2009年呼和浩特房地产市场总结与分析

2009年呼和浩特房地产市场总结与分析第一章房地产市场综述2009年，中国的房地产市场从年初“试探性抄底”到年中“放量高涨”再到年底“恐慌性抢购”，最后国务院出手五项十一条遏制高房价的“金牌”。也就是从12月7日闭幕的中央经济工作会议提出增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，到12月9日国务院常务会议提出终止二手房营业税的优惠政策，再到12月14日明确提出要高度重视房价过快增长的要求，遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房。政策组合拳紧锣密鼓，说明高层对房地产的过度投机、过高房价对经济健康的危害和金融安全的关注提升到非常重要的地位。这也意味着从2008年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前调控政策取代。这是非常及时正确的，对于保证房地产市场的健康，降低房地产市场的泡沫风险，让房地产回归消费和民生，保障绝大多数民众的住房权具有极其重要的意义。上半年我市房地产市场与全国房地产市场的形式基本相同，市场一样处于低迷趋势，土地供应明显缩量，新开工面积减量，市场销售面积下降，房地产投资有所下降。下半年，随着一线房地产市场的回暖，我市房地产市场显现回升态势。各项指标逐月上升，开发资金到位良好，区外有经济实力的开发商来我市投资增多。同时，各项稳定房地产市场政策措施逐步落实，促进房地产市场健康发展政策的效果逐步得到体现，市场总体保持着持续回升的态势，平稳、健康的发展，整体表现好于预期。第二章房地产开发市场情况一、房地产开发投资情况分析2009年112月份全市房地产开发完成投资1126587万元，与去年同期相比增长1217，占全市固定资产投资的141。其中住宅完成投资745572万元，同比下降336。其中经济适用住房完成投资986亿元，同比下降了3947。开发投资主要指标及其与去年同期对比情况如表1、图1从表1分析，总的投资情况比去年同期增长幅度不大，基本平稳。商品住宅投资呈下降，办公楼与其它用房投资与去年同期相比有较大涨幅。二、房地产开发购置土地情况分析2009年112月，房地产开发企业购置土地面积18088万平方米，同比增加了8393。依据表2数据分析，购置土地面积与去年同期相比下降幅度比较大，土地购置费比去年同期有所降。一方面说明去年以来的金融危机影响，开发商拿地更加谨慎，观望的同时增添了几分理性，更加注意看投资回报率；另一方面，表明2009年的土地价格上升。具体情况如表2三、房地产开发投资资金来源结构分析2009年112月，银行贷款所占比例下降。全市用于房地产开发的到位资金（包括上年结转资金）为15958亿元，与完成投资的比例为1421。资金来源仍以自筹资金、定金为主，占全部资金的8128，而银行贷款为141亿元，占全部资金来源中的所占比例下降，下降幅度为154个百分点，同比下降了086。具体情况如表3从表3来看，房地产开发资金来源与去年同比增长，资金到位良好。本年资金来源同比增长，说明区外有经济实力的开发商来我市投资增多，我市的房地产市场的具有较强的吸引力。四、房地产开发施工与竣工情况分析2009年112月份，房屋施工面积162979万平方米，同比下降了057。新开工面积37074万平方米，同比下降了2039。其中住宅施工面积127042万平方米，同比下降了379；住宅新开工面积30782万平方米，同比下降了1715。房屋竣工面积21754万平方米，同比下降了4192。其中住宅竣工面积18101万平方米，同比下降了4571。其中经济适用住房竣工面积40万平方米，同比下降了476。具体详细情况见表4、图2从表4和图1分析，房屋施工与竣工面积呈下降态势，而且竣工面积下降幅度较大。各类房屋新开工面积均呈下降态势，特别是办公楼下降幅度最大。房屋竣工面积降幅较大，办公楼竣工面积增幅较大。近年来，机关单位新盖办公楼，是导致办公楼竣工面积增幅较大的主要因素。由于全国房地产市场由热到冷的剧变，导致2009年我市房屋新开工与竣工面积明显下降。五、商品房供给和销售分析2009年112月全市商品房月末累计可售面积8407万平方米，同比增长514，当月与上月环比下降08。其中住宅39994万平方米，同比下降818，当月与上月环比下降148。房屋销售面积26381万平方米，同比下降38，环比增长3118，权属登记面积13497万平方米，成交套数12494套，分别比去年同期增长了2559和289，当月与上月环比分别增长了1588和1757。其中住宅权属登记套数10503套，成交面积11455万平方米，分别比去年同期增长3016和3206，当月与上月环比分别增长1895和1824。住宅批准预售面积20839万平方米，同比增长993，当月与上月环比增长937。主要指标与去年同期对比情况如表5以上数据可见，可售面积增长，但住房可售面积下降，说明住宅销售量增长。批准预售面积下降，说明现售房增加。住宅批准预售面积与成交面积和成交套数均增长，且涨幅较高，说明目前呼市商品房市场销售处于上升态势，市场回暖。六、商品房空置面积分析2009年112月，商品房空置面积15322万平方米（包括待销商品房、滞销商品房、积压商品房），同比下降4177，当月与上月环比下降2015。其中13年空置面积13374万平方米，同比下降483，当月与上月环比下降319。详细情况如下表从表6、图3可看出，商品房总的空置面积比去年同期下降，且下降幅度较大。13年空置面积占总空置面积比重较大，约占87以上。空置3年以上占15。但住宅空置面积仍占主要，13年占62，3年以上占1149。总体与去年同比有所下降，但环比有所上升，应当引起重视。七、不同价位新建商品住房供求结构分析2009年112月，不同价位新建商品房供求结构特点是以每平方米售价在25003000元之间的住房为主，成交面积和成交套数分别占成交面积和套数的35和37；其次是30004000元之间的，占30和31。批准预售以30004000元为主，批准预售面积和套数分别占批准预售的62和61。详细情况见下图从图4、5、6可看出，当期上市、批准预售及成交面积和套数在25004000元/平方米之间的所占面积、套数比重数量大，说明购房群众中低收入家庭占大多数。八、不同套型新建商品房供求结构分析2009年112月，不同套型新建商品结构，批准预售、月末累计可售、登记销售中小户型供应量、销售量比较集中，主要在80100平方米、100120平方米、120150平方米面积段销售前景较为乐观。群众的住房需求已从实用型向舒适型过度，呈现出住宅市场需求的多元化。详情见不同套型新建商品住房供求结构表从表7、图7可看出，批准预售面积和套型以8090平方米为主，分别占22和28；成交面积和套数以100120平方米为主，分别占27和25。表明供求结构面对中低收入人群比重大。九、商品住房购买对象情况分析2009年112月，呼市销售住房11455平方米，10503套。商品房购买对象本市区占75，外地购买对象占25。具体情况见下表从表8分析，本市购买商品房的比重仍然为主，占销售的75以上，外地购房所占比例较小。在外地买房人群中仍然是以自治区其他盟市为主，占外地购买人群的88。十、商品房销售价格分析2009年112月，商品房销售平均价格，依据市内四区不同地域、不同价位，经算术平均法计算，商品房平均销售价格4353元/平方米，全年平均增长了344；当月与上月环比增长32。其中商品住宅平均价格3312元/平方米，全年平均增长了425；当月与上月环比增长318。有关住房价格详情见商品房价格走势图从图8分析，呼市商品房价格始终高位运行，7月份前处于平稳小幅增长趋势，8月份后，在国内宏观形势的影响下，房价增长很快，特别是住房价格同比涨幅很高，8月比7月提高268个百分点，11、12月每月以3个百分点的速度增长，到12月份涨幅上升到了两位数。8月份后环比也以每月2个百分点的速度增长。这一现象应该引起相关部门的高度重视，并采取相应措施予以遏制。十一、住房价格指数分析据国家发展改革委员会、国家统计局数据显示，到2009年12月，全国70个大中城市房屋销售价格指数1078，同比增长78个百分点；环比上涨15，涨幅比上月扩大03个百分点。呼市房屋销售价格同比指数为1033，比全国70个大中城市平均水平低45个百分点，环比1007，比全国70个大中城市平均水平低08个百分点。按由高到低排序，在全国70个大中城市中分别位居49位和39位。其中，新建住房销售价格指数是1044，比全国指数低47个百分点，环比1008，比全国指数低11个百分点。按由高到低排序，在全国70个大中城市中分别位居43位和35位；二手住房销售价格指数是1002，比全国指数低66个百分点，环比1005，比全国指数低05个百分点。详见下表第三章商品房交易及二级市场情况一、二手房市场交易情况分析2009年112月，存量房成交套数7130套，与上年同比下降2294，当月与上月环比增长2052；成交面积6232万平方米，与上年同比下降2623，当月与上月环比增长2246；成交金额16770716万元，与上年同比下降3047，当月与上月环比增长294。具体二手房交易详情见下表从上表可看出,呼市二级市场从成交面积、成交金额、成交套数及平均售价比去年同期均呈下降态势，但环比呈上升态势，且增幅较高。说明2009年呼市二三级房地产市场下降局面逐步得到遏制。二、二手房成交价格分析2009年12月，二手房成交价格2691元/平方米，同比下降574，环比增长57；二手住房2492元/平方米，同比增长1521，环比增长449。二手房价格见下图依据图10、11数据分析，二手房成交面积与去年相比总体呈下降趋势，但表现的大起大落，上半年降幅较大，下半年逐渐回升。环比呈上升趋势，特别2010年营业税减免政策的恢复，成交面积增长幅度较大。从价格上看，二手房2009年比商品房价格增长较慢，因此低收入家庭成为购房者的主要对象。从价格走势图看，2009年比2008年二手房价格下降，二手住房价格上升。其主要原因是，商品房价格上升较快，带动了二手房价格的上升。第四章改善房地产市场供需状况，加大保障性住房供给2009年是保障性住房投资最多，也是建设规模最大的一年。保障模式创新、保障范围扩大、资金来源扩大，确保了2009年建设任务的顺利完成，进一步加大了住房保障工作的实施力度。一、保障性住房建设投资、面积情况（一）廉租住房建设情况。2009年我市共计划建设廉租住房3553套，同比增长2098；总建筑面积1617万平方米，同比增长2346；总投资26000万元，同比增长19714。具体建设情况如下表（二）廉租住房回购情况。2009年呼市房产局经与新城区政府、玉泉区政府研究决定在两区内的“新城家园”项目和“盛世东元”项目共计回购78套住宅用于廉租住房，建筑面积4686平方米，同比分别增长了73与735。主要用于解决自治区、市属两级英模、劳模及其遗属的住房困难。（三）经济适用住房情况2009年底，经济适用房施工面积339万平米，同比增长了115，环比增长了089，其中新开工面积76万平方米，同比下降了4242，环比增长了411。全年竣工面积40万平方米，同比下降了476，环比增长了1667。2009年底，核定了时代华城等四个楼盘的指导价格，平均指导价格1850元/平方米。累计发放经济适用住房准购证10044户，持证购买的7823户占发放户数的77，回迁户数3080套。二、2010年保障工作计划2010年我市计划建设廉租住房807套，总建筑面积337万平方米，计划总投资5275万元。其中市内建设324套，建筑面积13万平方米，计划投资2466万元；旗县建设483套，建筑面积20万平方米，计划投资2809万元。2010年经济适用住房计划占商品房住宅建设面积的20。第五章房屋租赁情况分析2009年112月，依据房地产开发企业年报统计，出租房屋面积286997平方米，同比下降274，与上月环比增长982；出租办公楼面积52233平方米，同比增长5862，与上月环比下降3829；出租商业营业用房面积231264平方米，同比下降1045，与上月环比增长3353。详见下表目前，呼市租赁市场发育仍然不成熟，还处于起步阶段。从表10中可见，呼市的房屋租赁市场波动较大，办公楼和商业营业用房租赁时间相对长些，住房则相反。如何培育住房租赁市场已经成为政府有关部门研究的重要课题。第六章当前房地产市场存在的主要问题一、房屋价格增长过快，存在隐性危险2009年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，但随着房地产市场的回升，呼市也出现了房价上涨过快的问题，应当引起高度重视。房价上涨过快蕴藏着风险不利于房地产市场的健康有序发展。如果后续购买力不足更容易引发价格泡沫二、房地产市场成熟度不够我市房地产再建项目中，有不少比例的项目手续不全，这说明我市房地产市场成熟度低。其原主要因是以下几个方面，一是房地产企业自律性较差，存在有潜意识的违规动机；二是相关部门的办事效率，有待进一步提高；三是需要进一步完善运行机制。鉴此，需从此三个方面着力规范一级市场。同时，需进一步发展住房二级市场，培育住房租赁市场，推动房地产市场全面发展。第七章促进房地产市场健康有序发展我们不得不承认，当今中国房地产市场发展已陷入严重的两难境地一方面，我们需要大力发展房地产业，因为它是拉动未来中国经济增长的主要引擎之一；另一方面，我们又要防范房地产业的过度发展，因为高房价已成为诱发当下社会不和谐的潜在根源之一，但过度调控又可能会对经济增长产生负面影响。因此，既要发展房地产业又要遏制高房价泡沫，两者最好“兼而有之”，这可能是这次房地产调控必须直面的一个复杂问题。那么就呼市如何适应宏观调控下的新形势，使房地产市场继续稳步、健康发展，已成为当前政府和开发企业亟待解决的问题。一、贯彻落实调控政策，保持市场健康发展目前，国家和自治区仍在执行的房地产相关调控政策，我们应继续加以贯彻落实。并积极引导房地产企业开发建设满足中低收入家庭需求的普通商品房，增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品房供应，保持市场供求基本平衡、结构基本合理，满足不同收入、不同层次人群合理的住房需求，要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。二、加强市场监管力度，维护市场稳定秩序建立和完善房地产市场健康发展的长效机制。加强市场监管和运行监测分析，准确把握市场运行态势，采取及时有效应对措施，正确引导供需双方合理投资与消费。继续整顿房地产市场秩序，严厉查处各种扰乱市场、损害百姓利益的违法违规行为，加大对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量监督。三、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用率要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应总量、结构和时序。确保中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房、廉租房建设用地，并落实。明确各地块住房套型比例等控制性指标要求。加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。四、加强开发行业管理，助推城市建设发展进一步强化行业管理，逐步培育一批有特色、实力强、品牌响的开发企业，引导企业做大、做强、做优，不断提升企业综合实力，推动城市建设快速发展。加强开发资质管理和外地企业备案管理，认真做好资质申报、审批工作，强化市场准入、清出力度，扶优清劣，增强企业竞争力。五、完善房地产市场预警机制加强对房地产行业发展的战略研究和市场走势分析，完善房地产统计和信息披露制度，健全房地产市场预警预报机制。同时，加强房地产开发企业与政府相关部门的沟通，积极引导和帮助企业提高竞争能力、抗风险能力和应对房地产市场变化的能力。第八章呼和浩特市2010年房地产市场形势分析与预测2009年，呼和浩特市房地产市场大致走过了14月的观望，67月的回复，8月后的价格上涨几个阶段。由年初的观望房价，4月房价开始一路上扬，到8月后涨幅大增。与需求旺盛形成鲜明反差的是，由于开发商对市场回暖估计不足，开工减少。这方面前面已有分析在此不再阐述。呼和浩特市的房地产市场尚属初级阶段，现阶段还是以刚性需求为主。一是旧房与城中村改造造成的刚性需求。近年呼市城区面积不断扩大，平房、旧房、临建改造与城中村改造在增多二是城镇化过程中新增城市人口的需求。随着城镇化步伐的加快，呼市每年都要新增十多万人口，他们对住房的需求也是一个很大的市场；三是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强；四是改善型住房需求也是一个很大的市场。正是因为刚性需求的支撑，因此，呼市的房屋价格近年来始终保持着小幅增长态势。2010年呼市的房地产市场整体上需求仍然旺盛，仍会延续2009年的态势。预计2010年，我市房地产市场整体增长平稳，投资、施工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升，资金来源、竣工面积、销售面积和