住房开发项目贷款置换案

1 案例 某房地产有限公司住房开发项目贷款 基本情况 一、借款人概况 借款人为民营房地产企业，注册资本为人民币2000万元，其中自然人C出资1050万元，占比52.5%；自然人Q出资800万元，占比40%；自然人Y出资150万元，占比7.5%。该公司经营范围包括房地产开发、租赁，室内装饰，批发和零售业务，具备房地产开发三级资质。该公司曾开发了某大厦写字楼项目，该大厦为一栋高30层的写字楼，已于2003年3月底竣工交付使用，总建筑面积25890平方米，其中已售面积11029平方米，其余面积均已出租。 截至2007年9月末，借款人的资产总额为42571万元，其中流动资产为42404万元，包括货币资金805万元，存货41598万元；长期投资160万元。负债总额为20950万元，其中流动负债950万元，包括应付账款751万元，长期借款2亿元。所有者权益21621万元，其中实收资本2000万元，资本公积9462万元，未分配利润10159万元。资产负债率为49.21%，借款人再G银行开立一般结算账户，银行融资总额2亿元，均为他行向本项目发放的住房开发贷款，他行已为该笔贷款办理了展期，且将于近期到期，同时，借款人在他行出现过多次欠息。 二、项目概况 借款人开发的本项目地处本市的中心商业区，本项目用地原属于另一家地产开发有限公司名下。但由于建设资金不足，原公司于2003年7月将该土地使用权以3200万元转让予借款人，同时借款人需负责安置原192户回迁住户，在裙楼5-6层安置18户原回迁商户，首层安置原东山区房管局80平方米。2006年借款人与项目所在市国土资源和房屋管理局签订国有土地使用权出让合同变更协议，协议规定土地出让金为4105万元。借款人已缴清该用地的土地使用权出让金，并在项目所在市城市规划局完成变更用地单位手续，已正式取得该项目的开发经营权。 本项目规划建设一栋地下3层、地上30层的商住综合楼，其中地下2、3、3层夹层为车库及设备用房，地下1层、地上1-5层为商业用房及配套用房，第6层为架空层，第7层及以上为2幢住宅楼（自编：A、B栋）。项目规划总建筑面积57390.7平方米，其中住宅面积32344平方米(417户，其中回迁面积9543.05平方米)，商铺面积12324.4平方米(其中回迁面积2060.39平方米)，车库面积7695.4平方米（249个车位），其他5026.9平方米。本项目容积率为8.73，户型以71-116平方米的二房一厅至三房两厅为主。本项目的立项及环评已取得有关部门的批复，并已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。本项目已领取预售证面积为31152.04平方米，包括所有可售住宅22755.97平方米（231套）及部分可售商铺8396.07平方米（30套）。经查询房管局“阳光家缘”网站，截至2007年11月20日，本项目已出售住宅106套，销售金额约1.2亿。目前本项目已封顶，正在进行内部装修，计划于2008年上半年交付使用。 经评估测算，本项目总投资40711万元，其中企业自筹资金为14322万元，占项目总投资的35.18%；申请我行贷款23000万元，占58.5%；预售房款补足3389万元，占8.33%。我行贷款23000万元，其中20000万元用于置换他行存量贷款，3000万元用于后续建设。 三、市场情况 虽然近两年本市房地产市场发展态势较好，商品房建设和销售都保持较旺盛的势头；但由于国家近来从土地政策和信贷政策等方面均加大了对房地产开发与个人住房按揭的宏观调控力度，使目前本市的房地产市场总体呈现“一手缩量、二手增量”、“楼价上升较快”和“市场求大于供”三大特点。根据本市国土房管局公布的数据，2007年1-9月全市一手住宅总成交面积855.36万平方米，同比减少3.4%；二手住宅总成交面积773.76万平方米，同比分别增长14%。2007年9月全市一手住宅交易登记均价为9686元/平方米，同比增长51.8%。二手住宅交易登记均价为4307元/平方米，同比增长20.3%。由此可以见，本市房地产市场总体需求依然保持旺盛，商品房供应量增长有所放缓，二手房屋交易保持大幅增长，楼价稳中有升。 本项目位于本市的中心城区，周边生活配套设施较为完善；交通便捷；人文环境优越；教育资源成熟；地理位置较为优越。本项目所在地住宅用地资源短缺的压力亦将日趋显著，该区9月一手住宅均价为11332元/平方米，二手住宅均价为5796元/平方米，分别高出“同期”16%和34%。加上本项目附近的甲级写字楼和某商务大厦相继落成使用，将会进一步增大该区对高端商品住宅需求的压力。4、 项目效益和偿债能力测算 该项目可销售面积44958平方米。截至2007年11月8日，本项目已售面积为11270.92平方米（住宅106套），前期所签订的合同均价1.05万元/平方米。按住宅未售面积11829平方米，商铺10495平方米，车位127个，测算结果如下表： 项目在计算期2003-2009年内可实现销售收入53813万元，扣除总成本费用和经营税金后可实现利润总额16761万元。项目销售利润率31.15%，年平均投资利润率10.29%，财务内部收益率6.1%，项目综合偿债保证比为1.8，贷款偿还期为1.73年。 审查注意到，评估的测算是建立在未售物业（含商铺、车位）全部销售的基础上，但审查发现：1、物权法实施以来，广州市房管局已停止了车位预售制度；2、本项目自预售以来只对住宅部分进行了销售，并未销售商铺。据支行补充资料反映，对于商铺部分，借款人拟采取两种策略：一是在不存在资金压力的情况下，借款人倾向于将该项目商铺以租赁为主；二是若存在资金压力则将商铺用于出售。对于车位部分，贷款期内以租赁为主。因此，若商铺只租不售，则贷款期限内该笔贷款的还贷来源主要依赖于未售住宅部分的销售资金和商铺及车位的租金收入，将难以覆盖我行全部贷款。5、 贷款方式 本笔贷款拟采用抵押担保方式，抵押物为本项目的车位、商场、住宅物业。经评估，抵押物总建筑面积33275.78平方米，评估总价为60770.02万元，单价为18262元/平方米。如我行贷款23000万元，据此计算，抵押率为37.85%。但审查注意到，以上抵押物评估单价偏高且已抵押给他行。 有利条件与风险因素分析： 1、 有利条件分析 本项目的“四证”及相关建设手续齐全。项目地处市中心的商业繁华地段，周边配套设施较完善，交通比较便利，项目的地理位置较好。同时，本项目可以带来一定的按揭资源。评估测算的项目效益较好，有一定的综合偿债能力。 二、风险因素分析： 1、担保操作风险。本项目未售的在建物业已全部抵押给了他行，在贷款置换过程中，若操作不当则可能出现担保悬空风险。 2、偿债风险。评估测算，本项目销售利润率31.15%，年平均投资利润率10.29%，财务内部收益率6.1%（Ic=10.47%），累计净现值-2039.89万元，综合偿债保证比为1.8。本项目评估测算是建立在未售物业（含商铺、车位）全部销售的基础上，但审查发现：1、物权法实施以来，广州市房管局已停止了车位预售制度；2、本项目商铺是以售为主还是以租为主存在一定的不确定性。因此，若商铺及车位只租不售，则贷款期限内该笔贷款的还贷来源主要依赖于未售住宅部分的销售资金和商铺及车位的租金收入，将影响到我行贷款的偿债保证度。 3、资金筹措及挪用风险。审查注意到，该项目已投入资金为37203万元，资金来源为借款人自筹资金14322万元，民生银行贷款20000万元，预售房款补足2881万元。而该项目住宅部分已销售106套，合同金额为11835万元，已实现销售收入除部分用于补充项目建设资金外，剩余部分并未归还他行对本项目贷款。同时，借款人拟收购另一烂尾项目。由此可见，借款人存在资金挪用或自筹资金不到位的可能。 综合评审意见 本项目的“四证”及相关的建设手续齐全，项目的地理位置较好，周边商业氛围较好。评估测算的项目效益也较好。本项目已在他行有存量贷款，我行贷款用于置换他行贷款和后续建设，本项目住宅销售已近半，商铺是