四川省2016年下半年房地产估价师《经营与管理》：房地产投资风险的内涵试题

四川省2016年下半年房地产鉴定师经营与管理 :房地产投资风险的内涵问题本卷共分两大题50小题，回答时间180分，总分100分，60分合格。一、个别选择题(共25题，1题2分，1题预选中，最符合题目的只有1个)。1、按租赁期望及时调整房地产使用功能，是房地产投资中的一部分。a :有利润溢出和转移b :需要及时更新改造投资c :不是d :价值和增值e :借款合同2、某城市市区长期缺损的化工厂，周边是新建的商品住宅，销售情况良好，按城市规划，该厂某区划的规划用途为商住综合。 现在有必要评估这个工厂用地的公开市场价值的，应该用_来评估。a .工业厂房b .工业用地c .商品住房d .商住用地3、在房地产评估中，遵循独立、客观、公正原则的核心是评估机构和评估人必须站在_的立场，对各方公平合理地评估价值。a .委托人b .评估报告中的预期用户c .管理部门d .中立4 .拆迁当事人双方无法协商拆迁房屋的性质的，应予以确认。a :房地产行政主管部门b :房屋拆迁管理司c :城市规划行政主管部门d :住房登记机构e :执行一级的组织协调5、某房地产开发企业向银行贷款金额1000万元，期限为3年，申请年利率为8%的抵押贷款，到期时偿还本金的，每月利息多于每季度利息_万元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.006、受评房地产2006年净收入500万元，2007年至2011年各年净收入预计分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩馀经济寿命为45年，土地使用权2042年到期，该房地产报酬率为8%，将来A:6825万元B:6866万元C:6203万元D:6713万元e :工业用地监测点评价7、某宗面积3万工业用地，容积率0.8，相应楼宇地价700元/綬，现按城市规划通融商业用地，容积率5.0，相应楼宇地价960元/綬，应补贴地价。a :三百万元b :三十万元c:4240万元D:1 272万元e :工业用地监测点评价8、某大楼总建筑面积10000，住宅区总价值6万元，其中土地总价值2万元。 有人拥有这座大楼的某部分，该部分住宅区价值180万元，建筑面积240。 按土地价值分配的话，那个人占有的土地的份额就是A:2.4%B:3.0%C:3.8%D:7.2%e :工业用地监测点评价9、对租赁房地产来说，最主要的收入记录是_。a .空缺率水平b .出租清单c .押金收入d .租赁不足名单10、房屋拆迁许可证规定的同一拆迁范围内的房屋，原则上由评估机构进行评估。a .一家b .两家c .三家d .复数11 .关于目前中国有偿使用土地，以下表达方式不正确的是：答：有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容b :有偿使用土地是管理土地、节约用地、合理利用土地、提高土地效益的经济手段c :有偿使用土地有多种形式。 例如土地使用权的转让、土地租赁、土地使用权的价格设定出资、入股等d :目前所有国有土地都是有偿使用的e :房地产评估机构必须盖印章12，010-3010规定工业用地年度最高年数。A:40B:50C:60D:70e :房地产评估机构必须盖印章按照13，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，w省a市房地产开发公司应当申报三级资质，由部门决定审查部门。A:A市人民政府B:W省建设行政主管部门C:W省人民政府d :国务院建设行政主管部门e :房地产评估机构必须盖印章14、房地产权利文件应以_为单位提交。a .街道b .房间号码c .栋d .丘15、某房地产收益期为40年，预测今后3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，然后稳定到年收益期为25万元，其房地产报酬率为8%，其收益价格最接近万元。A:280B:285C:290D:295e :工业用地监测点评价16、用收益法估算房地产价格时，公式V=A/r b/r2表示_。a .房地产净利润以一定额度逐年增加b .房地产净利润以一定额度逐年减少c .房地产净利润以一定比例逐年增加d .房地产净利润以一定比例逐年减少17，010-3010规定，建立城市合作商业银行的注册资本最低限额为亿元。A:1B:10C:15D:20e :执行一级的组织协调18、以下不在房地产损害赔偿范围内的是_。a .预售商社交付使用后，发现墙壁出现裂缝，损害了购房者。b .由于工期延误，房屋的移交被推迟c .计划变更、设计变更给房地产权利人造成了损失d .在自己的土地上盖房子影响了邻居家的采光、通风19、某房地产年1月1日成交价为1000美元/綬，同年1月1日至9月1日以类似房地产人民币为基准的价格月平均为80元/綬2222222222222222222222222222222222222222222222222A:1051B:1096C:1100D:1147e :工业用地监测点评价20、受评房地产2005年租金收入500万元，经营费用为租金收入的30%，自2006年起年收入增加2%，经营费用增加1.5%。 该房地产的剩馀使用年限为35年，最后一年停止经营，在装修费用支出500万元后，以4800万元转让(均发生在年底)。 该房地产的报酬率为8%，该房地产2006年1月1日的收益价格为。答： A:3173.45万元B:3205.26万元C:4971.37万元D:7602.76万元e :工业用地监测点评价21、以下房地产投资项目不确定因素中，属于职业投资阶段主要不确定因素的是：a :建筑安装工程费b :土地费用c :空闲率d :容积率e :借款合同22、_经民政部批准，成立了“中国房地产鉴定师学会”全国性房地产评估行业组织。A.1994年7月5日B.1993年7月5日C.1994年8月15日D.1993年6月1日23、建设用地使用权签订合同后，日支付所有土地货款。A:60B:90C:100D:120e :房地产评估机构必须盖印章24 .房地产开发企业资质按企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质注册资本不得少于万元。A:1000B:2000C:5000D:8000e :房地产评估机构必须盖印章25、房屋征收评估应采用标准。a :市场价格b :市场价值c :成交价格d :评价值e :工业用地监测点评价二、多选题(共25题，每题2分，每题选项中有2个以上符合题意，至少有1个错误。 错误的选择，不能区分本问题的选择，则选择的各选项为0.5分)1、有暂定定期接受三级资质房地产评估机构的评估工作。a .建设工程抵押评估业务b .城市房屋拆迁补偿评估业务c .该机构执行伙伴拥有的房地产抵押评估业务d .正在使用的星级酒店贷款评估业务2 .在影响供给的其他因素不变化的条件下，供给量在同一供给曲线上随着商品本身的价格变化而向同一方向变化。a .供应量的变化b .影响供应量的因素变化c .供应变化d .影响供应的因素变化3、中止拆迁的书面通知，应当注明中止期，中止期不得超过年。A:1B:2C:3D:5e :执行一级的组织协调4，房地产开发企业资质管理规定有规定房地产抵押权实现的方式。答：抵押权人可与抵押人协商，以拍卖、出售抵押物业的价款优先支付b :抵押权人直接向人民法院提起诉讼c :抵押权人和抵押人对抵押权的实现方式不同意的，抵押权人可以委托人民法院拍卖抵押物业d :按合同约定将抵押物业转移给抵押权人e :抵押权人和抵押人对抵押权实现方式不同意的，抵押权人可以请求人民法院出售抵押物业5、_金融市场，包括金融机构存款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场。a .国内金融市场b .国际金融市场c .广义金融市场d .狭义金融市场6、一位投资者想办公楼职业投资。 其目标回报率为12%，目前整个市场的平均回报率为15%，国债回报率为3.5%。 在这种情况下，该地区办公楼市场对整个投资市场的风险相关系数如下。A:0.57B:0.74C:0.80D:1.04e :借款合同7、某办公楼2006年潜在毛租收入1000万元，空房和租金损失5%，经营费用30%潜在毛收入，抵押贷款偿还额200万元，所得税和准备金合计120万元，2006年净经营收入万元。A:330B:450C:650D:700e :借款合同8、房地产需要专业评估的基本条件是房地产具有_的特性。a .唯一独一无二的供给有限b .独特而且价格高c .流动性差距和价格大d .不可移动和用途多样9、以下关于商社销售的表现，正确的是_。a .商品房买卖合同约定的面积误差不得超过3%b .以哪个面积进行评价，以哪个面积登记发行证c .按套房内建筑面积进行评价的，商社买卖合同应当注明建筑面积和分配的共有建筑面积d .商品房买卖合同对面积误差无约定的，应当实际计算房价10、以下土地属于豁免土地使用税。a :国家机构私人土地b :国家财政部门支付业务经费的公司为私人土地c :宗教寺院是私人土地d :公园开展租赁经营用土地e :直接用于农业、林、牧、渔业生产用地11、关于下列征地的表现，有正确的。答：按照现行宪法规定，集体土地依法变为国有土地的行为不是“征用”而是“征收”b :地上附着物和青苗，征收土地时都要补偿c :农村集体组织配置的人员、配置补助费由农村集体经济组织管理使用d :土地补偿费和设置补助费总额不得超过征收前3年平均年产值的30倍e :征集时的井属于地面附着物补偿12 .在利用戴尔费法进行风险识别和估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流相结合，综合考虑主要风险因素的影响时，估计随机收入、支出流的概率分布，探讨各收入、支出流之间的名义关系，探讨项目的如何通过成本和净利润现值的平均离散度来衡量风险，并获得指示风险程度的净利润概率分析_。a .概率分析b .蒙特卡洛法c .分析法d .杠杆分析13、以下不属于拍卖规则的是：a :价格高的人得到规则b :即使价格低也可能的规则c :价格保持规则d :缺陷请求权规则e :执行一级的组织协调14 .同时开发了几种产品并分别定位于不同的市场细分市场的营销方式是()a .非歧视营销b .差别营销c .自定义营销d .集中营销15、以下不是卖方应支付的税金是_。a .营业税b .城市保守建设税c .土地增值税d .赋权税16、一个城市不同地区所有新的贴近房地产价格如下表所示，该城市新的贴近房地产单价中值为元/絫。A:2870B:3330C:3430D:3460e :执行一级的组织协调17、以下关于建筑物寿命的说法，正确的是a .建筑物的经济寿命短于自然寿命b .建筑物的自然寿命是指建筑物自交付使用之日起不再使用的年份c .建筑物的经济寿命是指建筑物通过竣工检验之日起的预计收入超过运营费用的持续年数d .建筑物在其寿命期间经过翻修、改造等，自然寿命和经济寿命有可能延长e .建筑物的自然寿命是指建筑物从财务收入变为固定资产之日起不能使用的年份18、某三角形土地需要评价，其临街路线价格(土地单价)为2000元/m2，如该区临街深75英尺，临街宽50英尺，则该三角形土地价格为_万元。 矩形土地平均深度价格修正率表a .临街深度/英尺B.25C.50D.75E.100F.125战斗机F.150战斗机F.175战斗机F.200战斗机f .平均深度价格调整率/%F.160战斗机F.140战斗机F.120战斗机F.100战斗机F.87.2F.78.0F.70.8F.65.0按照19，中华人民共和国商业银行法的规定，以下项目中计算建筑物面积的一半是_。a .没有顶盖的室外楼梯b .无柱雨篷c .没有顶盖的阳台d .房屋之间未建造的虚构通道20、住房公积金会计的内容包括_ _。a .保存会计，提取和使用会计b .与住房公积金有关的债权债务核算c .住房公积金增值收益及其分配计算d .业务收入核算、业务支出核算e .风险准备金的计算21、使用收益法评价房地产价值时，要求利用与评价对象相同的地域或类似房地产的收益来推测评价对象的预计收益。 这主要是在房地产估价中的_。a .合法原则b .最高使用原则c .替代原则d .公平原则22 .取得土地使用权的方式不