28513幼儿园经营模式建议书[共6页]

1、深圳万福集团万福黄金海岸幼儿园操作模式建议书一、工作梳理【施工进度】目前会所及幼儿园主体及内、外墙主施工，内部空间分隔已基本完成，现正处于内部窗、门安装的施工阶段。【工作回顾】1、 幼儿园的招商工作于2008年3月31日正式启动，共向前期接触过的五家幼儿园发出招标文件，仅汕尾市小风帆艺术学校按招标文件时限要求提交了经营管理方案，并提出了内部结构是否可以调整？外活动场地能否满足平均每生4平方米的活动空间？及如果购买，如何定价？三项问题。2、 根据对方提出的问题，经我司各部门确认认为：幼儿园的内部结构可以进行重新分割；目前的规划，幼儿园室外活动场地的面积约850平方米，未能满足1200平方米的要求

2、；初步核算幼儿园总开发成本在2277元/平方米左右。3、 集团领导指示幼儿园销售底价为3500元/平方米。【目标事项】目前工作重点为运做模式的拟订及工作开展方向；二、本体分析【用途说明】幼儿园的使用功能主要做为项目内部的教育配套而设计及建筑，按法规而定实为公共使用部分。【建筑结构】幼儿园建筑设计共三层，每层建筑面积860平方米，幼儿园总建筑面积为2883平方米。【SWOT分析】S（优势）：n 本幼儿园总建筑设计的规模优势；n 本项目产品及社区高端呈现的品质优势；n 项目内部优越的环境配套优势；n 项目本身所具备的社区内部生员优势；n 周边教育环境优势；n 交通便利W（劣势）：n 总面积大带来的

3、总价较高；n 户外活动面积一定的不足与局限；O（机会）：n 项目形象公众认可度较高，发展空间较大；n 汕尾首家此类高品质幼儿园，填补市场空白；T（威胁）：n 使用功能为公共使用设施；n 各项收费较高将带来一定的市场抗性；n 未来对公共设施使用性更加规范的制法规定；（政策法规）n 碧桂园开发设立幼儿园配套的话将带来直面的竞争；小结：1、 本身硬件配套优势明显；2、 物业总体形象已经形成，带来多面附加值；3、 总价高与使用功能局限是该物业的最大问题；三、物业定位操作思路 汕尾首家双语幼儿教育机构 教育方式：n 中、英双语言教育；n 重在培养学生兴趣爱好及特长发展；四、运做模式对比分析运做模式1：直

4、接销售。即：将物业销售出去，由认购方经营与管理。n 以单价3500元/平方米算，本物业销售总价为1009万元。n 目前在与汕尾三家及深圳两家幼儿园沟通的结果看，五家幼儿园在资金能力上还是存在很大难度实现购买本幼儿园物业，五方都侧重以租赁的方式进行合作。n 做为一项低利润的商业运营幼儿园而言，1000万是一个很庞大的数目，对其所构成的投资风险极高。n 若以销售形式运做则将难以寻求客户，且本项目在汕尾经济能力不强的城市市场消费力也将难以支撑。运做模式2：以租赁形式经营。以租赁方式操作有以下优点：n 出租形式将大大降低租赁方风险，我方将有更多的选择空间。n 有效把握好该物业作为社区配套作用。n 大大

5、提高业主的经营信心。总结：n 以直接销售方式的话将很大层面上缩小客户群，最终将遇到销售阻力；n 租赁方式则相反，能将我方立于优势方，能把握更利于我方条件的基础上选择租赁方进行经营，将很大程度上保证幼儿园高质量、高标准的运做；n 总体而言，租赁形式操作将更有益于项目后期运作的品质展示、项目配套的按期开放等，对社区业主有更大的价值享受；五、租赁模式建议【租约期限】六年起签，即最短租赁期限为六年。【洽谈方式】选定汕尾规模较大、运做规范及办圆四年以上的幼儿园进行邀请式洽谈。【合作模式】以六年租赁为例免租期：建议三年因前期各硬件设施未完全建设完毕，小区业主也未全部入住，幼儿园此时正处于发展期，其盈利性暂

6、不能实现，所以在操作上设置两年的免租期是对其发展经营的支持，只有将幼儿园扶持起来才能为后期的社区添加更丰富的附加值，也为社区的对外形象及公司的品牌效应起到一定的支撑作用。幼儿园年度运营模拟情况分析表 (表1)年分起始标准/计算公式123456789101112学生年增长量20人/年首年学生数量/年人数707090110130150170190210230250270290学费总额收费标准100元/月学生100.00 105.00 110.25 115.76 121.55 127.63 134.01 140.71 147.75 155.13 162.89 171.03 收费标准年增长5%/年10

7、0.00%105.00%110.00%115.00%120.00%125.00%130.00%135.00%140.00%145.00%150.00%155.00%营业额学生数个人缴费额12（月份）84000 113400 145530 180590 218791 260361 305542 354589 407778 465398 527762 595198 首年老师数量/年人数7789101112131415161718租金成本（年）月租金月份总面积000103788103788103788103788103788103788103788103788103788人员工资成本/年工资：100

8、0元/月人工资年成本：月总额128400096000108000120000132000144000156000168000180000192000204000216000日常运营成本（饮食、交通、办公等）首年总额：1500元/月餐饮：10元/人227024802690290031103320353037403950416043704580总预计成本工资成本+运营成本+租金8627098480110690122900135110147320159530171740183950196160208370220580核算盈利额总收益-总成本-2270 14920 34840 -46099 -2010

9、7 9253 42224 79061 120040 165450 215604 270830 分段合计营业额1002672 2656267 工资成本+运营成本700770 1140330 租金成本311364 622728 核算盈利额-9462893209 从以上运营表分析，租金设定为：3元/模式1：免租收租6年后3年3年（租金以市场平均价格为定价依据）原租金基础上提价10%/3年（视市场及经营情况而具体定）经济分析：模拟租金：现租金设为3元/月合同签署：六年追加六年效益分析：十二年总效益额：=第一期年效益3（年）第二期年效益3（年）+第三期年效益3（年）总建筑面积=初始月租金12（月）3（年

10、）+初始月租金（1+10%）12（月）3（年）+初始月租金（1+10%）（1+10%）12（月）3（年） 总建筑面积=3124+3（1+10%）123+3（1+10%）（1+10%）1232883=（144+118.8+130.68）2883113万元模式1优劣简析：优势：n 有一定的收益保障度；n 操作比较简单；n 风险度相对较小；劣势：n 市场多变，计划收益往往受市场影响而发生偏差；n 转嫁出去的风险而带来其他负面效应；模式2：免租收租6年后2年4年（租金以市场平均价格为定价依据）保持原租金，幼儿园经营盈利分成（分成以协商为准）经济分析：模拟租金：现租金设为3元/月合同签署：六年追加六年模拟分成比例：3：7（我方：经营方）十二年总效益额：根据表（1）数据：12年租金总收益：93.4万根据总盈利额：89万按3：7分成，我方收益为：27万总收益：89万+27万=1