第四章 国有土地使用权出让划拨与转让 2012

2020/5/27，1，1，第四章国有土地使用权转让、转让、内容摘要：在本章学习，了解国有土地使用权转让和转让意义，掌握国有土地使用权转让和分配的条件和范围，掌握土地使用权转让的有效条件，重点和难点：建设用地使用权转让和规划的有效条件，土地使用权转让缔约方的权利和义务、2020/5/27，2，第四章国有土地使用权转让、转让，第一节国有土地使用权转让，第二节国有土地使用权转让，第三节建设用地使用权转让和租赁，2020/5/27，3，第一节国有土地使用权转让一，国有土地使用权转让概念二，国有土地使用权转让形式和程序三， 国有土地使用权转让合同有效条件四、国有土地使用权转让合同种类五、国有土地使用权转让合同主要内容六、国有土地使用权转让合同当事人权利和义务七、国有土地使用期满地上建筑物处理八、国有土地使用权转让管理、2020/5/27 4、第一节国有土地使用权转让、第一、 土地使用权转让概念：土地使用权转让是指国家在一定年限内将国有土地使用权(以下简称土地使用权)转让给土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权的转让金的行为。 土地使用权转让的主体是：国家；土地使用权转让的对象是城市规划区域内的国有土地使用权；土地使用权转让有期限；商业、旅游、娱乐用地为40年；教育、科技、文化、体育、卫生、工业、综合或其他用地为50年；居住地为70年； 土地使用者应向国家支付土地使用权转让款，2020/5/27，5，5，第一节国有土地使用权转让，第二，国有土地使用权转让的形式和程序建设用地使用权可以采取转让或分配等方式。 (物权法第137条)营业用地公开竞争价格方式转让(物权法第137条)的书面形式签订合同(物权法第138条)转让的方式和程序：1.希望受让人提出申请的2 .向受让人提供必要的资料的3 .受让人提出正式申请的4 .受让人在规定的时间内回答的5 .签订合同后， 合同投标转让的形式和手续(下页)签订转让的方式和手续(下页) 2020/5/27， 6、6、第一节国有土地使用权转让、国有土地使用权转让形式和手续、投标转让形式和手续：1.转让方通过媒体提出标书2 .转让方提出标书3 .投标、 提出审查和决定书4 .签订合同5 .支付土地转让金的拍卖转让方式和程序方式的步骤：1.转让人公开拍卖物(地)的相关信息2 .研究拍卖地的状况3 .签订合同2020/5/27， 7、7、第一节国有土地使用权转让、三、土地使用权转让合同的有效条件土地使用权转让合同：土地转让人和受让人如何与土地使用权行使，达成明确双方权利和义务关系的协议。其有效条件如下。 1 .缔约方必须具有合法资格。 合同双方必须意味着一致。 合同内容必须符合国家法律政策的规定。 合同的主要条款必须采用5 .合同形式。 2020/5/27，8，第一节国有土地使用权的转让四、土地使用权转让合同的种类(参照附件三)，规划区划土地使用权合同，规划土地使用权补充合同，2020/5/27， 9、9、第一节国有土地使用权转让五、土地使用权转让合同的主要内容(p89-93) 1.合同双方当事人2 .合同标的3 .区划位置、面积、界限等自然情况4 .土地使用期限5 .土地转让金的金额、支付方式和期限6 .土地使用权的转让、出租、 规定抵押条件7 .预付款和违约责任8 .合同生效的时间9 .合同终止的条件10 .合同适用的法律11 .合同纠纷的解决12 .合同文字的效力13 .合同签字人的身份、签字时间、地点14 .土地使用条件，2020/5/27，10，第一节国有土地使用权的转让6， 土地使用权转让缔约方权利和义务(p94-96) )；转让方权利转让转让方权利的义务；2020/5/27，11；第一节国有土地使用权转让；七、处理土地使用期限届满的地上建筑物，按照： 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权届满后，土地使用权和地上建筑物城市房地产管理法只规定国家免费回收土地使用权，地上建筑物物权法没有规定：住宅建设用地：使用期限过期，自动继续非住宅建设用地：使用期限过期后的持续时间，如无约定，按照法律、法规处理。 讨论：上述规定值得讨论吗？2020/5/27，12，第一节国有土地使用权转让八，土地使用权转让的管理；土地使用权转让的管理机构为市、 县人民政府土地管理部门负责土地使用权转让管理1 .制定土地利用总计划和年度土地使用权转让计划2 .制定控制性详细计划3 .发放土地使用权转让审查管理1 .预报2 .制定计划3 .正式批准4 .组织实施5 .注册发行证书20 20/5/27，13，第二节国有土地使用权分配，第一，土地使用权分配概念，土地使用权分配范围，土地使用权回收和收回后分配，国有土地使用权分配，2020/5/27，14，第二节国有土地使用权分配，第一、 土地使用权分配的概念是指县级以上人民政府依法认可，土地使用者缴纳补偿、配置等费用后，使用该土地，或者免费将土地使用权交给土地使用者的行为。取得土地使用权的方式和支付费用免费取得，但使用期限为无限期；取得土地使用权的内容限制为的土地使用权，2020/5/27，15，第二节产生国有土地使用权分配的二， 土地使用权范围国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点支持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地；2020/5/27，16，第二节国有土地使用权的分配，三、 土地使用权的回收和回收后的转让，国家可以回收土地使用权：1.受让人中止土地使用2 .根据建设发展的需要和城市规划的要求，提前回收这两种情况的，土地使用权可以回收，但有差异： 2020/5/27，17，第三节建设用地使用权的转让和租赁一， 土地使用权转让概要二、转让方式取得的土地使用权转让有效条件三、行政规划方式取得土地使用权转让有效条件四、国有土地租赁和国有土地使用权租赁、2020/5/27、18、第三节建设用地使用权转让和租赁、一、土地使用权转让概要(4-1)土地使用权转让概念土地使用权转让是指土地使用者与土地使用权共同土地使用权的转让和转让虽然属于土地所有权的交易，但其区别在于： 2020/5/27，19，第三节建设用地使用权的转让和租赁一、土地使用权转让概要(4-2)，顾客土地使用权转让合同的履行(3-1)土地使用权转让合同签订后，双方当事人按照合同约定和法律规定认真履行，有关主管问题：土地使用者对同一土地使用权分别签订一些土地使用权转让合同，未办理土地使用权变更登记手续的情况，根据最高人民法院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答第14条的规定， “一般认定各项合同无效，其中某项合同的受让人已经实际占有土地使用，用于土地投资开发的，经有关主管部门同意，追加土地使用权变更登记手续的，可以认定该合同有效。 转让人给其他缔约方造成损失的，应当承担相应的民事责任。 这项规定有什么需要研究的地方吗？合同有效吗？ 为什么？无效！ 有效。 只是没有取得物权(土地使用权)。 物权的取得是以注册为准的。2020/5/27，20，第三节建设用地使用权的转让和租赁一、土地使用权转让概要(4-3)、顾客土地使用权转让合同的履行(3-2)2005年8月1日开始实施的最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第8条土地使用权人与转让人作为受让人签订土地使用权转让合同后，当事方双方双方之间变更土地使用权第九条转让人与转让人签约土地使用权证书不转让土地使用权的，在起诉前转让人转让土地使用权证书或者同意有批准权的人民政府转让的，合同应当认定为有效。、2020/5/27，21，第三节建设用地使用权的转让和租赁一、土地使用权转让概要(4-4)，第十条土地使用权转让合同的履行(3-3)第十条土地使用权人作为转让人签订一些同样转让土地使用权的合同，转让合同有效的，转让人要求履行合同的，在以下情况下分别处理未办理土地使用权变更登记手续，先被合法占有投资开发土地的受让人要求转让人履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持； 先付土地转让款的受让人要求转让人履行土地交付和土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持的；合同未履行的，依法由先付合同受让人要求履行的，应予支持。 未能取得土地使用权的受让人解除合同，要求赔偿损失的，依照中华人民共和国合同法的有关规定处理。2020/5/27，22，第三节建设用地使用权转让和租赁，第二、转让方式取得的土地使用权转让的有效条件土地使用权转让人依法签订的有效转让合同； 有效合同：主体：非市、县人民政府土地管理部门的对象：非国有土地使用权(如集体土地使用权、未批准国有土地使用权) 非客户土地使用权转让方已经对所有土地使用权转让款客户的土地使用权转让方已经按照国有土地使用权转让证客户的土地使用权转让方对合同约定的期限和条件进行投资开发，达到法定要求的，其他地面建筑物已经建成，应当保有住宅所有权。2020/5/27，23，第三节建设用地使用权转让和租赁3 .以行政规划方式取得土地使用权转让的有效条件，以城市房地产管理法第四十条(第一款)规划方式取得土地使用权的，转让房地产的，应当按照国务院的规定，报告有批准权的人民政府批准。 有认可权的人民政府准许转让的，受让人应当办理土地使用权的转让手续，按照国家有关规定缴纳土地使用权的转让款。 第四十条(第二款)以规划方式取得土地使用权的，由有权转让不动产的人民政府决定不依照国务院规定办理土地使用权转让手续的，转让人应当按照国务院规定在转让不动产的收益中向国家交付土地收益或者采取其他处理。 2020/5/27，24，第三节建设用地使用权转让和租赁3 .以行政规划方式取得土地使用权转让的有效条件，以规划方式取得土地使用权与投资与他人合作建设住宅发生纠纷的处理： (1)未经批准，签订土地转让土地使用权合同的； 认定为无效合同，但起诉前重新发行转让合同、认定签订有效合同、起诉前同意转让的，转让程序可由受让人办理，原合同可以遵循补偿合同。 (一)签订土地转让合同，起诉前政府决定不办理转让手续，转让给受让人的，原合同可以遵循补偿合同。 2020/5/27，25第三节建设用地使用权的转让和租赁三.以行政规划方式取得土地使用权转让的有效条件，(2)土地规划不办理转让手续，以使用权为投资与他人合作建造住宅的，合同应当认定为无效，但在一审诉讼期间重新实施转让手续的，被认定为有效名称为合作住宅，实际为土地使用权转让合同的，土地使用权转让合法的话，可以认定为有效的合同。协同建设合同被赋予房地产权所有者的，根据给予的确认，不明确的，根据投资和住宅的管理使用情况；协同建设合同确认无效后(下页):2020/5/27，26，第三节建设用地使用权的转让和租赁3 .按行政计划方式取得土地使用权转让的有效条件后， 合建合同无效后：建、建的住房：产权所有权投资方拥有土地使用权，对方投资资金转换，按以下方式处理尚未投稿的资金：住房所有权人返还资金，利息资金转化为建筑物支付增值：参照房地产企业利润情况， 投资者完成了一定的经济赔偿住房：可以按市场价格评价约定的份额或者按比例确认其经济损失并予以补偿。 2020/5/27，27，第三节建设用地使用权转让与租赁，第三.以行政规划方式取得土地使用权转让的有效条件【案例】1上海第一棉纺厂与上海海通建设公司住宅建设纠纷案件1993年4月，上海第一棉纺厂(以下简称上棉一厂)与上海海通建设公司(以下简称海通公司) 签订联合建造综合楼群的协议，双方合作开发上棉一厂在上海市长寿路北工厂内提供9000平方米的建设基地，海通公司承诺负责全部建设的建筑面积为50000平方米，建设后双方按5:5分配公共建设辅助面积。 协议同时由上棉一厂负责其高级主管部门的立案审查手续，其馀审查手续约定由上棉一厂与海通公司合作申请。 海通公司分两期在协商签订时支付棉一厂移动补偿费人民币900万元，第一期400万元，第二期500万元在协商签订后两个月内支付。2020/5/27，28，第三节建设用地使用权转让与租赁、协议签订后，海通公司按合同支付第一期款项。 同年6月，上海市纺织工业局批准文件同意由棉一厂和海洋公司建造联合大楼。 1994年4月9日，上棉一工厂以海通公司未能支付第二期500万元为由，给海通公司发了信，中止了双方建设综合大楼的协议。 海通公司原副社长(不是该建设项目的负责人)在终止协议上签字。 海通公司向上海市高级人民法院起诉，双方签订的合同有效，终止协议无效，被告要求棉一厂按合同履行。 上绵一工厂因原告未按约付第二期动转金500万元，认为该项目不正常进行，中止协议合法有效，要求法院驳回原告的申请。 2020/5/27，29，第三节建设用地使用权的转让和租赁，经上海市高级人民法院审理后，当事人双方签订的联合建造综合大楼群的协议名是共同建设，实际上是土地使用权的转让。 双方行为未经有关物业管理机构批准，不办理土地使用