房地产估价理论与方法-第3章-房地产价格与价值

第一节房地产价格的含义和形成条件,一、房地产价格的含义（了解）,“现象”价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，他通常用货币表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。,“本质”价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般无差别的人类劳动或抽象的人类劳动,二、房地产价格的形成条件（熟悉）,有用性稀缺性有效需求,第二节房地产价格与一般物品价格的异同,一、房地产价格与一般物品价格的共同之处（了解）1.都是价格，是价值的货币表现2.都有波动，受供求因素的影响3.都是按质论价：优质高价，劣质低价,二、房地产价格与一般物品的价格的不同之处（熟悉）,第三节房地产供求与价格,一、房地产需求二、房地产供给三、房地产均衡价格四、房地产供求状况的分类,一、房地产需求（熟悉）,1.房地产需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。,2.决定房地产需求量的因素该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对未来的预期。,3.房地产的需求曲线,二、房地产供给（熟悉）,1.房地产供给的含义房地产供给：是指房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。潜在供给量=存量灭失量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量新竣工量,2.决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；房地产开发企业和拥有者对未来的预期。,3.房地产的供给曲线,三、房地产均衡价格（熟悉）,四、房地产供求状况分类（熟悉）,全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区房地产的供求状况,第四节房地产价格和价值的种类,一、价值、使用价值和交换价值（熟悉）,使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用如：居住、经营的场所,交换价值：是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。,特别注意两者关系,房地产估价是评估房地产的交换价值。但在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、完损程度、产权等进行“鉴定”,因为这些影响着房地产交换价值的大小。,二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（掌握）,成交价格：简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。,市场价格简称市价，指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。,理论价格：假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。价值、内在价值、自然价值、自然价格等。,评估价值(appraisalvalue)也称为评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指房地产估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。,理解成交价格，需要对其形成机制，主要是卖方要价（供给价格）、买方出价（需求价格）和买卖双方成交价。在一笔成功的交易中：买方最高价=买卖双方成交价=买房最低要价,不同方法得出的评估价值：,一般而言：收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格。,不同方法得出的评估价值：,在房地产市场存在泡沫的情况下：如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值，则说明这种房地产的价值被市场高估或者房地产市场存在一定的泡沫。当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产供大于求或者市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或者市场景气。理论上良好的：评估价值=正常成交价格=市场价格,三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值（掌握）,（一）市场价值房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：适当营销，估价对象以适当的方式在市场上进行了展示熟悉情况，即交易双方都了解估价估价对象并熟悉市场行情。谨慎行事，即交易双方都是冷静、理性、谨慎的；不受强迫，交易双方是自愿地进行交易的；公平交易，交易双方是出于利己动机进行交易的；,（二）投资价值,1）投资价值指从某个特定的投资者(即某个具体的投资者)的角度来衡量的价值。2）市场价值某一房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。说明：投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。,快速变现价值与谨慎价值（掌握）,快速变现价值：指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。由于房地产的流动性差，如果交易时间较短，则其最可能的价格较低，因此快速变现价值通常低于市场价值。,谨慎价值：指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为谨慎价值。,现状价值,现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。,在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。但如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值，在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。,残余价值,清算价值是指在非继续使用条件下的价值。它一般低于市场价值。,例如，某种针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，改品牌继续经营而出售时，会减少该餐厅的价值。但在房屋征收的情况下，虽然该餐厅也不会继续经营下去，但要假设继续经营来评估其市场价值，并据此给予征收补偿。,四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值（了解）,买卖价格：也称为销售价格，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币额、商品或其他有价物。,租赁价格（租金）,商品租金：也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。成本租金：指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。,准成本租金：是指接近但还达不到成本租金水平的租金。福利租金：是指象征性收取的很低水平的租金。经济租赁房的租金市场租金也称协议租金，是由市场供求状况决定的租金,真正的房租构成因素应当包括：,地租；房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费；维修费；管理费；投资利息；保险费；,房地产税（房产税、城镇土地使用税）；租赁费用，如租赁代理费；租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；利润。,估价时一定要分析租约,也可能包含着上述房租构成因素之外的费用，如家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等；也可能未包含上述真正的房租构成因素的费用，例如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。,抵押价值（掌握）,从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建设工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款，但不包括强制执行费用。,抵押价值,抵押贷款额度=抵押价值贷款成数,抵押价值未设法定优先受偿的市场价值法定优先受偿款未设法定优先受偿的市场价值拖欠建设工程款价已抵押担保的债权额其他优先受偿款,抵押价值,其中，将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，并有：,己抵押贷款余额再次抵押价值=未设立法定优先受偿的市场价值已抵押贷款余额/贷款成数,保险价值与计税价值,保险价值是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失(如租金损失)。,计税价值也称为课税价值，是为征税的需要，由估价师评估的作为计税依据的价值。具体的计税价值如何，要视税收政策而定。,征收价值,也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定被征收房地产的补偿提供参考依据而评估的被征收房地产的价值,五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格（了解）,（一）房地产所有权价格房地产所有权价格，是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋所有权与土地所有权价格。中国目前只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格。,（二）土地使用权价格建设用地使用权(其中又分为出让土地使用权和划拨土地使用权)宅基地使用权土地承包经营权（三）其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格,六、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值（掌握）,完全产权价值：指房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。无租约限制价值：是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值出租人权益价值：也称为有租约限制价值、带租约的房地产价值，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。承租人权益价值：是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值,七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值（熟悉）,1）历史成本也称原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产在购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。2）重置成本是指现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或者现金等价物的金额。3）可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。4）现值是指预计从资产持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额。,5）公允价值前提公平交易；交易双方熟悉情况；交易双方均是自愿的。是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额。6）账面价值账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。7）市场价值市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。说明：1、原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。2、就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。,八、市场调节价、政府指导价和政府定价（了解）,1）市场调节价市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。2）政府指导价政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。,3）政府定价政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价为准。说明：1、政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。对于最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。2、政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。,九、基准地价、标定地价和房屋重置价格（熟悉）,基准地价：是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。标定地价：指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。,十、土地价格、建筑物价格和房地价格（熟悉）,对于同一宗房地产而言：房地价格=土地价格+建筑物价格土地价格=房地价格建筑物价格建筑物价格=房地价格土地价格,十一、总价格、单位价格和楼面地价（掌握）,总价格总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。,单位价格单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。,楼面地价,楼面地价：按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。,十二、名义价格和实际价格（掌握）,实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格说明：在实际交易中的付款方式可能有下列几种：1、要求在成交日期时一次付清。2、如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。3、从成交日期时起分期付清。4、约定在未来某个日期一次付清。5、以抵押贷款方式支付。,十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格（熟悉）,期房价格=现房价格-,预计从期房到现房期间期房净出租收益的折现值,-风险补偿,时间客观建设期折现率该类房地产的收益率见例3-2,十四、起价、标价、成交价和均价（了解）,1）起价是指所销售的商品房的最低价格。所以，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。2）标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。3）成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。4）均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所销售商品房的价格水平。,十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价（熟悉）,1）评估价是指人民法院或有关当事人确定拟拍卖房地产的保留价提供参考依据，对拟拍卖房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。2）保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。3）起拍价又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。,4）应价应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。5）成交价成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。说明：保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价者的买卖方式。,历年真题,1、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为(B)万元A.2500B.3000C.3500D.40002、下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年利率为6%）（A）A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付30%，余款在未来10年内分年等额支付,3、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼