重庆大足房地产市场调研报告

,城市进入性研判,重庆晟城房地产顾问有限公司,2011年6月28日,合绘地产,2010年继上海浦东、天津滨海之后，重庆“两江新区”获国家批准，6月18日正式挂牌；2010年重庆与北京、天津、上海、广州一起,被确定为国家五大中心城市；2008年荣膺美国外交政策杂志“全球发展速度最快城市”桂冠；2008年中国唯一“双功能保税港”落户重庆；2008年蝉联城市经济GDP增幅全国第一；2006年中央定位重庆：长江中上游经济中心；2005年获评“中国第五、西部第一”城市荣誉；1999年获评中国最具发展力的西部之城；1997年加冕中国第四，西部唯一直辖市；,大足城市战略定位,成渝直线经济带区域性中心城市中国国际旅游度假区生态经济高地和谐宜居家园,城市认知,地理位置重庆一小时经济圈的中型城市,大足县位于重庆市西北部，地处川中丘陵与川东平行岭谷交接地带。东连铜梁县，南临永川市，西接荣昌县，北依潼南县、四川省安岳县。西距成都市269公里，东离重庆市80公里。,一小时经济圈,大足,大足,大足位于成渝两地“中心”,成渝经济区的战略定位是：西部地区重要的经济中心、全国重要的现代产业基地、深化内陆开放的试验区、统筹城乡发展的示范区和长江上游生态安全的保障区。规划明确了发展的近期目标和远期目标，即到2015年，建成西部地区重要的经济中心；到2020年，成为我国综合实力最强的区域之一。,城市认知,成渝经济区“价值枢纽之地”,大足,城市认知,行政规划,大足县辖2个街道(龙岗街道、棠香街道)、21个镇、9个乡，48个居委会、494个村委会，21个镇等,总面积1390平方千米,大足县城位于大足中偏北位置,城市认知,旅游、矿产资源丰富水利资源贫乏,土地资源全县土地资源1392平方公里，折合为208.53万亩，人均占有土地2.3亩，低于全国人均8.7亩的水平。属人多地少，垦殖系数高，后备资源不足的县。水利资源大足地处涪、沱两江的分水岭。主要河流有濑溪河、窟窿河、怀远河，干流总长度148.8公里，加上290多条小溪河，总长度约1000公里，是典型的溪涧型水分和水资源贫乏县。矿产资源全县已探明的矿产资源主要有锶矿、煤炭、天然气、页岩、石灰岩、石英砂岩、陶瓷粘土等21种，开发较好有煤和锶矿，已探明煤的储量为2830万吨，为全国100个产煤大县之一。旅游资源大足县是驰名中外的“石刻之乡”，人文自然景观十分丰富，有被列为世界文化遗产的大足石刻，省级风景名胜区龙水湖玉龙山森林公园、黄花岗72烈士之一的饶国梁故居国梁白鹭自然保护区、白椤桫园、龙水湖温泉等一大批人文景观。,重庆唯一的世界文化遗产胜地-大足石刻,大足石刻位于中国西南部重庆市的大足等县境内，素有“石刻之乡”的美誉。1999年12月1日联合国教科文组织世界遗产委员会第23届会议上表决通过，将我国大足石刻中的北山、宝顶山、南山、石篆山、石门山五处摩崖造像，正式列入世界文化遗产。中国申报的世界遗产只有一项获得批准，那就是世界文化遗产“大足石刻”。,城市表情,大足石刻最初开凿于初唐永徽年间（公元649年），历经晚唐、五代（公元907959年），盛于两宋（公元9601278年），明清时期（公元1419世纪）亦有所增刻，最终形成了一处规模庞大，集中国石刻艺术精华之大成的石刻群，堪称中国晚期石窟艺术的代表，与云岗石窟、龙门石窟和莫高窟相齐名。,城市表情,世界文化遗产-千年大足石刻,大足龙水是我国八大五金产品集散中心之一，是中国西部五金产业的亮点镇，也是重庆市大足县的工业重镇，拥有大小企业和个体工商户一万多家，从业人员五万余人。五金产品种类繁多，有近三万种，现已形成五金、铸造、汽摩机电、农机配件、钢模板等六大特色产业基地，拥有西部最大的五金专业市场和西部金属交易城。,城市表情,大足之西部五金之都,“万家灯火万家明，家家传来叮当声。昼出耕田夜打铁，一业兴旺百业兴。”,2010年，大足现代五金产业实现总产值150亿元，五金市场交易额达到105.7亿元，进入重庆五大百亿级市场行列。,2010年重庆1小时经济圈经济排名,数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，2010年统计局网站,近年来，大足区GDP总值年均增长达到约15%，上升趋势明显。2009年，大足区GDP总值预计达到118亿元，在“一小时经济圈”内处于中下等水平。,城市数字,大足经济GDP,在重庆1小时候经济圈的各区县排名19位，大足经济处于中下水平。,城市数字,大足经济人均GDP,根据消费经济学理论和国际经验,当人均GDP达1000美元时,居民消费结构将从生存型向享受、发展型转变;而消费结构的升级将促进经济结构和社会结构的转变。2009年，大足人均GDP突破1.5万元人民币，消费结构升级的趋势将会更加迅猛。,数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，2010年统计局网站,人均GDP突破1000美元，居民消费结构向享受型转变,2010年重庆1小时经济圈人均GDP排名,城市数字,大足经济产业结构,第二产业是永川的支柱产业，第三产业是主导，第一产业占比逐步下降。,大足县第二、三产业在GDP中所占比例较大，2006-2009年占比均达到80%，产业结构发展良好，总体呈上升趋势；,数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，2010年统计局网站,城市数字,大足经济消费结构,数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，2010年统计局网站,图：2005-2009年大足城乡居民储蓄统计图,图：20056-2009年大足社会消费品零售总额统计图,图：2009年重庆1小时经济圈社会消费品零售总额排名,居民社会消费品零售总额逐年增加，居民消费能力逐渐走强。,城市数字,大足人口结构,总人口96万，常驻人口77万，居31区县第十位。其中县城人口9.1万人。城镇人口28万，城镇化率36%，城镇化水平偏低。外出务工人口19万，占总人口19%，需求庞大。,大足潜力巨大,城市数字,大足人口规划,龙岗组团,龙水组团,棠香组团,到2015年，大足县城（龙岗、棠香）城镇人口年均新增1.97万人，若按人均30住房需求计算，则年均新增住房需求为：59万。这尚且不包括龙水组团扩张带来的住房需求。,有消息称，大足随着经济产业链的不断提升，正在积极努力的争取早日升区！,1、大足升区县向区转变,城市战略,与双桥合并事宜，早在多年前便提上大足政府日程，虽然目前仍然未获批，但“大足-双桥”的经济生活联盟已经形成。,2、与双桥双剑合璧,城市战略,大足工业园区规划面积50平方公里，是经市人民政府批准设立的省（市）级特色工业园区，由龙水工业园区和邮亭工业园区两部分组成,由重庆市公路工程集团以BT方式承建。现正在筹备规划建设万古工业园区。代表企业：江苏春兴集团重庆春兴再生资源有限公司、重庆钟顺太阳能有限公司、重庆兴业船舶件有限公司、重庆足航金属制品有限公司、重庆永荣矿业有限公司大足洗选厂、重庆足丰水泥有限公司、重庆凯尊机械制造有限公司、重庆翔锋工具制造公司等,邮亭工业园,龙水工业园,城市产业规划,大足工业由工业小县向工业大县、工业强县迈进,整体定位：集现代物流、加工代理、仓储管理、商品交易于一体，是中国西部最大、配套最全、辐射最强的五金商品交易集散地。,繁荣商贸旅游，大力发展第三产业。,大足石刻，世界闻名奇迹，大足重点经济发展产业。,城市产业规划,大足旅游欲成为第二个武隆,大足的发展以龙岗组团和龙水组团两个核心进行开发。据右图显示，龙岗组团位于大足北面，为大足城市的老城区，政府的重点发展方向为向南拓展，远期将与龙水组团相连接。龙水组团处于大足中心城区较远的位置，目前向北发展，龙水组团也为龙岗组团提供了较多客源。,总体规划图,龙岗组团,龙水组团,城市组团发展,两大中等城市组团,城市组团发展,龙岗组团县城所在地,老城,南接龙水工业园区和邮亭工业园区，污染大，阻断了城市的持续南扩。,大足城市居住未来发展重心将向东延伸。,定位为纯居住区，能有效辐射双桥、邮亭、龙水等工业重镇及大足其它乡镇。发展方向：快速东移、重点南拓、适度西展。到2020年，城区人口达到25万人，建成区面积达到25平方公里。,龙水组团为大足县副中心，到2020年规划人口20万人，城镇规划面积20平方公里，发挥县域经济中心和商贸中心，工业重镇的职能。发展思路：“重点北移、相机西拓、适度东进”。龙水镇正在迅速发展成为县城经济的核心区域，全力打造“重庆最具实力的经济强镇”和“中国西部五金之都”，全面构建“繁荣龙水、文明龙水、平安龙水、和谐龙水”。,城市组团发展,龙水组团大足经济核心区域,外部通达性差，重庆到大足，无直达高速，需走成渝高速，在邮亭下道，并穿越双桥和龙水，方能达到大足。,城市交通,对外交通现状,大足,成渝高速,邮亭,双桥,龙水,规划建设中的重庆三环高速公路（外环路）全长475公里，将串起14个区县，分别是渝北、北碚、合川、铜梁、大足、双桥、永川、江津、綦江、万盛、南川、武隆、涪陵、长寿。建成后，将带动各个区县之间的互动。,城市交通,对外交通规划,市三环高速公路2011年动工,泸州,大足,广安,广安-大足-泸州段高速,规划中,大足,规划中的渝大高速对加强与西南各省区的连接，缩短与主城区的时间距离感；即将动工的成渝城际铁路将于2012年建成通车的成渝复线高速公路横贯境内，是成渝两地重要的交通枢纽。对大足的带动和辐射有重要作用。,城市交通,对外交通规划,成渝高铁即将动工,城市交通,对内交通,两条城市重要轴线南北轴线：五里大道、大邮路，房地产目前主力开发线。东西轴线：二环南路，房地产未来主力开发线。,晟城认知优势与机会,大足石刻作为世界级“文化名片”赋予了大足的城市鲜活印象,成渝经济带的确立，为大足带了新的发展机遇,大足五金产业着力打造百亿级五金市场集群,“未来之城，成渝之心”展示出大足政府对大足未来的信心与大展宏图的规划,经济实力偏弱，但发展后劲足,晟城认知挑战,如何让优秀传统文化成为大足旅游经济的“内核”，实现大足旅游产业在可持续发展仍是大足旅游产业面临的难题,就经济发展而言，大足仍面临不小的考验,大足五金产业面临外地五金的挑战,大足未来的发展机遇与挑战并存,市场潜力篇,新“国八条”,近期银行加息政策,近期银行提高存款准备金,新“国八条”颁布，是政府调控房地产的重拳，将进一步加强地方执行力，加大税收额度和扩大限购区域；近期银行屡次提高银行存款准备金和加息策略，收紧银根，让贷款更难；,根据现场观察，大多数项目处于已推房源基本售罄，已推剩余存量不多的情况，目前大多数项目处于蓄客状态。外出返乡客户和周边县城的首置/首改客户量大，但银行放款将成为阻碍他们购房的主要因素。,房地产宏观政策,宏观政策对大足房地产市场有一定影响，实力较雄厚的开发商，银行放款有一定保障；实力较为薄弱的开发商，银行放款难，销售困难。,大足县房地产投资（万元）,数据来源：重庆统计年鉴,数据来源：重庆统计年鉴,大足县商品房销售面积与价格走势,大足基础建设较为薄弱，房地产投资虽逐年增长，但大足仍是以五金、工业为主导的城市，房地产发展相对缓慢；商品房销售面积在09年以前成交量比较平稳，无大的增幅，发展较慢；09年后成交量大幅增长；住宅销售价格在近两年快速增长，尤其是2010年（当前普通物业4000元/以上）。,大足房地产数据,大足往年房地发展较为薄弱，目前进入了高速发展期。,近三年年均新开工房屋面积98万方，去年商品房销售面积预计已突破55万方，但这一数据与其它区县城市相比差距较为明显。,大足房地产数据,供需两旺，发展迅速，但与其它区县城市仍有差距,成交价格普通物业4000元/；依然坚挺，尚未出现变相降价倾向，但也未普遍上涨。成交量优质项目当前开盘仍能去化60%-70%，如龙腾御景6月4日加推216套高层，去化140套，去化率64.8%；而卖点不足的普通物业当前每月销售不到20套。,大足房地产数据,当前受市场影响较为明显，走量困难,高层小高层,居住产品发展规律,Singlehouse,city,low,high,个性化归属感舒适性安全感,多层,花园洋房,虽然目前大足的房产市场处于高速发展期，而且在目前市面上拥有联排、独栋等高端产品形态，但整体市场正处于第二阶段与第三阶段之间，并且市面上高层与洋房只有很小的价差，两者在客户心目中的品质并无太大差异。,别墅,多层：指4层至6层的住宅小高层：指7层至12层的住宅高层：指12层以上的住宅花园洋房：在建筑结构上形成退、落、院、错的形态，楼层高度与多层相似别墅：居住处所的高端形态，现主要分为联排、叠拼和独栋三类,居住产品定义：,大足房地产物业现状,高层与洋房组合为主，价差小,大足楼盘分布图,初步统计，大足在售项目及即将面市项目共计14个。,大足楼盘详表,老城板块,东关板块,城南板块,城西板块,大足印象翰墨山水御墅林枫香山御锦北山美地,时代豪庭蓝湖丽都蓝湖星空香山美地华地印象龙腾御锦,碧玉江南蓝山壹号,西棠锦城,老城板块供应热，东关板块异突起，城南板块缓慢放量，城西板块档次较低。老城板块供应量较大，成交均价在4200元/左右，目前销售较快，多数项目存量不大。东关板块异军突起，供应量明显增多，成交均价在4400元/左右。城西板块，档次较低，成交均价在3900元/左右。城南板块目前供应较少，产品相对高端。,老城板块,大足目前经济文化中心，县政府所在地；周边生活配套齐全，是传统的居住区；区域楼盘品质相对较高，在售产品以高层为主，少量洋房和别墅；户型以96-130三房为主，其次是70-95两房，少量一房和单配；大足印象是大足唯一具高档次的大型商业项目，能提升大足整体形象，吸引区域情节严重的本地客户，和周边县城客户的涌入。,目前在售项目5个，随着城市的发展，该板块土地供应将越来越少。,东关板块,未来规划利好，极大提升板块价值；目前周边生活配套尚不完善，区域成熟需要一定时间；区域楼盘品质相对较高，在售产品以小高层和洋房为主，高层为辅；户型以紧凑型两房和三房为主，面积75-120；部分县城客户安家置业，逐渐在向该区域转移。,目前在售项目及即将面市项目共计6个，该区域为城市发展方向，未来将有大量土地供应，未来竞争非常强。,城南板块,目前在售项目及即将面市项目2个，未来也将会成为土地供应热点区域。,拥有较好的自然资源景观，右侧拥有南山公园；目前周边生活配套尚不完善，区域成熟需要一定时间；区域楼盘少，但品质较高，产品以高端洋房为主，少量别墅和高层；户型以100-150的三房和四房为主；南山壹号和碧玉江南，将吸引大足高端客户。,城西板块,目前在售项目1个，该区域发展需要非常长的时间。,属于城市边缘地带，是通过周边乡镇的交通要道，大环境差；居住认可度低，销售价格也相对较低；区域供应产品少，主要是普通高层；户型以紧凑的三房和两房为主，面积70-115。,蓝湖星宇120亩，22万方，2.8,茂坤项目200亩，40万方，3.0,未知项目100亩，20万方，3.0,五星山水60亩，12万方，3.0,蓝湖国际480亩，80万方，2.5,西贵堂72亩，12万方，2.5,东方上城28亩，5.7万方，3.0,东关市场20亩，10万方,江山汇50亩，10万方，3.0,大足潜在项目分布图,潜在项目详表,大足潜在项目211万方，未来三年年均放量将突破70万方。,大足土地市场,大足土地价格呈现两种情况：1、前期拿地或面市项目，后续组团的土地价格均不超过100万/亩；2、新地块土地价格在150万/亩以上，其中又以东关板块最高，如茂坤地块（新体育馆对面）价格分别达到了192万/亩、232万/亩。,金科、恒大两大知名开发商准备在大足圈地，将提升大足土地价