物业合同范本

物业管理招标文件第一部分 综合说明根据国家及省市物业管理有关规定，本着“公开、公平、公正”的原则，通过招标确定管理方案合理可行、企业实力强、信誉好、业绩突出的物业管理公司，承担公司商务楼的物业管理工作。一、基本概况1、项目地址： 2、建筑规模：建筑面积：3、占地面积：约150亩二、物业管理区域及内容（根据开发合同进行调整）：1、物业管理区域：住宅楼、庭院、商业等范围2、物业管理内容：房屋及配套设施管理；公共设施设备（主要有消防、监控、中央空调、电梯、绿植、景观）维修养护；公共区域保洁服务；绿化养护管理；公共秩序维护；综合管理服务。 3、物业构成明细详见另附二。投标人应认真进行现场考察，对物业管理区域内的设施情况进行了解，投标报价含盖区域内所有内容的管理与服务，对投标人未考虑全面的内容，业主不再另行支付费用。4、小区内主要运行设备：电梯、消防系统、监控系统、道闸门禁系统等。三、物业管理要求（根据开发合同进行调整）：房屋管理1、按有关法规政策规定对房屋及配套设施进行管理、维修、更换服务，材料费由业主承担。设施设备维修养护1、办公区主要设备有：消防、监控、中央空调、电梯、庭院灯、道闸门禁系统。维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修1小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率95%以上。4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。6、楼道灯公共照明设备完好率100%以上，按规定时间定时开关。7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有名显标志和防范措施。公共秩序维护1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗执勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定线路和时间进行巡视，每天巡视不少于6次，并做好巡查记录。巡视过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、管护好公共财产，包括消防器材及表进盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务1、公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外相关设施每半个月擦拭1次。2、公共楼道每天清扫一次；楼梯扶手每天擦洗一次，保持干净整洁。3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、每天定时收集垃圾。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁一次，无异味。7、公共区域玻璃每月擦洗一次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。绿化养护管理：1、绿化布局合理，符合规划要求。无枯枝、死树、无树挂。发现死树应及时清除，并适时补种。2、草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病虫害引起枯枝死亡现象。综合管理服务1、建立物业管理制度，制定物业管理方案并组织实施。2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机简单的日常办公进行管理。6、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。7、公示服务联系电话，每周五天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。9、开展回访工作，回访率70%以上。对薄弱环节进行改进。10、建立共用部位设施设备维修基金台帐，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。11、法律政策及合同规定的其他事项12、其他物业管理事项要求以上服务需达到XXXXX市物业服务收费管理办法规定的服务等级四级以上物业服务期限招标结束后，双方签订正式物业服务合同之日起一年为限。本合同实施期间，如中标物业管理公司不能按其承诺，给业主造成重大经济损失的，业主有权单方解除合同，另行选择其它的物业公司承担小区管理工作。如果业主对物业公司的服务满意，在合同期满前三个月，经双方协商同意，物业服务合同顺延。物业服务费报价1、业主支付物业公司服务费由物业人员按季到业主处收取。2、本物业管理区域物业服务收费采用包干制。公共区域及公共设施的水、电、制冷制热包含在物业费中。物业公司收取物业费用于支付按约定的质量标准提供约定的服务内容，盈余或亏损均由物业公司承担，业主不再另行支付费用。1、 物业服务费用主要用于以下开支：（1） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2） 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（3） 物业管理区域清洁卫生费用；（4） 物业管理区域绿化养护费用；（5） 物业管理区域秩序维护费用；（6） 办公费用（7） 物业管理企业固定资产折旧费用；（8） 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9） 法定税费；（10）物业管理企业的利润。 投标时请详细说明各项费用年支出情况。四、奖罚：中标单位必须参加衡水市物业管理主管部门组织的日常检查和年度考评。考评不达标或管理未能达到投标书承诺目标，业主有权有要求其改正及造成损失予以补偿，过错过大并且情节较为严重的可终止物业服务委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任。并且每半年由业主对物业公司的工作满意度进行调查，物业工作获得业主较满意度超过70%的，业主将对物业公司进行奖励，奖励金额由业主讨论确定。如满意度低于40%，经业主讨论，将给物业公司适应的处罚，以激励其改进工作。五、有关说明：（1）除标书已注明设施及设备外，若投标单位提出需要增设设备，可以在标书中列明，中标后在订立委托合同时可与开发商协商解决。（2）标说中具体待定的配套设施，投标单位可提出合理性、可行性建设，视作标书创新内容予以评分，对于合理性建议招标单位将予以采纳。（3）投标人所服务的楼盘当中有博宏集团其他楼盘的优先考虑。（4）招标单位按照物价部分文件规定支付空置房的物业费。第二部分 投标须知一、 总 则1、 合格的投标人凡具有独立法人资格并同时具备建设部颁发的物业管理三级及以上资质的国内物业管理公司，并符合第2条规定的，均可参加投标。2、 投标人应具备并提供如下资料文件：法人营业执照，物业管理资质证、法人代表授权书及被授权人的身份证。 注：以上证件评标时验原件，缺其中任何一项或虽有证件但证件无效，均按不合格投标人处理。3、投标费用 投标人应自行承担其投标过程中所涉及的一切费用。在任何情况下招标人和招标代理机构对上述费用均不负任何责任。4、现场考察 投标人应对xxXX住宅楼及共用部位、共用设施设备进行考察，以获取有关编制投标文件和签署实施合同所需的各项资料。考察现场的费用由投标人自己承担。二 招标文件1、招标文件的内容招标文件包括：综合说明、投标须知、评标办法、本次招标有关物业管理资料及按本须知第2条发出的补遗书、答疑纪要。2、招标文件的修正2.1 在投标截止期前，博宏公司可以用补遗书的方式修改招标文件。2.2据此发出的补遗书将构成招标文件的一部分。该补遗书将以书面方式发给所有持有招标文件的投标人,投标人应以书面方式通知招标代理机构确认收到的每一份补遗书。补遗书作为招标文件的组成部分,与招标文件具有同等的法律作用。2.3为了给投标人合理的时间,使他们在编制投标文件时把补遗内容考虑进去，可以按照本须知规定经所有投标人同意后酌情延长投标截止期。三 投标文件的编制要求1、投标文件的语言 与投标有关的所有文件均应使用中文。2、项目理念和目标2.1要求结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配置及针对本物业不同类型业主的不同特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。2.2物业管理机构运作方法及管理制度。包括机构设置、组织框图、工作流程安排。管理、激励、监督、反馈机制等规章制度，企业的近期目标、远期规划。2.3管理服务人员配置和管理。分期交付各阶段管理服务人员配备、数量、素质、精神；人员的培训和管理。包括人员录用和考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制，人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。2.4物业管理用房及相应管理设施的配置。提供物业管理用房的使用计划、装修标准、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。提出物业公司进驻XXXXXX办公，需由招标单位拨付的前期开办费用金额。2.5物业管理费用的收支预案。按招标文件项目分别列收入、支出项目，编制收支预算书；列出收支盈亏情况测算，增收节支措施，有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后劲。2.6物业管理服务分项标准与承诺2.6.1房屋零修、急修及时率；2.6.2维修工程质量合格率；2.6.3绿化完好率；2.6.4保洁率；2.6.5道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率；2.6.6管理费收取率；2.6.7业主投诉率与处理率；2.6.8业主物业管理满意率；2.6.9消防火灾发生率；2.6.10治安事件发生率。2.7物业的维修养护设想2.7.1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；2.7.2物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施；2.7.3市政等公共设施管理实施措施；2.7.4保障物业管理区域内环境卫生的措施；2.7.5物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案；2.7.6XXXXXXX绿化养护管理的具体措施；2.7.7智能化设施的管理与维修方案；2.7.8各类管理档案的建立与管理。2.8物业维修和管理的应急措施2.8.1业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施；2.8.2XXXXXXXX物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施；2.8.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；2.8.4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；2.8.5发生火警时的应急措施。2.9初期管理方案和措施2.9.1XXXXXXX末交付前准备阶段管理：人员的安排、管理、监督、配合及费用方案；2.9.2入住工作程序及制度；2.9.3便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列；2.9.4业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺；2.9.5建筑垃圾的处理措施；2.9.6安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等；2.9.7管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施；2.9.8对XXXXXXXX建设期内有关配套的合理化建议。2.9.9丰富社区文化，加强社区建议。2.10提供临时管理规约的建议稿3、投标文件的组成3.1投标文件的编制依据:本招标文件、住宅小区、商业楼有关资料、国家颁布的物业管理条例及省市有关物业管理的有关规定、办法。3.2 投标文件应包括以下主要内容:3.2.1投标函(格式附后)；3.2.2 物业管理费报价表；3.2.3物业管理费分项支出明细（投标企业自行编制，要求能分项说明各项费用年支出情况）3.2.4物业管理方案3.2.5 法定代表人本人身份证(复印件)或法定代表人授权委托书(复印件)及被委托人的身份证(复印件) 3.2.6投标企业概况；3.2.7企业近三年承揽物业情况及承揽物业的业主反馈意见。正在服务的小区物业管理情况。3.2.8 拟选派到XXXXXX小区管理物业主要人员情况及人员工作安排情况。开标时请提供主要人员执业资格证书原件，以备核验。注 3.2款中的3.2.5/3.2.7/3.2.8在评标时要携带原件，与标书中的复印件核对。4、优惠承诺：在承诺本招标文件全部内容和合同主要条款的基础上，如有对在水一方小区管理的更好的承诺，可另附说明。5、投标有效期:从招标文件发放起20天。6、投标保证金5.1投标人应提供不少于伍仟元人民币的投标保证金，此投标保证金是投标文件的一个组成部分，需将复印件密封至投标文件中。5.2根据投标人的选择，投标保证金为支票或现金。5.3对于未能按要求提交投标保证金的投标，将被视为不响应我公司的招标，将取消其投标资格。5.4未中标投标人的投标保证金将五工作日内退还（无息）。中标人的保证金将在双方签定正式服务合同后五日内无息退还。5.5如投标人在投标时有下列情况之一时，将被没收投标保证金;5.5.1投标人在投标有效期内撤回其投标文件；5.5.2中标人未在投标有效期限签署合同协议；6、投标文件的份数和签署6.1投标人按招标文件要求的规定，编制投标文件“正本”一份“副本”二份，并明确标明“投标文件正本”和“投标文件副本”。投标文件正本和副本如有不一致之处，以正本为准。6.2投标文件正本与副本均应使用不能擦去的墨水书写或打印封面并加盖法人单位公章和法人代表印章。6.3全套投标文件应无删改和行间插字，除非这些删改是根据我博宏公司指示进行的，或者是投标人造成的必须删改的错误。但删改处应由投标人签字证明并加盖印章。7投标文件的递交 7.1投标文件的密封与标志 7.1.1 投标人应将投标文件的正、副本密封在一个密封袋内递交。投标人应保证密封袋密封完好并加盖法人单位公章作骑缝章。7.1.2 密封袋还应写明XXXXXXX物业管理投标文件”。7.2投标文件有下列情况之一者为无效标书：7.2.1投标文件的密封未达到密封要求；7.2.2 按招标文件要求应加盖法人单位公章和法人代表印章而未加盖的；7.2.3投标报价汇总表字迹不清或未按规定格式填写的；7.2.4投标文件逾期送达的；7.2.5法定代表人或授权代表未按时参加开标的；7.2.6参加开标会的投标人法定代表人或其授权代表未携带资格证书或授权书及本人身份证的；7.2.7投标人参加开标会未携带其法人营业执照、资质证、法人代表授权书及被授权人的身份证或携带上述证件不全的。8、评标办法具体见附件五。9、说明投标人应认真阅读本招标文件及依据招标文件发出的补遗书、答疑纪要，由于对招标文件（含补遗书、答疑纪要）的误解造成的一切责任与损失招标代理机构概不负责。 附件一投标函公司：1根据已收到的 的招标文件，我单位对小区进行实地考察和研究，我方对招标文件所有内容予以确认，自愿参加本次物业管理招标并承担全部的责任。2一旦我方中标，我方保证按招标人要求，向招标人提供符合招标文件要求的满意服务。3除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本招标文件（含补遗书和答疑纪要）、投标文件将构成约束我们双方的合同主要内容。投标人：（盖章） 法定代表人：（签字或盖章） 附件二法定代表人资格证明书（和法人营业执照） 单位名称： 地址： 姓名： 性别： 年龄： 职务：系的法定代表人。为工程签署上述工程的投标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。特此证明。 投标人：（盖章） 法定代表：（盖章或签字）有效期：附件三法定代表人授权委托书本授权委托书声明：我（姓名）系（投标人名称）的法定代表人，现授权委托（单位名称）的（姓名）为我公司代理人，以本公司的名义参加（招标代理机构）的工程的投标活动。代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与这有关的一切事务，我均予以承认。 代理人无转委权。特此委托。代理人： 性别： 年龄：单位： 部门： 职务：投标人：（盖章）法定代表人：（盖章） 有效期： 附件四： 开标报价一览表小区物业服务标准需达到一级要求：住宅部分单价（元/月平米）商业部分单价（元/月平米）投标人（公章）： 法人授权代表：（签字或盖章）第三部分 评标定标办法 根据国务院物业管理条例、省市有关物业管理的有关规定，并结合本工程的实际情况，本着保护竞争维护招标工作的公正性、公平性和严肃性，特制定本评标定标办法。一、 评标程序：1、符合性审查：评委按招标文件要求对各投标人的投标书进行符合性评审，实质上响应投标文件可进入下一步评审；2、资格审查：评委对各投标人的营业执照、物业管理资质、法人代表授权书和被授权人身份证进行核验。核验合格的进入下一步评审；3、商务性审查：评委对各投标人对招标文件的确认情况进行评审，有疑问时、评委质疑，投标人答疑、澄清有关问题并形成文字由法人代表或法人代表授权人签字，评审合格的进入下一步评审。二、 综合评分1、评标计分标准按五十分制评分，各子项分值分配如下：序 号项 目 名 称分 值1拟投入物业人员情况152物业管理方案253企业服务业绩102、评分原则：（1）评分必须严格按本办法规定进行。（2）评分计算保留2位