2017年上海房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的内容考试试卷

2017上海房地产估价师理论与方法:房地产情况调整内容的试卷本卷共分为2大问题50题，回答时间为180分，总分为100分，60分通过。第一，选择题(共25个问题，每个2个问题，每个问题的准备选项中只有一个最合适的问题)1.某租赁写字楼的总产权价值为2000万元，出租人的权益价值为1600万元，承租人的权益价值为_ _万元。A.-40B.400C.1800D.36002、城市土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占有国有土地时，根据土地等级和用途征收的税。a:土地转让金b:占用面积c:营业收入d:销售收入e:贷款协议3.在土地转让合同中约定的开工开发期2年以上未开工的土地使用权，处以_ _ _ _即可。A.超过合同遣散费20%的罚款B.超过合同遣散费50%的罚款C.以原价的30%收回土地D.收回土地使用权的无偿报酬4.某建筑物的建筑面积为200平方米，有效年数为12年，价格为800元/平方米，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则使用直线法计算该建筑物的现值。【2004考试题】A: 10万2千韩元B: 11万0万韩元C: 11万3千元D: 11万5千元e:工业土地监测点评价价格5、以下关于评价方法之间关系的陈述是正确的：答：在建设中，市场法评价适用，成本法评价不适用b:市场法的土地使用期限修改可以使用成本法获得c:假设开发法开发完成后的价值可以用市场法、成本法计算d:成本法可以作为主要评估方法，前提是没有市场根据或市场根据不足，不采用市场法、利润法、假设发展法评估e:工业土地监测点评价价格6、对不同类型价值的以下高低关系的表达中，错误的是。a:原始价值高于账面价值b:高于市场价值的投资价值c:谨慎的价值低于市场价值d:快速实现价值低于市场价值e:工业土地监测点评价价格7、用长期趋势法估算房地产的未来价格，在房地产价格波动过程持续上升或下降的时候，在各期间上升率和下降宽度大致接近的情况下，使用_ _进行测量。A.平均增减法B.平均开发速度法C.移动平均法D.指数平滑法8、在房地产开发过程中，主要负责项目建设前开发成本估算、项目成本预算、项目投标阶段项目投标准备、项目建设过程中的成本管理、成本管理和合同管理、项目完成后项目结算。a:建筑师b:工程师c:成本工程师d:鉴定人和房地产经纪人e:贷款协议9、为了便于监督管理，为了提高房地产开发机构的生产效率，开发商应采取发售。答：专业工程b:建设项目的全过程c:分部项目d:逐步e:贷款协议10、以下不属于抵押支持证券_ _。A.mbbB.mptC.CMOD.MSS11、我国房地产开发统计中采用的实际销售面积不是_ _ _ _。A.正式交付给报告期完成的购房者的住房面积B.签订预售合同，正在建设的商品房面积C.签订销售合同的商品住宅面积D.报告期或报告期之前签订售前合同，报告期内重新竣工的商品住宅面积12.假设特定住房的价格从3000元降至2 800元/平方米，其需求从900套增加到1000套，通过重点法计算的相应住房需求的价格弹性为2005年考试A:-1.33B:-0.66C: 0.66D: 1.53e:工业土地监测点评价价格13、拍卖的基本原则不包括_ _原则。A.公开B.公平C.客观D.诚实信用14.某购物中心于2000年10月竣工，收益期预计从2000年10月到2040年10月，未来正常运行年度的潜在总销售额为120万元，年平均空置率为20%，年运营费为50万元。目前这种房地产无风险回报率为5%，风险回报率为安全利率的60%，2005年10月商家价值最接近_ _万元。A.536B.549C.557D.81615、一个农村集体经济组织的人均耕地面积为0.2公顷，国家建设中该农村集体经济组织的耕地面积为10公顷，这一耕地近3年平均年产量达到1万韩元/公顷。关于征收这块耕地的以下措辞中，不正确的是_ _ _ _。A.不需要农村集体经济组织统一安排的人员将向个人支付安置费B.耕地的土地补偿费至少为60万元C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D.国家支付土地补偿费，土地单位支付安置补助费16、银行向个人发放住房担保贷款时，如果借款_人资格审查不严格，或者放宽贷款条件，就会给银行带来。答：运营风险b:法律风险c:信用风险d:风险管理e:贷款协议17、某建筑的实际经过年数为10年，评价公司在现场调查后，因该建筑的建筑设计老化和维护不良，判断功能折旧和物质折旧高于正常建筑，有效经过年数为18年，剩馀经济寿命为22年，残值为4%，用直接法计算了该建筑的伸长率。答：43.8%B: 50%C: 56.8%D: 70%e:工业土地监测点评价价格18、住宅区规划中的建筑地下面积300m2、总建筑面积1500m2、容积率1.5、建筑密度_ _ _。A.30%B.40%C.50%D.60%19.金融机构对申请贷款的项目进行贷款之前，将各项指标按一定的评价标准分成AAA、AA、a、BBB、BB、b评级进行评分。通常，_ _信用评级企业可以获得银行贷款。A.AA a级以上B.a级以上C.bb级别或更高D.BBB级别或更高20，下一个是_ _ _ _。A.涨价拍卖是卖方报价拍卖B.涨价拍卖是买方报价拍卖C.打折拍卖是卖方报价拍卖。D.打折拍卖是买方报价拍卖。21、在以下投资组合中，投资者平均选择的风险最低的是_ _ _。A.股票投资基金B.债券投资基金C.投资基金股票债券D.股票债券22、房屋拆迁贷款以每月0.5%的利率每月1次利息，一般以每年6%、每月1次利息、名义利率着称。按单利息计算时，名义利率和实际利率一致，按复利利息计算时为_ _ _ _。A.等于B.不等于C.可能相同D.无法确定23、房地产估价的主要困难是。a:市场行情不稳定b:供求变化引起的价格变化c:房地产价格的影响因素很复杂，很难掌握d:房地产价格的影响因素程度不同e:工业土地监测点评价价格24、住宅面积计算内容不包括_ _ _ _。A.住宅建筑面积B.住宅使用面积C.公共建筑共享面积D.住宅面积25、申请房地产鉴定人初始登记时，申请人必须向_ _提交申请资料。A.人事部B.建设部C.地方人事行政部门D.地方房地产行政部门2个以上的选择题(共25个问题，每个问题的2分，每个问题的对比选项中2个以上，至少1个错误)。错误的选择，这个问题不能分割；选择较少，每个选择的选项都是0.5点)1、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提，可以划分合同。答：典型的合同b:实际合同c:劳动合同d:主协议e:在合同中2，下面是不属于可完成项目的接受条件的_ _ _。A.完成工程设计和合同内容B.当地居民部署C.建设单位按照合同支付了建设费用。D.建设单位签订的工程质量保证3、收益型房地产包含_ _ _ _。A.未出租的餐厅B.酒店C.加油站D.农田E.未开发的土地4、基本备件以三个项目的和为基础，乘以基本备件率来计算。答：设备和设备购置费b:集安工程费c:建筑杂项费用d:直接工程成本e:间接工程费5，中华人民共和国招标投标法规定投标由_ _主管并邀请所有投标人。A.负责建设的部门B.公证部门C.投标人D.投标人6、以下自然中有完全民事能力的人。A: 15岁，靠版税独立生活的“90年代以后”作家B: 17岁，双月把打工储蓄送回老家的农民工C: 18岁，颈椎以下全部瘫痪，手足无措的残疾人D: 19岁的间歇性精神病人E: 21岁，在家里靠父母的遗产生活的未就业青年7、房地产寿命长，供应量有限，其价值通常可以维持，随着时间的推移自然增加。引起房地产自然增值的因素有。答：改善对房地产本身的投资b:房地产需求增长带来的稀缺性增长c:通货膨胀d:外部经济e:建筑成本增加8、房地产和建筑业有区别，它们之间的主要区别是房地产业兼具生产(开发)、经营、管理、服务等多种性质，属于_ _ _。A.第一产业B.第二产业C.第三产业D.新兴产业9、经营国有土地使用权可以通过方法获得。a:行政分配b:投标转让c:拍卖转让d:合同转让e:销售许可证10、建筑材料与水有关的物理特性等。答：多孔b:不透水性c:防冻剂d:弹性和塑料e:耐磨性11、有效总销售额为I，运营费为e，此后每年有效总销售额为gI，运营费增加gE，如果该房地产的报酬率为y，则计算该房地产价值的公式为()。A.aB.bC.cD.D.12.王某预定租用某办公楼的单位中，在计算可租面积时与业主意见不同，租赁单位内使用面积为35平方米，外墙面积为7平方米，单位间地块面积为10平方米，公共摊位面积为5平方米，则可租面积为_m2。A.48.5B.49C.51D.45.513、在英国或其他英联邦国家，法院一般认为_ _判断房地产估价价值的误差范围。A.使用待评估房地产的实际交易价格B.使用政府公布的房地产交易指导价格C.最近一年房地产的平均交易价格使用情况D.依赖专家证人计算的评估对象房地产的价值14.三层房间每栋建筑的面积相同，建筑总价值200万元，其中一层是二层价值的2倍，三层是二层价值的0.7倍。如果建筑物的总价值是120万元。以下关于土地共享分担的陈述是正确的。答：按两层划分的土地储备份额为33.33%b:按建筑价值计算，2层拥有的土地份额为17.57%c:基于园区价值的双层所有权土地的份额为27.03%d:按土地价值计算，2层所有土地的份额为17.57%e:按土地价值划分的双层所有权土地的份额为27.03%15、投资机会研究的主要内容是地区情况、经济政策、劳动情况、等。a:设计计划b:投资估计c:资源条件d:投资收益e:贷款协议16、会计要素包括几个主要类别，如_ _。A.资产B.费用C.债务D.利润和费用E.所有者权益17、_ _不是减轻纳税人负担的措施。A.添加B.注册时间和豁免规定C.减税D.免税18、房地产开发项目完成后，应包括按规定移交城市档案馆的竣工文件。答：工程质量保证b:可行性研究报告c:竣工图d:住房使用指南e:完成验收记录表单19.甲公司自营地下商场成本为2000万韩元，当地同类房地产的年租金为200万韩元，如果税务机关在征收财产税时适用对业主最有利的规定，则应缴纳的财产税为1万韩元。答：8.00B: 11.76C: 16.80D: 24.00e:运行层的组织调整20、某房地产开发项目的安装空间为10000平方米，计划容积率为4，开发完成后可销售面积为总建筑面积的80%，项目固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/平方米。使项目达到盈亏平衡的单位变动费用是元/平方米。答：2350B: 2937.5C: 3250D: 4062.5e:贷款协议21、据了解，特定地区商品住宅2000 2005年价格为1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，是平均发展速度法A.10281.32B.1322.77C.9563.78D.10542.3522、数学曲线拟合方法中最简单，一般为_