城市经营的城市规划方略研究

1/28城市经营的城市规划方略研究城市经营的城市规划方略研究摘要本文论述了城市经营的规划方略，主要有9个1保护城市历史文化遗产，长远考虑城市经营；2美化城市景观，以景观美提升城市资产价值；3优化城市环境，以环境美提升城市资产价值；4合理规划城市广场，搞好广场工程经营；5开发区与城市整体协调，少投入多生产；6行政中心带动房地产增长，政府引导城市经营；7控制私人用地与建房，培育房地产业经营气氛；8基础设施区域共用，节约投资并增加效益；9规划先行，搞好城市经营性规划。关键词城市经营；城市规划；城市规划方略；历史文化遗产；景观；城市资产；环境一方面中国经过20年的改革开放，经济水平大大提高，城市建设的时机更好。另一方面中国经济发展的投资趋向城市，给城市建设带来了机遇。然而，国家和地方财政对城市建设的投资非常有限，城市发展资金要靠城市自己，2/28城市经营提到了日程。国内外多年的实践证明，在城市建设中，规划是龙头，规划必须先行。在城市经营中也一样。因此，城市经营的规划方略研究，十分重要。城市规划走向经营性的城市规划，城市规划本身就可以创造价值，城市规划本身就是城市经营。一个好的广场规划、小区规划可以创造上亿的价值，上海文化佳苑就是一例。一个好的城市总体规划创造的价值更是不可估量，周庄、平遥规划最有说服力。概括起来，城市经营的规划方略，主要有如下9个1保护城市历史文化遗产，长远考虑城市经营；2美化城市景观，以景观美提升城市资产价值；3优化城市环境，以环境美提升城市资产价值；4合理规划城市广场，搞好广场工程经营；5开发区与城市整体协调，少投入多生产；6行政中心带动房地产增长，政府引导城市经营；7控制私人用地与建房，培育房地产业经营气氛；8基础设施区域共用，节约投资并增加效益；9规划先行，搞好城市经营性规划。这些问题是城市经营与城市规划建设的热点与难点问题，也是城市发展急待解决的问题。本文本着“既少花钱又能把城市建设好”的宗旨探讨这些问题。3/28一、保护城市历史文化遗产，长远考虑城市经营保护城市历史文化遗产的意义城市历史文化遗产保护的意义主要有4个方面历史研究历史文化价值、科学研究科学价值、发展旅游经济价值、可持续发展。史研究历史文化价值历史文化遗产是历史的见证，是历史研究的重要依据。研究城市、人类发展历史，借古丰今，有利于促进城市发展。学研究科学价值历史古城、建筑、构筑物等有很深奥的科学道理，有的甚至是现在人们还不清楚的科学理论，保护历史文化遗产，尤其是保护凝聚了3000多年历史文化的中国历史文化遗产，对科学研究有重要的意义。发展旅游经济价值，有利于更好地城市经营4/28中国3000多年的历史文化丰富、美丽、迷人，吸引着中国人，更让外国人向往，是发展旅游的重要资源；是人们游憩、观光、获得美的享受的重要场所。平遥古城98年旅游收入达90万元，近年均增长率为200多；小小的周庄，年旅游收入达2亿元，增长率也是惊人的。随经济水平的提高，旅游收入不断提高，旅游在国民经济中的比例不断增长。我国城市历史文化旅游的潜力很大。我国张掖市比日本的高山市的历史文化遗产丰富得多、有价值得多，然而，我国张掖市的旅游收入占国内生产值的比例却比日本的高山市低得多，掖市不到10，而日本的高山市在70以上以旅游为生。总之，历史文化遗产是有重要的意义。国家每年拿出2000万元用于历史文化名城保护。历史文化名城、世界文化遗产丽江古城，遭受地震时，国际上给了相当数量的捐助。保护城市历史文化遗产，是城市经营的长远战略可持续发展全球21世纪议程指出，可持续发展的一个重要方面5/28是保护历史文化遗产。保护历史文化遗产功在千秋，造福子孙后代。同济大学阮仪三教授在80年代初做平遥、周庄规划时，做了保护古城镇开辟新区的规划，并呕心沥血地奔走说服，保下了平遥古城、周庄古镇，使平遥成为了世界文化遗产，周庄也有望登录世界文化遗产名录，阮仪三教授当然是保护文化遗产的大功臣。同时，当时接纳保护意见的决策者也是大功臣。我国的历史文化遗产很丰富、很有价值。遗憾的是在经济开发中遭到了建设性的破坏。70年代的太谷等城，不亚于平遥，现在却荡然无存。福州的“三坊七巷”在旧城改造中给“改”掉了。这些十分令人心。专家们认为，改革开放以来，在城市开发中对历史文化的建设性破坏超过了“破四旧”、“文革”。西部是古“丝绸之路”，有丰富、珍贵的历史文化遗产，在西部开发中，在城市经营中，一定要吸取经验教训，有意识地、特别重视地保护历史文化遗产，延续华夏文化，造福子孙后代。保护历史文化遗产，提升城市资产价值城市历史文化遗产，是城市资产。历史文化遗产，是重要的旅游资源，也是旅游资产。因此，保护历史文化遗产，6/28可以提升城市资产价值。平遥古城、周庄古镇的历史文化遗产保护得好，旅游发展得好，城市资产价值提升得多；杭州市历史文化遗产规划得好，房地产价提升得多。历史文化遗产保护的内容历史文化遗产保护的内容主要包括4个方面文物古迹的保护、历史地段的保护、古城风貌特色的保护与延续、历史传统文化的继承和发扬。物古迹的保护文物古迹包括类别众多、零星分布的古建筑、古园林、历史遗迹、遗址、杰出人物的纪念地，还包括古木、古桥等历史构筑物。史地段的保护历史地段包括文物古迹地段、历史街区。文物古迹地段指由文物古迹集中的地区及其周围的环境组成的地段。7/28历史街区指保存有一定数量，一定规模的历史建构物且风貌相对完整的生活地区，该地区的整体反映某一历史时代的风貌特色，具有较高的价值。古城风貌特色的保护与延续古城风貌特色的保护与延续包括古城空间格局、古城自然环境、城市建筑风格三部分。古城空间格局包括古城的平面布局、方位轴线、道路骨架、河网水系等。它们能反映城市的文化景观、规划布局思想、历史发展、社会文化模式。古城自然环境包括城市及其郊区的重要地形、地貌、原野、与重要历史有关的山、水、花、木、原野特征。城市的自然环境与城市的景观、文化、生态紧密相联。古城建筑风格包括建筑的式样、高度、体量、材料、平面布局、与周围建筑的关系等。建筑风格影响城市风貌特色。8/28历史传统文化继承和发扬历史传统文化主要包括传统艺术、民间工艺、民俗精华、名人轶事、传统产业等。它们是无形的历史文化遗产。历史文化遗产保护的方法与原则历史文化遗产保护的方法与原则主要有9个方面封不动的保存原真性原则原封不动的保存，保持历史文化的原真性。这是联合国提倡的标准。一般对文物古迹应原封不动的保存。旧如故谨慎修复对于残缺的建筑修复应“整旧如故，以存其真”。威尼斯宪章提出了世界各国公认的2个修复原则修复和补缺的部分必须跟原有部分形成整体，保持景观上的和谐一致，有助于恢复而不能降低它的艺术价值、历史价值、科学价值、信息价值；9/28增添部分必须与有部分有所区别，使人能辨别历史和当代增添物，以保持文物建筑的历史性。1此外，加固、维护应尽可能地少，即必要性原则。慎重重建一些十分重要的历史建筑物因故被毁。由于它们是地方重要的特征、象征，因此，在条件允许的情况下，有必要重建。重建有纪念意义。但是，重建必须慎重，必须经专家论证，因为重建必然失去了历史的真实性，又耗资巨大，还破坏了遗迹。在更多情况下保存残迹更有价值。利用以不损坏遗产为前提对历史文化遗产的利用以不损坏遗产为前提，以续继原有使用方式为最佳，也可以为博物馆，作为参观旅游景点要慎重，防止被破坏。10/28保持历史街区和古城的格局特征重点保护好历史街区和古城的平面布局、方位轴线、道路骨架、河网水系等。保护特色建筑风格保护特色建筑风格，包括建筑的式样、高度、体量、材料、颜色、平面布局、与周围建筑的关系等。控制适当的建筑尺度高度、体量非常重要，切记今古不同，不要求高、求大。保护历史环境事物与其存在环境是密不可分的，不可以脱离环境而存在。历史文化遗传环境的意义更重要，重要的、特色的、与重要历史有关的地形、地貌、原野、水体、花木及其特征都要保护。拿不准的古镇、古村、古街、古建筑应暂不拆除许多偏远的地方，尤其是山区农村，古镇、古村、古街、11/28古建筑，虽然不是重点文物保护单位，但是却也是历史文化遗传，有相当高的价值。当地人不知道，有没有财力和机会请专家鉴定。在这种情况下，最好暂不拆除，以免造成遗憾，待专家论证后在根据情况处理。做好历史文化古城和历史文化地段保护规划规划是龙头，保护必须以规划为前提，规划必须先行。有了规划，按规划进行保护。二、美化城市景观，以景观美提升城市资产价值我国东部地区在改革开放早期，对城市景观美化认识不足，街道建筑粗糙、不协调，乱建店铺、乱摆摊点，不仅景观不美，也影响交通、生活。96年以来，加深了对城市景观美化的认识，开始治理脏、乱、差，拆除影响景观的建筑，加强街景、建筑设计。然而，先建设后治理付出的代价是惨重的。杭州市仅在1999年就拆除了1亿平方米的建筑，工作难、耗费多。有些地方虽然有美的愿望，但缺乏规划设计或没有搞好规划设计，街道的建筑排列过分整齐，建筑的形式、颜色千篇一律，像火车箱一样，也不美。12/28城市是人集中的生活地、工作地，是重要的旅游地。城市景观形象应该美，为人提供一个美好的生活、工作环境，让人们随时随地享受到美。美化城市景观，优化城市环境，塑造美好城市形象，以此提升城市资产价值，提高城市经营效益，尤其是房地产效益。可以利用商业街、广场、景观道、滨水道、林荫道的建设、改造，提升周围房地产价值，以房地产增值平衡建设改造投入，甚至赢利。美化与赢利一举两得，社会效益、经济效益、生态效益兼受。江津滨江路、广场的改造，就实现了赢利，许多城市的商业街、广场、景观道、滨水道、林荫道的建设、改造，都实现了赢利。这样的例子还有上海浦东、大连、张家港、珠海等。城市经营中，一定有意识地、要特别重视城市景观美化，塑造美的城市形象。美化城市景观、塑造美好城市形象以此提升城市资产价值的一般区位是商业街、广场、景观道、滨水道、林荫道、市政府四周。美化城市景观，塑造美的城市形象，应注意以下7个方面即民族地方特色；对比、协调、韵律；建筑创美；建筑与环境结合；建筑高度与街道宽度比例协调；搞好城市13/28设计；加强绿化。民族特色、地方特色特色是城市景观和形象的生命力。各民族应有各民族的特色。中国城市应该有中华民族特色，不应死搬硬套欧美城市特色。汉族应有汉族特色，少数民族应有少数民族特色。民族特色应从民族文化中提炼。各地方应有各地方的特色。北方有北方特色，南方有南方特色，东部有东部特色，西部有西部特色，每个城市都有自己的特色。不要千城一面、千街一面。重庆山城特色、绍兴水城特色、平遥和丽江古城特色、珠海新城特色，这都是有特色的城市，耐看的城市，可爱的城市。地方特色要从地方的自然地理、历史文化、城市现状特点出发进行挖掘。对历史文化名城更要保护其特色。对比、协调、韵律这是美的基本法则。建筑之间既要有对比，又要有协调，14/28对比与协调统一，一系列建筑重复与变化交替形成韵律，像一曲优美的音乐。要避免过分整齐与过分不整齐建筑创美建筑要创造、创新、创美，要搞好设计，创造形式美观、文化内涵深刻丰富、有生命力的建筑。创造美的、新的文化性建筑。其主要是民族化。亦即传统化，挖掘民族的、传统的文化内涵，发扬光大。3000多年的中国建筑本身文化内涵十分丰富，建筑美的造诣很深，是建筑设计的美的源泉。现代化。21世纪的现代建筑设计理论、现代科学技术、现代建筑材料等合理、恰当地运用于建筑设计中，创造既适应现代生活又符合现代审美的建筑。传统与现代，虽然是历史时间的相反的两个方向，却都是建筑生命力创造的方向。生态化。包括环保化。要可持续发展，建筑必须走向生态化。应将建筑置于好的生态环境中，主要加强建筑15/28本身的生态建设，加强庭院、墙体、屋顶绿化，美化内外景观。建筑与环境结合建筑与环境结合，二者协调，方能形成好的景观。中国古建筑与环境结合很好，依山傍水、靠山面水、亲山亲水。现代城市中的珠海的建筑与环境结合很好，随地起伏，依势建房，因地绿化，因而城市景观美丽迷人。建筑高度与街道宽度比例协调按照人的视觉感受，建筑高度与街道宽度比在1时有开敞感在11时有舒服感在21时有压迫感。因此，建筑高度与街道之比应控制在111之间，大城市可小一点，中城市略大，小城市可大一点。2同时，注意各地习惯。从规划各个层次搞好城市设计搞好城市设计，是实现城市景观美、形象美的重要举措。不搞城市设计，是建不出美的城市的。搞好城市设计要从规划各个层次控制，包括总体城市设计、地区城市设计、16/28地段城市设计，城市设计重点是总体城市设计、中心区景观设计、主要街道景观设计、广场景观设计、城市“大门”景观设计。3新区建设，应有街景规划设计，应按街景规划设计进行建筑设计、建设。街道建筑起伏有韵、进退有序。小城镇可成组设计建筑、组合排列建设，以节约规划设计费用，少花钱。旧区改造，对旧街道的旧房，可通过规划设计，对旧建筑进行外立面装修，“穿衣”美化。不一定要大拆大建。这样，既能美化，又少花钱。上海的南京路的改造就是成功的例子。加强绿化绿化是城市景观的一个重要组成部分软质景观，是城市美化的重要方面，也是城市可持续发展的重要措施之一。加强绿化，使树茂、草绿、花香。三、优化城市环境，以环境美提升城市资产价值17/28现在人们都认识到了可持续发展、以认为本、绿化、环境的意义，并且在城市建设中实施，大力治理环境。这是城市建设的好势头。环境治理好了，居住、商业、办公、游憩环境也好了，人气也旺了。房地产也增值了。城市经营，应该充分与环境治理结合，结合环境治理开发居住、商业、办公、游憩，从环境治理中获取价值，实现城市资产的价值。环境效益与经济效益有机结合。四、合理规划城市广场，搞好广场工程经营中国5070年代，城市一方面由于游行、集会频繁，另一方面由于受苏联城市规划思想的影响，十分重视城市广场的规划建设。80年代，由于游行、集会活动甚少，忽视了城市广场的规划建设。90年代后期，改革开放、经济发展上升到了一定的水平，国家经济水平从“温饱”上升到了“小康”，人民需要从基本的“衣食住行”上升到了“娱乐休闲”，全世界也开始实施可持续发展战略，进入环境文化时代，我国又开始重视城市广场的规划建设。广场建设是一个系统工程，它不仅与休闲、娱乐、交往、18/28集会有关，而且与景观、商业、房地产、交通、绿化有观。广场建设要全面考虑这些问题，通过广场建设达到提升周围房地产价值，以房地产增值平衡建设改造投入，甚至赢利，美化与赢利一举两得，社会效益、经济效益、生态效益兼受的城市经营目的。在广场建设中，美化了城市景观，提供了人民休闲活动场所，取得了一定成绩。但也存在着一定的问题，如广场的规模、广场的分布不合理等等问题。城市经营中的城市规划、广场建设应注意以下4问题广场布局、广场规模、区别一般广场与交通岛、城市总体规划要布局好广场。广场布局广场应均匀分布在城市中心，全市性的广场应该分布在全市中心，分区性的广场应该分布在分区中心，街区性的广场应该分布在街区中心。广场体系应该符合克里斯特勒的中心地体系，从街区广场到全市区广场呈金字塔形。城边、城外广场，居民难以接近，效益差，不合理。广场规模19/28广场规模不是越大越好，大了一是浪费资金、土地，二是广场活动的人感到空旷、荒芜、冷清，甚至恐惧；也不是越小越好，小了广场活动的人就会感到拥挤、烦躁；规模大小合理才好。怎样确定广场的合理规模主要从以下3方面确定。视觉、听觉、心理感应确定人均面积视觉研究表明在视力正常的情况下，人相距小于15米以内能清晰地看见对方面部；相距25130米只能辨认对方的身体姿态；听觉研究表明在典型的城市噪音条件下，小声说话在10米以内能听清楚大声说话在21米以内刚刚听到。心理感应研究表明在休闲活动中，人与人相距小于2米时，熟人感觉亲切，而陌生人则感觉相互干扰、不舒服；当辨认不清周围人的面孔、声音时，感觉空旷、冷清、荒芜，甚至恐惧。综合考虑，广场的活动人均面积下限为4平方米，上限为100平方米，人均8平方米的广场充满活力。国家绿化20/28面积数量适当增加。据广场的服务范围、服务人口、人到广场活动的出游率确定广场活动人口广场的服务范围有全市性的，有分区性的，有街区性的。全市性的广场的服务人口是全市人口，分区性的广场服务人口是分区，街区性的广场服务。一个区域的总人口有多种活动方式，不可能全部到广场活动，只有一部分到广场活动。到广场活动的人口的比例即出游率乘以总人口即得广场活动人数。根据人均面积、广场活动人口确定广场规模人均面积乘以广场活动人口即得广场规模。区别一般广场与交通岛、公园广场的特点是能够吸引大量的人流、车流，交通流量很大。21/28然而，交通岛的主要特点是起交通作用，疏导交通。交通岛与广场区别很大，在交通方面是相互矛盾的。如果把交通岛做成广场，不仅不能疏导交通，反而吸引大量的交通量，产生交通问题，事与愿违。这样的情况已经出现过，城市经营中应避免再出现这样的问题。广场较公园开放性强，公园较广场隐蔽性强。城市总体规划要布局好广场上一轮产生总体规划对城市广场考虑不够，以致在90年代后期很难找到一块可做广场的地方，要做一个广场要拆除大量的建筑。上海人民广场就因为用地紧张留下遗憾。城市经营恰逢第三轮城市规划开始，一定要在这一轮城市整体规划中布局好广场，为人民规划好活动空间，为城市规划好开敞空间，实现可持续发展，这也有利于城市景观建设。搞好广场工程经营，有意识地利用广场提升周围城市资产价值22/28广场是一个很好的休闲娱乐场所，人气旺；景观为美丽，视野远旷。所以，广场周围房地产不仅商业价值大，居住价值也大。因此，要搞好广场工程经营，有意识地利用广场提升周围城市资产价值五、开发区与城市整体协调，少投入多生产开发区是经济开发中出现的一种开发形式。我国改革开放中，开发区很普遍。开发区对经济建设起到了一定的作用，开发区建设有经验，也有教训。今后的开发区和城市建设，应吸取这些经验教训。城市经营，应避免再出现开发区的失误。开发区建设与城市建设有机结合开发区应依托城市，应作为城市的一部分，应把开发区与城市看着一个整体。城市是一个地区的政治、经济、文化中心，对外交通联系的大门，因此，具有极大的吸引力。开发区依托城市才有吸引力；开发区依托城市，可减少基础设施投资；开发区建设初期，基础设施投入大，万一开发区因经济形式变化开发不起来，还可以作为城市建设用地，这叫留有余地、弹性。前一阶段有的开发区未与城市23/28结合好，在远离城市的地方的大片农田上搞“七通一平”，投入了大量的资金，结果开发区没有开发建设起来，又不能作为城市建设用地，浪费了大量的资金、农田。改革开放的实际证明，与城市有机结合的开发区，发展快，效益好；反之，不与城市有机结合的开发区，发展不快，效益不好。开发区的规模与经济发展力度相对应开发区的规模小了，不利于经济发展；大了，浪费资金，因为开发区初期在征地、“七通一平”方面投入资金很大。经济、有效的开发是，开发区的规模与经济发展力度相对应。这就需要加强规划预测。前阶段的开发区，不少地方是规模过大，尤其是中、西部地区。开发区开发程序应与城市发展程序协调开发区应能够滚动、有序的开发，并且，其滚动、开发程序与城市的发展滚动、开发程序相协调，这样才能节约投资，尤其是初期投资，取得较好的开发效益。城市与开发区是一个不可分割的整体。24/28六、行政中心带动房地产增长，政府引导城市经营实际证明，政策跟着政府走，市场跟着政府走，城市经济增长点也跟着政府走。政府建设在哪里，哪里的房地产就增值。应该充分利用政府带动城市经营，引导经济增长点。城市经营应该有意识地利用这个原理。上海、宁波等许多市政府迁建，带动城市经营，引导、创造了新的经济增长点；杭州市政府“一迁再迁”，连续带动城市经营、引导、创造了新的经济增长点。七、控制私人用地与建房，培育房地产业经营气氛一方面私人用地、建房，不符合国家政策，不利于城市建设，尤其是不利于城市景观美化。另一方面私人建房，阻碍房地产业发展，不利于城市经营。因此，在城市经营中，应该控制私人建房，控制土地，以培育房地产业，创造城市经营氛围。中、小城市问题严重；大城市郊区迫在眉睫。八、基础设施区域共用，节约投资并增加效益我国许多地方，尤其是经济发达的地方，城镇密集，中25/28心城市与周围的次级城镇仅仅5公里。在5公里为半径的范围内有510个城镇。这510个城镇，如果每一个城镇各自配置基础设施，浪费很大；如果区域城镇统一配置基础设施，可以节约很多。例如，水厂，10个镇统一配置比10个镇分别配置的投资和运营费用节约30004000万元。九、规划先行，搞好城市经营性规划城市经营必须以规划为前提，因此，规划必须先行。有了规划，就可以看见未来，投资商就可以决策投资。规划能够起到“生地看着熟地”的作用。实践充分证明了这一点，宁波、杭州的城市经营体会最深。城市规划本身就可以创造价值，城市规划本身就是城市经营。一个好的广场规划、小区规划可以创造上亿的价值，上海文化佳苑就是一例。一个城市总体规划创造的价值更是不可估量。实践充分证明了这一点。宁波、杭州体会很深。周庄、平遥规划最有说服力。城市总体规划应该是永