2012年房地产税务稽查风险防范与疑难处理--钟必

,房地产业税务稽查风险控制及疑难问题处理钟必2012年7月昆明,博客：云中飞财税新干线,云中飞个人简介钟必，网名云中飞，资深税务稽查官员，全国税务系统主流培训讲师，在网上具有广泛的影响力。广东税务干部学院兼职教师，珠海市注册会计师协会教育培训委员会委员，2011年广州地税局房地产税务稽查业务培训班特约培训讲师,2011年扬州税务进修学院房地产开发企业税务稽查培训班特约培训讲师,2012年深圳国税局海洋石油分局金融企业税务风险点班特约培训讲师，2012年福建税校全国地税系统处级稽查局长培训班特约培训讲师。参与了国家税务总局教育中心标准化课程企业所得税政策法规的编写和广东省地税局稽查案例选编的编写，参加过全国税务系统2010年教学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实操性强，信息量大，受到普遍欢迎。云中飞的主要研究方向是企业所得税和房地产相关税收。,开篇语,当前房地产企业的纳税环境,12月1日全国所得税工作会议精神内部情况通报:企业所得税后续管理高收入者个人所得税管理，2012年稽查重点,抓好核心业务，纳税服务和税收征管工作迈出新步伐。加强非居民税收管理，规范增值税等税种管理，着力加强高收入者个人所得税征管，做好土地增值税清算工作，积极推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管。构建全方位防范骗取出口退税体系。加快金税三期工程建设步伐，加强信息化日常管理。思考：税务局是怎么选案约谈房地产企业的土地增值税？土地增值税税负率=已交土地增值税/收入,合肥市地方税务局关于印发合肥市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)的公告2011年第1号,第二十一条对有以下情形之一的房地产土地增值税清算项目，由稽查局进行清算复核：（一）清算后实际税负低于其预征率的；0（二）清算后实际税负明显低于同区域同期同类房地产开发项目税负水平的；（三）市局认为有必要进行清算复核的。,云中飞点评辽地税函【2012】92号:辽宁地税这一次抓住了土地增值税的要害七、关于中介机构问题对从事土地增值税清算的中介机构提供虚假清算报告的，地方税务机关不予采信，并将其列入土地增值税清算不予采信名单。,（二）房地产业2012年税务稽查形势,2011年一、指令性检查项目1资本交易项目（上市公司和非上市公司的股权交易项目）2广告业3和办理电子、服装类产品等出口退（免）税的企业。,二、指导性检查项目2011年国家税务总局确定的税收专项检查指导性项目包括四类：房地产业、建筑安装业；高收入者个人所得税；金融行业非居民企业；各地根据本地实际开展的其他项目。（一）房地产业、建筑安装业也许很多人会奇怪，已经连续几年被重点稽查的房地产业为何今年“退居二线”，成为指导性检查项目。这是因为，我国已连续9年将房地产业列入了指令性检查项目，特别是近几年来，为了配合国务院做好房地产市场的调控工作，税务机关通过发政策和严稽查两种手段加大了对房地产企业的税收监管。2010年，税务机关又在房地产企业稽查方面下了大力气，进行了彻底的检查。因此，今年国家税务总局决定，将房地产企业列入指导性检查项目，不再组织全国性的检查，而是由各地自行组织检查。,房地产行业仍然很严峻,三、严厉查处重大税收违法案件按照国家税务总局的部署，今年将从四个行业入手查处大案要案。1、是继续做好虚开黄金销售增值税专用发票走逃企业和重点嫌疑企业的检查工作；2、是重点查处煤炭、建材、交通运输、再生资源等行业仿造真票套打、虚开增值税专用发票和虚开“四小票”违法案件；3、是重点查处利用电子、服装类产品等骗取出口退税案件；4、是重点查处房地产、建筑安装等行业偷逃税案件。,总局：2012年税务稽查重点,税收专项检查指令性项目：接受成品油销售增值税专用发票的企业；(立即停止)资本交易；办理电子、家具、服装类产品等出口退（免）税的企业及承接出口货物业务的货代公司。,2012年税收专项检查指导性项目,房地产业、建筑安装业；地方股份制银行、地方商业银行；高收入者个人所得税；非居民企业；各地根据本地实际开展的其他项目。,（三）房地产企业反避税形势,深圳市地税局需如实披露房地产企业关联交易的详细情况和交易定价。,近期，深圳市地税局抽调了反避税系统的业务骨干组成专家小组，意图着手完善土地增值税的反避税监管。按照深圳税务局的规定，与外资企业报送企业年度关联业务往来报告表相类似，辖区内房地产企业（含内资）在填报土地增值税清算申报表时，需如实披露房地产企业关联交易的详细情况和交易定价。而对于这部分关联分包商的利润水平的确定，深圳地税局预计将会使用BVDOsiris数据库或其他国内有效数据库进行可比性分析，并根据可比性分析的中位值对房地产企业关联交易定价进行调整，重新确定土地增值额并相应调整房地产企业应该补缴的土地增值税额。,云中飞点评:当前最流行的两种减少土地增值税的做法1避税、2偷税,本次讲课的主要内容,第一部分：一、收入方面（7个收入类型）1、未完工开发产品收入（原来的预售收入）2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入3、分解收入和截留收入4、销售收入及售后回租5、预租及租金收入6、视同销售收入,第二部分：成本费用方面,一、企业所得税扣除办法二、重点费用的扣除1、工资、福利费和劳务费用的扣除工资方案的设计2、融资费用费用的扣除，房地产信托如何税前扣除3、广告费（业务宣传费）、业务招待费的扣除,一：融资费用的扣除,附表三29行“利息支出”：第1列“帐载金额”填报企业向非金融企业借款计入财务费用的利息支出。结论：企业向金融企业借款是不存在纳税调整的。一、思考：金融企业包括哪些企业？,逐条解读国家税务总局2011年34号公告只要本省金融机构有这个利率水平,从宽掌握,一、关于金融企业同期同类贷款利率确定问题根据实施条例第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构?“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。,财税200964号有延期,财政部、国家税务总局关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除有关问题的通知财税200964号五、本通知自2008年1月1日起至2010年12月31日止执行根据中华人民共和国企业所得税法及中华人民共和国企业所得税法实施条例的有关规定，现就政策性银行、商业银行、财务公司和城乡信用社等国家允许从事贷款业务的金融企业提取的贷款损失准备税前扣除政策问题，,小额贷款公司是不是金融企业呢？,财政部国家税务总局关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除政策的通知财税20125号根据中华人民共和国企业所得税法及中华人民共和国企业所得税法实施条例的有关规定，现就政策性银行、商业银行、财务公司、城乡信用社和金融租赁公司等金融企业提取的贷款损失准备金税前扣除政策问题，通知如下。,思考:向非金融企业借款的利息支出税前扣除需要什么凭证?1借款合同2首次支付利息的凭证3本省任何一家金融企业提供金融企业的同期同类贷款利率情况说明4发票,(1)公司:代开发票(2)个人:代开发票,代扣个人所得税。25.5.%的税,企业之间借款如何开具发票税前列支？国税函发1995156号营业税税目注释规定，贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税。,二、借款的相关性原则,同一集团下的一间制药厂从银行贷来的款无偿转借给关联的房地产公司，其向银行支付借款的利息不允许税前扣除，因为款项已经借出，没有给企业带来任何生产效益。不符合相关性原则企业所得税法第8条和企业所得税法实施条例第27条的规定。,三、资本弱化示意图,利息支出额增加，减少应纳税所得额,债权性投资实施条例第一百一十九条企业所得税法第四十六条所称债权性投资，是指企业直接或者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。企业间接从关联方获得的债权性投资，包括：（一）关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；（二）无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资；（三）其他间接从关联方获得的具有负债实质的债权性投资。,资本公积，盈余公积，和未分配利润正数要加，负数不用管。,权益性投资企业所得税法第四十六条所称权益性投资，是指企业接受的不需要偿还本金和支付利息，投资人对企业净资产拥有所有权的投资。实施条例第一百一十九条按条例释义P370解释，权益性投资包括股本，资本公积，盈余公积，和未分配利润,自有资金不需要,思考：从关联方获得的，不需要支付利息的借款需要纳税调整吗？云中飞点评2012年3月30日国家税务总局局长在线访谈：有两条重要的融资政策,财税2008121号：反资本弱化一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：(一)金融企业，为5：1；(二)其他企业，为2：1。二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。(只需要符合条件之一?还是两个都要？),“除外”到底是什么意思?,两公婆闹离婚老公:你到底要怎样才答应和离婚?老婆:除了这套房子外,你要给我100万现金你认为老婆的真实意思是:A:只要100万现金.B:这套房子和100万现金都要。,如果文件第一第二点合并这样表述，则不会产生歧义：,一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：（一）金融企业，为5：1；（二）其他企业，为2：1。但企业实际支付给关联方的利息支出，如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，不受上述比例限制，在计算应纳税所得额时准予扣除。,第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。,同期同类贷款利率如何理解:是指基准利率,包括浮动利率。国税函【2003】1114号：包括基准利率，也包括浮动利率。（作废,此文件国家税务总局网站已标明全文失效)人民银行在2004年10月29日取消了浮动利率的（银发2004251号）,司法上限4倍,中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为的通知银发200230号二、严格规范民间借贷行为。民间个人借贷活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定，遵循自愿互助、诚实信用的原则。民间个人借贷中，出借人的资金必须是属于其合法收入的自有货币资金，禁止吸收他人资金转手放款。民间个人借贷利率由借贷双方协商确定，但双方协商的利率不得超过中国人民银行公布的金融机构同期、同档次贷款利率（不含浮动）的4倍。超过上述标准的，应界定为高利借贷行为。,4倍:6.56%*4=26.24%,人民币存贷款基准利率(见制图)。一年期贷款基准利率提高到6.56%；,企业所得税2008年以前个人不是关联方,中华人民共和国税收征收管理法第三十六条：关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。第十条：纳税人与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进行合理调整。,特别纳税调整实施办法（试行）第九条新,（一）一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上，或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上（二）一方与另一方（独立金融机构除外）之间借贷资金占一方实收资本50%以上，或者一方借贷资金总额的10%以上是由另一方（独立金融机构除外）担保。（三）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派，或者双方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。（四）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）同时担任另一方的高级管理人员（包括董事会成员和经理），或者一方至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同时担任另一方的董事会高级成员。（五）一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许权才能正常（六）一方的购买或销售活动主要由另一方控制。（七）一方接受或提供劳务主要由另一方控制。（八）一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制，或者双方在利益上具有相关联的其他关系，包括虽未达到本条第（一）项持股比例，但一方与另一方的主要持股方享受基本相同的经济利益，以及家族、亲属关系等。,新企业所得税法就解决了这个问题。个人也属于关联方，比征管法先进。,企业所得税法第四十一条企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。企业所得税法实施条例第109条关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：（一）在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系；（二）直接或者间接地同为第三者控制；（三）在利益上具有相关联的其他关系。征管法修订对照表(征求意见稿)旧36新79条,国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知国税函2009777号符合企业所得税法及实施条例的规定，企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的（发票？），并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；企业与个人之间签订了借款合同。思考：单位内部集资支付利息可以吗？,四、财务顾问费企业所得税：是否同时还有贷款？,想飞的鱼钟老师你好，我是广州地税的同事，有几个房地产的问题需要你解答，谢谢！财务费用1、2009年我司在中行取得经营性物业贷款1.55亿元,是以A物业作为抵押的,用途是满足企业生产经营的需要,当时中行以“财务顾问费”的名义先扣了其中的1600万元,(已开具发票,)另还当年贷款息6,869,752.51元,两项合计为22,869,752.51元。二、营业外支出1、前进路项目转让土地出让金滞纳金20,121,522元;请问钟老师，这两项费用的账目应如何处理，能税前扣除吗？急急急，谢谢！,国家税务总局公告2012年第15号二、关于企业融资费用支出税前扣除问题企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的合理的费用支出，符合资本化条件的，应计入相关资产成本；不符合资本化条件的，应作为财务费用，准予在企业所得税前据实扣除。,总局解读：三、关于企业融资费用税前扣除问题企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的费用支出如何进行税前扣除，现行税法没有具体规定。根据企业会计准则第17号-借款费用规定的原则，以及企业所得税法实施条例第三十七条的相关规定，公告明确：企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的合理的费用支出，符合资本化条件的，应计入相关资产成本；不符合资本化条件的，应作为财务费用（包括手续费及佣金支出），准予在企业所得税前据实扣除,财务顾问费：土地增值税,贷款银行收取的“财务顾问费”如何在企业账目上列支？国家税务总局问答：2010年07月30日房地产开发企业向银行贷款，银行在正常的利息之外另行收取一块“财务顾问费”，这个“财务顾问费”完全是不顾不问的，实际上是贷款的一个附加条件，请问在进行土地增值税清算时是将该“财务顾问费”计入管理费用，还是计入财务费用？,土地增值税清算时计入“财务费用”对据实扣除不利，对按10%计算则没有影响。,国税函2010220号三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。因此，根据以上规定，“财务顾问费”可以计入“财务费用”，但不属于财务费用中的利息支出。国税函【2010】220号“已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除”。,五、统借统还,31第21条企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。,房地产公司统一向银行借款，提供给公司内其他项目公司（均是法人企业）使用，项目公司按照银行利率向公司支付利息，是否允许税前扣除？,企业集团登记管理暂行规定第二条在中国境内组建企业集团，应当依照本规定办理登记。未经登记不得以企业集团名义从事活动。第五条企业集团应当具备下列条件：（一）企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公司；(二）母公司和其子公司的注册资本总和在亿元人民币以上；（三）集团成员单位均具有法人资格。,关联方借款,集团统借统还关联方借款,集团统借统还关联方借款国家税务总局关于中国农业生产资料集团公司所属企业借款利息税前扣除问题的通知国税函2002837号集团公司统一向金融机构借款，所属企业申请使用，只是资金管理方式的变化，不影响所属企业使用的银行信贷资金的性质，不属于关联企业之间的借款还适用吗？,财税字20007号中小企业为解决融资困难，往往由其主管部门或所在企业集团的核心企业统一向金融机构贷款并统一归还。经研究，现明确如下：一、为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位(简称统借方)向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位)，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。二、统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。,企业之间借款如何开具发票税前列支？国税函发1995156号营业税税目注释规定，贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税。,六、信托融资,信托是建立在信任基础上的一种财产管理制度。房地产信托，一般是指信托投资公司以发行信托受益凭证的形式向投资者募集资金，对募集资金实行多元投资组合策略，投资于不同类型的房地产项目和业务，获得的净收益分配给投资者，信托投资公司则获得相应的管理费的一种投资形式。,房地产资金信托目前主要有两种模式：一种是信托债务融资。即房地产企业向信托公司举债进行项目开发，约定按期支付本息。另一种是信托股权融资，即房地产开发企业直接吸收信托公司投资用于开发项目。,(一）房地产信托债务融资,房地产信托债务融资的涉税风险主要体现在土地增值税方面根据（国税函2010220号）第三条关于房地产开发费用的扣除问题明确：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。,信托债务融资方面，房地产开发企业信托债务融资所支付的利息应该能够提供金融机构证明，比如融资合同及利息单据，且融资合同一般明确了具体开发项目专款专用，也可以做到按转让房地产项目计算分摊利息。但是应该注意，信托公司虽然属于金融机构但不属于商业银行，其所收取的利息及融资顾问费不会低于商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额。如果按照据实扣除，房地产企业信托利息支出超过部分就不能计入开发费用扣除。另外，由于融资顾问费形式上取得的是服务业发票，能否作为利息资本化处理也较为牵强。因此，由于高额信托利息的扣除问题房地产企业难免损失土地增值税部分税收利益，客观上等于又增加了融资成本。,金融保险业营业税申报管理办法（固定回报）2002-01-30国家税务总局国税发20029号第五条贷款是指将资金有偿贷与他人使用（包括以贴现、押汇方式）的业务。以货币资金投资但收取固定利润或保底利润的行为，也属于这里所称的贷款业务。按资金来源不同，贷款分为外汇转贷业务和一般贷款业务两种：,目前，信托公司给的是利息单,川地税发201049号：四川省地方税务局关于修改四川省地方税务局关于营业税若干问题的通知的通知四、银行、信托投资公司或企业等单位以投资的名义注入资金共同经营的行为征收营业税问题银行、信托投资公司或企业等单位以投资的名义注入资金，名义上“共担风险”，而实际上收取了固定资金占用费或利润，属于贷款业务。经请示国家税务总局，按“金融保险业”征收营业税。,（二）房地产信托股权融资房地产信托“假股权真债权”吗？,信托股权融资方面，与信托债务融资不同，房地产企业到期后需要股权溢价赎回信托公司所持股份，股权转让溢价所得即为信托公司实质上的利息收入，实质上也即为房地产企业的融资成本。,云中飞点评:青地税发201248号：史上最专业的房地产税务文件。,六、关于房地产信托融资的扣除问题房地产信托融资，即房地产企业与房地产信托基金签订投资合同，约定房地产信托基金进入和退出房地产企业的时间以及房地产企业在房地产信托基金按约定退出时的股权收购价格，其实质为一种有期限的股权投资，房地产信托基金进入时的成本与退出时的销售价格之间的差额即其投资收益，同时也是房地产企业使用房地产信托资金所付出的代价。因此房地产企业以利息等名义支付给房地产信托基金的代价不能在税前扣除，只能作为支付股息在税后分配处理。,云中飞点评:青地税发201248号：,例如，房地产企业A公司的X项目预计总投资9亿元A公司为缓解资金紧张状况，吸收B信托投资公司2亿元股权融资，并办理X项目公司工商增资变更手续，B信托投资公司占X项目40%的股权，双方合同约定，项目开发结束后，B信托公司持有的X项目公司2亿元40%的股权由A公司以2.6亿元溢价赎回。这样，A公司的0.6亿元溢价属于利息呢还是属于股息呢？青岛地税说，这0.6亿元属于股息，不能在税前扣除。听明白了吗？属于股息。云中飞建议，如果一定要借房地产信托，也只能借信托债务融资，千万不要给房地产信托公司入股。,国税函【2010】220号“已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除”。此前部分省市对土地增值税中“财务费用中的利息支出概念”有所误解，认为计入开发成本中的利息不用调整，而5%的比例是针对财务费用会计科目中的利息费用，这种理解对开发企业大大有利。而国税发【2009】91号文件第27条规定：“第二十七条审核利息支出时应当重点关注：(一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用结论是：土地增值税中“财务费用中的利息支出”的“财务费用”含义同会计科目中的“财务费用科目”内涵不同。,最后：土增税利息支出的正确处理,税法上计算土增时，利息费用要单独计算，不计入开发成本，将计入开发成本中的利息费用剔除出来，更不得计入加计扣除基数。土增税的利息费用=计入开发成本的利息+计入期间费用的利息（国税发200991号）第二十七条第一款：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。国税函【2010】220号（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。以前错误的观点：1、叶伟光案例2、房企借款利息扣除把握几个关键点,土增税利息支和会计准则、企业所得税规定不一样。,企业会计准则第17号借款费用应用指南规定，符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。这就是说，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本。在房地产完工后，应计入财务费用。,（国税发200931号）第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。,三、开发成本,（一）建筑安装工程费,指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,建筑安装工程费要注意以下几个问题：,1、建筑安装工程费必须取得施工所在地发票，不能取得外地发票。营业税暂行条例第十四条规定：营业税纳税地点：（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。,2、建筑安装工程费偏高问题,购买虚假发票，自行填开与总承包商联手，虚立施工合同，虚开发票由关联企业施工，虚开发票挂靠施工企业，自行组织施工，虚列成本支付较低费用，从核定征收的施工单位虚开发票与挂靠的无资质的分包商签订分包协议，取得虚假发票利用虚假材料，申请代开发票,3税务机关检查甲供材的重点：（1）是要注意甲方供材的材料已经计入开发成本了，不能再重复计入建安发票成本。例如，某房地产商自行购买材料200万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费100万元。因为反正乙方缴纳营业税是一定的，甲方供材部分在并入建筑营业额缴纳营业税之后不可以按照合计金额由建筑公司开具300万元发票给甲方房地产开发公司,甲方会重复扣除成本.,（2）是不能认为材料发票不能列入成本。地税人员认为材料发票是不合法凭证是错误的.即使建筑公司没有就甲方供材部分缴纳相关的税收，房地产公司在甲方供材业务中取得的相关材料发票也是完全可以作为合法凭证进行账务处理(3)如果建筑公司没有对甲方供材部分缴纳相关税收，税务机关是不可以要求房地产公司单独就这部分补缴相关税收。（4）是不能将代扣代缴的营业税计入成本费用扣除，即使有合同规定由甲方负担营业税及附加，也不可以。,3、企业所得税可按合同总金额的10来预提,第三十二条除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10据总局撰写31号文件的领导确认，此条款实际是解决质量保证金问题的，质保金一般比例为5%，按照建设工程质量保证金管理暂行办法规定，全部或部分由政府投资的工程项目，发包方可以预留5%的质量保证金，用于缺陷责任期内的维修责任，其他工程参照适用该标准。企业所得税留出了2倍的空间。,4、可以在汇算清缴结束前取得发票,31第34条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。第35条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。国家税务总局2011年34号公告六、关于企业提供有效凭证时间问题企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。,5、建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分摊,某项目已100%销售完毕。实现普通住宅销售收入6400万元、非普通住宅销售收入2700万元。缴纳土地增值税122万元，总税负为1.34%。税负偏低。税务局对其纳税评估。规定计算方法计算土地增值税的扣除项目金额，在同一开发项目中经营不同类型的房产，其发生的主体共同成本中划分420万元（只开一张发票）直接认定为“商铺专门发生的建安费”，加大了非普通住宅的扣除金额比例，降低了非普通住宅的税负和整体税负。经评估后，该公司补交土地增值税135万元（税负达2.8%）。,全国大部分的税务局都要求分别核算增值额。,可以合并计算增值额的税务局,一定要和当地主管税务机构充分沟通。,注意点：实践中，的确有一些企业会自动放弃普通住宅免税优惠从而降低整体开发产品增值率以便适用较低的土地增值税的情况，这样做的目的是为了减少税款支出，是分开计算缴纳还是合并计算缴纳一定要和当地主管税务机构充分沟通。,注意：基础设施配套费基础设施配套费是政府向开发商收取的,（4）基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。虚列绿化费案例，证据要求：现场笔录,问：房地产企业园林绿化费用是否可以预提？国税发200931号文件规定，公共配套设施可按预算造价合理预提建造费用。请问房地产企业发生的园林绿化费用，尚未取得全额发票，是否允许作为预提费用税前扣除？解答：根据国税发200931号文件规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。但是，31号文件第27条明确，园林绿化等环境工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费，而不属于公共配套设施费。因此，园林绿化费用不允许预提税前扣除。,（5）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。可否销售原则。,范围：开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等,1.非营利性且产权属于全体业主；2.无偿赠与地方政府、公用事业单位,视为公共配套设施,可以计入开发成本税前扣除,1.属于营利性；2.产权归企业所有；3.未明确产权归属4.无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位,应单独核算成本,自用:按建造固定资产处理,非自用:一律按建造开发产品处理,配套设施的定语分析：第17条,开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施,1、应单独核算成本2、企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,邮电通讯、学校和医疗设施的税务处理第18条,配套设施的权属是税务检查的重点,配套设施分为三类：1、公共配套（过渡性成本对象）2、单独的成本对象。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的如产权归企业所有的会所，要单独核算成本3、固定资产（其实也是单独核算成本）,国税发2006187：(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。关键在于怎样确定产权属于全体业主，由于产权不可能办到全体业主名下，而会所的收益权又属于开发商，所以不好界定。无产权的（即就是不能办理产权的）就是全体业主的，对吗？,思考：把幼儿园捐给政府，企业所得税、土增税都可将其视为公共配套设施但是，要交营业税吗？,地下车库,地下人防建设的停车场为公共配套,第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。注意：由于对地下基础设施建造的停车场所，其成本很难估计，所以即使没有销售，也不再保留成本。33条对此问题做了简化处理，即：地下基础设施无论是否对外销售、无论是否已经对外销售，均作为公共配套设施一次性进入开发成本。等到停车场所以后出租或者出售的时候，一次性作为收入处理，但是，不能再次结转成本，即无成本同其配比。,地下车库怎么建？1.开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊2.开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊3.开发商将地下人防设施作为地下车库,(一)开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊,财税处理1、总述（1）开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有。其性质属于营利性的公共配套设施。（2）根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”（3）账务处理作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至开发成本-公共配套设施（地下车库）之中，完工后结转至开发产品-地下车库之中。,出售销售不动产土地增值税：单独确认收入及增值额，按非普通住宅计征土地增值税。,(二)开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊财税处理,1、总述（1）建筑面积已分摊，其成本已分配至可售面积部分。因此其产权应归属全体业主所有，性质属于非营利性的公共配套设施。开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。(很少的)（2）根据国税发200931号文第十七条第一款“属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”（3）财务处理建造成本归集在开发成本-公共配套设施费，最后分摊至可售面积成本之中。,(三)开发商把地下人防设施作为地下车库,财税处理1、总述（1）开发商勇气可嘉，上面有人（2）物权法第五十二条国防资产属国家所有，地下人防设施权属应为国家所有（3）开发商在交纳相应的地下人防设施使用费后，可以获得地下人防车库的相应收益权。但其地下人防设施归属国家，故不存在销售产权行为。（4）财务处理开发成本-公共配套设施费用中归集，在整个项目的可售面积中分摊（5）房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用,国家税务总局的3次答复,各地对地下车位杂物间税务处理文件,各地税务局的做法是1、要么同时不做收入成本，不缴纳土增税，2、要么同时做收入和成本，缴纳土地增值税，3、出租：交房产税，不交土增税,C、公共配套设施费用可以预提,31第三十二条(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件,要从制造成本法理解开发间接费,（6）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（注：为国税发200931号文件新增内容）注意：开发间接费用中不包含业务招待费。,A、开发间接费和管理费用的区别：土地增值税出台时总局曾编写过土地增值税讲解一书，该书对组成开发成本开发间接费用特别强调：房地产开发企业的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中列支，不应在此扣除。开发间接费只能列支房地产开发企业内部独立核算直接组织管理开发项目发生的间接费用。,以是否设立现场管理机构为依据进行划分,在实际工作中，往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发产品不建现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织其开发建设活动，其所发生的费用可直接并入企业的管理费用。若企业建立现场管理机构，则所发生的费用计处开发间接费用中，开发间接费用科目用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，企业发生的各项间接费用，借：开发间接费用，贷：应付工资、应付福利费、累计折旧、周转房摊销等。期末，借方归集的开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关成本核算对象，借记开发成本-开发间接费用、贷记本科目，该科目应按企业内部不同单位部门分公司设置明细帐。企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的费用应作为期间费用，计入管理费用。筹划：副总兼任项目公司经理比较好。,C、项目营销设施建造费（售楼部）规定了营销营销设施的建造费要计入开发间接费用。单独设立的售楼部，通常会计上会这样处理。借：固定资产贷：银行存款计提折旧的时候，借：营业费用贷：累计折旧拆除的时候，借：营业外支出贷：固定资产清理如果将营销设施建造费计入开发间接费用的话。就会形成，借：开发成本开发间接费用营销设施建造费贷：银行存款，既然没有计入固定资产，也就不需要计提折旧了，当拆除营销设施的时候，如果有拆除的收入，借：材料贷：营业外收入。也就是说所得税不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用，而是要计入开发成本。如果土地增值税也允许这样做的话，实际上是对企业有利的。企业所得税政策，往往是限制将一些费用计入期间费用，而是规定尽量计入开发成本，而土地增值税政策则尽量规定计入期间费用，以免侵蚀土地增值税的税基。,第四部分：预售,一、未完工开发产品取得的收入（注意不叫预售收入）第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。,房地产企业确认收入会计和税法的差异先打开讲：上市房地产企业收入确认原则,会计确认收入的条件（一）金地、华发稳健型1.商品房实物移交手续(毁损、灭失、地震）法释20037号2.取得了买方付款证明（二）急进型万科：08，达到入伙20%，确认全部收入2008年年报，毕马威香港准则、不符合中国会计准则，符合税法,税法：特殊规定1、08年前：国税发【2006】31号文件规定，开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入2、08年后：2009年31号文第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。注意：不是确认全部收入，还要看收入的方式。3、银行按揭方式分两次充分考虑经济利益流入,后果很严重：不利的例如实际毛利900大于预计毛利600，完工了也不结转，补税300*25%=75，滞纳金、处罚0.5倍,会计确认收入的条件慢（一）金地、华发稳健型1.商品房实物移交手续(毁损、灭失、地震）法释20037号2.取得了买方付款证明,税法：特殊规定快08年后：2009年31号文第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理,云中飞点评:青地税发201248号：史上最专业的房地产税务文件。,三、关于完工产品确认的问题开发产品完工与否决定了开发产品成本费用的归集是否完整，因此对开发产品是否完工的判定对于房地产行业企业所得税的管理具有重要意义。主管地税机关应当根据办法第3条及国税函【2010】201号规定标准，据实判断开发产品是否完工，对于完工产品应当于完工后1月内建立开发产品完工情况台账一和开发产品完工情况台账二（详见附件3、4），掌握完工产品成本费用的基本情况以及会计成本与计税成本的差异。主管地税机关应当根据掌握的信息，判断房地产企业开发产品是否达到完工标准。对于已符合完工条件而房地产企业没有在完工年度及时结转收入和成本并计算应纳税所得额的，主管地税机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按征管法及其实施细则的有关规定对其进行处理。,预收账款属于税法的收入,第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售