房地产评估习题(市场法和收益法)

房地产评估习题1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下： 上表中成交价的单位为：元 /平方米。该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估该宗地 2005年的价值。解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表） 容积率1.01.11.21.31.41.51.6低价指数100105110115120125=100+1005%(1.5-1)/0.1128=125+1003%(1.6-1.5)/0.1（2）案例修正计算。评估价值=参照物价格交易日期修正系数交易情况修正系数容积率修正系数土地状况修正系数A：680112/110100/101105/115100/101=620元/平方米B：610112/110100/100105/105100/99=627元/平方米C：700112/107100/105105/120100/98=623元/平方米D：680112/108100/100105/100100/99=748元/平方米E：750112/107100/99105/128100/102=638元/平方米F：700112/112100/100105/115100/101=633元/平方米（3）评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)5 =628(元/平方米) 2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于2000年4月1日以出让的方式获得，土地使用权年限为50年，写字楼于2002年4月1日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为60年。收集的有关资料如下： 租金按净使用面积计算。可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用面积。租金平均每月每平方米85元。空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%。 建筑物原值为4800万元。 家具设备原值为420万元，家具设备的经济寿命平均为10年，残值率为4%。 经常费用平均每月8万元， 包括工资、水电、供暖、维修、保洁、保安等费用。房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3计算。营业税及附加为年总收入的5.5%。经估测，房地产的资本化率确定为8%。评估该写字楼2005年4月1日的价值。解：(1)估算年有效总收入 年有效总收 1377（万元）（2）估算年运营成本 年经常费用81296（万元） 房产税137712%165.24（万元）年折旧费=原值（重置价）-（1-残值率）/使用年限家具设备折旧费 =420（1-4%）/1040.32（万元） 年保险费4800314.40（万元） 营业税及附加13775.5%75.74（万元） 年运营成本96165.2440.3214.4075.74 391.70（万元）（3）计算年纯收益 年纯收益1377391.70985.30（万元）（4）确定房地产收益年限房地产收益年限土地使用权年限开发建设期房地产开始出租至评估基准日的年数50-2-345（年） （8）计算房地产评估价值建筑物的单价11930.4110000250004772（元/平方米）（5）评估结果根据计算结果，经分析确定评估对象房地产2005年4月1日的公允价值为11930.41万元，约合每平方米建筑面积4772元。三、计算题 1.评估对象在未来5年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26万元，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价值约为120万元。假定折现率为10%，确定估测资产的价值 参考答案解法（1）：逐年折现加和：=200.9091+2208264+240.7513+250.6830+260.6209+270.5645+270.5132+270.4665+270.4241+270.3855+1200.3855=18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.26=197.427(万元)=1974270(元)解法(2)：前5年逐年折现加和，后5年另算：评估值=200.9091+220.8264+240.7513+250.6830+260.6209+2710%1-1(1+10%)10-50.6209+1200.3855=1974270(元)2被估企业预计未来5年的预期收益为10万元、12万元、15万元、16万元和20万元，试估测企业整体价值。另外，假定被估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在20万元水平，试估测企业在永续经营下的整体价值。（假定折线率和本金化率分别为10%和11%）解