房地产估价实务与案例分析.ppt

本章讲授,影响各种类型房地产价值的主要因素,针对房地产及估价目的选择估价方法,实际完成估价任务,正确撰写估价报告,各种类型房地产的含义及其估价特点,学习目的与要求,本章的学习要点：建筑的特点、经营的特点、市场现状,重点掌握居住房地产估价商业房地产估价商务办公房地产估价工业房地产估价,房地产估价的用途分类,居住房地产,餐饮房地产,特殊用途房地产,商业房地产,综合用途房地产,办公房地产,旅馆房地产,娱乐房地产,工业房地产,农业房地产,分类,1居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。2商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。3办公房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。4旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等5餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。6娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等。7工业房地产：包括工业厂房、仓库等。8农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。9特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。1O综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产,一、学生汇报案例精读情况,1、学习目标：学习居住房地产评估2、重点案例：某大厦42套房产方法：比较法3、难点对象描述不清；交易时间不清（06-05；06-07；06-06）量化评分不对,学生汇报情况评分,二、教师讲授,（一）概述1、居住地产量大，最常见估价对象2、类似性比较法最经典的方法3、种类：普通住宅、别墅、公寓、创新住宅按产权分：廉租房、经济适用房、限价房、普通住宅、高档住宅,(二)居住房地产估价的特点,相似性,社会保障性,租金管制性,居住房地产不同于一般的商品，甚至也不同于其他房地产,我国为了保证社会稳定，对城市住房的租金价格采用一定形式的管制措施,居住房地产的相似性比其它类型强,居住房地产估价技术路线与方法,居住房地产最主要的估价方法有两种：市场比较法和成本法新建居住房地产：由于此时各项成本资料容易收集确定，通常首先采用成本法进行整体估价。旧有居住房地产：第一种方式可对土地和房地产价值分别估价；第二种方式是直接运用市场比较法进行估价。拆迁居住房地产：不是市场价格；具体参照当地相关规定执行,影响居住房地产的主要区域因素,交通条件：主要指城市公共交通的通达程度生活服务设施：居住房地产所处地段周围一定要有基本的生活服务设施教育配套设施：主要指中、小学校和幼儿园、托儿所环境质量：主要包括估价对象附近以及小区的自然景观、绿化环境、噪音程度、空气质量、卫生条件等。,影响居住房地产的个别因素,建筑,装修,设施与设备,质量,朝向与楼层,讨论,朝向与价格：物业管理与价格楼层与价格：电梯与价格采光通风与价格：装修与价格户型与价格设施设备质量与价格新旧与价格小区环境与价格,案例3-1,案例导读：本例为某新建商住楼的多套住宅为确定抵押价值而进行的估价，估价方法为市场比较法。,估价结果报告,估价对象现状1）基本情况物业用途：结构：钢筋混凝土结构建筑年代：约建成于2002年建筑层数：21层评估面积：总面积5,471.9184装修：估价对象住宅部分层高约3.0米，外墙贴条形砖，铝合金窗，木门，住宅室内装修情况如下：地面铺抛光砖，墙面刷乳胶漆，天花刷乳胶漆，水、电设施齐全，管、线暗敷。）估价对象使用情况：估价对象住宅部分全部空置，估价对象设有二层地下车库，每座设两台电梯，梯间走廊设有消防栓。,要点,估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产市场价值。估价时点：2006年9月11日估价方法：估价人员在认真分析所掌握的资料并对委估项目进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范和省房地产估价条例，因估价对象位处老城区，周边房地产交易较为活跃，故选取市场比较法求取编号142号估价对象价值,估价结果,估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及建设情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响物业价值的因素分析，确定估价对象于估价时点的市场价值为29,017,269元，大写人民币贰仟玖佰零拾壹万柒仟贰佰陆拾玖圆整。,估价报告应用的有效期,本报告之估价结果为2006年9月11日时估价对象的市场价值，其有效期自报告提交之日起为一年，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整。如果使用本估价结果的时间超出有效期限，我们对应用此结果造成的损失不负任何责任,估价技术报告,一、个别因素分析：设有架空层绿化会所；设有二层地下车库，每座设两台电梯，梯间走廊设有消防栓二、区域因素分析：区自古以来即是广州市最有名的商业繁华区之一；位于美丽的珠江河畔；区生产总值增长11.0%三、市场背景分析：房地产市场总体表现稳定、运行良好；前4月全市一手住宅均价达到5956元/平方米。而3月份公布的今年一季度全市住宅均价为5842元/平方米，这意味着楼价还在上升。4月份与3月份相比，楼价至少升了100元/平方米。,测算过程,比较因素条件指数,比较因素修正系数,计算结果,取上述三个比较实例比准价格的算术平均值作为本次市场比较法的评估测算估价对象市场价值：单位价格=（7,203+7,159+7,187）/3=7,183元/（取整）,难点分析讨论,个别、区域和市场因素如何分析各因素修正分析：优点：缺点：,案例分析,1）本案例估价报告格式规范，估价要素等关键内容交待清楚，交易实例选择得当。2）未按规范规定的要求选用估价方法，只选用一种方法估价；3）估价结果确定理由不清，使得估价结论的说服