某地区金域东郡项目管理与管理知识分析报告(PPT 157页).ppt

万科金域东郡项目是2007年6月，中原房地产业六部、万科金域东郡、金域东郡在万科房地产东扩战略中进入龙城市场的首个项目，序言，显示深圳东部新城市化建设的开幕，中原房地产严格实用的专业精神和操作、万科金域东郡，作为东扩战略的第一步，万科以怎样的姿态进入龙城？ 如何在封闭的市场中实现市场营销突破？ 除了给地区带来优质产品外，万科还能为地区做出什么贡献？ 操作前的想法：万科，一个企业给城市带来的影响力，万科的核心价值观，创造健康丰富的人生，“万科”，就是熟悉、亲切的感情，就像老朋友一样，与我们一起创造、共享生活。 19882007万科房地产20年，19929819920200120022003200400520062007，基于品牌精神的万科房地产，意味着让顾客了解他的生活，创造表现自己的理想空间。 在这喧闹的时代，万科房地产为社会和客户服务，为城市家庭提供高质量的生活。 建筑无限生活，万科房地产，一种姿态先驱/指标棒，作为万科城市版图东扩张的第一站，金域东郡7.8万平方米的体量不足以成为当地市场的领导者，我们也不应该只考虑项目体量的价值，万科提高区域大厦开发的质量，居住理念的领先，区域价值成为全国房地产行业领导者、龙城战略领导者、万科金域东郡、2007、坪山、万科来了、万科东扩焦坪山、万科金域东郡、纲要，看到我来约定，项目形象，市场环境，客户格鲁品牌营销，3354，战略执行，3354，价值提升，项目定位，万科金域东郡，项目形象，我来了，万科金域东郡，深圳市近期建设规划（20062010）之新城规划正式通过审议。 深圳市发展进入历史转型期，为保障城市可持续良性发展，提出了基于深圳特区外差异化发展的“新城”建设规划。 新城规划包括东部新城、体育新城、龙华新城、光明新城四大组成部分。 区域关键词：东部新城，项目位于城市中的位置坪山大道，大工业区与边界，位置城市规划的东部工业组，坪山六联村东，街中心区以北，万科金区东郡，交通通告关键词：丹梓大道，南坪快速，万科金区东郡，项目位于规划的大工业区西部行政事务区内， 项目周边500米以内建设和实施了大工业区体育中心、中心中学(第九高级中学)、中心广场、中心公园等一系列大工业区辅助设施，本项目距东南坪山街道中心不到2公里，生活和基础设施完善。 区划状况关键词：学校/医院/广场/公园、万科金域东郡、项目4关键词：居住地、北侧：现在空地、规划为居住地。北方是生态控制线和松子坑水库南方：现在是空地，计划作为居住地西方：现在是空地，计划在中心学校，东方：现在是空地，计划在公园，万科金域东郡，经济计划指标关键词： 90/70， 万科金域东郡金域东郡住宅总套数： 876套86-88平方米家庭型为424套48.4平方米家庭型为212套24.2h-70平方米家庭型为180套20.5c-65平方米家庭型为60套主力家庭型关键词：小三房，大二房万科金域东郡，建筑布局关键词：板式围墙中央园林南北通明显入口，项目形象综述， 国内领先万科品牌东扩龙城的首个项目21世纪深圳现代先进制造业基地东部新城大工业区生活补助区核心地区建筑精简户型、万科金域东郡、万科金域东郡、项目定位、我来了、万科金域东郡、 规划居住价值、万科人文精神传播、东部新城规划、区域模式建筑，代表区域内顶层居住社区，在龙城输入万科品牌树立良好品牌形象，项目定位关键词：区域价值、深圳东部新城精英新锐社区、万科金域东郡定位、 东部新城规划带来的地域价值万科品牌诉求力万科智能安全物管简单建筑/洗练户型坪山顶级身份居住区城市先驱精神，在有限的土地上，人们应该如何过上幸福的生活？ 珍惜形象演绎、万科金域东郡、城市给予的一切礼物，努力建设，充满高质量的生活和人文的居住气氛。 形象演绎，万科金域东郡，高质量住宅与他倡导的生活。 形象演绎，昨天的大工业区，明天的东部新城需要等待，唯一需要做的就是把握现在的机会，开始享受未来形象演绎，生活方便。 形象演绎，城市繁荣。 形象演绎，社区丰富。 形象演绎，居住舒适。 形象演绎，景观情调。 形象演绎，物管尊敬。 形象演绎，现实与未来交错的城市生活，万科金域东郡，形象定位：在深圳东部新城精英新型社区着陆，我看到，万科金域东郡，万科金域东郡，坪山地元的房地产发展根据市场供给的限制和客户的购买需求和流动状况呈现封闭型市场的特征， 随着东部新城等规划的出台，市场今后23年将向成长市场转型，万科金域东郡的开发将全面打开坪山房地产发展的新篇章。万科金域东郡、市场环境、我认为，相关数据直接引用深圳中原万科坪山调研报告的结论，市场大环境关键词：房价急剧上涨，库存已被消化，2005年，深圳房价较2004年上涨16.25%，2006年， 全市平均价格突破9000大关，达到9170元/平方米，比2005年上涨30%，根据2007年最新统计，全市平均价格超过14000元/平方米，关西平均价格超过20000元，价格急剧上涨。 从04年开始市场的库存持续消化，供求关系严重失衡，06-07年新的项目开始立即消化，价格急速上涨。 万科金域东郡，市场大环境关键词： 06年供应，关外，2006年全市新供应分布在龙冈和宝安两地，共430万平方米，占全市份额达6成。 龙冈新供应176万平方米，比05年增加2.4%，占全市的25%，关内新供应最大的地区是南山，新供应136万平方米，比05年增加25%，占全市的20%。 三房户型中，92%的三房面积超过90平方米，占整体的34%，仅8%的三房面积在90平方米以下，占整体的3%。 可以看出三家依然是市场需求最多的家庭型。、万科金域东郡，06，05年政府转让住宅用地时，市场大环境关键词： 07年到08年的供求矛盾得到缓和，06，05年政府转让住宅用地价格一览表，预计到2007年底商品住宅供求矛盾得到缓和，首先调整配套比率推迟的项目为调整期间2007年建设商品住宅13.4万套，建筑面积1197万平方米，更重要的是连续5年保持这种新的供给，大幅度消除消费者的心理恐慌，促进消费者的合理运营，维持市场稳定发展。万科金域东郡，关内受用地限制，住宅项目不足，主要依赖库存用地和旧改放量，其中大户型建设与国际水平相连，广阔豪华，类似华润中心第二期的小户型转变为酒店化、商业化功能，向日葵和旧改建项目的市场大环境关键词：供应/价格分化，07年底至08年，住房供应出现两个显着变化，一个是90平方米以下的中小户型比例显着扩大，另一个是关外供应量显着增加，这两个因素促进了关内和关外、大户型和中小户型住房价格的分化。万科金域东郡，供求平衡价格上涨市场右、万科金域东郡，市场大环境关键词：宏观调控、“国八条”、“深八条”、第三批追加、“温六条”、提高准备金、增税费、新版预售合同、新政、土地调控、供给调控、税收调控不管怎样，国家长期严格管理房地产行业的信号越来越强。万科金域东郡，市场大环境关键词： 07年，CPI，股市，利息，国家统计局发布的数据显示，2006年居民消费价格(CPI )上涨1.5%，其中12月上涨2.8%，远远超过市场预期。 12月份CPI大幅度上升后，一年期存款实际利率仅下降0.3%，实际利率减少，利率增加更加迫切。 股市最近的强烈表现，也引起了市场对资产价格泡沫发生的担忧。 上证指数上升了35%。 控制股票等资产泡沫除了抑制CPI的上升外，还是引起外部预测增加的另一个重要因素。 万科金域东郡，控制加息政策左，万科金域东郡，07年，深圳房地产市场刚性需求依然旺盛，上升趋势不变，但趋势迟钝。万科金域东郡、万科金域东郡、深圳市发展呈线性布局，其发展结构基于深圳市细长地形特征，采用国际先进的“城市多核结构”发展理论进行规划。 城市多核结构不仅使城市功能多样化、产业化、规模化，提高了城市整体竞争力，而且对于单一核心群体成员，城市化进程步伐更快。 区域环境关键词：城市多核发展，以东部组织发展为契机，龙冈区城市功能定位深圳卫星城龙冈区未来发展定位深圳现代产业基地坪山大工业区定位3354东部新城，生态型现代先进制造业新城，万科金区东郡，区域环境关键词：组织定位，东部新城，东部新城规划定位，生态型现代先进制造业新城。 近期重点建设范围和规模：以大工业区管理范围为近期重点建设范围，面积39.58平方公里，人口规模约25万人。 东部新城规划目标是通过综合资源投入，推进该区域全面规划建设，改变过去特区城市释放影响力的区域发展模式，以东部新城总体资源利用观统一多样化城市和产业发展模式，调整现行管理机制，建设国际一流产业新城，实现跨越式发展目标。、万科金域东郡，区域环境关键词：龙岗中心城，独立发展，规划良好，龙岗区政府所在地，深圳八大卫星城之一，政府重点开发区域，深圳东部发展轴线上城市次中心和东部商业文化中心，距特区二线关约22公里。 计划面积为32平方公里，截止到2020年计划人口约77万人，共计4个小组。 对外交通工具负荷、水官和清平高速收费，深惠路交通堵塞严重。 内部“三横三纵”方便，现有辅助功能完善。 行政中心、金融证券、商业百货公司、文化教育、医疗卫生、饮食娱乐等各种产业相互映衬。 东集团行政，生活中心。 区委会区政府/文化设施/公务员宿舍区等生活区，配套成熟。 西、北组奥体新城和高尚住宅区。 发展体育产业、高新技术产业等，南集团由办公楼、公寓、酒店、酒家、金融机构、商业区等商贸服务业组成，万科金域东郡，地区环境关键词：体育新城，奥体经济效益，总场地规模14.77平方公里， 总投资50亿元，城市复合功能区：体育、居住、商业、酒店、文化、旅游休闲、展示业一体化，长期规划人口达25-30万人。国际合作建设，提高人居环境，提高市场和客户关注度。万科金域东郡，区域环境关键词：坪山定位，东部工业集团，深圳集团分区规划，坪山规划为东部工业集团，重点发展产业为高新技术制造业、石化下游产业和其他新兴产业。 以坪山墟镇为中心，以东、西、北辐射网络为基本骨架，初步建立了轴带耦合、坡度推进的空间发展格局。 坪山大道按照经济发展总体规划，发展技术、知识、资金密集型、高新技术大型工业项目和三大补充项目，积极发展商贸、房地产、金融、旅游业等第三产业。 产业以高新技术制造、石化下游产业为主，区域经济自给自足，与周边地区关联性不大，属于内向型经济。万科金域东郡，地域环境关键词：坪山地域概要，坪山被三大工业区包围：宝龙工业区、碧岭工业区、大工业区。 从房地产市场特点看，目前坪山街是坪山最主要的居住区。 同时，按照工业园区的计划，10万平方米以内的工厂规模，工厂内不能建设宿舍，只能使用工业园区内计划的生活补助住宅。万科金域东郡、地域环境关键词：坪山地区概述、工业园区内规划有公园、学校、医院等完善的相关集合。 偿还用地规定不得建设民间住宅，消除自己购买建造房屋的现象。 坪山西区拟建造约40万建筑面积城市居住区。 坪山街总面积132.8平方公里，辖13个村委和1个居委会，125个自然村，总人口约16万，其中常住人口4万，滞留人口约12万。万科金域东郡，地区环境关键词：外部交通通达、坪山交通便利、深惠高速公路、深汕、深鹏一级公路贯通的城内道路距四通八达的盐田港国际海运码头和深圳平湖铁路货运站仅20公里以上，距深圳宝安国际机场60公里以上。 龙岗中心城和坪山大道通过宝荷-宝龙道路和深汕道路，乘车约20分钟，便于平山的高级客户分开。 同时，坪山町通过深汕道路与坑标、淡水相连，坪葵道路与葵涌相连，横坪道路与横冈相连。 坪山与其他地区具备密切的交通条件。 坪山街道主要由建筑路、东胜街、金山路、中山街等几条主干道组成。 街道四通八达，交通方便。 但是，城市中心的干线道路往往很混乱。 街上居民的通行多以公共汽车、公共汽车、摩托车为中心，出租车只有很少的蓝号。、万科金域东郡、区域环境关键字：内部交通网、万科金域东郡、区域环境关键字：市政集、万科金域东郡、区域环境关键字：大工业区，2010年发展目标： 区内工业产值合计480亿元，年平均增长36%； 年累计新增实际利用外资20亿美元基础设施投资累计增加28亿元，区内税收总收入16亿元，年平均增加32%，区内土地开发面积累计增加9平方公里，个工业全体劳动生产率16万元/人， 年均增长115%，基础设施配套，万科金域东郡，地区环境关键词：宝龙工业城，宝龙-碧岭工业区是市重点建设的高新技术产业区，其计划进入企业48家，目前已有生产企业达到20家的建设中企业也达到8家， 现在办理土地手续的企业有20家以上，宝龙工业区的