房地产项目投资论证介绍及建议书

巴中交通集团通江158队改造工程投资理论证书项目地址：通江县诺江镇诺江中路44号示范单位：巴中黎明房地产开发有限公司巴中黎明房地产开发有限公司简介巴中黎明房地产开发公司成立于2004年3月。是经四川省建设厅批准的三级房地产开发企业。2007年7月，被四川省建设厅批准为二级房地产开发企业。主要从事房地产开发和经营业务，可承接25万平方米以上的住宅小区，以及投资能力相当于开发建设的工业、商业、公共建筑、基础设施项目，并可在全省范围内从事房地产开发业务。公司下设四个部门(财务部、工程部、营销策划部、客户部)和四个房间(办公室、副总经理办公室、总经理办公室、董事长办公室)，投资成立黎明物业公司，独立承担民事责任，为公司开发的住宅区提供售后服务和物业服务，努力打造品牌。公司注册资本2000万元，资产8619万元，资产负债率18.71%。公司现有员工46人，其中大专以上学历17人，高级职称1人，中级职称18人，初级职称12人，平均年龄32岁。公司坚持“开发房地产，打造品牌”的发展理念。自2004年3月以来，共开发了15万平方米的“石油社区、四季苑社区、龙泉丽都精品社区”，向国家缴纳税费1560万元。江南古城的“四季花园”居住区和江北新城的“龙泉丽都”居住区被霸州区人民政府评为示范居住区。正在建设的“黎明阳光滨水区”被巴中市人民政府和巴中市建设局列为优质建筑。2004年5月被巴中市人民政府授予“2004年度巴中市建设工作先进集体”，2006年1月被巴中市巴州区房地产管理局授予“重合同守信用企业”，2006年1月被中共四川巴中经济技术开发区管委会授予“优秀社区建设先进企业”，2006年11月被巴中市房地产协会、巴中电视台、巴中广电报社授予龙泉2008年4月，被巴中市人民政府评为“2007年度巴中房地产开发企业纳税大户”，并获得政府奖励。2009年至2010年，分别被巴中市工商行政管理局和巴中市建设局评为重合同守信用企业和房地产行业诚信企业。据华西都市报报道，2011年3月，该报董事长杨黎明同志被任命为2010年巴中市经济领导。受到政府领导和上级部门的高度赞扬，得到消费者的认可。“谦虚、严谨、务实、高效”是公司的工作作风。“以人为本，信誉第一，求实创新，为社会做贡献”是公司一贯的管理宗旨。公司以高昂的士气和拼搏精神，努力提高管理能力、盈利能力、核心竞争力和市场抗风险能力。目前，公司规划的“龙湖一号”工程是我市规模最大、品位最高、功能齐全、配套设施齐全的“高品质、公园式”建筑。该项目位于回风新区，占地300亩。建成后，将成为我市标志性的高起点项目。展望未来，在新的形势下，公司团队将不断适应房地产市场的需求，继续发扬“诚信”的创业精神一、项目选址的利弊评估优势：项目周边分布有通江县国土资源局、通江县第二中学、通江中学、通江县农村信用合作联社、红军广场、通江县人民医院。该地区周边有医院、学校、宾馆、农贸市场、公共交通等配套设施，商业繁荣，人口流动大，交通便利，地理位置优越。缺点：1)从卫星地图上看，地块变形不规则，面向地块的街道及周边道路狭窄，属于瓶颈地段，对项目开发利用和购物环境建设有一定的限制。2)位置位于第三市场，建筑企业的数量和产品定位受当地购买力和消费水平的控制和影响。二、项目产品定位通过对通江的整体市场调研，该县缺乏一个相对集中、多功能、配套的高档商业地产购物中心。这个情节的发展可以填补这个缺陷和空白。因此，该项目应重点建设商业(包括：1-4层建设高档购物中心，5-8层建设特色服务中心，9层及以上开发商)，辅之以商品房。商业区发展过大受到第三市场规模的限制，这将增加投资者的风险。商业区发展过小将导致投资者投资收益最大化的失败。第二章开发项目的基本概况和技术参数一、政策支持(1)2008年6月2日通江县人民政府以200872汽车运输队原通江车站土地开发资料号文发布通知。该文件将该地块描述为：“158团队中心客运站地块的红线及规划设计条件为容积率6.0，建筑控制面积33000平方米，地下面积5000平方米”。(2)2011年6月8日，通江县人民政府以通函201159 巴中运输（集团）有限公司关于原通江车站土地开发的原则方案和程序号文批准该地块为：“原中央客运站(44号)用地，该站搬迁后由县政府收回。发展计划制定后，国土局会按照法定程序公开拍卖。土地出让金实行收支两条线管理。扣除上缴资金后，县财政留成部分将用于巴中交通集团有限公司车站的搬迁和建设。”二。土地利用和风险评估(一)宗地现状总体评价值该地块的土地证载明面积为4563平方米，由成都易贝房地产评估有限公司评估，截至2011年7月15日，总价值为2694万元。其中，地上房屋拆迁4049平方米，其中24户按市场法评估集资建房1826平方米，评估价值515万元；巴中交通集团158队集资建房1-2层，评估价值618平方米，评估价值679万元。巴中交通集团的158个团队，采用重置成本法评估，面积1605平方米，估计价值64万元。采用土地假设开发法，未拆迁净用地面积4242平方米，评估价值1436万元。(2)招标单位初步设计的技术参数经过初步设计，由福建龙城集团设计院有限公司根据地块现状、红线标志及土地利用状况的相关指标，该地块：1.规划总用地面积：5190平方米2.净土面积：3945平方米3、收取道路用地910平方米4.FAR: 6.295.总建筑面积：37278平方米，其中容积率32649平方米，地下3025平方米。6.335平方米的保留建筑。三。风险评估根据关于近期城乡规划方案及2008年度第一批拟拍卖土地规划设计条件书和红线图的批复公布的规划和措施以及通江县人民政府关于土地处置的意见，规划在实际运行中存在以下风险：(1)巴中交通(集团)有限公司委托成都易贝房地产评估有限公司采用市场法对拟拆迁的24套职工集体住房的1826平方米价值进行确定。然而，在拆迁过程中，往往会出现“一夜暴富”的心态、和谐社会、国家对关于通江汽车站建设搬迁等相关问题的批复的修改以及物权法对私有财产的保护。政府和开发商对“拆迁”这个词更加敏感，变成了“高压线”。拆迁补偿的市场价值往往严重偏离。在拆除完成之前，拆除费用是一个不确定的数字，或者可能成为天文数字。目前，还不清楚谁应该对这块土地的拆除负责。无论谁负责拆迁，进入土地的成本是确定的，在制定这个计划时很难锁定成本。(2)根据招标单位公布的巴中运输（集团）有限公司关于原通江车站土地开发的原则方案和程序，招标单位的最终目的是在拍卖成交价格过高时退出“联合开发”，只收取县级财政返还的土地出让金留成部分。拍卖成交价格较低时，应收取县级财政返还的土地出让金留成部分，并向中标者收取一定数额的开发附加利润，骑“双马”。本来，通江县人民政府已经承担了158人中央客运站的部分搬迁费用。土地拍卖收益从上缴资金中扣除后，县级财政储备用于巴中交通集团有限公司车站的搬迁和建设。在政府收回原土地并制定发展规划后，国土局将按照法定程序向社会公开拍卖。“投标土地的中标人实际上与原土地使用者没有任何关系，只存在对地上附着物的补偿，没有与土地联合开发的概念。招标土地的开发没有利润分成。目前，该方案要求提交给招标单位的股息固定利润只是一种操作方法，因为它没有公布合作土地价格的设定上限。无法用数字解释股息的利润，也无法在拍卖前知道最终拍卖价格和确定合作方向。我公司只能利用市场调研和开发方案分析后的预期利润，以及扣除正常开发成本和合理利润后的剩余利润作为土地开发的控制成本，来判断是否可以进行投资和合作，是否可以化解风险。(3)该地块由政府恢复公开拍卖。目前很难预测谁将是最终买家。因此，在提交计划以及投入资金和人力时应谨慎从事。第三章市场预测一、工程图纸和技术指标的制定和施工根据公交集团158团队提供的“通江公交站改造工程”初步设计方案，该方案在一定程度上是可行的，基本符合土地使用条件和相关设计强制性规定，通过规划部门方案的概率很高。根据卫星地图和招标单位发布的相关数据，我公司认为该项目基地建筑面积约为2486平方米，1-4层采用透明的整体商业利用设计，商业面积9944平方米，居住面积24310平方米，地下停车位62个，面积3025平方米。二。市场预测1.通江是一个主要的旅游县，众所周知的诺水河和崆山大坝。“十二五”期间，巴中将建设通江县至达州万源市的高速公路。在十二五规划草案中，县委、县政府将带领全县人民认真落实省委“两个加快”和市委“两个强推进”的重大决策和部署。他们将始终坚持“四业富民、资源富县”的发展理念。他们将努力抓住机遇，战胜困难，战胜困难，推动通江加快、科学、健康、快速发展。计划到“十二五”末，全县国内生产总值将突破100亿元，年均增长13%以上。地方财政一般预算收入将达到1.3亿元，同等口径下年均增长11%。全社会固定资产投资将达到100亿元，年均增长15%。社会消费品零售总额达到49.7亿元，年均增长18%。城镇居民人均可支配收入达到21650元，年均增长15%。农民人均纯收入达到7630元，年均增长16%。通江将成为绿色经济示范区和红色旅游目的地。一是产业特色更加突出，经济文化更加繁荣，人民生活更加殷实，发展环境和生活环境更加优越，城市人口将逐年增加，城市旧城改造和城市框架拓宽的步伐将进一步加快，新一轮住宅升级和农村人口城市化的形成将产生一批潜在的大量住宅消费群体， 使得通江房地产市场和商机在未来几年将面临良好的发展高潮，前景十分广阔。2.该项目位于市中心的黄金地段。周边医院、学校、宾馆、农贸市场、公共交通等配套设施齐全。商业繁荣度高，交通量大，交通便利，地理位置优越，项目商业竞争力强，地段较好，区位优越，学生上学和在市场购物方便快捷。项目完成后，销售趋势能够达到预期效果。3.根据市场调查和计算，产品是完美的。价格定位预测为：地下停车位平均价格可达10万元/套，一层为2.65万元/平方米，二层为1.35万元/平方米，三层为8500元/平方米，四层为6500元/平方米，住宅楼平均价格为3650元/平方米。注：计算中未考虑在5-8层建设特色服务中心的设计理念。4.本项目开发单位黎明房地产公司组织、管理和技术能力强，信誉高，房地产开发经验丰富，融资渠道畅通，银行贷款风险低，还款目标可靠。该项目预计持续三年，周期短，回收快，资金效率高。第四章投资估算和效益分析1.建筑面积为37279平方米。其中，商业区9944平方米，居住区24310平方米，地下停车区3025平方米。二。投资估算本工程由总承包，包括土建、装饰、水电安装、住宅区挡土墙、道路硬化、绿化、景观设计、主次出入口工程、围墙、光泽工程、化粪池、地下管网、消防设施、电力配套设施、场地平整、土方工程、附属设施等。1.施工期间的相关费用(1)城市建设配套费：37279 ，25元/=9319000元(2)质量监督费：37279，1.2元/=44700元(3)质检费： 372792.5元/=93200元(4)质量安全监督费为： 372791250元/ 1%=46600元(5)设计费： 3727912元/=447300元(6)环境卫生费用372793元/=118800元(7)环境污染(16)单元建筑异地绿地费：如果旧城区绿地率低于30%，按(房地产开发企业)100元/平方米计算：5190100/=519000元。以上金额为：35557万元。2.工程费用(1)土木工程投资372791250/=4660万元。(2)绿化建设：5190绿地率：10 0元/=519000元(3)内部管网建设：50