龙城工业园地块投资测算

鸿策舫置业鸿策舫字【2005】Z0701号龙城工业园地块投资测算一、项目总论一一一项目背景宗地位置龙岗中心城53区龙城工业园，市政主干道黄阁北路、龙平西路交汇处。宗地经济技术指标宗地号G010531G010536占地面积48304851995容积率24415建筑面积117590779925其中面积分布厂房55424单身宿舍33750办公16680食堂2976展厅8760厂房和仓库37541单身宿舍15300综合楼17200食堂及娱乐设施7000其他配套800建筑覆盖率47150绿地率2025建筑高度多层/高层多层建筑间距14米10米机动车位98位58位建筑退红线东向10米，南向18米，西向8米，北向14米东向黄阁北路10米，退相邻地块4米，南向6米，西向5米，北向4米鸿策舫置业鸿策舫字【2005】Z0701号2总占地面积1002998总建筑面积1955825宗地号G010531和G010536,企业协议转让工业用地,考虑取得土地产权后再将土地性质变更为商住用地。在具体运作时考虑两宗地同时联合进行。（二）承担可行性研究的单位深圳市鸿策舫实业有限公司（三）研究工作依据根据深圳市建设用地规划许可证（0619980266、0620010541）及宗地图，政府有关部门政策、法律法规，政府税费编写本项目可行性研究报告。二、项目用地分析及评价（一）地块解析1交通条件宗地毗邻城市交通主干道黄阁北路及龙平西路，道路网络完善。途径公交线路654西乡市场坪山668龙岗松岗663坪地松岗855松岗坑梓866西乡坪山868松岗龙东车站16虎门龙岗329同乐蛇口365坪山科技园831布吉龙岗2项目四至及周边配套北东方广场（星河MALL）、长江电缆、电子厂、龙城高中、招商项目（一期300余套花园洋房已建至二层）南厂房、龙岗电大、地铁公司、清林宾馆西留学生创业园、留学生工业园、龙岗房地产交易中心、华工机械、矽谷咖啡东天健商住用地、民房、慢性病医院、实验二小鸿策舫置业鸿策舫字【2005】Z0701号3宗地北向宗地南向宗地西向宗地东向3用地现有状况宗地整体较为方正，地质较好，但周边有农民房及厂房直接影响小区的居住质量和形象。4水电气保障随着近几年市政基础设施的不断修建及完善，水电气网络有保障。（二）项目SWOT分析1优势分析生活、交通、医疗、教育等配套较为完善；规模较大,易形成一定影响力及提升开发商的企业形象地块较方正，利于规划；2劣势分析项目宗地土地使用性质的变更具有不确定性周边多为无序民房及厂房，影响小区素质和居住氛围的提升；鸿策舫置业鸿策舫字【2005】Z0701号4毗邻市政主干道,噪音污染严重项目用地位置相对较偏，商业价值短期内难以体现；宗地正对区慢性病医院,对居家产生一定心理抗性开发商对开发时机的把握具有不确定性3机会分析近邻高品质社区招商项目及天健现代城的强势带动项目价值提升城市经济实力逐步攀升，购买力增强，潜在客户浮出水面；4威胁分析片区存在大量土地未开发，潜在竞争者较多,如天健现代城、东方沁园二期、招商项目、；客户群体不稳定，给项目的产品定位带来难度。银行提高住宅按揭贷款门槛三、运作模式方案一、投资土地，改变土地使用功能，达到转让条件后转让土地使用权。方案二、改变土地使用功能后进房地产开发建设商品房。四、项目价值测算运作模式一、变更土地使用性质后转让。根据周边项目的调查，结合本地块的地段、规模等特点，鸿策舫认为该项目商住用途楼面地价约2000元/平方米。1改变土地使用功能应补地价测算条件A、工业用地改变为住宅及商业用地；占地面积1002998计容积率建筑面积1955825住宅面积（90）1760245商业面积（10）19558鸿策舫置业鸿策舫字【2005】Z0701号5B、使用年限自1998年和2001年起计算；C、保持原容积率，商业与住宅建筑面积比例为19则商住用地总地价如下表一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一105831630958989028一一一1175963130710731649一一一7019356609728986127一一一779966133810731120一一195582517924一一一一一一注建筑面积依据原工业用地规划指标计，商业面积按10匡算；土地基准价依据深圳市2005年度公告基准地价的通知采用。土地原出让价（以土地使用权出让合同书为准）一一一一一一一一一一一一一/一一一一一一一一一1175903504116一一一一一一7799253502730一一19558253506845一一应补地价宗地现有价值与原国启公司土地购买价的差额一一一一一一一一一一一一一一179246845110792土地购买成本一一293323352一一一一一100721108012087一一一一一一一/一一一一一19558255009779195582555010757195582560011735（3）土地再行转让前发生成本考虑期间及财务费用注期间及财务费用以地价成本的8计,其中财务费用以一年期贷款利率576计,期间管理、人工费、业务费、居间费等按224计。一一一一一一一一一一一一一一一一一一一/一一一一一一一一一一一500195582510072110792115116922284411685501955825110801107922159177323931122460019558251208711079231661853250191279鸿策舫置业鸿策舫字【2005】Z0701号6（4）土地再行转让收益测算（匡算）运作模式二、变更土地使用性质后进行商住开发。以下为开发前土地成本根据周边项目的调查，结合本地块的地段、规模等特点，若开发住宅价值约4500元/平方米，商业价值约8000元/平方米。销售率住宅95，商业90，剩余物业价值在销售后期实现。则销售额为项目开发经济测算表（以土地购买价550元/平方米初步匡算）购地单价建筑面积购地成本补地价成本期间及财务费用总成本折合单价500195582510072110792115116922284411685501955825110801107922159177323931122460019558251208711079231661853250191279用途面积单价住业195588000合计19558254567销售额752501408289332一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一1700332491040518003520512361一一一19003716114317一一一一20003911716273一一一一2100410721822822004302820184170033249931818003520511274一一一19003716113230一一一一20003911715186一一一一2100410721714122004302819097170033249823018003520510186一一一19003716112142一一一一20003911714098一一一一2100410721605322004302818009600195582512792501923931500195582511682284455019558251224鸿策舫置业鸿策舫字【2005】Z0701号7项目单价面积总价万元销售收入住宅4500176024575250商业80001955814082合计89332投资建安配套费180019558335205土地费用122419558323931营销费1787管理费893财务费用4467税费5360不可预见费704合计369919558372346利润总额16986投资利润率2348备注两幅宗地面积为1002998平方米，依原折合容积率约159匡算,总建筑面小高层建安单价1400元/,配套400元/变更为商住