楼宇接管验收培训课PPT课件

1,.,楼宇接管验收培训课,2,.,物业管理的早期介入,.,3,一、早期介入,-所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。-早期介入并非整个物业管理企业的介入，而只要物业管理企业的主要负责人和主要技术人员参与即可，或者邀请社会上物业管理专家参加，倾听他们的意见。,.,4,二、早期介入可以发挥如下作用：,1.完善物业的规划设计和使用功能即在物业布局、配套，建筑造型，房型设计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设、空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便利。2.更好地监理施工质量消除施工质量的隐患，保证后期用户的可靠使用，物业管理的方便。3.为验收接管打下基础由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。4.便于日后对物业的管理方便日后维修保养计划的制定；方便日后检修，缩短检修时间；易保证维修质量；方便后期改建改造。,5,.,三、物业管理早期介入的主要工作及充当的角色,.,6,1.立项决策阶段（充当顾问）,在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少决策盲目性和主观随意性。,.,7,2.规划设计阶段（充当顾问）,物业管理企业（人员）此方面长处：A、细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力；B、改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求；C、更能直接地把以往物业开发“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然。侧重从以下方面提出看法和建议:养护、维修方面建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。日常管理方面中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准；人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、技防措施在图纸上的具体落实；垃圾容器及堆放、清运点的设置，外立面附属物预留位置及孔洞大小等。日后管理服务方面从物业现有总量，使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发，考虑各类商业网点和生活、教育、娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。物业自身方面综合考虑物业总体布局、空地、绿化开发与利用、公共活动场所与道路循环系统、型功能构想与匹配比例、内外装修标准等以提升物业内在价值和环境效果。,.,8,3.施工安装阶段（扮演监理）,监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。,9,.,工程接管验收工作程序,10,.,一、接管验收的准备,1.物业公司接到发展商竣工验收的通知后-成立接管验收小组。-编制验收计划。2.接管验收的计划应包含的内容：1）接管验收的方式和具体日程安排；2）验收小组按专业进行分工：a.物业管理组b.土建、装修工程组c.机电设备组d.安全保卫组3）确定验收项目4）接收图纸（包括设计及竣工图纸）、资料，要进行签收手续3.接管验收标准执行建设部房屋接管验收标准。,.,11,二、验收的实施,1.验收小组进行预验收。2.在预验收过程中检查、记录设备、设施与验收标准及设计要求不相符的工程问题和遗留工程。3.提出书面整改报告给开发商，通知施工单位进行整改。4.待工程问题整改完成后重新验证，合格后方可正式验收和接管。5.设备、设施验收应符合如下几点：1）设计图纸与设备的型号、规格相符；2）主要设备、设施的安装质量要与设计标准相符；3）配套设施必须符合设计规定的要求，操作正常；4）整个系统的技术性能应与设计要求相符（结合验收调试报告）。,.,12,三、物业验收后的处理,1.各专业验收小组按一式两份填写：1）住宅、商铺验收记录表2）公建设施验收记录表3）遗留工程跟进一览表呈交物业经理审核后，送一份予发展商。2.在验收结果符合接管要求后，办理“设备（设施）交接协议书”（一式三份），须由发展商、（监理公司）、施工单位及物业管理公司三（四）方签字生效。3.对符合检验标准要求的房屋，由管理公司接收钥匙。4.物业接管验收交接所有技术资料、图纸按分类记录图纸资料一览表作为物业验收记录附近。5.接管新楼宇，还应签订楼宇交付保修协议书，以明确维修责任和保修期限。,13,.,设备（设施）接管验收,14,.,一、接管验收应具备的条件,1.设备（设施）安装施工完毕2.设备（设施）系统调整试验合格；3.设备（设施）系统满足大楼使用功能。,15,.,二、物业交接时接管的图则、资料,1、测绘所测绘的图则1）建筑平面图2）户型分隔平图,.,16,2、资料图则a.产权资料1）项目批准文件2）用地批准文件3）建筑执照4）拆迁安置资料5）小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单,.,17,b.市政府验收合格资料1）工程竣工验收合格证书2）消防工程验收合格证书3）国土局发出的单元物业使用面积证书4）大楼综合验收合格证书5）用电许可证书6）用水审批表及水费收缴合同书7）电视共用天线合格证、有线电视许可证8）电梯使用合格证9）燃气验收合格证10）电话网络验收合格证书,.,18,c.工程技术资料1）大楼竣工图（包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）2）地质勘查报告3）工程合同及开、竣工报告4）工程预决算分项清单5）图纸会审记录6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）7）隐蔽工程验收记录8）沉降观察记录及其沉降观察点布置图9）竣工验收证明书10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书11）新材料、构配件的鉴定合格证书,.,19,12）设备表13）砂浆、混凝土试块试压报告14）供水试压报告15）机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录16）工程设计施工图纸17）大厅设计说明18）弱电、安防布线图19）停车场设施系统图20）中央空调设计、施工图21）给、排水设计、施工图22）供、变电设计、施工图23）水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书,.,20,3、接管验收应提交检索的技术资料1）竣工图（包括平面图、设计说明、原理图、接线图）；2）图纸会审记录；3）竣工验收证明文件；4）机电设备（设施）安装施工工程合同及开工竣工报告；5）工程设计变更通知及技术单位（包括质量事故处理记录）；6）机电设备产品说明书、合格证、调试大纲（方法）、备品备件及专用工具清单；7）安装技术记录；8）调整试验记录。,.,21,三、接管验收项目和标准1.接管验收项目：A.高低压配电设备系统；B.应急发电机组设备系统；C.消防设备（设施）系统；D.电话、电视系统；E.空调供冷系统；F.给排水系统；G.保安监控系统；H.电梯运输系统；I.楼宇自控、办公设备、机械停车系统及其他。,.,22,2、接管验收标准：建设部房屋接管验收标准,.,23,四、接管验收的操作过程1.协商约定交接事项：1）发展商书面提请物业管理公司进行验收接管。提供验收接管应验交的全部资料。填写图纸资料一览表2）物业管理公司审验提交的全部资料，如具备条件，在15日内签发验收通知并约定时间。,.,24,2.现场检查验收：1）组织验收小组，按专业分工制定a.验收交接记录表b.机电设备设施一览表c.住宅验收记录表d.商铺验收记录表e.公建设施移交情况表f.遗留工程记录表g.遗留工程跟进一览表,.,25,2）会同发展商对设备（设施）质量和使用功能进行验收,A）与验收a.对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收。对机电设备（设施）进行质量和使用功能的检验。重点验收设备规格、型号、容量、制造厂并清点数量，安装位置等。,.,26,b.在验收中检查遗留工程提出机电设备（设施）验收整改通知书返回发展商。由发展商安排工程施工单位在约定时间内进行整改。编制机电设备（设施）接管验收整改工程跟进表。,.,27,C.对设备进行试运转验收,主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标。对不符合指标的，及时提出书面意见，要求发展商组织设备制造厂或施工单位重新调试，要达到规定的要求。,.,28,B）正式验收,a.预验收中提出的整改项目落实后。验收小组要进行检查、验证。如整改合格，则进行正式的接管验收。,.,29,b.验收内容：一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是机电设备的实际安装位置与设计安装位置符合；三是设备包括系统设施配套的技术性能，应与设计的功能符合。验收结果记录在验收交接记录表中。,.,30,c.对设备（设施）进行验