远洋天著项目定位及营销建议165P(下)

1,产品规划建议,1、规划方案2、产品创新3、建筑风格4、园林景观5、配套设施,2,（四）园林风格内部园林建议园林风格,新古典园林风格承接欧洲艺术底蕴、突出符号创新性、彰显尊贵姿态，打造绿色生态生活从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢，注重镶花刻金。保留了材质、色彩的大致风格，摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条，强烈地传递传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴。,3,（四）园林风格内部园林建议,1、承接欧洲艺术底蕴,对称性排布：景观打造传承欧式古典主义的对称性排布思路。,强调石材铺装与植被的色彩搭配：普遍运用白色、金色、黄色、暗红等欧式风格中常见主色调石材作为铺装材料，与绿植的鲜艳色彩形成搭配，体现高雅而和谐的气度。,（四）园林风格内部园林建议,5,（四）园林风格内部园林建议,2、突出符号创新性,简化后的欧式符号：对古典欧式符号创新性的继承，如拱券、罗马柱的简化运用，保留材质和色彩，但弱化了繁杂的机理和装饰。,（四）园林风格内部园林建议,3、彰显尊贵姿态,具有强烈的“仪式感”形象入口：结合建筑分割，综合石材、水景、灯光，打造庄重、尊贵的社区入口。,（四）园林风格内部园林建议,3、彰显尊贵姿态,具有强烈“归属感”的“族徽”运用：以项目的LOGO为元素形成的项目身份标志，带来高贵身份的社会认同。,8,（四）园林风格边界景观处理绿化带处理,建议将代征绿化带打造成为具有功能性的主题景观带，化不利为有利，增强私属感和唯一性。,绿化带处理：将16万平米城市绿化带打造成功能性主题景观带,9,（四）园林风格边界景观处理绿化带处理,尽量增大代征绿带与楼座间的距离，可考虑密植的种植方式强调其防噪功能；可适当设计微地形缓坡以使高压线影响降到最小,通过密植和微地形缓坡降低噪音，同时减小高压线影响,10,（四）园林风格边界景观处理组团间边界,小水系,幽径,小溪,通过概念诠释和景观营造，在空间上有意区隔多层组团和别墅组团密植大树冠植物形成幽径，通过幽径、小溪营造出幽雅的景观节点,组团间边界：通过幽径和水系进行组团边界打造，区隔组团价值,11,（四）园林风格边界景观处理社区边界处理,社区与绿化带之间边界设置以实体墙和铁艺结合为主，亦实亦虚，虚实结合，实现完美融合,社区边界处理：通过实体墙与铁艺结合，实现社区与绿化带边界实现完美融合,12,产品规划建议,1、规划方案2、产品创新3、建筑风格4、园林景观5、配套设施,13,多重会所功能，体现人文关怀覆盖家族全体成员，了解业主生活习惯，悉心照料每一位业主生活，近享尊贵奢华人生,会所功能主题：,享受工作健康生活和乐家庭,（五）配套设施多重会所,14,服务内容:商务宴请，商务信息交流，商务会谈服务，商务研讨，人文艺术（音乐、美术）交流。拥有雪茄吧、茶艺馆、中西餐厅，私人单间、会议厅、阅览室，满足不同社交需要。品位生活:为广大商务精英提供一个交流，互助的平台；为社区邻里之间提供事业拓展合作的机会；为商务领袖提供在家门口商谈业务、指点江山的空间。,享受工作商务会馆功能,（五）配套设施多重会所,15,健康生活运动功能、休闲养生功能,（五）配套设施多重会所,服务内容:会所采用国际一线品牌健身器械；配备五星级室内恒温泳池；水压按摩水疗池；桌球、棋牌等休闲活动。品位生活:有健康、放松、休闲，更好的生活，也为更好的工作；在紧张繁忙的都市生活之余，以求得容颜美丽、健康体魄以及平和、豁达之心境。,16,乐活家庭家庭俱乐部,（五）配套设施多重会所,服务内容：1、关注家庭中老人生活，让精英生活“忠孝两全”定期举办一些知识生活讲座，内容选题会根据老人的心理和需要来选定，比如说健康、养生、保健、长寿方面的知识等；2、给女人更充实、美好的生活美容、美体、形象设计、心理咨询，3、给孩子更美好的童年设置读书画廊、游戏空间、儿童健身场所，不定期举办各种亲子活动及教育讲座品位生活：老吾老，幼吾幼，家庭的和美是人生最大的成功，在事业上的成功，给家人带来更美好的生活。,谋局篇：定位与产品,攻伐篇：营销推广,知己篇：本体分析,知彼篇：市场与客户,17,18,19,营销探讨,销售目标总销额99.82亿元，销售周期24个月2011年销售目标32亿元，月均去化约80套全盘均价41000元/,销售策略/入市时机,入市前提：做好充分入市前软、硬件筹备工作，蓄势待发，集中爆破；营销借势：中信、富力、金融街等名企新盘上市，必将强势宣传，热炒亦庄，项目可借势炒作，实现热销。,综合以上各种因素，建议项目开盘时间为：2011年9月初,22,价格探讨,价格策略,前期以略高于区域高端市场的价格入市，打开市场，回笼资金；后期价格随区域豪宅市场环境的成熟和项目形象的提升、攀升，跳出区域，比肩京城豪宅。,价格策略,以亦庄区域最高成交价为基准价,定价原则,以北京高端项目做为目标参考价,亦庄区域高端项目价格参考,区域内高端产品成交最高价格区间在25000-33000元/,对比联排产品,对比叠拼产品,对比平层产品,对比公寓产品,与本案产品类似价格区间在40000-50000元/，月均消化速度3-31套,对比联排产品,对比联排产品,对比平层产品,对比平层产品,北京高端项目价格参考,销售测算,近三年北京年度销售额20亿以上项目情况,本项目销售价格建议,参考区域、北京高端产品价格后，建议本案整盘价格为41000元/,7+1产品价格：35000元/,联排产品价格：50000元/,销售策略/推售策略,别墅与洋房同期推出，丰富产品线供应按地块品质不同，由低到高推出，实现价格拉升,销售策略/销售排期,依据地块品质、由低到高推出，利于实现价格拉升,一期,二期,三期,销售策略/推售策略,联排价格在4.2-6万元/之间，7+1价格在3-4.5万元/,32,联排价格涨幅43%，7+1价格涨幅50%,33,推广保障,（1）硬件保障：道路可达性（2）软性保障：具备别墅级售楼处、样板区体验营销环境（3）客户保障：充足的推广蓄客，扩大客户基数,1、实现销售目标的保障条件,户外广告牌、交通指示牌引导：在东四环高端客户密集区设立户外广告牌，树立项目高端形象；京津塘东五环出口、羊坊出口设置交通指示牌，对客户进行有效引导。,（1）硬件标准：保障可达性,户外广告牌,本案,交通指示牌,道路修缮：东五环羊坊出口为看房核心道路，其中“五环出口至金色漫香林段”现状破旧、狭窄、毫无品质感，因此建议开发商对此路段进行重新修整。,本案,售楼处,到达项目案场的核心道路,需要重点修整的路段,看房动线指引：下五环进入山羊居住区后沿路设立指示牌、道旗，引导客户到达售楼处。,主推看房动线,辅助看房动线,项目围挡设置：烘托项目案场气氛，屏蔽工地干扰,材质建议：引用部分产品材质+宝丽布的形式。,售楼处展示区，建议通过绿化景观+特殊工艺围挡，优化品质。,（2）软性保障：具备别墅级体验营销环境,售楼处外围环境打造,当前售楼处设置于C1地块，紧邻道路，缺乏外部环境打造的空间，因此建议前期将售楼处前后的商业地块用作案场外围环境打造，同时重点包装前方道路。,当前售楼处临近道路,41,售楼处东侧道路环境优化,建议对售楼处东侧道路进行景观优化，打造绿化隔离带、微型景观、路灯、道旗等，配合围挡提升外围道路环境品质。,42,设置精神堡垒,售楼处前设置以项目案名为基础的精神堡垒，提升气质。,43,售楼处景观打造,利用售楼处前后的商业地块打造景观，充分进行案场氛围营造，通过水景、灯光、绿植等形成内外景观呼应。,44,售楼处园林样板打造：注重客户休憩区、布道景观等打造、绿植搭配等。,营造售楼处内部氛围：在售楼处、园区、样板展示区配有专人弹奏钢琴或播放音乐，优美的音乐全程伴随，营造高贵典雅氛围。,46,样板区设置建议,售楼处区域,首期开工区域，打造样板区,按照主推方案，结合售楼处位置，建议将R1地块中东侧部分提前打造，作为样板区。该区域紧邻售楼处，容易安排样板体验动线，同时包含主力洋房产品与联排产品，适宜打造实楼样板间。,47,样板区指示牌,生活休憩场景打造,社区园林景观打造,样板区外部环境营造：完全按照社区园林景观标准打造，与售楼处案场环境连接，形成样板情景体验。注重生活环境的营造。,48,样板间内部环境营造：样板间现场煮咖啡，咖啡的香味萦绕整个空间，同时放置欧式风格的鲜花小景，花香既可以营造氛围，又可调剂样板间的空气；庭院内有园丁在修剪花草。,49,圈层营销：通过圈层渗透，为项目充分挖掘高端客户，并形成圈层客户的认同感。,圈层营销方案一：精选部分优质产品，邀请如红玺台、星河湾、泰禾红御项目室内空间设计师，为其提供一对一室内设计服务，彰显客户尊贵感，通过“定制”引起市场关注度，融入目标客户的圈层，利于后期传播。,红玺台,星河湾,泰禾红御,（3）客户保障：充足的推广蓄客，扩大客户基数,50,圈层营销方案三：采用跨界营销，渗透世界顶级品牌沙龙小众圈层，锁定目标客户。,50,欧洲顶级珠宝沙龙名酒拍卖会国际马球邀请赛高尔夫俱乐部名人邀请赛世界名车品鉴会投资理财座谈会,51,“定义藏品级城市别墅生活”时间：项目形象推广期地点：丽思卡尔顿酒店（华贸中心）主题：如何定义“藏品级”低密城市别墅生活标准,活动营销方案一：邀请行业内知名人士，讨论城市别墅生活标准，形成业内认同。,活动营销：通过业内活动、客户互动活动扩大项目影响力。,52,远洋山水lavie,远洋万和城,活动营销方案二：“城市豪宅生活缔造者”产品推介会继远洋山水lavie、远洋万和城，远洋又一城市豪宅力作,53,尊享东南亚最原味的SPA插花艺术体验音乐人生体验厨艺完美展现活动,通过物业服务，结合多重主题会所概念，针对家庭不同成员需求，全面关爱家人。,活动营销方案三：“让生活重生”系列活动,54,食补养生经曲黎敏谈养生中药的妙用体验中医院教授讲座门球比赛,活动营销方案四：“健康与父母相伴”养生堂系列活动、通过中医养生活动，