自用土地公开出让课件

搞好土地公开出让提高政府公信力提纲1土地公开出让的主要法律法规依据2土地公开出让的程序3土地公开出让过程中需要注意的技巧及事项4、要点解读实行经营性用地和工业用地招标拍卖挂牌公开出让，对于建立和完善土地市场机制，更大程度地发挥市场配置资源的基础性作用，不断提高土地利用效率；对于节约集约用地，优化土地利用结构，促进经济增长方式的转变和产业结构的优化升级；对于从源头上防治土地出让领域的腐败行为，加强党风廉政建设等，都具有十分重要的作用。将土地出让信息公开发布，是落实土地使用权公开交易制度、加强社会监督的最有效措施之一；是推进政务公开的重要内容，是加强廉政建设的重要举措。搞好土地公开出让提高政府公信力一、土地公开出让的主要法律法规依据1、土地管理法第二条国家依法实行国有土地有偿使用制度。2、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定国土部令39号3、划拨用地目录国土资源部令第9号4、国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范5、关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定法释200416号6、关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知国土资发2006307号7、关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知国土资发201034号关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知国土资发2010151号关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知国土资发2010204号关于运用土地市场动态监测与监管系统加强土地供应和开发利用监管的通知国土资发201126号8、江西省土地交易管理规定（赣国土资发200215号）江西省土地使用权和矿业权统一网上交易管理办法江西省土地使用权网上交易规则二、土地公开出让的程序1、公开出让的土地来源（1）国有存量建设用地（2）新增建设用地（3）其它来源国有存量建设用地政府储备的土地、空闲地、废弃地、闲置地。根据土地储备管理办法规定第十条下列土地可以纳入土地储备范围A依法收回的国有土地；B收购的土地；C行使优先购买权取得的土地；D已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；E其他依法取得的土地。2、公开出让国有土地使用权范围一般来说，六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式，即（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。（比如江西省土地交易管理规定第六条下列土地交易（包括分割转让）应当在土地交易中心公开进行（六）取得出让、租赁或作价出资（入股）土地使用权后的首次交易（包括出让、租赁或作价出资（入股）土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的首次转让、出租、抵押、交换、赠与等交易）。3、土地公开出让方式招标（一般不采用）、网上拍卖、网上挂牌网上拍卖公告20日，第21日即可交易。主要以限时竞价方式进行。报名截止时间为拍卖结束日前1天。网上拍卖开始后第一次4分钟倒计时内无竞买人竞价的，拍卖终止，拍卖不成交。39号令中对拍卖土地使用权不再强调人数要求，删除了原11号令“竞买人不足三人的，终止拍卖规定”。网上挂牌公告20日，挂牌不得少于10日，共30日。分报价、限时竞价（以4分钟为竞价时限）2个环节，竞买人初次报价不得低于起始价，每次加价不得低于加价幅度。报名截止时间为挂牌出让结束日前2天（以保证金截止时间）。报价截止时，系统会询问是否参加4分钟限时竞价，如在4分钟倒计时内有新的报价，交易系统即从接受新的报价起重新计时。4、土地公开出让的交易流程交易中心接受土地交易政府批准文件委托书土地证用地红线图法院判决书（法院判决清偿债务的需要）法律法规规定的其他资料委托规划部门出具体规划设计条件主要规划指标1土地用途、规划容积率、建筑密度、绿地率；2建筑规划总平面结合城区设计与控规，建筑层高、建筑退让、停车泊车严格执行规划标准。建筑外墙采用的装饰材料。委托土地评估机构评估土地估价报告，对评估结果备案，确定评估总价、单价撰写及报请政府批准土地出让方案1、出让方式（网上拍卖、网上挂牌）、时间、地点，2、竞买资格及要求竞买申请人要求中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加本次国有建设用地使用权网上挂牌出让活动。竞买申请人可以单独申请，也可以联合申请。3、挂牌起始价（设保留价）、加价幅度、竞买保证金。4、付款方式、时间5、土地移交受让人支付全部成交价款之日起多少日内交付土地。6、税费事项竞得人必须如期足额交纳土地使用权交易服务费、契税以及办理土地变更登记所产生一切税费。7、开发要求1）竞得人在开发过程中，必须符合规划要求和严格按照规划设计条件的指标开发建设，不得擅自调整。土地竞得人自交付土地之日起一个月内动工建设，一年之内竣工，并确保工程质量。2）土地竞得人竞得该地块后，红线范围内的基础设施（含排水、排污、路面硬化、人行道、照明、绿化等）由竞得人负责出资建设，并达到相应的建设标准。3）土地竞得人在开发建设中，必须统一施工，并确保统一风格，统一高度，做到美观大方，符合当前政府提倡的建筑风格。网上发布交易公告、交易须知根据江西省土地使用权网上交易规则及政府批准的出让方案编制交易公告、交易须知并网上发布。公告期间，出让公告内容发生变化的，市、县国土资源管理部门应当按原公告渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件（申请人条件、土地出让面积、用途、容积率、绿化率、建筑密度、拍卖、挂牌起始价等）、交易方式发生变化等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距招标拍卖挂牌活动时间少于20日的，应相应顺延。竞买人申请、竞价竞买申请人必须向江西省数字证书有限公司购买数字证书，方能参与网上申请和竞买。利用数字证书进入江西省土地使用权和矿业权网上交易系统，网上申请产生申请号和竞买保证金子账号，缴纳竞买保证金后产生竞买号，系统会自动确认其竞买人资格，才可以利用数字证书报价。竞买人应当谨慎报价，报价一经提交，不得修改或者撤回。（在挂牌报价截止时间前，竞买人应当进行至少一次有效报价，方有资格参加该宗地的网上限时竞价。挂牌报价截止时，经网上交易系统询问，有符合条件的竞买人在4分钟内提交参加限时竞价的，交易系统自动进入限时竞价程序。未提交的，不能参与限时竞价）确定保底价、系统确认交易有底价挂牌或者拍卖时，在交易结束前半小时，在纪委监察局和检察院人员监督下，由业主单位、国土局、县发改委、住建局、财政局、公共资源交易中心根据估价结果和起始价，结合政府产业政策、土地市场行情等综合确定保底价。特殊情况报政府批准。交易结束时，系统根据最后报价是否高于或者等于保底价，判断交易是否成功签订成交确认书出让合同缴交土地出让金、税费等网上交易前不对竞买申请人进行资格审核。网上交易结束后，对竞得入选人进行资格审核。竞得入选人须在交易结束后3个工作日内，持以下资料到我局进行资格审核。竞得入选人有效身份证明文件（企业营业执照副本，企业组织机构代码证书副本，法定代表人的有效身份证明文件。个人身份证明文件。竞得入选人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件），竞买申请书、国有建设用地使用权网上竞买保证金到账确认书和竞得入选人确认书。属房地产开发用地的，还应提交竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。凭交易服务费缴费通知单，足额缴纳交易服务费。我局与竞得入选人签订成交确认书，签订国有建设用地使用权出让合同，竞得人付清全部土地出让金后，依法申请办理土地登记，领取国有土地使用证公布结果、发放土地证、交易结束三、土地公开出让过程中需要注意的技巧及事项1、如何确定土地评估机构目前我们的做法是（1）由业主单位自定土地评估机构（主要针对宗地面积小，成交金额不多的），不限评估机构资质。（2）由业主单位和土地交易中心商量选定土地评估机构（主要针对宗地面积大，成交金额较大的），限评估机构资质为一、二级。（3）对宗地面积特大，成交金额估价特大的一般采取招标形式确定土地评估机构。2、科学编制土地供应计划按照“控制总量、优化增量、盘活存量、提高质量“的总体要求，以“节约集约利用土地“和“供给引导需求“为基点，合理安排国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式，充分发挥国有建设用地供应计划在宏观调控中的作用，促进土地供应结构调整和利用方式的转变，切实做好用地保障工作。3、净地出让净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。目前我们还把权属关系清晰合法，无纠纷的土地出让，统称净地出让。关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知规定土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定（单宗土地最大出让面积限制用地项目目录规定商品住宅项目“宗地出让面积不得超过7公顷合105亩”，其他没规定数量），不得将两宗以上地块捆绑出让，不得将宗地与建设工程搭配出让，不得“毛地”出让。4、竞买申请人要求设置国土部令39号第十一条中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。5、起始价、加价幅度、竞买保证金、保底价确定国土部令39号第十条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定底价。底价不得低于国家规定的最低价标准。确定拍卖和挂牌的起始价（不低于基准地价的70及工业用地最低价都是可以的）、加价幅度（整数、不超过起始价的10）、底价（不小于起始价1个加价幅度）、竞买保证金（整数、不小于起始价的20），应当实行集体决策。拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。底价往往考虑业主实际情况灵活掌握。6、开发要求国土部令39号第十一条出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。在交易须知中，我们设置开发要求，就是对竞得人设置条件，可以理解为“宽进严出”，不影响公平、公正竞争，这样就可以保证受让人按出让人意图开发建设。7、严格土地竞买人资格审核关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题通知国土资发2010204号“竞得人及其控股股东、法定代表人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等违法违规行为的，不得通过竞得人资料核对，在违法违规违约行为查处整改到位前，企业及其控股股东、法定代表人不得参加土地竞买”。关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知国土资发201034号“对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、土地炒地、以及不履行土地使用合同的，市、县国土部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买”。8、风险提示对购买土地过程中可能产生的风险作特别提示，以及跟出让土地有关联的情况告知。（如三桥挂牌26亩提醒）附要点解读1、个人（含非房地产开发企业）是否可以从事房地产开发公民个人是不能直接从事房地产开发的，根据中华人民共和国城市房地产法第三十条“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记”的规定，公民个人是不能直接从事房地产开发的，如果个人想从事房地产开发有两种途径，（城市房地产管理法第28条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”）一是按规定申请设立房地产开发企业，从事房地产开发；另一种途径就是与相关房地产企业合作从事房地产开发，就第二种途径，最高人民法院有明确的司法解释，在其关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”该解释第十五条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”国务院城市房地产开发经营管理条例第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。2、通过公开出让购得土地，需交多少税费通过公开出让购得土地，需交1）土地出让金（网上报价）2）交易服务费（分阶段计算土地出让金X比例250005）3）契税（土地出让金X4）4）印花税5）登记费6）工本费7）约定的其他费用。3、关于土地公开出让未成交后如何处置土地公开出让未成交后必须继续公开出让。国土部令39号招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。第二十四条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。国土部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范又细化为六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式。土地公开出让未成交后必须继续公开出让。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”。4、关于土地公开出让中出现违约如何处置国土部令39号第二十条中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，应当依法承担赔偿责任一）提供虚假文件隐瞒事实的；二）采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。出让须知一般会规定国土资源交易机构与竞得入选人或竞得人因网上交易产生纠纷的，双方应协商解决，协商不成的，可依法向国土资源管理部门提请行政复议或向当地人民法院提起诉讼。5、哪些国有土地可以协议出让国土资源部土地利用管理司负责人指出以下五类情形，可协议出让1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；4）出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；5）法律、法规规定可以协议出让的其他情形。6、土地公开出让中只一人报名是否要中止出让土地公开出让方式招标（目前不采用）、网上拍卖、网上挂牌。根据招标拍卖挂牌国有土地使用权规定（2002年国土资源部令11号）第十三条投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。第十六条竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令39号）第十三条投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。结合11号、39号这两个令，只有土地招标有人数限制，网上拍卖、网上挂牌没人数限制。7、境内外的法人、自然人或其他组织如何购买公开出让的土地竞买申请人在竞购国有建设用地土地使用权，首先要亲自到江西省数字证书有限公司购买数字身份证（简称UKEY）。江西省数字证书有限公司联系方式如下079186212680、86212003，公司地址省政府大院西二路3号省发改委综合大楼一楼；吉安数字证书网点07968263161，公司地址吉州区韶山东路佳和大厦89号（吉安师范旁）1）在参加申购之前，请确认使用的计算机中安装了以下软件（1）网页浏览器了安装IE80以上版本。注意本系统只能使用MICROSOFT的INTERNETEXPLORER浏览器，不支持其他任何浏