年，公元2427年，公元2350年4.某一地区房地产交易中买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6.5%和4.5%。房地产交易，买受人向出卖人支付5000元/平方米，所有应纳税款由买受人承担，则该房地产的正常交易价格为(a)元/平方米。A.公元前5325年，公元前4775年，公元4675年5.有两块土地具有相同的权益、位置、面积和物质条件。土地甲是开放空间，土地乙有一栋建筑。然而，估价结果显示，土地乙和土地上的建筑物的价值低于土地甲。这是由于(a)。土地甲和土地乙上的建筑物价值低于拆除成本。评估结果一定是错的土地a的价值高于土地bD.这不太可能发生。6.从2008年6月20日到7月20日，一家评估公司在2008年6月30日评估了一处房产的价格。之后，相关方对评估结果有异议。现在，如果您需要重新评估以证明评估结果是否真实，重新评估的评估时间点应为(a)。a，2008年6月30日b，现在C.重新评估的操作日期d .委托方要求重新评估的日期7.为了评估某房地产在2012年10月13日的价格，选择了一个比较例A，成交价格为8000元/平方米，成交日期为2011年11月15日。据调查，2011年7月至2012年10月，该类房地产的平均价格较上月每月上涨1%。可比实例a的交易日期修正后的价格为(b)元/平方米。A.公元前9280年8925年8880年8000年8.比较法的适用条件是在相同的供求范围内有更多的(A)。A.类似于房地产的交易同样的房地产交易d，房地产市场交易9.如果交易日期根据原币价格进行了修改，则交易日期修改后的价格转换应采用(c)的市场汇率。A.评估日期c .评估时间点B.交易日期d .修订的交易日期10.如果在价格指数中以一个固定的周期作为基期，则称之为(B)。A.固定价格指数c，长期价格指数B.固定基础价格指数d，环比价格指数11.在比较法上，土地使用权年限修正属于(d)修正。A.交易c .区域因素B.交易日期，单个因素12.用比较法评估房地产价值时，选取了五个可比案例，修正后的五个可比价格之间存在较大差异。最终评估结果应为(d)。取五个比较价格的算术平均值，从中选择一个b、取五个标准价格d的中位数，经过综合分析13、一个房地产估价结果采用比较法、成本法和收益法有很大不同，最终估价结果应为(d)。取三个c的平均值，从中选择一个b、取三者的中间值d，在此基础上