第8章_房地产评估.ppt

第8章房地产评估,8.1房地产评估概述8.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用8.3收益途径及其方法在房地产评估中的应用8.4成本途径及其方法在房地产评估中的应用8.5其他评估技术方法在房地产评估中的应用,8.1房地产评估概述,8.1.1房地产的概念及其特征房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。其中,土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者能够分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等。,1)土地及土地权利(1)土地土地一般是指地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。如果广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。,(2)土地的特性土地的自然特性A位置的固定性。B质量的差异性。C不可再生性。D效用永续性。土地的经济特性A供给的稀缺性。B可垄断性。C土地用途的广泛性。D效益级差性。,(3)土地权利1)土地所有权的归属我国城市土地的所有权属于国家；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。2)土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：(掌握)1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4.商业、旅游、娱乐用地40年；5.综合或者其他用地50年。,2)建筑物从建筑学的角度来看,建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其它活动的工程建筑,一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构筑物则指除房屋以外的建筑,如道路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等。从资产评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。,3)房地产特性房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不动产。房地产兼有地产与建筑物的特性,而它们的结合又形成了一些新的特性。房地产一般具有如下特性：(1)位置固定性及区域性。(2)长期使用性。(3)保值与增值趋势。(4)投资风险性。(5)政策限制性。,8.1.2房地产评估原则进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则。,1)合法性原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。2)最佳使用原则评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。,1）房地产价格的种类,（一）房地产价格和房地产价值1.房地产价格，它是房地产交易双方在市场上实现了的实际成交价格。它是一种历史事实。2.资产评估中的房地产价值并不是一种历史事实。而是在该房地产尚未进入市场之前，由评估人员根据评估对象的自身状况、周边环境及市场条件，经过一系列假设或限定，将评估对象置于一种即符合客观实际、又不完全是客观事实的境地中所给出的公正性价值判断。房地产的评估结果或结论称之为房地产价值。,8.1.3房地产价格及其影响因素,（二）房地产价格的种类,土地价格：地价，通常指空地的价格，建筑物价格：纯建筑物部分的价格，不包含地价房地产价格：指建筑物连同其占用的土地的价格,1.按房地产的实物形态,2.按房地产价格表示单位,总价格单位价格楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格,楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=土地单价/容积率容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率=建筑总面积/土地总面积,例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？解：甲的楼面地价=1000/5=200元/平方米乙的楼面地价=800/3=267元/平方米应选择甲进行投资。3.根据权益的不同：可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格，如抵押价格、租赁价格等。一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。4.按价格形成方式：可分为市场交易价格和评估价格。市场交易价格是指房地产在市场交易中实际成交的价格。评估价格是对市场交易价格的模拟。5.按交易方式分类：拍卖价格；招标价格；协议价格。,4)房地产价格的影响因素,影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述,(1)一般因素,主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。1.经济因素。(1)经济发展因素。(2)财政金融因素。(3)产业结构因素。2.社会因素。(1)人口因素。(2)家庭规模因素。(3)房地产投机因素。(4)教育科研水平和治安因素。(5)社会福利因素。3.行政因素。(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。(4)行政隶属关系变更。(5)交通管制。4.心理因素。,(2)区域因素,区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性。1.商服繁华因素。这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。2.道路通达因素。这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。,3.交通便捷因素这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。4.城市设施状况因素(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。5.环境状况因素若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。,(3)个别因素,1.土地的个别因素(1)区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与经济地理区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。(2)面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。(3)形状因素。土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。,(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。(5)容积率因素。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。(6)用途因素。土地的用途对地价影响相当大，同一宗土地，规划为不同用途，则地价不相同。一般来说，对于同一宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。(7)土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。,2.建筑物的个别因素,1、座落位置。2、面积。3、用途。4、建筑结构。5、建筑高度。6、附属设施。7、装修质量和水平。8、建成时间。9、外观。10、平面格局。11、产权。12、其他。,8.1.4房地产评估程序P125(1)明确评估基本事项明确评估目的明确评估对象明确评估价值类型明确评估基准日签订评估委托协议或合同,(2)制定工作计划(3)实地勘察与搜集资料(4)测算待估资产评估价值(5)综合分析确定评估结果(6)撰写房地产评估报告,8.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用,1)市场售价类比法的基本思路1.市场售价类比法的含义市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等。它是将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法。,8.2.1市场售价类比法,市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用：1.没的发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2.某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；4.风景名胜区土地；5.图书馆、体育馆、学校用地等。,2.条件和适用对象,3.计算公式,2)市场售价类比法的评估步骤(1)广泛搜集房地产交易资料(2)选择可供比较的交易实例作为参照物,参照物交易实例的选取应注意以下几点:应是在邻近地区或同一个供需圈内的类似地区中的交易实例；与待估房地产属于同一交易类型,且用途相同；参照物的交易应属于正常交易或可修正为正常交易；与待估房地产的估价日期接近；与待估房地产的区域特征、个别特征相近。,(3)进行市场交易情况修正特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：有特殊利害关系的经济主体间的交易；交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。特殊的交易方式。如拍卖、招标等。,交易情况修正系数的计算公式,交易情况修正后的正常价格=可比实例价格交易情况修正系数(8-3)或=可比实例价格(8-4),(4)进行区域因素修正区域因素包括:自然条件、交通状况、环境景观、城市规划、基础实施和公共实施等方面存在差异。修正系数思路是：首先列出对评估对象房地产价格有影响的各种区域因素；其次判定评估对象与参照物房地产在这些因素方面的状况；然后在这些因素方面的状况进行一一比较，找出他们之间的差异造成的价格差异程度；最后根据价格差异程度对参照物房地产价格进行调整。,区域因素修正系数的计算公式,评估对象房地产区域状态下的价格=参照物交易价格区域因素修正系数(8-5)式中:区域因素修正系数主要采用评分的办法直接确定修正系数区域因素修正系数=(8-6),(5)进行个别因素修正,土地使用年限因素和容积率因素也属于房地产的个别因素,由于它们的重要性和评估值的影响程度较大,通常要单独进行修正。土地使用年限修正系数的数学表达式为：,式中：y为年限修正系数；N为参照物土地使用权剩余年限；n为待估土地使用权剩余年限；r为折现率。,【例】若选择的比较案例成交地价为每平方米1000元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地折现率为8%，则年期修正如下：,土地使用年期修正后的地价,容积率修正,容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。容积率修正可采用下式计算：经容积率修正后价格=可比实例价格(待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积率修正系数)注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比,【例】某城市某用途土地容积率修正系数见表。表容积率修正系数表,如果确定比较案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：经容积率修正后可比实例价格=8001.6/1.9=800容积率因素修正系数(1.6/1.9)=673.7(元/平方米),(6)进行交易日期修整利用价格指数进行交易日期修正的公式为：评估基准日的交易实例价格=交易实例当时成交价格(评估基准日价格指数交易期日价格指数)(5-11),(7)确定待估房地产评估价值可考虑采用以下几种方法：(1)简单算术平均法(2)加权算术平均法(3)中位数法,3)市场售价类比法的估价案例(1)估价对象概况待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形呈长方形。(2)评估要求评估该地块2007年10月的市场价值。(3)选择评估方法该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场售价类比法进行评估。,(4)收集有关的评估资料收集待估土地资料。(略)收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物,具体情况见表81。,表81交易实例情况表,续表,(5)进行交易情况修正经分析,交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正;交易实例B较正常买卖价格偏低2%;交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为:交易实例A:0；交易实例B:2%；交易实例C:3%；交易实例D:0。,(6)进行交易日期修正。根据调查,2006年10月以来土地价格平均每月上涨1%,则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A:6%；交易实例B:7%；交易实例C:12%；交易实例D:10%。,(7)进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区,无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表82判断。本次评估设定待估地块的区域因素只值为100,则根据表82各种区域因素的对比分析,经综合判定打分,交易实例B所属地区为88,交易实例C所属地区为108,交易实例D所属地区为100。,表82区域因素比较表,(8)进行个别因素修正。经比较分析,待估土地的面积较大,有利于充分利用,另外环境条件也比较好,故判定比各交易实例土地价格高2%。土地使用年限因素的修正。交易实力B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整,调整系数测算如下(假定折现略为8%)：,(9)计算待估土地的初步价格交易实例A修正后的单价为：交易实例B修正后的单价为：交易实例C修正后的单价为：交易实例D修正后的单价为：,(10)采用简单算术平均法求取评估结果待估土地单价为：(909+1038+901+942)4=947.5(元/平方米)待估土地总价格为：600947.5=568500(元),【习题】有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：,上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表为：,另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。,1.建立容积率地价指数表。,2.案例修正计算。评估价值=参照物价格交易日期修正系数交易情况修正系数容积率修正系数土地状况修正系数,3.评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)5=628(元/平方米),8.2.3基准地价修正系数法及其估价步骤,1)基准地价修正系数法的含义基准地价修正系数法,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等有关资料和数据,按照替代原则,将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法。,基本地价修正系数法利用了当地政府制定的基准地价作为参照物,对被估宗地出让年限、个别因素、市场转让因素等进行系数修正,从而求取待估宗地市场价值的一种方法。基准地价修正系数法实质上是市场途径中的一个具体方法。基准地价由三个部分组成：土地出让金基础设施配套费土地开发及其他费用,包括平整土地费用、征地拆迁费用等。,基准地价系数修正法的一般数学表达式为：p=Aa1a2a3(8-13)式中:p为待估土地使用权评估价值;A为基准地价；a1为年限修正系数；a2为个别因素修正系数；a3为市场转让因素修正系数。,2)基准地价系数修正法的估价步骤(1)搜集有关资料(2)确定被估宗地因素修正系数(3)求取土地转让年限修正系数年限修正系数的数学表达式为：式中：N为最高出让年限；n为实际出让或转让年限；r为折现率。,(4)计算期日修正系数(5)确定容积率修正系数(6)计算市场转让因素修正系数市场转让因素修正系数的计算公式为:市场转让修正系数=参照物地块市场交易价参照物地块基准地价(7)计算土地使用权评估价值。上述各修正系数求取出来后,可根据公式：被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价年期修正系数期日修正系数容积率修正系数其它因素修正系数,8.2.4市场租金倍数法,市场租金倍数法是将评估对象一年的收益(通常为未来第一年的正常租金)乘以相关的市场租金倍数来求取评估对象价值的一种技术方法。,5.2.4路线价估价法在土地使用权评估中的应用,路线价法,含义,操作步骤,计算公式,路线价法则,一、含义,标准深度,临街深度,标准宗地,路线价,指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。,美国把宽1英尺、深100英尺的细长性地块作为标准宗地。,*宗地离开街道的垂直距离。,*标准宗地的临街深度。,*标准宗地的单位价格。,深度百分率分三种,第一种：单独深度百分率。如：第一段叫A1，第一个25英尺，单独深度百分率，40%。第二段叫A2，25英尺，30%。第三段A3，20%。第四段A4，10%。第五段A5，9%，第六段A6，8%。是呈递减的。(四三二一法则九八七六法则）第二种：累计深度百分率。第一段A1单独深度百分率是百分之四十。累计到这为止，它的深度百分率也是40%，如果加上第二段，A2是30%，那么累计深度百分率是70%。累计深度百分率=各段单独深度百分率第三种：平均深度百分率。一般来说，将标准深度的平均深度百分率设为100%，平均浓度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为：平均深度百分率=累计深度百分率标准深度宗地深度平均深度百分率可用来衡量平均临街的程度,【例题】标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分四等分，即由临街面算起，第一个25英、尺的价值点路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。求其深度百分比,累计、平均深度百分率计算示例：50英尺的累计深度百分率等于25英尺的百分率加上50英尺（这里应该指的是第二个25英尺）的单独深度百分率，即40%+30%=70%50英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率=累计深度百分率标准深度宗地深度=70%10050=140%125英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率=累计深度百分率标准深度宗地深度=109%100125=87.2%200英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率=累计深度百分率标准深度宗地深度=130%100200=65%,一、含义,对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，该标准深度的若干宗地的平均单价，称为路线价。路线价法是依此单价，配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价。市场法的一种，其理论基础也是替代原理。,适用范围：适宜于同时对大量土地进行估计，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。,二、计算公式,宗地总价=路线价深度百分比土地面积(5-8),宗地总价=路线价深度百分比土地面积其他条件修正率(5-9),如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需按下列公式计算：,三、操作步骤,开始,深度百分率表,深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。,路线价法则,地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段。,四、路线价法则,霍夫曼法则,四三二一法则,哈柏法则,深度255075100百分率40%30%20%10%,苏慕斯法则,深度50100+50百分率72.5%27.5%+15%,临街深度255075100累计百分率37.5%67%87.7%100%,深度百分率=sqrt(所给深度)/sqrt(标准深度)*100%,四、路线价法则,1.四三二一法则四三二一法则将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值点路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。,路线价估价法举例例5-2某路线价区段,标准深度为18米,路线价为1000元/平方米,待估临街各宗地块情况见图5-1,临街深度指数表见表5-3。假设各宗地的宽度都为6米,计算各宗地的评估价值。,图5-1待估各宗地块情况表,1000元(路线价),注：超过标准深度18米以后的地块为里地。,表5-3临街深度指数表,(1)宗地A为临街地,临街深度为17.5米,查临街深度指数表得其深度指数为100,则宗地的价格为：10001(17.56)=105000(元)(2)宗地B为临街地,临街深度为13.5米,查临街深度指数表得其深度指数为110,则宗地的价格为：10001.10(13.56)=89100(元),(3)宗地C为临街地,临街深度为3米,查临街深度指数表得其深度指数为130,则宗地的价格为：10001.30(36)=23400(元)(4)宗地D为临街地,临街深度为7米,查临街深度指数表得其深度指数为125,则宗地的价格为：10001.25(76)=52500(元)(5)宗地E为临街地,临街深度为11米,查临街深度指数表得其深度指数为120,则宗地的价格为：10001.20(116)=79200(元),8.3收益途径及其方法在房地产评估中的应用,8.3.1运用收益途径及其方法评估房地产的理论前提及其适用范围,1.理论前提被估房地产能够在未来的时期内形成现金流和收益。,2.适用的条件和对象,条件：运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。对象：收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。,8.3.2收益途径及其方法评估房地产的基本步骤,1)收集相关房地产收入和费用资料2)预测房地产正常收入3)估算房地产正常费用4)测算房地产正常收益5)估测并选择适当的折现率或资本化率6)选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值,8.3.3不同类型房地产正常收益的测算,1)实际收益、个别收益与正常(客观)收益实际纯收益是在现状下待估房地产实际取得的纯收益,实际收益由于受到多种因素的影响,通常不能直接用于评估。只有正常纯收益才能作为评估的依据。正常收益由正常收入扣除正常费用求得。,在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。,(1)实际净收益指在现状下被估房地产实际取得的净收益.当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；.当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；.收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；.土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估,(2)客观净收益,含义房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观净收益由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素只有客观净收益才能作为评估的依据。,2)实际费用和正常(客观)费用实际费用是指房地产在取得实际收益时实际付出的费用。正常费用是指房地产取得正常收益必须支付的各项支出。,3)不同类型房地产正常收益可参考以下建议估测：(1)出租型房地产正常收益的估测正常收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费(5-10)租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入。有效毛租金=毛租金-空置损失-损失租金(5-11),(2)直接经营型房地产正常收益的估测直接经营型房地产通常是指房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与房地产经营者利润没有分开。直接经营型房地产的正常收益实际上就是该房地产纯租金。正常收益=销售收入-销售成本-销售费用-销售税金及其附加-管理费用-财务费用-经营利润(5-12)(3)自用或尚未使用房地产正常收益的估测,4)房地产正常收益流类型的判断一般而言,房地产未来收益流的类型大致有以下几种：(1)固定租金型(2)等差数列型(3)递增递减型(4)其他有规则的变化情形,5)房地产收益年限的测定(1)单独的土地或建筑物的收益年限,应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定。(2)土地与建筑物合二为一的房地产的收益年限,一般应以土地使用权年限为准,包括：建筑物经济寿命长于或等于土地使用权年限的情况。,8.3.4折现率或资本化率的估测,1)关于折现率或资本化率的进一步的说明从本质上讲,折现率和资本化率是一种投资回报率。从形式上看,折现率和资本化率又是将房地产未来收益转换成现值的比率。(1)土地折现率或资本化率(2)建筑物折现率或资本化率(3)房地合一综合折现率或资本化率,2)折现率或资本化率估测的基本思路和方法(1)市场租价比法评估人员搜集市场上若干近期交易的且与待估房地产相同或相近似的房地产的正常租金,以及交易价格等资料。运用参照物实际租金与市场价格之比求出一组市场租价比(折现率或资本化率),可以通过加权平均值的办法或简单算术平均办法来消除各种偶然因素的干扰,具体可以根据实际情况选择。例8-3在房地产市场中收集到5个与待估房地产类似的交易实例,见表84。,对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为:r=(10%+12%+11%+11、5%+10、6%)5=11%,表84纯收益与售价交易实例,(2)安全利率加上风险调整值法首先选择市场上无风险的资本投资的收益率作为安全利率,通常选择银行一年定期利率或一年期国债利率作为安全利率,然后根据影响待估房地产的社会经济环境、变现难易程度、投资风险程度等,确定一个调整率值,把它与安全利率相加得到折现率或资本化率。(3)各种投资收益率排序插入法,(4)资金成本加权平均法用数学式表达：R=Grg+(1-G)re(8-16)式中：R为综合折现率G为借入资金占房地产投资(价值)的比重rg为借入资金成本(收益率)re为自有资金成本(收益率),8.3.5房地产评估中的残余估价法,1)残余估价法的适用前提和适用范围(1)适用前提房地产整体收益能够估测；能用收益途径以外的方法和技术估测出土地或建筑物的价值；土地和建筑物的局部折现率或资本化率能够得到。,(2)适用范围适用于存在大量商业房屋出租(房地合一状态),但难以运用市场途径和收益途径评估的商业用地的价值评估；适用于附有旧建筑物的土地的价值评估；适用于检验建筑物相对于土地在使用强度及其价值构成方面是否合理时的建筑物的价值评估；适用于为估测建筑物贬值程度时的建筑物的价值评估。,2)残余估价法在房地产评估中的应用(1)由房地产收益评估土地价值土地价值=房地产价值-建筑物现值(8-17)建筑物现值=建筑物重置成本综合成新率(8-18)或=建筑物价格综合成新率(8-19)土地价值=(房地产纯收益-建筑物纯收益)土地资本化率(8-20)建筑物纯收益=建筑物现值建筑物资本化率(8-21)房地产价格和房地产纯收益的求法同前(2)由房地产收益评估建筑物的价值建筑物价值=房地产价值-土地价值(8-22)建筑物价值=(房地产纯收益-土地纯收益)建筑物资本化率(8-23),8.3.6应用举例,例8-4有一宗土地,出让年期为50年,资本化率为10%,预计未来前5年的纯收益分别为15万元,16万元,18万元,15万元,20万元,第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右,试评估该宗土地的收益价格。解：,5.4剩余法在房地产评估中的应用,5.4.1剩余法的基本思路及运用范围,剩余法又称假设开发法或倒算法,它是将待估土地预期开发后的全部建筑物的租售价格减去建造费用、利息、利润、税金、租售费用等来确定待估土地评估价值的一种具体方法。剩余法的基本思路是,开发商欲投资开发一宗土地,由于存在竞争,其投资目的是希望获取社会正常利润。,5.4.2剩余法的数学表达式及估价步骤,1)剩余法的数学表达式剩余法的基本数学表达式为：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费(5-24)式中：楼价为土地建设后的房地混合价,包括售楼价或租楼价建筑费为开发建设待估地产所支出的建筑安装费用,专业费用为开发建设待估土地所需要的测量、设计、工程预算编制等专业技术费用利息是指全部预付资本的资金成本,全部预付资本包括买地价、建筑费和专业费用利润为开发商全部投资的正常投资利润税费包括两部分内容,一是土地开发产品的租售费用,二是开发建设过程中及完成后应缴的各种税费,如土地使用税、土地增值税、营业税、城市建设维护税、教育费附加等。,2)剩余法的估价步骤(1)调查待估土地的基本情况(2)选择最佳的开发利用方式(3)估计建设期(4)预测土地开发完成后的楼价(5)估测各项成本费用,建筑费的估算可采用市场比较法和重置核算法确定,即通过同类建筑物当前市场的建筑费水平推算；也可根据建筑设计图纸,按国家规定的建筑工程预算定额和取费标准来测算。专业费用一般根据建筑费的一定比率估算,即：专业费用=建筑费专业费用率(5-25)利息、利润根据全部预付资本的多少乘以适当的利率、利润率计算,即：利息=(地价+建筑费+专业费用)利息率(5-26)利润=(地价+建筑费+专业费用)利润率(5-27),税费根据当时政府的税费政策,估算从获得土地至出售房地产期间可能发生的税费额度,也可以根据过去或其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算。实际中还有一些其他需发生的费用,如建筑物销售或出租的中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等,一般以建筑物总售价的一定比例计算。(6)计算并确定地价,5.4.3剩余法运用举例,例5-81)估价对象概况待估地块为七通一平的空地,面积为1000平方米,且土地形状规则,允许用途为商住混合,允许建筑容积率为7,覆盖率为50%,土地使用年限为50年。出售时间为2006年10月8日。2)评估要求需要评估出该地块2006年10月8日出售时的市场价值。,3)估价过程(1)确定评估方法。该地块为待建筑土地,可采用剩余法评估。(2)选取最佳开发方式。根据规划的要求和市场调查,该地块最佳开发方式为:建造商业居住混合楼。该建筑为框架结构,共14层,总建筑面积为7000平方米,单层建筑面积均为500平方米,其中12层为商业用房,共1000平方米,314层为住宅,共6000平方米。(3)预计建设期。预计共2年完成,即2008年10月完成。,(4)预计售楼价。预计建造完成后,其中的商业楼即可全部售出,住宅楼的80%在建造完成后可售出,20%半年后才能售出。预计当时售价,商业楼为4000元/平方米,住宅楼为2500元/平方米。折现率为10%。评估过程如下：,(5)估计开发费用及应获得的利润。总建筑费为600万元；专业费用为建筑费的6%；利息率为8%；利润率为20%；税费估计为楼价的4%。在未来2年的建设期内,开发费用的投入情况为：第一年投入60%的建筑费及相应的专业费,第二年投入40%的建筑费及相应的专业费。则：,专业费用=55127476%=330765(元)税费=155870974%=623484(元)利润=(地价+建筑费用+专业费用)20%=(地价20%)+(5512747+330765)20%=(地价20%)+1168702由于在估算建筑费、专业费用以及售楼价时均考虑了货币的时间价值,上述各种费用都表现为现值,这其中已经包含了投资利息的因素,因此,不必再单独计算投资利息。,(6)求取地价。地价=155870975512747330765623484(地价20%)1168702地价=79513991.2=6626166(元)单位地价=66261661000=6626(元),5.5成本途径及其方法在房地产评估中的应用,5.5.1成本途径及其方法的基本思路及应用范围,成本途径及其方法是依据开发和建造被估房地产所耗各项费用,包括合理的利息、利润、税费等来确定房地产评估价值的一系列评估方法。成本途径及其方法的理论基础是生产费用价值论,即认为费用是价值的主体,价值是由费用与利税之和所构成。,成本途径及其方法主要应用于下列条件的房地产估价：1)房地产市场狭小,房地产交易实例较少,难以运用市场途径及其方法和收益途径及其方法的房地产估价；2)开发后供公益事业使用的房地产估价；3)新近开发房地产的估价；4)具有特殊性用途,缺乏比较实例的房地产估价,如工业用房地产等。,成本途径的基本数学表达式为：房地产的评估价值=房地产的重置成本房地产实体有形损耗房地产功能性贬值房地产经济性贬值(5-28)其中：土地使用权的重置成本=土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益(5-29)房地产的重置成本=土地取得费用+房地产开发成本+管理费用+投资利息+销售税费正常利润(5-30),5.5.2成本途径及其方法在土地使用权评估中的估价步骤,成本法的基本公式为：,土地价值待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益,(一)计算待开发土地取得费用,1.土地取得费是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。2.征用土地取得费用有以下种：土地补偿费青苗补偿费树木补偿费安置补助费房屋及地上物拆迁补偿费新菜田开发建设基金耕地占用税,(二)计算土地开发费,土地开发费主要包括1.基础设施配套费各地方规定不一，有的为“三通一平”，即通路、通水、通电，平整土地；有的为“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整，应视具体情况确定。2.公共事业建设配套费根据当地规定标准确定。3.小区开发配套费应按小区内各种设施及网点配套情况，或按当地规定确定。,(三)计算投资利息（注意）,1.投资利息是土地建设中占用资金的时间价值，2.主要包括两部分：(1)土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期(2)土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。,3.计算利息时要注意的问题：(1)不管自有资金还是借入资金，都要计算利息(2)关于计息期。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。期初一次性投入：全期计息均匀投入：计息期为开发期的一半分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间(3)利息的计算采用复利，而不是单利,(四)计算投资利润和税费,1.投资利润是投资开发商投资的回报2.投资利润计算：利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算，计算时，要注意所用的利润率的内涵3.税费取得土地和开发过程中所必须支付的税和费用,(五)计算土地增值收益,1.土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。2.土地增值收益率通常以（土地取得费+开发费+利息+利润）四部分组成为基数。3土地增值收益率通常为10%25%,5.5.3成本途径及其方法在房地产评估中的操作步骤,新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息