广州甲级写字楼市场情况

2009年第一季度广州写字楼市场概述【前言】甲级写字楼的市场表现一直以来都是写字楼市场发展动向的风向标，可以较为准确地反应市场现状。为此，报告中我们选取了甲级写字楼作为代表来表现写字楼市场现状。一、 广州甲级写字楼市场供求情况分析03-06年广州甲级写字楼市场处于供需相对平衡状态。07年广州甲级写字楼供应激增，年供应量接近80万平方米，市场短期内呈现出供大于求的局面。尽管07年及08上半年都保持较大的吸纳量，但仍难以消化所有新增供应，广州甲级写字楼市场呈现供大于求的情况。自去年三季度受全球金融风暴影响，在穗跨国企业普遍缩减开支，对办公物业的需求持续减少，使市场吸纳率明显放缓。据第一太平戴维斯2009年第一季度广州甲级写字楼市场概述显示，广州甲级写字楼整体空置率为17.6%，而珠江新城写字楼空置率全市最高达36.1%。报告同时预计2009年内，广州市场将至少有24.3万平方米的新增甲级写字楼投入使用，这些写字楼基本集中在珠江新城，有可能令该区入驻率和租金水平进一步走低。供小于求供大于求新增供应紧缺较小，市场趋于平淡,供小于求供应高峰，市场需要时间消化，供大于求新增供应缓解供应紧缺的局面，供需基本平衡二、 广州甲级写字楼租金水平分析2008年上半年，广州甲级写字楼市场延续去年的良好态势，市场仍录得多宗大面积租赁交易，租金保持了上涨走势，升幅略有放缓。三季度受国际经济形势的影响，租户承租能力下降，自四季度起广州甲级写字楼租金首季度下跌。2009年第一季度，广州甲级写字楼租金水平延续去年四季度的跌势，下跌3.7%，报125元/平方米/月，跌至2006年第四季度时的水平。目前，众多国际化大企业收缩开支、降低经营成本的经营策略在近一两年内可能不会改变，未来一年写字楼尤其是甲级写字楼市场需求可能持续低迷。 与京沪相比，广州甲级写字楼租售形势略为良好。第一季度广州中资企业受租售价格下降的利好影响，表现出相对旺盛的市场需求，市场空置率下降2.7个百分点至17.6%。而北京、上海甲级写字楼市场需求和新增供应量消化更依赖于国际跨国公司，他们受到国际经济形势的影响更大，京沪写字楼租金下降、空置率上升情况仍持续。三、 广州甲级写字楼需求特征分析1、 租户需求特征分析概述所有租户租户地区分布特征 广州甲级写字楼租户中，中资企业与外资企业占比相当，中企略多，比例约为6：4租户行业分布特征金融与保险、制造业、专业服务、IT与电讯、房地产业为主流行业租户租赁面积特征甲级写字楼超过一半的面积为大型租户租用，而租户数量上则以小型租户为主大租户（1000平方米以上）租户地区分布特征租赁面积1000平米的大租户中，外企略多于中企，占租赁面积的六成，比外企在所有租户的占比提高两成租户行业分布特征金融与保险、房地产、IT与电讯业为大租户的主流行业中小租户（1000平方米以下）租户地区分布特征中小租户的中资企业略多于外资企业，占中小租户的六成租户行业分布特征制造业、贸易类企业成为中小租户的主流行业；相比较大租户的统计结果，金融与保险、房地产业占比明显下降2、 租户地区分布特征广州甲级写字楼租户中，中资企业数量和租赁面积略大于外资企业，分别约占总租户的58%和的56%。在外资企业中，美资企业数量占比最大，占外企数量的21%，其次为日本和港澳台等地域临近的企业，分别占数量比例的18.06%和19.48%；外资企业多为跨区域多国公司，经济实力雄厚，而在广州的办公物业多为办事处或区域分公司，租赁规模适中。而中资企业租赁面积则参差不齐，租赁面积小于100平米的小企业和大面积的总部企业并存。3、 租户行业分布特征广州甲级写字楼租户中，从事制造业、专业服务、贸易的企业接近总企业数量的一半，这与珠三角地区制造业为主的经济环境是密不可分的。而从租赁面积来看，金融与保险、制造业和专业服务企业的租赁面积接近甲级写字楼租赁面积的一半。通过对比各行业租户的数量和租赁面积显示，贸易行业企业多为中小型企业，租赁面积普遍；金融与保险、房地产类企业平均租赁面积较大。4、 租户租赁面积分布特征按300平米、1000平米为租户划分标准，则大、中、小租户数量比为13：23：64，大、中、小租户租赁面积比为56：23：21。其中，数量占13%的中大型租户，其租赁面积占总面积的一半以上。其中，