房地产专业知识培训PPT课件

1、房地产专业知识篇.2、房地产的基础概念，房屋的开间是指房屋设计，房屋的开间(即宽度)是指某房屋内一面墙和另一面墙之间的实际距离。 房屋的开间一般是3.0-3.9米，砖房的开间一般在3.3米以下。 规定小的开放尺寸可以缩短地板的空间扩展，提高建筑物结构的整体性、稳定性、抗震性。3、房地产的基础概念、房屋深度是指建筑学上独立的房屋和住宅建筑从前壁到后壁的实际长度。 深度大的房子可以有效地节约用地，但为了保证完工的房子具有良好的自然采光和通风条件，房子深度在设计上有一定的要求，不应该太大。 现在，中国很多城市房屋的房间深度一般限定在5米左右，不能自由扩大。 在决定了房子的高度(楼高)和宽度(开间)的前提下，设计的房子的深度过大的话，房子就会变成细长的形状，离门和窗户很远的室内的自然光不足。4、房地产的基础概念、高层住宅的楼层高度是指下层地板或地板到上层地板的距离，也就是一层住宅的高度。 净高度房子的净高度是从下层地面或地板上表面到上层地板下表面的距离。 净高度和层高度的关系可以用公式表示。 净高度=层高-地板的厚度，也就是层高和地板的厚度之差称为净高度。 5、房地产的基础概念、住宅集团是什么？ 是融合中国式四合院建筑模式的居住结构。 庭院落式的布局，用四方的大楼包围着封闭的空间，从单一的出入口出入，它给居民带来了领域感和安全感，附近有交流的气氛和空间，空间尺度舒适，非常适合现代人交流的心理需求。 6、房地产的基础概念，花园住宅是什么？ 庭园式的房子也被称为西洋馆、小洋楼、庭园别墅。 一般是有庭院草坪和车库的独门平房和二、三层大楼，建筑物密度低，内部居住功能完善，装修豪华，变化齐全，房子的水、电、暖气供给齐全，室外道路、通信、购物、绿化也有很高的标准，一般向高收入者购买、7、房地产基础概念，道路红线包括城市道路居住区级别的道路用地规划控制线。 建筑线一般称为建筑控制线，是建筑物基础位置的控制线。 日照间隔系数根据日照标准确定的住宅间隔和遮挡住宅的标高之比。 (大楼间隔：多层18米； 顶级24米)、8、房地产基础概念、建筑小物有功能要求，具有装饰、装饰和美化作用，是属于某建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的总称。9、房地产的基础概念、平均价格是各单位销售价格的总和除以单位建筑面积的总和，得到每平方米的平均价格。 基本价格是计算决定的每平方米商品室的基本价格。 商社的销售价格以基本价格为基础增减楼层，并向价格差导出。 具有出发价格的房地产各层销售价格中的最低价格是出发价格。 多层房地产以顶层售价为出发价格，高层房地产以最低层售价为出发价格。 低起始价格容易引起消费者的注意。 一次购买价格的买方和卖方达成一致的一次定价。 一次购买价格是房地产销售合同中的专用价格术语，确定后，买方和卖方必须相应地履行支付和交付住房的义务，不得随意变更。 预售价格的预售价格也是商社预售合同的专业用语：预售价格不是正式价格，在商社交货使用时，必须以授权部门审定的价格为基准。 10、现在的房间是指开发者开设不动产票(大产证)的商社，消费者在此阶段购买商社时必须签订销售合同。 通常，现在的房间是指项目完成后可以入住的房子。所谓期待房，是指开发者从取得商社的预售许可证到取得房地产票的大产证明书为止，其间的商社被称为期待房，消费者在这个阶段购买商社时必须在预售合同上签字。 期待房被称为在港澳地区买“楼花”，这是目前房地产开发商普遍采用的住宅销售方式。 希望购买室指的是住宅购买者购买还在建设中的房地产项目。 成都市通常对期待房的理解是还没有建立，还不能住的房子。 房地产的基础概念，11、二手房是旧房。 新建的商社进行最初的交易时是“一手”，第二次交易是“二手”。 没有房间的人可以买别人多馀的房间，还有一些可以卖掉旧房子买新房子，住着一间小房子，而且那些住宅富裕的家庭，可以卖掉自己的很多住宅，获得收益。 房地产的基础概念，12、外贸室外销商社是房地产开发企业建设的，经外贸商社预售许可证的房屋，外贸商社可销售给国内外(包括港口、澳门、台)企业，其他组织和个人。 国内销售室的国内销售商社是房地产开发企业建立的，是取得商社销售许可证的房屋，国内销售商社可以销售给当地企业的事业部门和居民。 房地产的基础概念，13，商社是指房地产开发企业建设、销售、租赁的房屋。 经济适用住宅根据国家经济适用住宅建设计划安排建设的住宅。 国家统一规划，用地一般是实施行政计划的方式，免除土地转让金，半价征收各种认可的费用，销售价格按实施政府指导价格，保证本微利的原则确定。 房地产的基础概念，14，尾房也叫尾房。 房地产业进入散户零售时代的产物，是空房之一。 一般来说，商品房屋销售量达到80%后，一般进入房地产项目的清盘销售阶段，此时销售的房地产，一般被称为尾房。 开发者经过通常的销售，留下了一点没有竞争力的房子。 这些房子朝向不好，采光不足，或者楼层不好，地位低，其中一层没有小庭院，多隐藏着。 房地产的基础概念，15、廉租住宅政府和机关在住宅领域实施社会保障功能，为城市拥有常住居民户口的最低收入家庭提供租金较低的普通住宅。 储备室已经购买或者自营取得所有权证书的房子。 再上市住宅员工根据住宅改革政策购买的公共住宅或经济适用住宅首次上市。 房地产的基础概念，16，筑地是指住宅建设时建造的，一般是指较低的楼层。 其前后缘的高度超过1.7m，具有不到底层的一半的面积。 附属层(三明治)是房子内部空间的局部层次。 客厅(暗楼)一般在房子建成后，有各种各样的需要，所以利用的是房间内部空间的上部建立的楼层。 房地产的基本概念，17、大门是进入大厅第一步的地方，它是缓冲转移的地区。 居室是家庭的“领土”，重视一定的隐私，玄关一打开，玄关就被切断，外人无法一览室内。 大门通常和大厅相连，功能不同，所以设置装饰手段分割也有自己回家，放伞，披雨衣，换鞋，放包的地方。 平时大门也是接受邮件和简单接待客人的地方。 房地产基本概念，18，住房公积金是指国家机关、国有企业、城市集团企业、外商投资企业、城市民营企业及其他城市企业、事业单位及其在职者支付的长期住宅储蓄。 员工个人支付的住房公积金和员工所属单位为员工支付的住房公积金由员工个人拥有。 住房公积金由在职员工个人及其所属公司按员工个人工资总额的一定比例缴纳，存入个人储蓄账户，用于购买、建设、重建、修理住宅，任何部门和个人不得挪用为他。房地产基础概念、19、房地产基础式、20、建筑容积率=项目计划建设用地范围内的所有建筑面积/计划建设用地面积(包括项目用地红线范围内的土地面积、一般建设区域内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场等)的比附属建筑物也进行计算，不计算面积房地产基础式、21、房地产基础式、绿地率=居住区用地内的各种绿地合计/居住区用地的比例绿地，公共绿地、住宅旁绿地、公共服务设施所属的绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地、居住区公园、小游园地、集团绿地、 绿化率=项目计划建设用地范围内的绿化面积/计划建设用地面积之比。 对于购买住宅的人来说，绿化率高是最好的。 22、房地产基础式、建筑密度=居住区占地内，各种建筑的基础面积/居住区占地面积可以反映一定占地范围内的空地率和建筑密集度。23、实用率=实用面积/建筑面积=房地内建筑面积=销售面积=房地内建筑面积=实用面积=使用面积的墙壁面积使用面积=地毯面积或内空面积的占地面积=分配面积、房地产基础式、24、户型，关于25、好户型，如下分开2、公私分开。 3、主次分手。 4 .干湿、污垢分离。 户型，26，客厅的设计要素有开间、深度、阳台、窗户、门的数量、门的方向、餐厅的连接、大门等。 根据总面积的大小，客厅的间距在3.85米之间，是大还是小与人们的家庭生活规则相矛盾。 通常，深度和宽度之比不能超过1.5。 如果不超过的话，会在细长的影响下被使用。 户型客厅(也称为起居室)、27，窗户的功能有采光、换气、眺望。 低台、大窗、凸窗(或者是飞起的窗)，连掉在地板上的窗都成了近年来主卧窗的主流。 在深圳，角窗(将面向垂直景观的两面墙壁设计成透明的玻璃窗)、拱形落地窗也已被大量使用。 户型主卧，一定要有窗户吗？28，位置：客厅和餐厅一侧，北方的厨房因为大厅北端的厨房是家庭生活中最主要的污染源，所以要远离卧室和客厅，尽量避免带菜穿过客厅， 也就是说，厨房应该尽量靠近门户：厨房和厕所的住宅水管集中，从施工成本、能源利用、热水器的设置等问题来看，厨房与厕所相邻。 其他厨房门向客厅，厕所门向厨房走，通过厨房进厕所的设计不太符合人居习惯面积：现在很多厨房的面积在67平方米左右：在洗、切、炒的流程中，l型厨房为“一字型” 提高效率，降低劳动强度，户型厨房，29，使用面积必须在6平方米以上，目前，消费者希望的厕所面积集中在67平方米和1012平方米两个区间住宅设计规范 :80平方米以上的住宅主卧厕所的面积应大于公共厕所。 位置：集中用水地。 厕所明亮，通风通畅，应导入西晒，户型厕所，30，双阳台：一个强调通风，把阳台放在两个房间(客厅餐厅)两端另一个重视实用性，把北向阳台和厨房连接起来，加工内阳台展望阳台景观阳台生活阳台特殊功能阳台： 3，4平方米设置空调主体，煤气热水器等，户型阳台，31，销路不好的户型设计缺陷： 1，客厅大不合适，客厅门多，隐藏空间采光口沟深，客厅暗3，客厅视野差，窗户不可面向墙面4，客厅形状差或尺度不合理5，入场者没有过渡空间6，餐厅面积太大或太小7，主卧室宽度3米以下，面积太小8，户内交通线卫生间隔的主卧室远或客厅的厕所没有前室10，四居室的户型，主卧室没有专用厕所和储藏空间11 .功能区分不合理12 .各功能空间的面积比例不合适13，跳跃户型室内台阶的位置不合适14，厕所、厨房的宽度不够等。 聪明的房子会说话！32、家庭风水、中国传统建筑风水学的基本视角：客厅和卧室内尖锐的墙角(通称角冲)带来负面的心理暗示，不利于人健康的门走向卧室大门，走向阳台门，不利于生活隐私保护，破财门和门之间的开口进入风水学中国流派很多，最有灵验的是玄空飞星派。 三十三、实战演习、三十四、40、41、品牌营销关系营销合作、诚实营销、 应重视几个房地产营销理念文化营销特色营销环境营销知识营销，42，工程建筑篇，43，按建筑层次分类，1，低层建筑：1-3层2，高层建筑：46层3，中高层3 高层建筑： 10XX层建筑合计高度： 100米5，超高层建筑：合计高度在100米以上，44，由民间建筑结构构成，建筑物一般由基础、墙和柱、楼层、楼梯、屋顶和门窗等6部分构成。45、基础、概念：基础是建筑物底部的承重构件，支撑建筑物的总载荷，并将这些载荷传递给地基。46、地基、基础设计应满足的基本条件，1、强度、稳定性和均匀沉降2、耐久性3、经济性、47、地基常用加固方法、常用的人工加固地基方法，采用压实法对土法桩基、48、建筑物主要承重构件使用的材料进行分类，49、根据结构平面的配置情况进行分类，50、 建筑土地使用许可建筑工程许可建筑用地计划许可建筑许可建设许可商品房销售许可书商品房质量说明书，指“五证二书”。51、住宅基础配置、1、水：一次供水，即自来水公司的统一正常供水二次供水，是在通常的供水路径之外设置独立的蓄水装置来使用的。 2、排水：包括与排水管路、厨房、厕所的排水管路统一的排水装置。 3、通风管：多设置在厨房和厕所。 5、电信设施：电话、电视。 6、供电： 220V和380V。52，关于建筑立面，53，关于住宅类建筑立面的发展现状和趋势，1，从现阶段来看，功能型、美观型建筑立面是市场主流2，个性化、艺术化的建筑立面开始出现的Ni3，绿色、环保建筑立面是建筑业的发展趋势4， 新一代建筑立面已经准备好，是新一代建筑的市场主流5，节能型建筑立面是现阶段建筑业关注的焦点，新一代建筑的努力方向，54.建筑立面：建筑与建筑外部空间直接接触的接口，其表现的形象和构成方式，或建筑内外空间接口中的部分建筑立面是指，55，建筑立面的理解，一般来说，建筑外立面是指除屋顶以外的建筑物的所有周边保护部分，在特定情况下，特定形状的建筑物的屋顶和墙壁显示出很强的连续性，无法区分，或者为了特定建筑物的观察角度，需要将屋顶作为建筑物的“第五立面”来处理时，房间建筑物内立面是除建筑物外立面以外的所有建筑物实体与外部空间接触的部分的总称。56，建筑立面的发展历史，看中国房地产建筑立面的发展历史，主要分为三个阶段：第一阶段：单一功能型第二阶段：视角效应需求型第三阶段：复合型，57，建筑立面的作用，1，功能