海宁城市调研报告

城市调研报告海宁一、宏观环境分析（一）城市概述1、地理位置海宁市位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部，东邻海盐县，南濒钱塘江，西接杭州余杭，北连桐乡、嘉兴市秀洲区。市域地处长江三角洲杭嘉湖平原，主要以平原地形为主，地势平坦，古陆残屿与低丘集中分布在境东北和东南部。属于北亚热带季风性气候区，气候温和，夏无酷暑、冬无严寒，自然条件十分优越。海宁市区位优势明显，东距上海100公里，西接杭州余杭区，南濒钱塘江，为连接杭州和上海的重要桥梁，也是三角城市群和杭州都市经济圈的重要节点城市。2、城市规模截止2013年末，海宁市总面积700.5平方公里，现辖8个镇、4个街道、3个省级经济开发区，中心城区主要设有四个街道，据海宁市统计局数据，2000年海宁市城市面积为101.30平方公里，其中建成区面积为10.60平方公里。2003年，经过行政区域调整，城市面积扩大到149.9平方公里，其中建成区面积达19.15平方公里。2013年海宁市区建成区面积更进一步扩大到了35.4平方公里，建成区面积比2000年扩大了3倍多。3、行政区划从行政区划上来看，海宁市位于嘉兴市的南端，西与杭州余杭区交界。海宁属嘉兴市下属县市，市区下设海州街道、硖石街道、海昌街道和马桥街道，辖黄湾镇、袁花镇、丁桥镇、斜桥镇、盐官镇、周王庙镇、长安镇和许村镇8个镇，此外，还设有3个省级经济开发区海宁经济开发区、农发区和临杭经济开发区。 海州街道：海洲街道境内拥有海宁市行政、体育、文化中心，街道辖区内商贸繁荣，海宁中国皮革城、缔艺家家居广场坐落其中，未来还是以行政、文化、商贸为主。 硖石街道：已形成“西山路两侧文化旅游休闲区、工人路一带的商贸购物区、中心菜场为核心的食品销售区”和“人民路服饰一条街、紫阳路娱乐一条街、仓基河饮食一条街”的“三区三街”的三产主战场，主要以服务业为主。 海昌街道：主要作为城市工业功能区块、是省级经济开发区海宁经济开发区的所在地、海宁的北大门。形成以袜业、纺织、皮革为主的工业经济体系。 马桥街道：是长江三角洲地区最大的经编制造工业基地。此外马桥街道种养业发达，目前已成为全国最大的日本鳖养殖地和浙北重要的种禽养殖基地。未来主要以发展轻工业和养殖业为主。 黄湾镇：基本形成汽车及关键零部件、机械装备、新能源、新材料等四大支柱产业。 袁花镇：以太阳能、轻纺针织、电珠灯泡、新型建材等四大工业产业为主导，太阳能热水器制造迅猛发展，成为继山东济南、江苏常州后的国内三大制造基地之一。 丁桥镇：全镇形成了以彩印、塑胶、经编、电光源、建筑安装等为主的多元化经济格局。 斜桥镇：全镇形成了以皮革及相关产品、印刷包装、轻纺服装和食品加工等“亿元产业”为主的多元化经济格局，并具备较好的竞争优势和较强的竞争实力。“斜桥榨菜”作为斜桥镇的传统产品，是海宁市的著名特产。以“庆云桥”千张为主导的豆制品又是斜桥传统农产品中的一大特色，深得广大消费者的厚爱。 盐官镇：工业上以海宁高新技术产业区和盐官五金机电产业区以及海宁电镀专业加工区组成的特色工业功能区为依托，形成了以电子信息和五金机电两大主导产业为支柱，软磁、五金、机电、化工、电镀、服装、纺织共同发展的产业格局，是国家火炬计划软磁材料产业基地和家具（建筑）小五金生产基地。 周王庙镇：主要是以皮革及相关产品、化工、箱包、印刷包装、电子等“亿元产业”为主的多元化经济格局。 长安镇：工业上形成成品沙发、皮件制革、五金制锁、印刷包装、丝绸纺织五大行业结构;农业上形成花卉、苗木、特种水产、优质水果四大特色产业块。 许村镇：形成了以家纺中小企业集群为基础、特色工业区为支撑、专业化市场为依托的原料供应、面料织造、成品加工、印染后整理和产品研发设计、质量检测、销售一条龙的区域特色经济，是著名的中国布艺名镇。4、人口特征（1）人口数量和结构2013年末海宁市常住人口约为82.26万人左右，而同年海宁市户籍人口约为66.91万人、外来暂住人口约34万，属于人口输入型城市。据2010年的第六次人口普查中心城区常住人口约有27.7万人，占全市总人口的34.32%。对比第五次和第六次人口普查数据，海宁城镇居住人口增加了16.61万人，城镇居民比例由34.77%提升到了49.28%，城市化进程逐步推进。一般来说，人口密度可从一定程度上反映出一个地区的经济发展程度以及对人口的吸纳能力，海宁市的人口密度仅次于嘉兴市区和平湖市，与嘉兴市区的差距相差不大，位于嘉兴市的中上游，对人口的吸纳能力相对不错。嘉兴常住人口分布及人口密度地区南湖区秀洲区嘉善县海盐县海宁市平湖市桐乡市常住人口（万人）61.2758.9257.4243.0980.7067.1881.58面积（平方公里）426542507508668537727人口密度（人/平方公里）143810871133848120812511122（数据来源：第六次人口普查、嘉兴统计局）5、交通环境（1）区域交通环境海宁市作为长三角城市群和杭州都市经济圈的重要节点城市，近几年区域内交通环境不断优化，高速公路、铁路、水运各显神通。公路方面，沪杭高速与杭浦高速横穿海宁辖区，快速链接杭州、上海，纵向有嘉绍高速、杭州绕城高速东线和钱江通道，连接嘉兴、萧山、绍兴和宁波等城市，目前已基本形成“二横三纵”高速公路网。铁路方面，主要有沪杭铁路和沪杭高铁，其中沪杭铁路经过海宁市区，到往杭州、上海路程均在1小时以内，沪杭高铁主要经过海宁西部区域。 市域内河流较多，航运较为发达，定级内河航道有46条，总长371.45公里。主干线航道与京杭大运河相连，直通嘉兴、上海、湖州等长三角发达城市，并与铁路、高速公路网相连，港区内有大小码头165个，泊位245个，港口吞吐量每年约在1300万吨。（2）城市交通环境海宁市地形具有东西狭长的特点，东西向交通量大，但东西向主干线交通的畅通性不足；南北向交通通道分布不尽合理，影响了路网整体功能的发挥。公路技术等级结构不尽合理，二级公路比重相对偏低。现阶段，海宁市正在积极构筑市域内部综合交通网，强化交通配套建设，建立综合交通运输体系，切实提升综合交通效率，加速推进区域经济一体化。具体规划方向如下：完善公铁交通建设：配合嘉绍高速、钱江通道、沪乍杭城际轨道等重大过境基础设施建设。建成硖许、硖尖、硖崇公路等公路网主骨架，形成“一环三横十纵十连”干线公路网络。实现至上海、苏州、杭州、宁波、绍兴等周边省市“一小时交通圈”。大力发展公共交通：建成“一中心、一总站、三枢纽、十车站”的公交站场网络。一中心：海宁市客运中心；一总站：公交总站；三枢纽：火车西站公交枢纽、皮革城公交枢纽、火车站公交枢纽；十车站：尖山汽车站、丁桥汽车站、盐仓汽车站、海宁汽车西站、盐官汽车站、袁花汽车站、马桥公交车站、斜桥公交车站、郭店公交车站、周王庙公交车站。加强水运基础设施建设：实施杭平申线、京杭运河二通道建设，建成“两横两纵”骨干航道网，形成干支直达的内河航运体系。建成“三区、二码头”的港口体系。（二）经济情况1、国内生产总值与增长速度海宁市的GDP总量自2007年以来，一直保持在每年9%以上的增幅上涨，整体经济总量保持健康稳定的增长趋势，至2013年已达到635亿元的历年峰值，经济总量在嘉兴市内排名也位于首位。GDP排名区/县/市2013年GDP（亿元）2013年常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP排名1海宁市63582.2677194.2612桐乡市57582.7569486.4033平湖市46568.2868101.9344南湖区38062.5460761.1165嘉善县37557.3465399.3756海盐县32543.5874575.4927秀洲区25159.0542506.357合计嘉兴市3147.6455.869056.6（数据来源：嘉兴市统计公报）2、城镇居民人均可支配收入海宁城镇居民人均可支配收入保持在每年10%以上的幅度增长，整体消费能力逐年提升，2013年城镇居民年人均可支配收入已达41397元（嘉兴同年城镇居民人均可支配收入为39087元），城镇居民消费性支出为24041元（嘉兴同年城镇居民消费性支出为24851元），整体消费能力领先于嘉兴市平均水平。海宁城镇居民可支配收入的增长，对楼市购买力的提高也具有重大意义。3、固定资产投资总额海宁市的固定资产投资规模不断扩大，由2007年的131.07亿元增加至2013年的368.35亿元，6年间翻了近三倍，年均增长20.88左右。固定资产投资对全市经济的贡献率由2007年的43.08%提高到2013年的58.13，提高了15.05个百分点。表明海宁市经济的发展主要依靠自身经济产业的拉动，而投资性经济拉动表现的不是特别明显，这对海宁城市经济的可持续发展具有重大意义。房产开发投资最为固定资产投资的重要组成部分，投资规规模也呈现逐年增长态势，其对固定资产投资总额的贡献率由2007年11.89%提高到2013年22.7%，提升了10.81百分点。4、产业结构及产业规划从近年来海宁市三次产业增加值结构情况来看，产业结构不断优化，第一产业和第二产业比重逐年减小，第三产业占比逐年增大。但目前依旧是第二产业占比最大，为海宁市的主导产业。2013年，海宁市的第二产业增加值占据GDP的57.5%，第二产业中的皮革、家纺、经编为海宁的三大支柱产业。工业产业持续稳定性较好，从而也促使其经济也具有较强的持续性，这对区域的就业机会、工资收入、楼市购买力等都有一定利好。皮革：属于海宁的主导产业，海宁中国皮革城建成于1994年，是浙江省重点市场，我国规模最大的皮革专业市场。家纺：属于海宁的优势产业，海宁家纺业的产业约占国内市场的1/3.装饰布、袜业享誉全国，海宁已成为名符其实的“中国纺织产业基地”。海宁家纺园区位于许村镇。经编：属于海宁的优势产业，经编在国内市场的占有率超过35%，已形成服饰、装饰、产业用布三大类经编产品，产品出口国家主要是美国、欧盟、日本和中东、东南亚地区，被称为“中国经编名城”。海宁经编园区位于马桥街道。另外，值得注意的是，海宁市的第三产业逐年增长，说明海宁市包含交通运输、信息传输、批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业等均在稳步发展，并具备良好的发展势头。2013年第三产业结构占比38.5%，同年嘉兴市为40.2%，杭州市为50.9%。政府预计2020年末海宁市的三次产业结构比例将达：3:55:42。可见政府有意将海宁市的产业结构向第三产业倾斜，也说明本市已步入工业化后期阶段，城市化的主要动力正在开始由工业为主要推动力量向着服务业为主要推动力量转变。届时厂房的需求量将会逐步减小，而办公用房和商住用房的需求量将会增大，一定程度上支持了房地产行业在海宁的良性发展。2007-2013年海宁市三次产业增加值结构比图（三）城市定位及未来发展规划1、城市定位海宁市区域发展定位为杭州湾地区先进的轻工制造业基地、国家观潮旅游胜地、浙江省的文化名城、杭嘉湖宜居创业新市和嘉兴市域重要的经济中心城市。2、城市发展规划 空间发展策略：“东进、南扩、西延、北联” 城市空间结构：构筑“四廊、七组团”的山水园林城市空间格局。“四廊”：沿沪杭铁路、长水塘、长山河、杭萍申航道支线、麻泾港等形成4条主要生态廊道。“七组团”：分别为开发区北区组团、开发区西区组团、开发区东区组团、中心组团、紫薇组团、马桥组团和湖塘组团。（1） 中心组团 主要功能：市级行政办公、文化娱乐、体育和商业中心，旅游服务基地，居住。分区发展策略：在旧城改造方面，加快旧城区工业企业的搬迁和旧房改造，改善居住环境。加强沿河、沿山地区绿化美化，进一步完善道路与市政管网等基础设施建设。在新区建设方面，重点发展南部、西部地区，南部在现有行政中心、文化中心和体育中心建设基础上，加快住宅的开发建设，完善配套服务设施，促进房地产业的发展。西部重点建设市场群。到2020年，城市建设用地控制在18.6平方公里。 （2） 紫薇组团主要功能：科研文教，文化娱乐，商业金融，居住。分区发展策略：基础设施建设适度超前，与开发区组团、中心组团建立便捷的交通联系，开发要体现环境、服务设施、基础设施并重的原则，营造宜居环境，吸引人口向新区集中。空间拓展上突出重点，避免四处出击，注重开发的时序，集约利用土地，控制好供给与需求的关系。到2020年，城市建设用地控制在8.6平方公里。（3） 开发区北区组团主要功能：皮革制造业、轻工机械、物流业基地，市场。分区发展策略：发展皮革业，皮革制品向多样化、系统化发展。加快轻工机械等传统产业的升级，提高竞争力。利用对外交通的优势，在新湖盐公路以北建设物流基地，大力发展物流产业。完善配套设施建设，促进产业与市场的联动。到2020年，城市建设用地控制在5.4平方公里。（4） 开发区西区组团主要功能：皮革制造业、袜业、纺织等传统产业基地，生活服务基地，配套居住。分区发展策略：皮革业在现有基础上改进工艺，扩大规模，进一步确立在国内龙头的地位。加快袜业企业的集聚步伐，发挥集群优势。完善开发区的配套服务设施，改善生态环境，提高开发区环境质量。发展住宅产业，为开发区提供配套居住。到2020年，城市建设用地控制在10.4平方公里。（5） 开发区东区组团主要功能：轻工业纺织业、高新技术产业、生物制造等新兴产业基地，生活服务基地，配套居住。分区发展策略：完善现有的综合性轻工产业区，逐步发展高新技术产业、生物制造业等新兴产业，提升产业层次。加强与西区组团的联系，完善配套服务设施，坚持环境优先的原则，实现持续发展。到2020年，城市建设用地控制在6.0平方公里。（6） 马桥组团主要功能：经编制造业基地，生活服务基地，文化娱乐，商业，居住。分区发展策略：加强与中心组团的联系，扩大经编园区规模，依托原镇区，加强配套设施建设，发展住宅产业，形成综合性组团。到2020年，城市建设用地控制在6.0平方公里。 城市功能结构:中心城区功能结构为“主副中心、多组团”的结构。 发展时序：第一阶段（20052010年）：发展北部，优化中部，整合南部，启动东部。第二阶段（20112020年）：开发东部，完善南部、北部。第三阶段（2020年以后）：发展东南部地区。用地规模：2020年中心城区建设用地规模为54.94平方公里。可见，未来海宁发展重点向东南偏移。3、城市中心区布局中心城区规划1个城市中心，1个副中心，4个组团中心。城市中心区：由市级传统商业中心和行政文体中心组成。主要包括行政办公、休闲娱乐、文化、体育等功能。城市副中心：位于紫薇组团海州东路与环东二路交叉口的周边地区。主要包括科研文教、休闲娱乐、商务办公、商业零售等功能。组团中心：海宁市中心城区规划4个城市组团中心，分别位于开发区东区组团、西区组团、北区组团和马桥组团。4、规划或建设中的大型新区、新城简介（1）紫薇组团：紫薇组团位于我市城市东南侧，规划范围东至嘉绍高速，西至麻泾港，北至长山河，南至规划环城航道，规划总用地面积约23.31平方公里，是我市主城区的七个功能区之一。目前恒大、佳源、中朝、鸿翔等地产商均已入住，带来上城名门山庄、鸿翔东湾、中朝悦榕庄等多个商住项目，紫薇组团在各大地产商的推动下逐步成型。规划目标是以鹃湖为核心，在保障鹃湖水库备用水源功能前提下，结合周边功能组团功能特色，培育休闲产业、环湖居住、城市服务以及其他合适的相关产业和功能。将紫薇组团建设成为海宁中心城区东南部的“滨湖商区、科创活区、生态住区、文化新区”。紫薇组团内规划绿地面积577.98万平方米，占规划城市建设用地约29.81%。 从紫微组团的航拍照片中可以看到，组团内绿地系统以鹃湖为中心，呈发散状分布，围绕鹃湖还布置有环鹃北湖公园、环鹃中湖公园、环鹃南湖公园，还将通过自然水系的规划和历史遗迹整理，形成东山南公园、生态湿地公园、赞山遗址公园、创意公园、生态廊道公园等公共设施，并通过滨水绿带将各个城市公园连接形成网络化绿地系统。鹃湖公园位于海宁中心城区东南侧的紫薇组团，用地西北侧紧邻老城区，通过农丰路与之相连；西侧为中心组团新区，通过海洲路和钱江路与海宁行政文化中心区相连；北侧隔长山河与开发区东部组团相望，南侧通过碧云路、环城东路与马桥组团相连。东侧有嘉（兴）绍（兴）高速公路和硖尖公路通过，嘉兴绍兴高速公路规划在城南大道设有高速公路出入口，硖尖公路向南联系海宁中心城区与尖山新区。鹃湖公园景观绿化设计用地范围主要为环湖支路以内的鹃湖及环湖绿化带以及长山河以南生态湿地、引河部分。总设计面积约为2.9平方公里。（2）尖山新区：位于杭州湾钱塘江北岸尖山河口段，处于海宁市域东南20公里，三面环水，总面积42平方公里，东北与海盐南北湖风景名胜区相连，西与南隔钱塘江口，和萧山、绍兴、上虞相望，东临杭州湾，直连东海。既是一个对外经济开发区，位居长三角最具投资价值开发区前列；也是一个正常建设中的新兴城市，是海宁市的副中心城市。新区经人工围垦而成，是一个正在崛起中的新兴工业新城区，以“生态立区、工业兴区、综合开发”为发展定位，逐步建设成为以制造业为主导的兼具旅游、休闲等功能的现代化综合性生态型滨海新城。目前，区内城市化骨干基础设施建设已全面展开。总宽46米的杭州湾大道一期工程已建成通车，区内自来水管网主干管已建成与市区实现地面通水。杭州湾绿色度假村及高点沙发工业园等企业已入驻新区。（四）城市总结海宁市位于中国长江三角洲南翼，为长三角城市群和杭州都市经济圈的重要节点城市，区域交通体系发达，主导产业凸显，对外来人口的吸纳能力较强。城市经济发达，经济水平位居嘉兴各县市区首位，为嘉兴经济实力最强的县级市，消费能力强劲；近几年海宁正处于快速的城镇化发展阶段，为城市房地产的开发带来了良好的发展机遇。二、市场分析（一）行业发展历程1、发展历程概述海宁房地产历程主要分为三个阶段：第一阶段：2004-2006年，当时随着绿城进驻海宁，海宁优质住宅进入品牌时代，以前海宁“小打小闹”的时代随之进入一个新的阶段； 第二阶段：2006-2012年，绿城百合新城作为海宁优质住宅的代表，一直引领海宁优质公寓的发展，康桥名城的出现，优质住宅客户也开始分化；第三阶段：2012年之后，优质住宅进入“百花齐放”的阶段。 景观、户型、配套都是优质住宅品质的关键,优质住宅从“只看外表”到“注重品质”的转变，优质住宅进入“战国时代”。结合目前海宁市的整体宏观经济情况，目前海宁房地产市场正处于平稳发展阶段，市场产品线趋于丰富，开始注重产品质量，附加值也被广泛应用。2、近三年房地产指标分析（1）近三年房地产投资情况分析从海宁市近年来房地产投总额走势可以明显看出，2009年以前，房地开发投资发展较为缓慢，2009-2011年，海宁房地产行业进入快速发展通道，房产投资总额逐年上涨，增速较快，2011年增速高达67.1%，2012年之后受国家政策调控影响，房产投资由疯狂增长转向稳步提升的理性发展通道，2013年房地产投资总额达至83.63亿元（同期平湖市房地产投资总额为50.9亿元）。（2）近三年房地产供给状况分析近几年海宁商品房开发速度增长迅猛，商品房施工面积逐年呈现快速增长态势，2012年增长率高达34%，2013年受宏观市场的滞后反应影响，增速有所放缓，但增长势头依旧明显，全年施工面积量达到了515.75万方。房屋开工面积逐年也呈现上升趋势，2013年受宏观行情影响，开工量出现一定程度的下滑，但新开工总量仍达到了105.49万方，房地产开发势头良好。（3）近三年房地产需求状况分析从近三年的海宁全市商品房市场的销售情况来看，预售面积与实际销售面积均呈逐年稳步增长态势，2013年实际销售面积达86.3万方，较2011年增加了32.96万方，增幅达61.79%。年均销售面积约为66万方。预售面积近三年来增长迅速，供大于求格局表现明显，2013年年度预售面积达到了144.72万方，较2011年上涨了45%，供求比例为1:0.6。市场库存房源量有所积攒，未来海宁商品房市场去库存压力明显增大。海宁市场目前还处于房地产快速发展阶段，城市购房需求多以刚需和改善自住为主，投资性需求比例较低，城市住房空置率水平较低。（二） 、行业现状1、海宁全市商品房整体运行情况（1）市场需求量分析海宁楼市对宏观大环境较为敏感，全市商品房年成交量受市场行情变化波动较为明显。08年受金融危机影响全国楼市步入低潮，海宁市的商品房成交量也出现成交低谷，年成交量跌至45.87万方，跌幅达到42%；09年国家出台“救市政策”全国楼市迅速回温，海宁当年成交量也达到了96.89万方的历史高位；2010年之后持续的多轮调控下，海宁楼市也再度经历了同一、二线城市相似的缩量及反弹行情。海宁全市商品房年均去化量约66.7万方，行情较好的年份基本能够达到80-100万方左右，行情一般的年份基本保持在60-70万方左右，行情较差的年份基本年去化量在40-50万方左右。粗略估计全市商品住宅年去化量约55万方左右，约占商品房去化量的82%。海宁市历年商品房成交面积和价格（数据来源：海宁市国民统计公报）2013年海宁各个片区中商品房成交最集中的为市区，成交比重占到49%，年商品房消化体量约40万方；经济开发区、农发区和西区成交强度相当，成交占比基本都在13%-14%之间，年商品房消化体量约10-11万方；成交强度最差的为东区，成交占比仅为10%，年商品房消化体量约8万方。（备注：以下分析中东区包含黄湾、袁花、丁桥、斜桥等乡镇，西区包含许村、长安、周王庙、盐官等乡镇）2013年海宁市区商品房成交排名TOP10排名项目名称2013年销售套数2013年销售面积（）1海宁银泰城68246250.172鸿翔海棠湾43248599.413鸿翔东湾36841352.394名力都会（尚府/尚东）32354230.145康桥名城30940309.886金色家园28438855.287鸿翔铜锣湾27023755.558百合新城26946315.429云和景苑19713293.0410吉祥翡翠园16921609.592013年海宁市经济开发区商品房成交排名TOP5排名项目名称2013年销售套数2013年销售面积（）1百汇海隆广场43327458.882慕容城35437553.63上城天地蝶园19819859.414都谷花苑14815530.585嘉海尚府807716.652013年海宁市西区商品房成交排名TOP5排名项目名称2013年销售套数2013年销售面积（）1航海商业中心35816937.972虹桥花园24931866.233德圣苑21521341.714柳桥.长安华府18321228.185汉帛星座17011925.842013年海宁市东区商品房成交排名TOP5排名项目名称2013年销售套数2013年销售面积（）1卡森.景香园21523090.022洛溪嘉苑19225901.653旺角大楼1165750.414卡森.王庭世家10722546.845新河景苑745373.722013年海宁市农发区商品房成交排名TOP5排名项目名称2013年销售套数2013年销售面积（）1江悦城72054212.192揽悦锦园17916118.053逸品福邸15418687.744华太商务广场13110834.895巨都.桂花城10815753.76（2）市场房价走势分析海宁近几年房价运行势头良好，涨幅较为明显，尤其是09年迎来了一次质的跃升，房价从5000多元/平米跃升至8000多元/平米，之后房价受宏观调控影响不断经历上下调整，但基本稳定在7000-8000元/平米区间，2013年房价再次攀升达到了破9000的历史高位，房价整体运行呈现波浪形上升势头。 其中住宅价格逐年呈现稳步上涨态势，年增长幅度基本维持在10%-20%区间，进入2011年之后，随着整体房价站稳8000元/平米大关之后，房价涨幅略有放缓，年增长幅度下降至6.4%。目前海宁各个片区中市区住宅均价最高基本站稳10000元/平米，经济开发区和农发区房价次之基本在6500-7500元/平米左右，西区和东区的房价略低基本在5500-6000元/平米区间。（3）市场供求特征及存量分析2013年海宁全市新增供应商品房13737套，全年成交商品房10766套；其中住宅新增供应8680套，成交7510套，市场整体新增供求呈现供略大于求的格局。截止2014年3月底，海宁全市商品房存量套数为15401套，总存量面积188.58万方，其中住宅存量套数为7529套，存量面积为95.64万方；存量房源逐年增加。据相关地产机构数据，2014年海宁全市保守的商品房供应量约5000套，加上目前的市场存量，2014年海宁全市商品房总供应量将达到20000余套，按照2013年较为乐观的去化速度预计，海宁的商品房去库存周期至少需要22个月左右，存在一定的去库存压力。海宁市2012-2014年商品房、住宅存量走势海宁各个片区中，市区存量最为集中，商品房存量套数比占到45%，其次为西区、农发区和东区，存量套数比分别占到27%、13%和12%；临杭经济开发区和经济开发区由于开发项目不多目前存量房源较少。可售存量商品房统计区域商品房套数商品房面积（万方）住宅套数住宅面积（万方）全市15401188.58752995.64市区6914100.12391153.89经济开发区1381.7730.93西区422042.1148117.78东区184121.814657.31农发区205420.16158215.52临杭经济开发区2342.69170.212、海宁中心城区商品房整体运行情况（1）中心城区各物业类型供求特征海宁中心城区近几年商品房年均供应量约46.67万方，住宅年均供应量约36.17万方。其中住宅市场主流供应产品为高层、小高层，花园洋房、别墅等低容积率产品供应比例相对较少。2013年海宁中心城区高层、小高层的供应套数比重达到了79.3%，花园洋房套数比重约占15.4%，别墅套数比重约占5.3%。目前市场上花园洋房的整体去化率最高，其次为高层、小高层，别墅的去化相对疲软。1）高层、小高层分类市场特征 产品供应特征：海宁中心城区目前高层、小高层主力供应户型面积段集中在90-140方， 90平米以下户型供应较少；未来90-140平米房源供应量将继续放大，整个市场中该类产品的户型面积段正处于从之前的中大户型为主收缩到以中小户型为主的阶段。该类产品目前总价段主要集中在75-140万元区间。状态项目名称在售价格（元/平方米）户型面积（平方米）总价段（万元）2013年新开楼盘慕容城800081-22865-182四季香榭950080-14576-138佳源东方都市8000-900090-16077-136华府景苑8000-950086-15177-136鸿翔海棠湾10000-1100096-13896-138康桥名城1100090-27099-297白金公馆950092-12887-122金色家园1100099-139109-153绿城百合新城14000120-240168-3362014年即将上市楼盘开元名都预计900090-14081-126万城春晓待定89-130鸿翔南湾待定90-140 不同档次（价格段）产品供求情况：2013年海宁中心城区10000-11000元/平米单价段的高层、小高层供应最为密集，比重占到52%；其次为8000-9500元/平米单价段，比重约占27%；单价段达到13000-14000元/平米区间的供应房源不多仅占到21%。海宁中心城区2013年高层、小高层供应房源价格段分布供应套数目前海宁中心城区高层、小高层价格区间在8000-11000元/平方米，房价基本结构为市中心城南城东城北，其中市中心和城南主力房价在10000-11000元/平米区间，少量高档次楼盘房价达到13000-14000元/平米（如绿城.百合新城）；城东主力房价在8500-9500元/平米，城北主力房价在8000多元/平米。2013年海宁中心城区各价格段高层、小高层新增供应房源中，累计去化最好的为10000-11000元/平米价格段，其次为13000-14000元/平米价格段，累计去化最差的为8000-9500元/平米价格段。可见目前海宁市场对于高层、小高层的地段、品质抗性要远远大于价格抗性，建议谨慎选择偏远地段进行该类型产品的开发。附、2013年海宁中心城区高层、小高层新增供求结构：状态项目名称销售价格（元/平米）推盘套数（套）已售套数（套）去化率2013年新增供应康桥名城110001632130680.00%金色家园11000122282567.50%鸿翔海棠湾10000-1100047043592.60%绿城百合新城14000131477559.0%四季香榭950050626452.20%白金公馆95001345641.80%华府景苑8000-95004439220.80%佳源东方都市8000-90003006622.00%慕容城800036234795.90%合计6383416665.27% 高层、小高层未来供应：据统计，海宁中心城区高层、小高层未来总供应量约为173.36万方，其中已开楼盘剩余可供体量约109.66万方，纯新盘可供体量约63.7万方。大部分项目以及将集中在2013年下半年以及2014年开盘，潜在库存压力较大。2）花园洋房分类市场特征 产品供应特征：目前海宁中心城区花园洋房的主力供应面积区间为100-140平米，其中90-130平米主力供应为三房户型，130平米以上主力供应为四房户型。该类产品目前总价段主要集中在80-180万元区间。项目名称销售价格面积区间三房四房总价区间赞山公馆1000098-143方98-143方143方90-157万鸿翔东湾1100099-138方99-124方124-138方100-180万名门山庄1200090-158方90-158方110-200万依山蝶院1000076-160方81-128方131-160方80-180万嘉海尚府900079-143方89-143方顶跃75-130万 不同档次（价格段）产品供求情况：海宁中心城区2013年花园洋房供应房源价格段分布2013年海宁中心城区10000-11000元/平米单价段的花园洋房供应最多，合计比重约占68%；其次为9000元/平米价位水平，比重约占24%；单价达到12000元/平米的供应房源不多仅8%左右。供应套数海宁市场上花园洋房价位基本在9000-12000元/平米区间，和高层、小高层主力价位区间存在高度重合，但花园洋房的去化速度要明显快于高层；目前各档次（价格段）花园洋房去化率均不错，基本能够达到8成以上；该类产品的销售抗性在于产品本身的品质和产品力而非销售价格。 产品细节对销售影响分析：1、电梯：是否配置电梯对项目价格及销售情况的影响较大，对高楼层产品的去化能力影响大；2、赠送面积：不带地下室、花园、露台的花园洋房产品附加值小，普遍户型销售难度都很大；3、露台：目前市面上项目的露台重视程度小，户户露台的项目几乎没有，大面积露台对项目会产生一定的溢价能力；4、客户对洋房理解局限于目前市场的产品，对真正的花园洋房认知不足。项目名称销售价格地下室花园（下沉庭院）露台面积是否带电梯建筑风格层数销售率备注赞山公馆10000带法式739%普遍销售难度大鸿翔东湾110001F1F1.5-2方带英伦689%剩余房源多在一层名门山庄120001F/2F1F/2F2-10方带现代中式585%洋房销售好于叠排依山蝶院100001F/2F1F/2F1.5-2方不带英伦638%高楼层去化能力弱，洋房销售能力强于小高层嘉海尚府90001F1F1.5-2方不带新古典主义785%剩余房源集中在顶跃3）别墅分类市场特征 产品供应特征：海宁中心城区别墅供应主要以联排别墅为主，其次为叠加别墅，双拼和独栋别墅供应相对较少。近期海宁中心城区供应的430套别墅中联排别墅套数比占了84%，叠加别墅套数比占了11%，双拼别墅比重仅5%。海宁中心城区别墅供应类型结构供应套数产品面积方面：联排别墅一般主力面积控制在200-350平米，部分楼盘的面积稍微偏大，能够达到430-460平米左右；叠加别墅主力面积为160-280平米；双拼别墅主力面积为290-370平米。产品总价方面：联排别墅总价跨度较大，主力总价段在300-550万/套，部分经济型别墅总价控制在300万/套以下；叠加总价段170-300万/套；双拼一般总价段可达650-750万。 产品去化特征：别墅产品整体去化压力较大，部分项目以内部认购客户为主，远郊别墅项目销售难度更大；目前海宁中心城区在售项目的别墅整体去化率仅为35%。各类型产品的销售能力依次为下叠上叠双拼联排独栋，目前在售别墅房源中叠加累计去化率约63%，双拼累计去化率约45%，联排累计去化率约31%。大面积高总价房源销售难度较大，已售联排面积集中在200-300，总价在500万元以内。 别墅存量情况：目前海宁中心城区在售别墅楼盘存量房源约279套，其中联排约250套，叠加约17套，双拼约12套；未来别墅市场的竞争压力主要将集中在联排别墅，叠加、双拼和独栋别墅相对稀缺。附、海宁中心城区目前在售别墅供求情况：项目名称产品类型销售价格总面积区间总价区间供应套数已售面积区间已售总价区间存量悦榕庄双拼20000376方750万2376方750万1联排16000225-464方360-740万115225-296方360-474万96香湖名邸叠排叠下9000叠下223-236方170-220万12223-277方170-220万4叠上7000叠上252-277方102双拼12000290-350方340-420万18290-350方340-420万10联排9000270-300方240-270万24270-300方240-270万24王庭世家联排12500290-432方330-540万163313-352方350-480万109名门山庄叠排叠下16000叠上13000192方160-177方200-310万24160-192方200-310万11双拼22000290-350方638-770万2350方638-770万1联排18000210-280方380-530万60210-280方380-530万21合计4302794）各类住宅产品供求特征总结：海宁中心城区目前高层、小高层等普通住宅产品供需两旺，各个档次和价位段的产品都有较好的市场需求空间；花园洋房由于类型较为稀缺，去化速度是众多住宅物业类型中最好的业态；别墅产品目前市场供应较为旺盛，但整体去化速度一般，目前面临着高库存的问题。（2）、中心城区板块特征分析目前海宁市区人居板块已初步形成城南板块、城西板块、经济开发区板块（城北板块）、紫薇组团（城东板块）簇拥老城区，五分天下的全新格局。城南板块：在逾百万方超级大盘百合新城的带领下，以及依托银泰城和名力都会等两大商业综合体，目前已成为海宁中心城区毋庸置疑的人居板块标杆。城西板块：拥有皮革城等重要的商贸资源，2012年规划逾百万方的大盘王庭世家面市，拉开城西新人居板块的开发序幕，目前主要由住宅项目的不断面市推动板块的发展。紫薇组团（城东板块）：由城市建设拉出的城东新人居板块，根据海宁市域总体规划（2006-2020），以鹃湖水库为中心辐射出来的区域，被规划为紫薇组团，未来该板块将成为集排屋、高层、多层等多业态的大型宜居板块。经济开发区板块（城北板块）：铁路以北相对独立、配套落后的板块，未来随着火车站改造的推进，该板块将沿海宁大道和文苑路两条主轴，布局人居组团。老城区板块：海宁中心城区传统的老城板块。经济开发区板块（城北板块）紫薇组团（城东板块）城南板块城西板块老城区板块（3）、板块竞争分析n 城南板块 板块资源：行政文化中心、拥有银泰城、名力都会等重要的商业资源板块开发现状：近几年主力开发的热点板块，区域形象、配套俱佳楼盘个数：核心区主力在售5个，待售新盘1个主力价格区间：主流价格11000-13000元/平米主力产品特征：以高层产品为主，户型规划偏大，之前基本无90方小户型出现，近期新盘户型开始有做小趋势。未来存量：据粗略统计，城南板块在售及待售楼盘未来潜在供应量约为75万方。城南板块主力在售及待售楼盘：片区楼盘名称最早开盘时间总建面积主力面积销售价格未来潜在供应核心区百合新城月彩苑2013-03地上12.41万方120-240方14000约8万方中栋.金色家园2010-12地上16.6万方99-139方110006.07万方名力尚府2011-12地上15.34万方140-260方125000康桥名城2010-0730万方90-141方1000010.85万方中朝.御景园2012-102.73万方95-134方11000-120000开元名都未开盘50万方90-140方50万方合计74.92万方n 紫薇组团（城东板块） 板块资源：主打鹃湖生态景观和浙大国际联合学院人文配套，为城市未来的副中心以及城市新的居住地区，集科研文教、文化娱乐、商业金融、居住功能为一体。板块开发现状：房地产新兴板块，正迎来房地产“大开发”时代楼盘个数：主力在售6个，待售新盘1个主力价格区间： 8000-10000元/平米，少数优质楼盘单价可达到万元以上主力产品特征：高层主打90多方首置及130-140方左右的首改户型，另外也有部分以别墅、洋房等低密度产品为主的楼盘（如中朝.悦榕庄）未来存量：板块未来总供应量约85万方。紫薇组团（城东板块）主力在售及待售楼盘：楼盘名称最早开盘时间总建面积主力面积销售价格未来供应鸿翔.海棠湾2013-097.6万方96-138方10000-110002.68万方白金公馆2013-113.41万方92-128方95002.78万方中朝.悦榕庄2013-0610.1万方联排：225-464方花园洋房：9800联排别墅：170004.53万方四季香榭2013-1222.4万方80-145方950017.93万方华府景苑2013-0618.4万方86-151方8000-950017.27万方东方都市2014-0134万方90-160方8000-900033.23万方鸿翔.南湾未开盘6.9万方90-140方6.9万方合计85.32万方n 城西板块 板块资源：主打皮革城产业配套及商圈氛围，目前居住氛围欠佳板块开发现状：房地产新兴板块，尚处于起步阶段楼盘个数： 主力在售2个，均为卡森地产开发的楼盘。主力价格区间： 5900-6500元/平米左右，联排别墅单价一般能达到12000元/平米。主